Bygård med utviklingspotensialet midt i Mysen sentrum

| Kort om eiendommen

Eiendommen ligger midt i Mysen sentrum og består av en bygningsmasse med kombinasjon av bolig- og næringsformål. Det er mottatt dokumentasjon som viser at bruksendring er godkjent for å etablere tre leiligheter i dagens næringsdel, noe som gir eiendommen potensial for økt leieinntekt.

Metra Næringsmegling AS er engasjert som megler til å avhende 100% av aksjene i selskapet Habb Eiendom AS, org.nr. 989 247 964 (Selskapet) med underliggende eiendom gnr. 330, bnr. 197 i Indre Østfold kommune (Eiendommen).

| Bebyggelse

Bygningen inneholder i dag tre utleieleiligheter i 2. og 3. etasje, samt næringslokaler i underetasje og 1. etasje.
1. etasje består av to kontorlokaler med egne arbeidsrom, felles kjøkken og tilgang til sanitæranlegg i kjeller samt garasje.
I tillegg er det en frittliggende dobbeltgarasje.

| Eiendommens potensiale

Basert på byggets tekniske standard, eksisterende leieforhold, godkjent bruksendring, beliggenhet og reguleringsmessige forhold etter S25, vurderes markedsverdien til kr 6 800 000. Dette vurderes som en realistisk markedsverdi for eiendommen slik den står i dag, med mulighet for verdiøkning ved ferdigstillelse av nye boenheter og en mer effektiv utnyttelse av første etasje. Vår vurdering er at markedsleie ligger noe høyere enn dagens leie. Vi har vurdert markedsleiene for eksisterende lokaler fullt utleid til kr 830 000 per år slik bygget fremstår i dag, og netto årlige leieinntekter etter normale vedlikeholdsposter kr 730 000 per år.

Dersom bruksendringen gjennomføres og de nye leilighetene ferdigstilles og leies ut, kan samlet årlig leieinntekt anslås til om lag kr 1000 000, hvor netto inntektsnivå etter normale vedlikeholdsposter kan ligge rundt kr 900 000. Kapitalisert gir dette en potensiell eiendomsverdi i størrelsesorden 8,7 mill. kroner. Det understrekes at dette forutsetter investeringer og tekniske tilpasninger som innebærer kostnadsrisiko, og disse forholdene er derfor ikke vesentlig vektlagt ved fastsettelse av markedsverdi.


Se forøvrig takst i prospektet for mer informasjon..

| Innhold

3. etasje 70 kvm BRA Stue/kjøkken, bad, 2 soverom, gang, TV-stue
3. etasje (felles) 90 kvm BTA/7 kvm BRA Trappegang (BTA er totalt i etasjen)
2. etasje (venstre) 66 kvm BRA Stue/kjøkken, bod, gang, bad/vaskerom, 2 soverom.
2. etasje (høyere) 43 kvm BRA Stue/kjøkken, bad, 2 soverom, toalettrom, gang. Bod i felles gang.
2. etasje (felles) 135 kvm BTA/14 kvm BRA Trappegang (BTA er totalt i etasjen)
1. etasje 200 kvm BTA/186 kvm BRA 2 stk. separate kontorfløyer med kontorer, møterom, felles kjøkken, toalett (inkl. HC-toalett) og bøttekott.
Kjeller 200 kvm BTA og 173 kvm BRA Felles tekniske rom, boder, bad og én garasje.
Sum bygning: 625 kvm BTA/559 kvm BRA.

Kommentar areal
Én garasje på ca. 41 kvm, i kjeller. Denne har tidligere vært utleid, men står for tiden tom.
Arealer er hentet fra matrikkel eller fra tegninger.

Frittliggende garasjebygg på ca. 49/46 kvm BTA/BRA
Bygningen ble oppført i trekonstruksjoner, oppført i 1983.
Nye porter til garasjen

| Beliggenhet

Eiendommen ligger sentralt i Mysen sentrum, med kort gangavstand til jernbanestasjon, offentlig kommunikasjon og forretningsstrøk.

| Regulering

Eiendommen ligger i felt S25 innenfor Mørstadkvartalet, hvor reguleringen tillater bebyggelse i inntil fire etasjer og en utnyttelsesgrad på 225 prosent BRA. Reguleringen åpner for boligbebyggelse på alle fasader unntatt mot Smedgata, og det kan etableres nærings- eller
støttefunksjoner i første etasje. Kravet om at beboerparkering skal løses i p-kjeller legger betydelige kostnader til et fremtidig prosjekt, og tomtens størrelse begrenser fleksibiliteten i planløsning og antall enheter.

Utbyggingspotensialet vurderes som teknisk mulig innenfor gjeldende rammer, men økonomisk utfordrende. Det regulerte byggevarevolumet er for lite til å fordele kostnadene ved p-kjeller på en effektiv måte, og boligprisene i området gir begrenset rom for å absorbere høye byggekostnader. Eiendommen fremstår derfor ikke som økonomisk egnet for utvikling i dagens marked, selv om reguleringsplanen åpner for bebyggelse. Utbyggingspotensialet anses som svakt, og gir etter dagens forutsetninger ikke grunnlag for en lønnsom transformasjon.

| Standard

Det er nytt sikringsskap fra 2018. El-tilsyn gjennomført i 2018 (næring) og 2025 (leilighet loft).
Varierende alder på opplegget.
Leilighetene har oppvarming med panelovner.
Sanitær primæranlegg har røropplegg hovedsakelig fra 1980 og 2019. Varmtvannsberedere (2 stk. á 200 liter) i kjeller, én eldre og én nyere.
Stoppekran og vannmåler er montert i kjeller.

| Beskrivelse av tomt

Tomta er dels skrående, og er opparbeidet med parkeringsplass samt tilhørende bygningsmasse.

| Ventilasjon

Næringsdelen har mekanisk ventilasjonsanlegg som per i dag ikke er i drift.
Leilighetene har naturlig ventilasjon.

Panelovner i alle leiligheter.
Luft/luft varmepumpe i næringsdelen (fra 2008).
Enkel elektrisk oppvarming ellers.

| Offentlig kommunikasjon

Det er gangavstand til Mysen stasjon og ny rutebilstasjon.

| Lovanvendelse

Salgsoppgaven:
Innholdet i salgsoppgaven er omtrentlig, og det tas forbehold om mulige feil. Det gjøres oppmerksom på at eiendomsmeglingsloven § 6-7 om meglers opplysningsplikt er fraveket i nærværende prospekt jf. eiendomsmeglingsloven
§ 1-4, tredje ledd med tilhørende forskrift. Det forutsettes at interessenter gjennomgår alle opplysninger i salgsoppgaven grundig, foretar egne undersøkelser herunder besiktigelse av eiendommen, og dersom interessenten ikke anser seg selv som tilstrekkelig bygningskyndig, undersøker eiendommen nøye sammen med egen bygningskyndig representant. Kjøper kan ikke fremme noen form for krav overfor selger tilknyttet forhold kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med i forbindelse med sin gjennomgåelse av eiendommen.
Videre gjøres det oppmerksom på at selger står fritt til å bestemme kjøper og har videre rett til å akseptere eller forkaste ethvert bud.
Ved salg av selskapsandeler/aksjer gjelder:
Ved salg vil vår standard kjøpekontrakt bli benyttet. Lov om avhending av fast eiendom vil bare i begrenset utstrekning kunne påberopes av Kjøper. Kjøpekontrakten er vedlegg til salgsoppgaven og kan gjennomgås etter nærmere avtale med megler. Dersom Kjøper ønsker å reservere seg mot noen av bestemmelsene i kjøpekontrakten må dette uttrykkelig fremkomme av budet.
Meglerforetaket har ikke sjekket skatt-, avgifts- eller regnskapsmessige forhold. Interessenter forutsettes å avklare dette med sine egne rådgivere og eventuelt Selskapets revisor.
Ved kjøp av eiendommen må kjøper i tillegg betale tinglysingsgebyr og dokumentavgift. Dette utgjør et tillegg på ca 2,5% av kjøpesummen.

Oppkjøpsfinansiering
Det er nye regler i forbindelse med oppkjøpsfinansiering i h.t. aksjeloven § 8-10. Budgiver bes ta kontakt med sin bank for avklaring av dokumentasjonskravet for evt. sikkerhet som skal stilles.

| Hvitvaskingsloven

Hvitvaskingsregelverk
I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven) er megler pliktig å gjennomføre kundetiltak av både oppdragsgiver og kjøper.
Dette innebærer blant annet plikt for meglerforetaket til å bekrefte identiteten til kjøper på grunnlag av gyldig legitimasjon. Samt plikt til å foreta kontroll av eventuelle reelle rettighetshavere. Der kjøper opptrer i henhold til fullmakt må også fullmaktsgivers identitet bekreftes på grunnlag av gyldig legitimasjon. Kundetiltak av kjøper, skal senest skje på kontraktsmøtet.
Dersom budgiver opptrer i henhold til fullmakt, må fullmakten fremlegges samtidig som bud inngis. Dersom kjøper er en juridisk person, plikter kjøper å fylle ut og returnere egne kundekontrollskjemaer før kontraktsmøtet. Firmaattest eller fullmakt må fremlegges samtidig som det inngis bud.

Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres kan ikke meglerforetaket bistå med gjennomføring av handelen, herunder ikke foreta oppgjør. Meglerforetaket er videre forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Med mistenkelig transaksjon menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundetiltak kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende motmeglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.