Sentralt beliggende bygård med 3 bygg | 13 leiligheter 1 næringslokale | Fullt utleid m/​ leieinntekter ca. 2.650.000,-*

Kort om eiendommen

Eiendommen har flott beliggenhet midt i bykjernen med gangavstand til det aller meste byen har å tilby. Dette er et av byens mest livlige og pulserende områder som yrer av en god kombinasjon av kultur, uteliv, shopping og gastronomi.

Osterhaus gate 5 består av tre leilighetsbygg med en felles bakgård, bygget sent på 1800-tallet. Totalt er det 13 utleie enheter i byggene, og ett næringslokale.

Eiendommen inneholder totalt 13 leiligheter og et næringslokale. Gården er fult utleid med årlig leieinntekt på ca. kr. 2.650.000,- pr år.

Beliggenhet

Eiendommen har flott beliggenhet midt i bykjernen med gangavstand til det aller meste byen har å tilby. Dette er et av byens mest livlige og pulserende områder som yrer av en god kombinasjon av kultur, uteliv, shopping og gastronomi.

Nærområdet byr på mangfoldige tilbud. Blant annet finner vi Torggata som de siste årene har utviklet seg til å bli en av byens livligste og mest spennende gater. Her er det et yrende folkeliv både på dagtid og kveldstid. Youngstorget som fungerer som et sentralt knutepunkt. Her finner du et meget godt utvalg av kjente butikker og restauranter, samt et godt utvalgt av diverse butikker. Videre er det kort vei til både Grünerløkka, St. Hanshaugen og Grønland. I nærområdet finner du innen 10 minutters gange treningssenter, klatresenter, kafeer/restauranter, butikker, barer mm. For den musikkinteresserte er det kun et par minutters gange til Rockefeller, Sentrum Scene og Blå.

Torggata som løper fra Stortorvet til Ankerbrua ligger like i nærheten. Langs Torggata finner du flere restauranter, barer og kafeer. Gaten er spesielt kjent for sitt brede utvalg av restauranter - her finner du noe som passer alle og enhver.

Hverdagslige innkjøp kan enkelt gjøres ved Coop, Kiwi, Rema 1000 eller søndagsåpen Joker.

Fra eiendommen har man også den fordelen av å ha gode kollektivmuligheter innen kort avstand. Det er tog, buss og trikk i nærheten, som gjør at det er enkelt å komme seg rundt i byen. T-banen tar du fra Jernbanetorget, tog/flytog fra Oslo S, og ytterligere buss- og trikkeforbindelser finner du i nabogaten.

Det finnes mange herlige grøntområder i kort avstand fra eiendommen, verdt å nevne er Sofienbergparken, Grünerløkka og St. Hanshaugen med sine flotte parker. Er du glad i tur og friluftsliv er det kort vei til Akerselva og alle turmulighetene fra Maridalsvannet i nord og Bjørvika i sør. Vulkan ligger langs Akerselva, og her finnes blant annet Mathallen med alt den har å by på. Sørenga er også et godt alternativ hvor man kan sole seg, spise mat på de gode restaurantene eller bare nyte synet av fjorden.

Tomt

Selveiertomt på 446 kvm.

Bebyggelse

Osterhaus gate 5 består av tre leilighetsbygg med en felles bakgård. Det er kun 5A som har fasade ut mot vei. Byggene er bygårder fra sent 1800-tallet.

Osterhaus gate 5 A C er registrert på byantikvarens gule liste som bevaringsverdig iht Kongelig resolusjon murgård nr 5 a-b. Tiltak som skal gjennomføres i bygget må gjøres i samarbeid med byantikvaren.

Bygget er registrert som et særskilt brannobjekt i henhold til "Forskrift av 12. november 2008 nr 1548 om adgang til å føre brannverntilsyn i 1890 gårder/eldre murgårder og omsorgsboliger i Oslo kommune (forskrift om brannverntilsyn i eldre gårder)".

Standard

Bygg A:
Har en grunnflate på ca. 180 m² definert som Stort frittliggende boligbygg på 3 og 4 etg i Matrikkelen. Bygget består av tre etasjer bolig pluss loft og kjeller. Første etasje er utleid til næring (opprinnelig leilighet i 1 etasje er nå innlemmet i næringslokalet). Næringslokalet har lager i kjeller.
For øvrig består bygget av 4 utleieenheter.

Bygg B:
Har grunnflate på ca. 60 m² og registret som Annen lagerbygning i Matrikkelen. Bygget består av tre etasjer pluss loft. Det er 6 små utleieenheter i bygget, to i hvert plan.

Bygg C:
Har grunnflate ca. 60 m² og som bygg A definert som Stort frittliggende boligbygg på 3 og 4 etg i matrikkelen. Bygget er tre etasjer pluss loft og kjeller. Bygget har 3 enheter. Kjeller er avstengt

Totalt er det 13 utleie enheter i byggene, og ett næringslokalet. Bygg A har branntrapp med utgang til bakgården.

Megler har i begrenset grad kunne kontrollere at dagens situasjon samsvarer med godkjent situasjon hos Plan- og bygningsetaten. Kontakt gjerne megler for mer informasjon. Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og det anbefales at alle interessenter befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården, samt den informasjonen som finnes tilgjengelig på Oslo kommune sine nettsider for saksinnsyn, før bud inngis. Kjøperen overtar risikoen og ansvaret for dagens bruk.

Energimerking

Selger har energimerket leilighetene, disse kan oversendes ved interesse.

Parkering

Det er beboerparkering i området. Det vil si at man med beboerkort kan parkere døgnet rundt - hele uken - også utover det som er maksimal parkeringstid, mot et gebyr.

Indre by er bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene. Dette er beboerparkeringssone A, B, C, D og E. Priser indre by per år (med forbehold om endringer):

Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 6200 kroner. Elbil: 2090 kroner
Motorsykkel og moped: 3100 kroner. El-motorsykkel og el-moped: 1045 kroner. For øvrig gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Overtakelse

Etter nærmere avtale.

Sentrale lover

Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73. Fravikeligheten som framgår av lovens § 1-3 og forskriftens § 1-2 er anvendt for dette oppdraget.

As is -klausul: Selskapets hovedaktivum Eiendommen og Selskapet for øvrig overtas som den/det er , jfr. avhendingsloven § 3-9 og kjøpsloven § 19. Kjøper fraskriver seg, så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger som følge av at salgsobjektet ikke er som det skal være, i medhold av kjøpsloven § 19 (1) bokstav a, b og c, avhendingsloven § 3-7, 3-8 og 3-9, andre regler om ansvar for uriktig og manglende opplysninger og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven.

Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 3 måneder etter overtakelse.

Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er mottatt fra selger / takstmann og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene.

Alle opplysninger i denne salgsoppgaven med vedlegg er tilrettelagt og bearbeidet av megleren etter beste skjønn, men megleren kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Enhver som investerer i næringseiendom, må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er riktige og fullstendige. Megleren fraskriver seg ethvert ansvar for tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktig eller ufullstendig, samt tap som på annen måte måtte oppstå som følge av investeringen.

Selger er ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i rapporter e.l. som er utarbeidet av tredjemann.

Selger gir ingen garantier i forhold til praktiske eller økonomiske konsekvenser for Kjøper opp mot forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse eller grunnforholdene på eiendommen i sin alminnelighet.

Det gjøres oppmerksom på regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger. Partene har selv ansvaret for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette. Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene. Kjøpekontrakt utarbeidet av Forum for Næringsmeglere skal benyttes i denne transaksjonen. Med mindre den enkelte interessent i sitt kjøpstilbud tar spesielle forbehold eller angir konkrete endringer av ordlyden i denne kontrakt, vil man ved aksept av kjøpstilbud fra selger ha inngått avtale med utgangspunkt i denne kjøpekontrakt.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.

Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av kjøpere.

Det er ingen ansatte eller lønns- og pensjonsforpliktelser i selskapet.

Ferdigattest / Brukstillatelse

Følende er å finne på Plan og bygningsetatens saksinnsyn:

- Bygningsanmeldelse for bakbygning, datert 24.02.1892.
- Ekspedisjonsdokument for senking av kjeller, datert: 20.01.1927.
- Ekspedisjonsdokument for installering av varmeanlegg, datert: 10.10.1928.
- Ekspedisjonsdokument for installering av vannklosetter, datert: 05.07.1933.
- Ekspedisjonsdokument for trapp, datert: 05.11.1937
- Ekspedisjonsdokument for støpning av gulv i glassliperi, datert: 14.04.1943.
- Ekspedisjonsdokument for forandring av fasade, datert: 05.11.1945.
- Approbasjon for fundament for stenvalse, datert: 30.04.1960.
- Ferdigattest for bruksendring til lager og spiserom, datert: 19.06.1969.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for påbegynte/ikke avsluttede byggesaker/ byggemeldinger som er eldre enn 1990.

Ekspedisjonsdokument er forsiden av byggesaksmappen fra oppføringstidspunktet. Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattest på bygninger som var oppført før 1998, jfr. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd.

Saksinnsyn Plan og bygg - Notat fra Brauten eiendom 11.09.2024.
Med bakgrunn i funn på Plan og bygningsetaten finnes det ingen saksdokumenter hos PBE som viser de godkjente boenhetene, men det har vært en lengre prosess mot PBE knyttet til en ulovlighetsoppfølging på eiendommene fra 2013-2016.

Saksbehandler i PBE, skatt øst, politiet og brann- og redningsetaten kom på en uanmeldt besiktigelse 09.04.13 og 10.09.2013.
Det ble da påvist noen konstruksjoner som etaten ikke kan se er omsøkt og godkjent. Videre var det en del ombygging som også omfattet loftsutbyggingen som etaten ikke kunne se det forelå søknad og godkjennelse forknytthet til branntilsyn og oppfølging av brannsikkerhetsstiltak til.

Det ble etter dette utsendt en tilsynsrapport fra Oslo brann og redningsetat datert 11.04.2014. Med bakgrunn i denne, utarbeidet Cowi en brannteknisk tilstandsrapport i oktober 2013. Dette ble bestilt og fulgt opp av tidligere eier av eiendommen, Svein Rotmann. Arbeider med utbedringer av avvik i brannteknisk rapport pågikk frem til ny befaring og status notat fra Cowi datert 03.03.16 som beskriver tiltakene som er gjennomført. Denne rapporten ble innsendt til PBE. De behandler dette i brev av 17.03.16, og påpeker fortsatt 4 avvik. Disse ble fulgt opp av dagens eier og besvart ut i brev av 03.08.2016.

Brann og redningsetaten skriver i brev av 10.08.2016; I neste tilbakemelding skal eier fremlegge dokumentasjon på at alle avvikene i rapporten til COWI AS er utbedret i sin helhet. Når Brann- og redningsetaten har mottatt dokumentasjon på utførte arbeider vil det bli gjennomført en etterkontroll for averifisere den faktiske gjennomføringen av tiltakene.

Det finnes ikke videre dokumentasjon på dette er fulgt opp, men i brev av 14.10.2016 skriver PBE følgende:
Etablering av nye boenheter og bruksendringer er søknadspliktig etter plan- og bygningslovens § 20-1 Bruk av bestemmelsen forutsetter en konkret vurdering i den enkelte sak av om overskridelsen er av mindre betydning. Sentrale momenter i vurderingen vil være overtredelsens art og omfang. Kommunen må foreta en reell helhetsvurdering av disse momenter i lys av forholdene på stedet. Vurderingen bygger i stor grad på skjønn. Tidsmomentet og hva som vil fremstå som rimelig og forholdsmessig er noen forhold det vil være relevant å legge vekt på.

Under befaring 04.04.2013 der undertegnede saksbehandler deltok sammen med politiet, skatt øst og Brann- og redningsetaten (BRE), ble det registrert en del avvik i forhold til registrerte boenheter godkjent av PBE. Etaten ser ikke at loftsutbyggingen, samt kjeller tatt i bruk til beboelse er omsøkt.

Imidlertid er det uklart når disse er opprettet. Sannsynligheten tilsier ca. 1950 uten at dette kan dokumenteres COWI har utarbeidet brannrapport som er fulgt opp av dere med noen få unntak som det arbeides med. Etaten registrerer at BRE har gitt dere frist til 10.12.2016 for lukking av de siste avvik.

Etter dette har kommunen besluttet å avstå fra å forfølge forholdet med sanksjoner, da overtredelsen etter vurderingen som beskrevet over fremstår som en overtredelse av mindre betydning i lovens forstand selv om det for partene kan oppfattes å ha større betydning. Å kreve søknader for bruksendringene og opprettelsene av nye boenheter nærmere 60 år i ettertid vil virke urimelig.

Det bekreftes fra Brann- og redningsetaten at det ikke er pålegg eller avvik registrert i deres systemer pr. 25.02.2025.

Brauten eiendom konkluderer med følgende:
Slik vi leser dette vedtaket, er det ikke noe krav eller forventning om at det må søkes noen bruksendring av det som er utført av arbeider fra byggenes opprinnelse og frem til dette brevet av 2016. Mer usikkert er det med det som er gjort etter den tid. Det er avvik i det matrikkelen vises av innhold / fordeling på enhetene enn det som er i realiteten, og teknisk tilstand på de ulike enhetene er noe uklart.

Vi fikk forklart at mange utbedringer og oppgraderinger er utført av fagarbeidere i de ulike enhetene de siste årene, men dette er ikke sammenfattet noe sted oss bekjent. Har etter befaring inntrykk av at det brannteknisk nå er ryddige forhold med godkjent rømning fra alle enheter, som er det best kritiske med tanke på å selge dette som boligformål. For å få ett best mulig underlag for verdisettingen av eiendommen så vil det muligens være en ide å få en Takstmann til å gå eiendommen og gi en teknisk tilstandsrapport på byggene og de ulike enhetene.

Videre er næring i første etasje i 5A blitt utvidet med implementering av en bolighandel uten søknad om bruksendring av denne, og det har etter vår oppfatning skjedd etter 2016. Dette bør kanskje ryddes opp i før salg det er forholdsvis enkelt å søke bruksendring fra bolig til næring.

Hvitvaskingsregelverk

I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven) er megler pliktig å gjennomføre kundetiltak av både oppdragsgiver og kjøper.

Dette innebærer blant annet plikt for meglerforetaket til å bekrefte identiteten til kjøper på grunnlag av gyldig legitimasjon. Samt plikt til å foreta kontroll av eventuelle reelle rettighetshavere. Der kjøper opptrer i henhold til fullmakt må også fullmaktsgivers identitet bekreftes på grunnlag av gyldig leg. Kundetiltak av kjøper, skal senest skje på kontraktsmøtet.

Dersom budgiver opptrer i henhold til fullmakt, må fullmakten fremlegges samtidig som bud inngis. Dersom kjøper er en juridisk person (AS mv.) plikter kjøper å fylle ut og returnere egne kundekontrollskjemaer før kontraktsmøtet. Firmaattest eller fullmakt må fremlegges samtidig som det inngis bud.

Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres kan ikke meglerforetaket bistå med gjennomføring av handelen, herunder ikke foreta oppgjør. Meglerforetaket er videre forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Med mistenkelig transaksjon menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundetiltak kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende motmeglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.

Budgivning

Det forventes at salgsoppgaven med vedlegg gjennomgås grundig. Avvik fra vilkår og betingelser i dette prospektet skal tydelig fremkomme av ethvert bud.

Bud må inngis skriftlig og minst inneholde budgivers navn og kontaktinformasjon, budets størrelse, frist for selger til å akseptere budet (akseptfrist), ønsket overtakelse samt eventuelle forbehold. Bud må inngis av korrekt person i henhold til firmaattest eller ved fullmakt.
Budet må beskrive finansieringen av transaksjonen og eventuelt indikere en ønsket tidslinje og plan for due diligence.

Det må angis den pris som bys for Eiendommen i form av brutto eiendomsverdi før justering for latent skatt , dvs. kostnaden ved redusert avskrivningsgrunnlag som følge av at Eiendommen erverves ved kjøp av Selskapet. Kjøper må selv beregne verdien av latent skatt før bud inngis. Dersom det ikke beregnes latent skatt forutsettes det at budet er netto eiendomsverdi.
Eventuelle forbehold må klart fremkomme av budet.

Det tas utgangspunkt i en åpen budrunde hvor selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse, åpne for forhandlinger med en eller flere budgivere, tilrettelegge for flere budrunder, terminere salgsprosessen etc. Megler kan formidle avslag eller aksept på vegne av selger.

Lov om eiendomsmegling § 6-10 fravikes, herunder forskriftenes § 6-2, 6-3 og 6-4 som blant annet omfatter regler for budgiving og innsyn i opplysninger om bud og budgivere. Etter at handel har kommet i stand, kan Kjøper på forespørsel få kopi av budjournalen, men hvor budgiverne er anonymisert.

Vedlegg til salgsoppgaven

Videre i denne salgsoppgaven ligger vedlegg. Disse inneholder viktig informasjon om eiendommen og må gjennomgås før bud gis.

Diverse

Kommunal forkjøpsrett:
Etter at bud er akseptert og kjøpekontrakt er signert må kommunal forkjøpsrett avklares. Overtagelse kan ikke finne sted før dette er avklart.

Når en privat leiegård selges kan leietakerne få mulighet til å kjøpe gården de bor i og bli eiere av egen bolig. Det er Oslo kommune som gjennomfører forkjøpsretten på vegne av leietakerne. Megler melder salget til Oslo kommune, som så undersøker om det er interesse blant leietakerne for å gjennomføre forkjøp. Dersom leietakerne ikke ønsker å forkjøpe kan kommunen forkjøpe på egne vegne.

Regulering

Eiendommen er regulert til hovedformål bebyggelse og anlegg i kommuneplan 2015 Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Arealformål er bebyggelse og anlegg fremtidig utviklingsområde sentrumsranden og knutepunkt (U2). Eiendommen er regulert til underformål spesialområde bevaring blandet iht. reguleringsplan S-3360, datert:

Eiendommen er omfattet av hensynssone H190_2 - Andre sikringssoner (restriksjoner for anlegg i grunnen). Eiendommen er omfattet av avvikssone - regionkjerne . regional korridor. Deler av eiendommen er omfattet av støysone vei - gul sone.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er følgende byggesaker påvist i nærområdet til eiendommen pr. 25.02.2025. Det gjøres oppmerksom på at følgende saker kan medføre støy.

Osterhaus' gate 7 B - Plassering av minibank i fasade. Saksnummer: 202550954.
Osterhaus' gate - Montering av heis. Saksnummer: 202212046.
Calmeyers gate 11 - Bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. Saksnummer: 202015166.
Calmeyers gate 9 - Bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. Saksnummer: 202015165.
Calmeyers gate 8 B - Riving av lager. Saksnummer: 200900667.
Calmeyers gate 8 - Montering av løfteplattform. Saksnummer: 202000649.
Osterhaus' gate 6 D - Riving av sjakt. Saksnummer: 202456285.
Osterhaus' gate 6 A - Installasjon av brann- og nødlys. Saksnummer: 201505147.
Storgata 45 B - Modernisering av heis. Saksnummer: 202460757.
Storgata 41 - Bruksendring av loft til bolig. Saksnummer: 202217302
Bernt Ankers gate 4 A-C - Ebbells gate 4 A-B - Bruksendring til ny boenhet, godkjenning av fire boenheter, samt etablering av nye bad. Saksnummer: 200805532.
Bernt Ankers gate 4 og Ebbells gate 4 - Utbygging av loft, etablering av 8 nye leiligheter og fasadeendringer. Saksnummer: 202304684.

Ansvarlig megler

Anders Langtind