Rjukan Hytte- og Caravanpark

Kort om eiendommen

Vi har for salg 100% av aksjene i GaustaTop Holder AS, org.nr 916 254 210.

GaustaTop Holder AS har hjemmel og 100% eierskap til følgende eiendommer i Tinn kommune:
Gnr. 118, bnr. 10,
Gnr. 118, bnr. 26,
Gnr. 118, bnr. 48
GaustaTop Holder AS eier 100% av aksjene i Rjukan Hytte- og Caravanpark AS, org.nr 985 772 789

GaustaTop Holder AS leier ut campingplassen med påstående bygninger, til driftsselskapet Rjukan Hytte- og Caravanpark AS.
Campingplassen omsatte for ca NOK 2.100.000,- og det ble tatt ut en eierlønn og leie på NOK 1.440.000,- i 2024 (Eierlønn: 750.000,-. Selv-leie: 690.000,-). Inntekter 2025, ca. 2.200.000,-.

Her får man en lønnsom campingplass med mye utviklingspotensiale, samt eierskap til eiendommene (ca. 189.000m2).

På eiendommen er det 17 utleiehytter, bolighus/resepsjon, restaurant, 2 sanitærbygg mm. Oppstillingsplass til 150 caravan/telt/bobiler.

Det har skjedd større investeringer de senere årene, blant annet et nytt sanitærbygg (2019), utvidede områder for camping, utvidet EL-nettet og vedlikeholdsarbeid. Restaurant (2004) er for tiden i drift med en leieavtale mellom campingplassen og driverne.

Campingen har helårsdrift, med høysesong i juni-september.

Vi ønsker velkommen på visning!

NB: Flere viktige avsnitt blir ikke vist i Finn-annonsen, selv om man klikker "se mer". Vennligst last ned salgsoppgaven for fullstendig informasjon.

Beliggenhet

Rjukan er et opplevelsessentrum, beliggende ved foten av Gaustadtoppen i Telemark. Selve campingen ligger 5 minutter utenfor sentrum, retning Oslo. Eiendommen er beliggende ca. 8 km øst for Rjukan sentrum i Tinn kommune. Området består av dels spredt boligbebyggelse, dels noen landbrukseiendommer og skogsarealer. Servicefunksjoner, forretninger, bevertning m.m. er etablert i Rjukan sentrum. Eiendommen er lett tilgjengelig med bil fra fylkesvei Rv 37, hvor det også er etablert kollektivtilbud i form av buss.

Området byr på et unik kombinasjon av aktiviteter, naturopplevelser, historie og kultur. Rjukan er en av Norges fremste reiselivsdestinasjoner, og Gaustadtoppen og Vemork er blant de mest besøkte attraksjonene i Norge.

Blant høydepunktene i attraksjonene har vi:
- Gaustadtoppen og Gaustadbanen
- Strikkhopp fra hengebroa ved Vemork
- Norsk industriarbeidermuseum på Vemork
- Krossobanen
- Rjukanbanen
- Gausta Skisenter
- Hardangervidda Nasjonalparksenter
- Rjukanbadet
- Rjukan klatrepark
- Isklatring (180 isbelagte fosser i området)
- Tinn museum

Innhold

1 x 8-sengs hytte
1 x 8-sengs hytte
1 x 5-sengs hytte
3 x 4 til 6-sengs hytte
1 x 2 til 3-sengs hytte
1 x til 3-sengs hytte
5 x 4-sengs hytte
1 x 2-sengs hytte
1 x 2-sengs hytte
1 x 2-sengs hytte
Eldre låve
Enebolig
Sanitæranlegg 1
Sanitæranlegg 2
Restaurant
Eldre hytter

Tomt

Stor eiet tomt på ca 189 000m² i følge Gardskart.

Eiendommene består av en campingplass med forskjellig bebyggelse og en skogrem opp åsen mot nordvest.

Eiendommene er opprinnelig skylddelt, med senere fradelinger.

I følge matrikkelbrevet har mange av grensepunktene lav nøyaktighet, da de er digitalisert fra strek-kart. Enkelte grensepunkter er terrengmålt, og har høy grad av nøyaktighet. En oppmålingforretning av eiendommen anbefales for å finne eiendommens eksakte størrelse og form. Når oppmålingsforretningen gjennomføres, vil arealene avvike fra det anslåtte/oppgitte areal. Avvik aksepteres av kjøper.

De mest relevante skylddelingene/fradelingene legges ved i prospektet. Tinglyste dokumenter foreligger hos megler og kan fås på henvendelse.

Gnr 118, bnr. 48 har ikke registrert arealer i matrikkelen. Skylddelingen foreligger, som viser et areal på ca. 3.5 mål. Beliggenheten til denne tomta er ikke kjent, men den er fraskilt 118/10, så man kan anta den tomta ligger innenfor hovedbølet. Det mest logiske er at dette skulle være en boligtomt beliggende på nordsiden av veien. For å finne ut, må man bestille en oppmåling hos kommunen.

Bebyggelse

Bebyggelsen på campingen består av:
- Hovedhus m/resepsjon
- 2x sanitærbygg med dusjer/wc/kjøkken.
- 17 utleiehytter
- Restaurant med industrielt kjøkken
- Diverse eldre bygg, herunder garasje og stabbur

Campinghyttene har byggeår fra 1986 til 2007. Enkelte av hyttene er gamle laftede gårdsbygg omgjort til utleiehytter - Mye sjarm og autentisitet i disse!

Hovedhuset består av en bolig-del og en resepsjons-del.
Bolig-delen består av stue, stue/kjøkken, 4 soverom, bad, kjellerrom.
Resepsjons-delen består av resepsjon/kiosk, kontor og oppholdsrom (lunsjrom).

Sanitærbyggene (1x eldre, 1x med byggeår 2019) består av: Herre- og dameavdelinger med dusjer, wc og vasker. I tillegg kjøkken- og oppvaskrom. Teknisk rom med vvb. Lagerrom eller kjeller.

Restauranten består av et industrikjøkken og resepsjon, serveringslokale, wc og terrasse/uteområder. Innvendig kapasitet til opptil 40 sittende gjester. Tilsvarende kapasitet ute.
Restauranten er for tiden utleid og i drift. Utleieavtale med driverne av restauranten er vedlagt i prospektet. Avtalen overtas av ny eier på betingelser som beskrevet i leiekontrakt.

Byggemåte

I forbindelse med salget av selskapene Gaustatop Holder AS og Rjukan Hytte og Caravanpark AS (herunder eiendommene disse selskapene eier), har vi rekvirert en næringstakst av Veridian Analyse AS (13.06.2023). Næringstaksten er ikke oppdatert siden. Eier opplyser (desember 2025) at det har skjedd jevnlig vedlikehold på bygg på eiendommen de siste årene, samt oppgradering av gjeste-internettet.

Inntektsmessig var 2022 et bra år med inntekter på ca. 3. millioner. Siden har årlige inntekter ligget på 2.263m (2023) og 2.069m (2024). Sistnevnte inntektsår gjenspeiles ikke i næringstaksten, så man må se konklusjon og beregning i rapporten i sammenheng med de nyere tallene.

Næringstaksten inneholder to komponenter.
1: Teknisk gjennomgang og vurdering av bygg på tomten.
2: Verdigrunnlag og verdiberegning.

Vi har rekvirert denne utvidede rapporten, så kjøpere kan føle seg trygge på at både det fysiske og økonomiske er gjennomgått, kontrollert og presentert på en oversiktlig måte. Veridians beskriver teknisk tilstand til byggene på tomta. Det er også satt et kostnadsestimat for nødvendig vedlikehold. Se rapport vedlagt rapport i salgsoppgaven.

Ring gjerne megler ved spørsmål.

Standard

Eiendommen er bestående av campingplasser for bobil og telt, fritidshytter, tilhørende sanitæranlegg og servicebygg, samt restaurant. Foruten bebyggelsen er eiendommen bestående av gresslagte friarealer og skogsarealer, i tillegg til asfalterte kjøre- og parkeringsarealer.

Det er etablert 150 campingplasser i ulike størrelser, hvor enkelte plasser har opplegg for elektrisitet.
Eiendommen består av 27 bygninger hvor av 17 er hytter til utleie, restaurant, toalettfasiliteter, en enebolig og 6 eldre konstruksjoner antatt fra 1600 - 1800-tallet, bestående av stabbur, boder og bygninger i varierende tilstand.

Bygningene er av varierende årstall, generelt fra 80- og 90-tallet, en av hyttene er fra 2007, den ene toalettbygningen er fra 2019 og den ene toalettbygningen ble rehabilitert i 2020. Den ene bygningen fra 1800-tallet som ikke har vært i bruk er forfalt og taket har rast inn i bygningen. Bygningene fremstår før øvrig generelt i normalt god vedlikeholdt stand, alder og bruk tatt i betraktning. Bygningene er generelt oppført over en etasje av varierende størrelse, alt fra 7 - 58 m², generelt oppført i laftekonstruksjoner, mens enkelte er oppført med platekledd bindingsverk. Restaurantbygningen har 40 plasser inne og 40 plasser ute, med fullutstyrt produksjonskjøkken. Restauranten er dog ikke i drift og leies kun til bruk for større grupper.

Eiendommen er opparbeidet med gresslagte friarealer og i tillegg til asfalterte kjøre- og parkeringsarealer.

Det er etablert parkering for både kunder og ansatte ved avkjørselen til campingplassen Rv 37 og ved resepsjonen. Eksakt antall plasser er ikke opplyst, men basert på totalt areal anses parkeringsdekningen å være relativt god for dagens bruk.

Oppvarming

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Panelovner og peis i de fleste hytter.

Flere av hyttene er dårlig isolert, og blir ikke benyttet på vinteren. Sommerstid er det vanligvis varmt nok til at man ikke trenger å bruke mye energi på oppvarming av bygg.

I det nye sanitærbygget (2019) er det "balansert" styring av varmtvannsberederne, som gjør at én bereder tømmes helt, før man starter på den neste. På denne måten sparer man mye energi, og sikrer at man alltid har bra temperatur på vannet.

Adkomst

Adressen til campingen er: Gaustadvegen 78, 3658 Miland.
Campingen ligger lett tilgjengelig langs fylkesveien, og det er skiltet fra veien.

Parkering

Parkeringsplass til biler ifbm hyttene:
- 1x asfaltert plass
- 1x grusplass

Ellers oppstilling på camping-området, delt inn i soner for mellom 20-40 campere. Totalt 100-120 oppstillingsplasser.

Overtakelse

Overtakelse etter avtale. Selger er innstilt på snar overtakelse.

Sentrale lover

Salget følger bestemmelsene i kjøpsloven.

Salget av aksjene vil skje basert på at kjøper selv gjennomfører de tekniske, juridiske og finansielle undersøkelser de måtte ønske før
signeringen av kjøpekontrakten.

Kjøpekontrakten følger meglerstandarden for salg av aksjer i næringseiendommer (2023-kontrakten er vedlagt prospektet. Oppgjørsadvokat håndterer dette).

Bygningsmassen selges som den er, uten mulighet for kjøper til senere å gjøre gjeldende mangler ved eiendomsmassen.

Selgers garantier vil være begrenset til de som følger av meglerstandarden.

Det står mye møbler, inventar og løsøre på eiendommen. Dette følger med til ny kjøper, med unntak av selgers personlige eiendeler og eiendeler av personlig affeksjonsverdi. Ved spørsmål om hva som følger med, konferer megler.

Hvitvaskingsregelverk

I henhold til hvitvaskingsloven har meglerforetaket plikt til å gjennomføre kundetiltak (ID kontroll, kontroll av reelle rettighetshavere, kontroll av opplysninger mv). Kundetiltak skjer løpende og vil blant annet gjennomføres når handel inngås og ved gjennomføring av oppgjøret, samt dersom det foreligger mistanke om hvitvasking eller terrorfinansiering.

Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres, skal meglerforetaket ikke etablere kundeforholdet eller gjennomføre transaksjonen med kjøper. Ved meglerforetakets avvikling av kundeforholdet etter at bud er akseptert som følge av at kjøper ikke bidrar med nødvendig dokumentasjon, vil avtalen mellom partene være bindende, men meglerforetaket kan ikke bidra i gjennomføringen av handelen. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende mot meglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter hvitvaskingsloven.

Det godtas kun inn- og utbetalinger fra norsk finansieringsinstitusjon.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: knut@em1fjellmegleren.no eller SMS: 468 19 645. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Budgiver oppfordres til å ringe megler etter at bud eller budforhøyelse er inngitt, for å forsikre seg om at budet er mottatt, slik at det skal formidles videre til selger.

Ved salg av AS legger vi til grunn at kjøperne er profesjonelle. Megler vil i hovedsak håndtere budrunden som ved et vanlig salg, men ved salg mellom profesjonelle er det større frihet på avtaleinngåelse, og mindre formkrav til salgsprosessen.

Bud som ikke er skriftlig vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvendig og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen.

Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Selger og kjøper får utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Vedlegg til salgsoppgaven

Følgende er vedlagt salgsoppgaven:
- Verdivurdering, Veridian Analyse AS, 13.06.2023
- Resultat / balanse / noter - GaustaTop Holder '23 og '24
- Resultat / balanse / noter - Rjukan Hytte og Caravanpark '23 og '24
- Selgers kommentarer til 2024-regnskapet
- Consolidation 2017-2023
- Meglerstandard for salg av aksjer i næringseiendommer (kjøpekontrakt)
- Kommunale opplysninger, inkludert reg.bestemmelser, byggetegninger, kartutsnitt, matrikkelbrev mm.
- Utvalgte tinglyste heftelser
- Utdrag: Info og vedlegg fra selger
- Fra s. 180 og utover: Selvangivelse for selskapene (formue av næringseiendom, skatteoppgjør, skattemelding og avskrivning, 2021)

VEDR VEDLEGG:
Flere vedlegg finnes hos megler.
For å prøve å ikke gjøre salgsoppgaven 300 sider lang har vi begrenset oss til det mest relevante. Kontakt megler, så får du tilgang til alt vi har, herunder alle tinglyste heftelser og en mengde vedlegg fra selger. Eksempelvis:
- Selvangivelse (skattemelding for as)
- Mva regnskap
- Avskrivingsskjema for saldoavskrivinger
- Avtaler med samarbeidspartnere, som revisor, renovasjon osv.
- Vedtekter / stiftelsesdokumenter til firmaene
Og mye mer!

Regulering

Eiendommen er regulert i henhold til en eldre reguleringsplan for Del av Gullsmedhagen, vedtatt 17.12.1985. Området er regulert til forretninger, hytter, spesialområde (campingplass, caravanpark og ridesenter) og landbruksområde.

Eiendommen er omfattet av kommuneplanens arealdel, vedtatt 24.06.99, og beliggende innenfor et område angitt som landbruk, natur og friluftsområder.

Nb: Eiendommen er utviklet ut over det reguleringsplanen fra 1985 tillater. Areal avsatt til Jordbruk er i dag benyttet som camping eller utleiehytter. Kafeteria er plassert på et annet sted enn reguleringen tilsier. Ny eier overtar risiko og ansvar for dette. Antatt vil det greieste være å lage en ny reguleringsplan for området, evt opprette dialog med kommunen for å se til at dagens bruk og utnyttelse av tomta tillates.

Det er ikke mottatt informasjon vedrørende forurensninger i grunnen på den angjeldende eiendom.

Deler av eiendommen ligger i rasutsatt område. Se kart vedlagt.

Kommunen har i 2025 startet arbeid med å rullere kommuneplanens arealdel. Dette kan påvirke eiendommen. Følg status på kommunens hjemmesider:
https://www.tinn.kommune.no/artikkel/arealdel-1749713614394

Ansvarlig megler

Knut Almås Anfinset