Næringseiendom med to separate lokaler | Restauranten Ole Bulls Kro + frisørsalong | Reguleringsplan med TU = 90% BYA

Adresse

Vardalsvegen 1 og 3
5281 Valestrandsfossen

Matrikkel

Gnr. 137 bnr. 98 i Osterøy kommune

Dokumentasjon, historikk og byggmeldinger, samt litt av historien bak

Vardalsvegen 1 og 3 er godt dokumentert hos Osterøy kommune.
Kontakt megler om du ønsker utskrifter av søknader og øvrig god dokumentasjon på historikken.

I tillegg god historikk på eiendommen er det også mye historikk og mange gode historier som både har blitt til og blitt fortalt i disse lokalene!

Eiendommen og byggets utvikling er dokumentert helt fra første byggesak og tillatelse til oppføring av "Magnes Konditori" i 1972.
Samme konditor utvidet eiendommen med kjøp av bnr. 148 i 1981.
Riving av den gamle brannstasjonen i samarbeid med kommunen stod for tur, og videre ble konditoriet utvidet i 1981.
Også dette dokumentert ved byggesak hos kommunen.
Frisøren bydde nå på brylkrem i sitt lokale, mens Magne stilte med minst like stilig krem i konditoriet.
Felles var et godt humør og en stor service-innstilling som allerede fra starten satte standarden for lokalene!

S.M. Trading AS, Signhild og Magne, kjøpte eiendommen i 2000.
Alle kunne puste lettet ut, vi visste nå at både servicen, humøret og smilet ble værende i Vardalsvegen!

S.M. Trading tok stafettpinnen videre neste etappe. Igjen skulle eiendommen løftes enda et steg videre.
Planene var store, og eiendommen ble godkjent ombygget til hele Osterøys kjære og kjente Ole Bulls Kro i 2000.
En del av denne godkjente byggesøknaden var oppføring av tilbygg mot Vardalsvegen 5 hvor ventilasjonsanlegg og teknisk rom fortsatt er i dag.
Hele bygget ble nå renovert og ombygget til et nytt og moderne restaurantbygg slik det står i dag.
Fullskala kjøkken, tørrlager, kjølerom og fryserom kom på plass, i tillegg til alle gjestefasiliteter man behøver for å både kunne servere rasper, pizza og noe godt i glasset.

Ole Bull har også uteservering og ny byggesak viser godkjent terrasse med avskjerming stemplet av kommunen våren 2021.
Frisøren hadde flere klemmer på lur og det har vært drift i frisørsalongen helt frem til de siste årene.

Nå trengs det igjen nye smil, nytt pågangsmot og tro på flere gode minner og god forretning!

Men hvem tror nok, våger nok, og vil nok til å ta over?

Er det kanskje deg?

Vardalsvegen 1 og 3

Bygningen ble oppført i 1972 og har godkjent tilbygg i 1981 og 2000.
Innvendig er bygget opplyst renovert i 2000.

Vardalsvegen 1 - 37,3 m²
- Lokalet har tidligere vært utleid og benyttet som frisørsalong.
- Siste leieforhold var i 2024, årlig leie kr. 66 000,- eks. mva.
- Lokalet har egen fasade og inngang.
- Det er røropplegg til to vaskestasjoner i lokalet, men innredning av salongen er fjernet.
- Fra bakre del av lokalet er det tilgang til pauserom og toalett som er felles med det andre lokalet.

Vardalsvegen 3
Lokalet er i delvis drift i dag som restauranten "Ole Bull"
Stort og romslig lokale som er tilrettelagt for restaurantdrift med mulighet for uteservering.
Restuarant med bar er 86,5 m²

Fremre del av restauranten er innredet med gang, herretoalett med WC og urinal, dametoalett, garderobe og restaurant med bar.

Bakre del består av komplett industri/restaurant-kjøkken på 30,6 m², fryserom, kjølerom, lagerrom, kontor/pauserom og personaltoalett.
Utvendig teknisk rom med aggregat for ventilasjonsanlegg.

Innredning, utstyr og forbehold om teknisk tilstand

Per i dag er det en fullt utstyrt restaurant.
Signhild har fortsatt drift i lokalet, hvor faste gjester oppvartes med både mat- og alkoholservering og live musikk til påske og jul.
Lokalet er et populært samlingspunkt hvor alt fra barnedåp, en første tur på bar, en siste pils og minnestunder inngår.

Dagens drift er nå avært begrenset i forhold til full drift noen år tilbake, men både gjestene, lokalet og fasiliteter tilsier at man kan være raskt i full drift.

Avhengig av kjøpers ønsker om videre drift og/eller overtagelse av innredet lokale, samt avtalte betingelser, kan lokalet overtas med innredning og varelager slik det står i dag.

Reguleringsplan TU 90% BYA

Vardalsvegen 1-13 er betegnet som område BS03 og er regulert til sentrumsformål etter gjeldende plan.
BS03 har en regulert utnyttelsesgrad (TU) lik 90% BYA.

Gjeldende reguleringsplan for eiendommen er kommunedelplan 2011 -- 2023, arealplanid 4630_2014007.
Videre omfattes eiendommen av plen for områderegulering Valestrand sentrum, arealplanid 4630_2011003.
Arealplanformålet for områdeplanen er "Sentrum, bustad, forretning, næring, grøntareal mm"

Det er utarbeidet ny kommunedelplan, "Kommuneplanen sin arealdel 2025-2035" med arealplanid 4630_2021004.
Planen er lagt ut til offentlig ettersyn med høringsfrist 19.12.2025.
I denne planen er det definert soner der gjeldende reguleringsplaner gjelder før kommuneplan, jf. pbl § 11-8, 3. ledd bokstav f.
En av disse sonene er arealplanid 2011003, "Områderegulering Valestrand sentrum", beskrevet ovenfor.

Utskrifter av reguleringskart og bestemmelser kan ses ved henvendelse til megler.
Fullstendige planbestemmelser kan ses på www.arealplaner.no.

Kjøp og salg av eiendommen eller aksjeselskap

Eiendommen eies av S.M. Trading AS, org.nr. 946834580
Aksjene i S.M. Trading AS eies av Signhild Vevle.
Inngitt bud skal omfatte 100% av aksjene i selskapet.

Ved kjøp av selskapet vil handelen reguleres av kontraktmal utarbeidet av Forum for Næringsmeglere (FFN).

Dersom kjøper ønsker å kjøpe selve eiendommen (ikke selskapet) skal dette avklares med megler i forkant av inngivelse av bud og spesifiseres ved budgivning.
Kjøp av eiendommen vil i så tilfelle reguleres av standard kjøpekontrakt ifm. kjøp/salg av eiendom mellom næringsdrivende.

Eiendomstype, eierform, tomt og byggeår

Næringsbygg Selveier, oppført i 1972
Tilbygg 1981 og 2000.
Bygget ble renovert i 2000.

Arealer og romfordeling

Totalt BRA 259 m² består av:
Entré, toalettrom, toalettrom 2, garderobe, allrom, gang, kjølerom, lagerrom, kjøkken, kontor, gang 2, toalettrom 3, arbeidsrom/frisør, utvendig bod, fryserom.

Spesifikasjoner:
Allrom m/bar: 86,5 m²
Mønt himling i allrom. Høyde er målt til ca. 2,8 m

Kjøkken: 30,6 m²

Frisørsalong: 37,3 m²

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Bygningstegninger mottatt fra Osterøy kommune følger vedlagt i salgsoppgave.
Disse kan også mottas som PDF fra megler på forespørsel.

Beskrivelse av byggemåte, konstruksjon og tekniske installasjoner

INNVENDIG INNREDNING:
Gulvene i bygningen er bekledd med fliser og laminat.
Veggene i bygningen er bekledd med malte plater, tømmerpanel og pusset mur.
Takene i boligen er bekledd med malte plater og malt betong.
Støpt gulv mot grunn.

KJØKKEN:
Fullt utrustet storkjøkken med fliser på gulv og vegger.
Innredning med laminert benkeplate og kjøkkenøy.
Ventilator med mekanisk avtrekk.

Toalettrom 1
Fliser på gulv og vegger.
Innredet med urinal, toalett og servant.
Mekanisk avtrekk og tilluft.

Toalettrom 2
fliser på gulv og vegger.
Innredet med toalett og servant.
Mekanisk avtrekk og tilluft.

Toalettrom 3:
belegg på gulv og malte plater på vegger.
Innredet med toalett og servant.
Naturlig ventilasjon.

Kjølerom og fryserom er ikke i bruk.
Ukjent tilstand og funksjon.

TEKNISKE INSTALLASJONER:
- Vannrør av kobber og plast.
- Bygningen har avløpsrør av plast og støpejern.
- Bygningen har i hovedsak naturlig ventilasjon.
- Mekanisk avtrekk fra enkelte rom.
- Det er flere beredere i bygget. Montert i bod, og benkeskap.
- Det er opplyst at gulv i oppholdsrom har gulvvarme. Montert ca. 2000.
- Elektrisk anlegg med automatsikringer, skrusikringer og jordfeilbryter.
- Det er innlagt fiber til eiendommen

UTVENDIG KONSTRUKSJON:
- Sperrekonstruksjon.
- Adkomst til deler av konstruksjonen via lofts luke fra gang.
- Taktekking av asfaltpapp og pappshingel.
- Undertak (synlig del) er av finerplater.
- Takrenner og nedløp i plast.
- Yttervegger er oppført av bindingsverk av tre, med utvendig plater.
- Lekter og liggende villmarks kledning.
- Yttervegger i pusset mur konstruksjon. Antatt oppført av Leca eller betongstein.
- Malte vinduer med isolerglass i trekarmer.
- Ytterdører av stål.
- Glassfelt i hoveddør og sidedører fra allrom.

Tilstandsrapport

Utført av : Edvardsen Takst AS Ved Takstingeniør Frode Edvardsen
Formuesverdi : 3 350 118,-
Formuesverdi pr. : 31.12.2023

Tilstandsgrader (TG 1, TG 2, TG 3)

Edvardsen Takst AS Ved Takstingeniør Frode Edvardsen har gjennomgått eiendommen og vurdert teknisk tilstand i tilstandsgrad, TG, fra 1 (beste) til 3 (dårligste), herunder omtalt som TG1, TG2 og TG3.

Under vises forhold vurdert til TG 3.
For full beskrivelse vises det til tilstandsrapport vedlagt salgsoppgave.

Følgende fire forhold er vurdert til TG 3 (store eller alvorlige avvik):

1. Taktekking
Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Store deler av taket er mosegrodd.
- Beslag over tak er slitt og har en del korrosjon.
- Det er ikke tilstrekkelig avrenning eller bortleding av vann på deler av taket.
- Antatt grunnet manglende vedlikehold av sluk etc.
- Kledning mot taktekkingen har høy slitasjegrad. Antatt stedvis råte.

Gjennomføring av ventilasjonsrør i utvendig bod har innvendig en del kondensmerker, samt fuktmerker i hjørne.
Denne delen av taket er i stor grad dekket av mose.

2. Nedløp og beslag
Vurdering av avvik:
- Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra tak nedløp ved grunnmur.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Det er store deformasjoner i renner og nedløp.
- Skadet renne mot nord/øst.
- Manglende renne langs utvendig bod.

3. Etasjeskille/gulv mot grunn
Vurdering av avvik:
- Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet.
- Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

4. Elektrisk anlegg
Vurdering av avvik:
Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder.
El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke.
Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Det forutsettes at budgivere gjennomgår det fremlagte salgsmaterialet, herunder prospekt med vedlegg, og foretar befaring av eiendommen før bindende bud inngis.
Ved salg til næringsdrivende overtas eiendommen og dens tilbehør "som den/det er", jfr. avhendingsloven §3-9(2).

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med varmekabler i alle rom unntatt lager.
Varmepumpe i gjestelokalet.
Balansert ventilasjonsanlegg.

Parkering

Offentlig parkeringsplass i forkant av bygget, eies av Osterøy kommune.

Tomteareal og eierform

Areal: 677 kvm, Eierform: Eiet tomt

Eiendommen består av to matrikler:
4630/137/148 tomteareal: 175 m²
4630/137/98 tomteareal: 502,5 m²

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknytter offentlig vann og avløp.
Tilkomst over naboeiendom (Osterøy kommune) til offentlig vei.

Vannmålar: ja
Siste avlesningsdato : 31.12.2024
Avlesningsstand: 7 659

Detaljbeskrivelse av bestemmelsene i reguleringplan for eiendommen

Vardalsvegen 1-13 er i områdereguleringen avsatt til sentrumsformål.

Under vises et lite utdrag av gjeldende bestemmelser:
- Utnyttelsesgrad (TU) for eiendommen er satt til 90% BYA
- Maksimal gesimshøyde er satt til kote+31
- Maksimal mønehøyde er satt til kote+31
- Det kan ikke bygges bolig på gateplan

I områdereguleringen omfattes eiendommen av gjeldende bestemmelser for følgende detaljbestemmelser:
BS03, SGT, H310_09 og _10.

Betegnelser og betydning:
BS = Sentrumsformål
BS03 = Spesifikk betegnelse av eiendommene Vardalsvegen 1 - 13
SGT = Gatetun
H310_09 = Skredfare sannsynlighet 1/1000 (hensynssone etter Pbl §12-6)
H310_10 = Skredfare sannsynlighet 1/100 (hensynssone etter Pbl §12-6)

Eiendommen er også omfattet av område avsatt til anlegg og riggområde ifm. planlagt utbedring av vei og etablering av rundkjøring i krysset like der eiendommen ligger.
"Soner med påskrift #anlegg og riggområde er sett av som naudsynt anlegg og riggområde for
gjennomføring av tiltak på infrastruktur som offentleg veg, torg, gangareal, park, osb.
Områda har rigg og anleggsføremål i inntil eit år etter avslutta anleggsperiode."

Fullstendige planbestemmelser kan ses på www.arealplaner.no.

Tinglyste forhold, avtaler og bestemmelser

Heftelser med fortrinnsrett/prioritetsrett:
Bnr. 148:
Dokument 1981/975-3/51, bestemmelse om gjerde. Datert 11.02.1981.
Bestemmelse om riving av kommunal bygning mv.

Bnr. 98:
Dokumentnr. 1972/7787-3/51 Bestemmelse om gjerde. Datert 25.09.1972.

Dokumentnr. 1973/1515-1/51 Erklæring/avtale, datert 22.03.1973
HVOR MAGNE DALTVEIT FÅR DISP. FRA HANDELSKLAUSUL
SÅ HAN KAN DRIVE PÅTENKT KONDITORI PÅ D.E.

Dokumentnr. 1973/1515-2/51 Erklæring/avtale, datert 22.03.1973
Magne Daltveit får dispensasjon fra handelsklausul så han
kan drive påtenkt konditori på denne eiendom mv.

Grunndata:
Bnr 148:
Dokumentnr. 1980/1941-1/51 Registrering av grunn. Datert 24.03.1980.
Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:4630 Gnr:137 Bnr:8

Bnr 98:
Dokumentnr. 1972/7786-1/51 Registrering av grunn, datert 25.09.1972
Denne matrikkelenhet opprettet fra:Knr:1253 Gnr:137 Bnr:39

Rettigheter på andre eiendommer:
Bnr. 98:
Dokumentnr. 1972/7787-2/51 Bestemmelse om veg, datert 25.09.1972
rettighetshaver:Knr:4630 Gnr:137 Bnr:98
Bestemmelse om vann/kloakkledning

Det er innhentet utskrift av de tilgjengelige tinglyste forhold.
Utskrift kan ses ved henvendelse til megler.

Viktig informasjon vdr budgivning

Salgsobjektet er S.M. Trading AS org. nr 946834580.
Salg gjennomføres ved at kjøper overtar 100 % av aksjene i selskapet.

AS`et er 100% eier av gnr 137, bnr 98 og bnr. 148 i Osterøy kommune som eneste vesentlig eierandel i selskapet.

Det forutsettes at budgivere gjennomgår det fremlagte salgsmaterialet, herunder prospekt med vedlegg og foretar befaring av eiendommen før bindende bud inngis.

Det vil bli benyttet meglerstandardens kjøpskontrakt vedr salg av aksjeselskap, tilpasset objektet - med en estimert balanse pr overtakelsestidspunkt.

Eiendom, prospekt og vedlegg antas gjennomgått grundig.
Herunder må eventuelle kommentarer til utkast til standardkontrakten spesifiseres.
Dersom slike kommentarer ikke gis, anses budet gitt på bakgrunn av kontraktens regulering.

Tilsvarende gjelder andre forhold i forbindelse med budgivning.
Det enkelte bud må inneholde referanse til eiendommen og prospektet.
Det må angis pris, (netto eiendomsverdi), samt hvilke forbehold som settes og frist for budaksept som kan sendes til eier for endelig godkjenning.

Det tas utgangspunkt i åpen budrunde, hvor bud må sendes skriftlig til megler.

Det skal fremgå av budskjema salgsobjektets navn, organisasjonsnummer, budgivers navn og kontaktinformasjon.

Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når mottatt av megler.
Budet kan ikke diskriminere eller utelukke andre budgivere, og ikke inneholde konfidensielle betingelser eller forbehold.
Dette forhindrer ikke at selger og megler I en avsluttende fase kan tilrettelegge for en videre forhandlingsprosess med utvalgte budgivere.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse og er ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Det vil bli utarbeidet en budaksept som er gjeldende frem til endelig aksjekjøpsavtale er signert.
Eventuelle forbehold om å foreta en teknisk, finansiell og juridisk gjennomgang,
herunder gjøre nødvendige undersøkelser til kommunen og/ eller andre private eller offentlige instanser,
skal fremgå av kjøpstilbud.

Bare dersom Budgiver gjennom skriftlig avtalt DD skulle avdekke vesentlige negative avvik fra den informasjon som er gitt, eller andre forhold av vesentlig negativ betydning for eiendommen, kan budgiver gjøre forholdet gjeldende.
Dersom budgiver som følge av DD gjennomgåelse gjør gjeldende krav om endrede betingelser for kjøpet ifht tilbudet, står Selger fritt til å akseptere eller avvise de endrede vilkår.
Budgiver kan ikke senere gjøre gjeldende som feil/ mangler noe som ble eller burde blitt oppdaget gjennom due diligence.

Eiendommen overtas fri for pengeheftelser og det forutsettes at evt. gjeld gjøres opp eller refinansieres.
Tinglyste servitutter overtas av kjøper, dersom ikke annet er avtalt.

Prisantydning

3 000 000,-

Energiforbruk og energimerking

Eiendommen er ikke energimerket da det er AS som selges.
Dersom bud på selve eiendommen aksepteres av selger fraskriver kjøper av eiendommen seg sin rettighet til å kreve eiendommen energimerket for selgers regning.

Kommunale avgifter

Kr. 30 084 pr. år
Eiendomsskatt kr. 8 981,- Resterende fastavgift vann og avløp.
Renovasjon faktureres direkte fra BIR og er ikke omfattet av kommunale avgifter.

Leieinntekter

Frisørsalongen har tidligere vært utleid for en årlig leie på kr. 66 000,- + mva.
S.M. Trading har selv drevet restauranten, det er derfor ikke historikk på leieinntekter for denne.

Oppgjør

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Samtykke til bruk av elektronisk kommunikasjon

Ved inngivelse av digitalt bud eller elektronisk registrering av kontaktinformasjon ifm. budgivning eller øvrig interesse og oppfølging fra megler, samtykker man til at megler kan benytte elektronisk kommunikasjon.

Vedlegg til salgsoppgave

Salgsoppgaven inneholder viktige vedlegg som det er viktig at du leser og forstår før bud inngis på eiendommen.
Det forutsettes at hele salgsoppgaven og alle vedlegg i sin helhet gjennomgås grundig før bud inngis på eiendommen.

Kontakt gjerne megler for utfyllende informasjon eller dokumentasjon ved behov.

Arealangivelser i salgsoppgaven

Arealangivelsene er hentet fra tilstandsrapport. Rapporten følger som vedlegg i salgsoppgave.

Andre opplysninger

Det er ikke innhentet særskilte opplysninger om evt pålegg fra e-verk eller brann/feievesen.

Overtagelse

Avklares i forbindelse med budgivning.

Lovanvendelse

Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73.
Fravikeligheten som fremgår av lovens § 1-3 og forskriftens §1-2 er anvendt for dette oppdraget.

Det forutsettes at kjøper gjør handelen som ledd i næringsvirksomhet.
Dersom budgiver handler som forbruker må dette skriftlig meddeles megler senest ved budgivning.

Ved salg til næringsdrivende overtas eiendommen og dens tilbehør "som den/det er", jfr. avhendingsloven §3-9(2).

Avhendingsloven §3-9 fravikes slik at det kun skal kunne gjøres gjeldende at det foreligger mangler i følgende tilfelle:
Dersom selger har forsømt sin opplysningsplikt, jfr. reguleringen i avhendingsloven §3-7 eller dersom selger har gitt uriktig informasjon om eiendommen, jfr. reguleringen i avhendingsloven §3-8
Risikoen for eventuelle skjulte feil, tilligger etter dette kjøper.

Videre fravikes avhendingsloven § 3-3 (2), og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.
Avhendingsloven §4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 1 år etter overtakelse.

Selger kjenner ikke til at det er at det er forurensning i tomtegrunnen mv.
Kjøper skal, dersom forurensning i ettertid skulle bli oppdaget, bære det fulle ansvar for all forurensning som eksisterer på eiendommen, med unntak av forurensing forårsaket av selger.

Det gjøres oppmerksom på regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger.
Partene har selv ansvar for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette.
Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene.

Pro & Contra
Partene må selv foreta avregning av kommunale avgifter, felleskostnader, samt eventuelle leieinntekter, festeinntekter/avgifter og liknende i forbindelse med oppgjøret.
Megler foretar ikke noe pro & contra pr. overtakelsesdato utover det som fremgår av estimert kjøpesum.

Lov om hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.
Kjøpers innbetaling skal foretas fra norsk bank/finansinstitusjon.
Selgers oppgjør vil skje til konto i norsk bank/finansinstitusjon.
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.