Bergen sentrum - Svært sentral eiendom med dagligvare og kontor. Solide leietakere. Salg av AS.

Oppdragsnummer

280-24-0036

Eier

Banus Eiendom AS

Eiendomstype

Forretning

Eierform

Eierseksjon

Betegnelse

Gnr. 167 Bnr. 1544 Snr. 1 og Gnr. 167 Bnr. 1544 Snr. 2 i Bergen kommune

Byggeår

1920 / modernisert 2021

Kort fortalt

- Brutto leie ca. MNOK 4,6
- Sentral beliggenhet i Bergen sentrum
- God eksponering
- Gode parkeringsmuligheter
- Lange leieavtaler
- Solide leietakere

Areal

Bruksareal: 1 937 kvm, Bruttoareal: 2 055 kvm

Tomtetype/areal

Fellestomt / 826 kvm

Forretningsfører

Banus Eiendom AS

Salg av aksjeselskap

Det er 100 % av aksjene i et eiendomsselskap som tilbys for salg.
Prospektets første del inneholder informasjon om eiendommene som eiendomsselskapet eier. Andre del inneholder informasjon om eiendomsselskapet. Tredje del inneholder informasjon om salgs- / kjøpsvilkår.

Beliggenhet

Eiendommen har en meget sentral beliggenhet like ved Bryggen og Fløibanen - et av byens mest besøkte og historisk viktige områder. Eiendommen ligger i område med høy fottrafikk og nærhet til alle byens servicetilbud.

Eiendommen har god eksponering og enkel adkomst til fots, med bil og kollektivtransport.

Beskrivelse

Eiendommen er bebygget med to sammenhengende bygninger. Arealene i bygningene er sammenslått. Bygget består av dagligvarebutikk i 1. etasje og kontorer i 2. og 3. etasje. Det er laget et mulighetsstudie for omsøking av ledige kontorarealer i 2. og 3. etg. til leiligheter.

Bygget fremstår med mur og trefasade, hvor fasade i 1. etasje er utført i pusset mur. Bygget er i følge takstrapport oppført i ca. 1920, tilbygget i 1979/80 og modernisert i 2020/2021.

Bygningen

Bygningen består av to seksjoner og er et flerbrukerbygg over tre etasjer pluss loft. Bygget består i tillegg til butikklokalene av lager og kontorer i 2. og 3. etasje.

1. etasje (BTA ca. 760 m2): Butikk og lager
2. etasje (BTA ca. 705 m2): Kontor, teknisk rom, lager og trapperom.
Loft: Ikke målbare arealer.

Byggemåte

Bygget er fundamentert på betong- og gråsteinskonstruksjoner på antatt fast masser med fasader i trekonstruksjon og pusset mur. Etasjeskiller i betong og tre.

Standard

Bygget fremstår generelt godt vedlikeholdt. Noen skjevheter i konstruksjoner som følge av bygningens alder. Alle bygningsdeler og installasjoner har begrenset levetid. Eldre konstruksjoner/deler har sitt utgangspunkt i eldre forskrifter og vil normalt ikke tilfredsstille dagens krav.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming.

Parkering

2 stk. parkeringsplasser utleid til Helse Bergen, samt leierett til 12 biloppstillingsplasser utenfor butikken så lenge Coop er leietaker. Ellers soneparkering i gate etter gjeldende bestemmelser.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av vedlegg til salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Vei / Vann / Avløp

Vei: Offentlig gate
Vann: Tilknyttet offentlig vann
Avløp: Tilknyttet offentlig ledningsnett

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Ferdigattester fremlagt i vedlegg tilgjengeliggjort i datarom - Bonamea. Tilgang mottas på forespørsel til megler.

Reguleringsforhold

Kommuneplanens Arealdel 2018-2030
PlanID 65270000
Arealformål: Sentrumsformål
Hensynssone: Bevaring kulturmiljø

Kommunedelplan
Bergenhus. KDP Sandviken-Fjellsiden Nord
PlanID 15750000
Restriksjonsområde: Nåværende
Arealbruk: annet byggeområde

Eldre reguleringsplan
BERGENHUS. VÅGEN, KAIENE OG BRYGGEN
PlanID 15700000
Arealformål: Annet byggeområde

Energimerking

Ved salg av bygninger skal det legges frem en energiattest med et energimerke, jf. energimerkeforskriften. Megler her informert selger om selgers plikt til å energimerke bygget, men det foreligger per dato ingen energiattest og kjøper må dermed legge til grunn dårligste karakter, Rød G. Kjøper kan kreve å få utført energimerking for selgers regning.

Leieforhold

Leietaker: Coop Extra
Leieareal: 840 kvm (butikk og lager)
Leie 2026: kr 1 912 017
Utløp: 31.12.2033
Opsjoner: Evig i 10 og 5 års intervaller.

Leietaker: Helse Bergen
Leieareal: 598 kvm (kontor)
Leie 2026: kr 2 671 696
Utløp: 31.08.2031
Opsjon: 5 år

Leietaker: Helse Bergen
Leieareal: 2 stk. p-plasser
Leie 2026: 22 050
Utløp: 30.09.2031
Opsjon: 5 år

Andre faste løpende kostnader

Kommunale avgifter eks. mva.: Kr. 34 364,66 pr. år
Eiendomsskatt: kr 134 060,-
Forsikring: kr 120 487,-

Annen nyttig informasjon

Det er 100 % av aksjene i eierselskapet som tilbys for overdragelse. Dette får flere konsekvenser; bla. i form av ulik verdifastsettelse, ulik skatteposisjon og ulike rettsregelsett. Budgivere / Kjøpere anses som profesjonelle, og må egenhendig avklare alle slike forhold, herunder oppfordres kjøpere til å engasjere egne fagkyndige for nødvendige avklaringer og bærer selv kostnader forbundet med dette. Bindenede avtale om salg av aksjer anses ikke inngått før endelig avtale er fremforhandlet og signert av signaturberettiget eller fullmaktshaver hos Selger.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Del 2: Informasjon om eiendomsselskapet

Foretaksnavn: Banus Eiendom AS
Organisasjonsnummer: 992 722 916
Organisasjonsform: Aksjeselskap
Stiftelsesdato: 08.05.2008
Registrert i Foretaksregisteret: Ja
MVA registrert: Ja
Forretningsadresse: Øvregaten 37, 5003 Bergen
Kommune: Bergen
Land: Norge
Aksjekapital NOK: 2 500 000
Styrets leder:
Signatur: Daglig leder alene
Vedtektsfestet formål: Kjøp, salg, drift og utvikling av eiendommer, samt annen virksomhet som naturlig faller sammen med dette, herunder å delta i andre selskaper med lignende virksomhet, og kjøp og salg av aksjer eller på annen måte gjøre seg interessert i andre foretagender.
Ansatte: Nei

Aksjonærer og selger av 100% av aksjene i Banus Eiendom AS - er Trond Nielsen (100 %).

Eiendomsselskapet og driftsselskapets evt. lån til aksjonærer og evt. gjeld med pant i eiendommen innfris av oppgjørsadvokat ved oppgjørsgjennomføring. Dvs. at kjøper innbetaler kjøpesum for aksjene samt gjeld som skal innfris ved oppgjøret til oppgjørsadvokat. Kjøper må selv sørge for finansiering av kjøpet av aksjene.

Del 3 - Informasjon om salg- / kjøpsvilkår

-

Budgivning

Bud ønskes inngitt til megler med minimum 24 timers vedståelsesfrist. Det tas utgangspunkt i en åpen budrunde. Dette hindrer ikke at selger og megler i en avsluttende fase kan tilrettelegge for en lukket budrunde.

Bud skal gis som bud på eiendomsverdi med et bestemt kronebeløp og skriftlig til megler. De enkelte tilbud må inneholde en referanse til oppdragsnummeret i dette prospektet, og ved mottagelse av bud legges det til grunn at prospektet med bilag og vedlegg er gjennomgått i sin helhet før bud gis.

Budgiveren må ved inngivelse av budet hensynta at eiendommens skattemessige verdi vil være lavere enn den eiendomsverdi som legges til grunn ved beregningen av aksjeverdien. Det skal ikke gjøres fradrag for skattemessige mindre avskrivninger eller latent skatt som følge av differansen mellom avtalt eiendomsverdi og skattemessig verdi. Det gjøres ikke justeringer for fremførbart underskudd.

Alle eventuelle forbehold forutsettes å fremgå av budet. Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler.

Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud. Det tas forbehold om endelig godkjenning av salget av selgers styre.

Forskrift om eiendomsmegling §§ 6-3 og 6-4 vedrørende budgivning fravikes.

Bud på eiendomsverdi skal sendes skriftlig til megler og inneholde informasjon om budgivers navn, kontaktdata og eventuelle forbehold. Bud inngis på vilkår som følger av salgsoppgave, herunder kjøpekontrakt og oppgjørsavtale.

Oppgjør

Oppgjøret forutsettes gjennomført som direkteoppgjør. Selger benytter Advokat Martin Holger Dale til utarbeidelse av kjøpekontrakt og oppgjørsavtale.

Selskapsfinansiering

Eiendomsselskapet evt. låneforhold med aksjonærer og evt. gjeld med pant i eiendommen innfris av oppgjørsadvokat ved oppgjørsgjennomføring. Dvs. at kjøper innbetaler kjøpesum for aksjene samt gjeld som skal innfris ved oppgjøret til oppgjørsadvokat.
Kjøper må selv sørge for finansiering av kjøpet av aksjene. Dersom Selskapet skal stille sikkerhet for kjøp av aksjene, f.eks i form av pantsettelse av Eiendommene, må vilkårene i aksjelovens § 8-10 oppfylles. Kjøper må gjøre seg kjent med bestemmelsene og bærer det hele og fulle ansvaret for finansiering.

Betingelser / reklamasjonsbestemmelser

Selgers garantier:
Selger garanterer at følgende vil gjelde aksjene, selskapene og eiendommene pr. selskapsoverdragelsen:

For eiendommene:
Det foreligger ikke heftelser utover det som evt. fremgår av fremlagte salgsdokumenter, grunnbokutskrifter og evt. leieavtaler knyttet til bygget.

For selskapene:
1. Selskapene er gyldig stiftet og registrert
2. Skatter er gjort opp korrekt og rettidig
3. Årsregnskapene, og balanse er korrekt og gir et fullstendig bilde av selskapenes økonomiske stilling pr. 31.12.2024.
4. Selskapet har ikke ansatte eller pensjonsforpliktelser
5. Selskapet er ikke involvert i tvister eller det er grunnlag for tvister.
7. Selskapet etterlever offentlige regler og pålegg.

For aksjene:
1. Det hviler ikke krav, begrensninger eller heftelser på aksjene
2. Aksjene er gyldig, rettmessig og korrekt utstedt.

Se kontrakt for nærmere beskrivelse av garantier.

Reklamasjonsbestemmelser:
Kontrakt skal inngås med "Meglerstandard for salg av AS med oppgjørsansvarlig versjon 2020" med nødvendige tilpasninger og justeringer for den aktuelle transaksjonen samt overdragelse av driftsselskap.

Annet:
Kjøper har risikoen for alle eventuelle offentlig rettslige krav tilknyttet gjennomføringen av transaksjonen.

Kjøper bærer kostnader for enhver type undersøkelser ved handelen og samtlige egne omkostninger ved transaksjonen. Dette gjelder også gjennomføring av, og eventuelle kostnader knyttet til, etterlevelse av Aksjelovens § 8-10 (om oppkjøpsfinansiering ) der dette er aktuelt for kjøper.

Bestemmelsene i Eiendomsmeglingsloven ("emgll") §§ 6-4, 6-5, 7-1,7-2 første til tredje ledd og 8-8 er fraveket jfr. Bestemmelsen i emgll § 1-3. Emgll §§ 4-4, 6-2, 6-4, 6-5, 6-7 til 6-10, kapittel 7 og § 8-8 samt tilhørende bestemmelser i eiendomsmeglingsforskriften er fraveket, jfr. eiendomsmeglingsforskriftens § 1-2.

Megler er underlagt lov om hvitvasking.
I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kundekontroll på grunnlag av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte. Dersom kunden er et foretak, skal megler kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere i foretaket, og gjennomføre ID-kontroll av disse. Kjøper og selger har plikt til å bidra til at megler får gjennomført kundekontroll.
Megler har i enkelte tilfeller, herunder tilfeller hvor megler ikke får gjennomført kundekontroll av kjøper før overtagelse og oppgjør, plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Konsekvensen av at kjøper ikke vil bidra til gjennomføring av kundekontroll, er at transaksjonen må stanses. Overtagelse og oppgjør kan ikke gjennomføres før kjøper bidrar til at megler kan gjennomføre kundekontrollen. Når kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundekontroll, og oppgjør til selger derfor blir forsinket, utløser dette rettigheter for selger etter avhendingslovens kapittel 5. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundekontroll underveis i oppdraget, f.eks. dersom det etter oppdragsinngåelsen har vært endring av hvem som er reelle rettighetshavere i foretaket som selger, må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. I disse tilfellene er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen. Kjøpers rettigheter ved selgers mislighold følger av avhendingslovens kapittel 4. Eiendomsmeglingsforetaket har også andre prosedyrer knyttet til hvitvaskingsregelverket.
Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

Interessenter oppfordres til å foreta teknisk, juridisk og økonomisk gjennomgang av eiendommen og selskapet. Megler oppfordrer også interessenter til å kontrollere opplysninger ved direkte kontakt mot offentlige instanser, gjennomgang av originale dokumenter hos megler eller lignende.

Salgsoppgaven er utarbeidet på bakgrunn av opplysninger som er mottatt av selger samt offentlig tilgjengelige opplysninger. Meglerforetaket har ikke sjekket skatte-, avgifts- eller regnskapsmessige forhold. Dette må gjennomgås av partenes rådgivere og eventuelt selskapets revisor. Megler kan ikke garantere at prospektet ikke inneholder feil eller mangler, og påtar seg intet ansvar i forbindelse med dette. Megler påtar seg intet ansvar for eventuelle økonomiske tap som følge av noen sitt bruk av prospektet, dets informasjon eller vurderinger.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven - Tilgjengeliggjort i datarom / Bonamea

Tilgang til datarom mottas på forespørsel til megler.

- Takstdokumenter
- Plantegninger
- Leieavtaler
- Seksjoneringsdokumenter
- Utkast til sameievedtekter
- Utkast til årsregnskap 2024 og skattemelding 2023
- Byggesaksdokumenter
- Skisseprosjekt - Leiligheter