Sjelden sjanse; næringsbygg m/​lager, kontor og 8 utleieboliger. God parkering, stort næringslokale og flott beliggenhet.

Nøkkelinformasjon

Oppdragsnummer

40251156

Betegnelse

Matrikkel gnr. 76, bnr. 26 i Oslo kommune

Oppdragsansvarlig

PrivatMegleren Renommé (Privatmegleren Renommé AS) / Sigmund Ruud

Eier

Grefsenveien 64 AS

Eiendomstype

Kombinasjonslokaler

Eierform

Aksje

Etasje

1. etasje: Vestibyle, resepsjon, oppgang, spiserom, 2 møterom, 12 kontorer og tekjøkken.

BRA-i: 317 kvm, TBA: 32 kvm

2. etasje: Fellesgang og 8 leiligheter.

BRA-i: 306 kvm, TBA: 19 kvm

3. etasje: Oppgang, bad, lager, treningsrom, teknisk rom og møterom med kjøkken.

BRA-i: 140 kvm

Underetasje kontorplan: Kontor/produksjon, møterom, 3 kontorer, åpent kontorlandskap, ansattinngang m/garderobe og teknisk rom med dusj.

BRA-i: 168 kvm

Kjelleretasje: Lager-/produksjonslokaler.

BRA-i: 465 kvm

Annet: Kryp- og kneloft.

Sum BRA: 1396 kvm

Leilighetene i 2. etasje:

Oppgang A, leilighet 201: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom. BRA-i: 36 kvm

Oppgang A, leilighet 202: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom. BRA-i: 36 kvm

Oppgang B, leilighet 201: Entré, bad og stue/kjøkken. BRA-i: 25 kvm, TBA: 4 kvm

Oppgang B, leilighet 202: Entré, bad og stue/kjøkken. BRA-i: 25 kvm, BRA-b: 4 kvm

Oppgang B, leilighet 203: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom. BRA-i: 36 kvm

Oppgang B, leilighet 204: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom. BRA-i: 36 kvm

Oppgang B, leilighet 205: Entré, bad, stue/kjøkken og soverom. BRA-i: 36 kvm, TBA: 6 kvm

Oppgang B, leilighet 206: Entré, bad og stue/kjøkken. BRA-i: 23kvm, TBA: 6 kvm

SUM bolig: BRA-i: 253, BRA-b: 4 kvm, TBA: 16 kvm, BRA: 257 kvm

Byggeår

1918

Tilbygg: 1988

Tomtetype / areal

Tomtetype eiet / 1501,00 kvm

Forretningsfører

Bebyggelse

Bygninger

Bygningen er oppført i 1918 og tilbygget i 1988, og den tids byggeskikk ligger til grunn for konstruksjonsmessige forhold. Referansenivå for rapporten er satt til byggeår og etableringsår for de beskrevne bygningsdelene. Aldersbetraktning er delvis vurdert ut fra levetidstabeller utarbeidet av Sintef Byggforsk, og delvis fra Tyders egen databank.

Kombinert eiendom med næringslokaler i kjeller, underetasje, 1. etasje og 3. etasje, samt leiligheter i 2. etasje.

I kjelleretasjen er det lager/produksjonslokaler, som i dag er i bruk hovedsakelig som lager. I bygningens underetasje er det kontorer, møterom og garderobeplass for ansatte.

1. etasje er delt i to halvplan, som er delt opp i adkomstarealer, møterom, kjøkken, spiserom og noen kontorer. Øvre del av 1. halvplan består av kontorer.

2. etasje består av 8 leiligheter, med adresse A og B. A oppgangen har adkomst til 2 leiligheter og B oppgangen har adkomst til 6 leiligheter, via samme inngang som ansattinngang til næringslokalene.

3. etasje består av møterom med kjøkken, felles bad, felles treningsrom, samt bodarealer med adkomst via oppgang B. Oppgang A i denne delen består av teknisk rom med ventilasjonsanlegg

Bygningen har i hovedsak standard fra 1988. Dette året ble bygningen tilbygget med og utvidet i vesentlig grad.

Bygningen ble tilbygget med hele kjelleretasjen, nedre halvvplan i 1. etasje, 4 leiligheter i 2. etasje og overliggende del av 3. etasje.

Det ble samtidig gjort en vesentlig oppgradering av den opprinnelige bygningen, slik at hele eiendommen har omtrent lik standard, med unntak av hovedelementene i bygningen.

Beskrivelse av bebyggelsen

- Stort næringsbygg over fem plan.

- Meget sentral beliggenhet nær alt.

- Årlige inntekter utgjør netto kr 4.192.500,- eks. mva. kr. 4 924.200,- inkl. mva..

- 8 utleieleiligheter i andre etasje.

- Næringslokaler på øvrige plan.

- Lager og garasje i kjelleretasjen.

- Elektrisk leddport montert i 2017.

- 5 parkeringsplasser ved innkjøringen + 9 på parkeringsplassen på østsiden av bygget

- Innkjøring m/nyere varmekabler.

- Kontorer er fordelt på to etasjer.

- Kontor med glassvegger fra 2024.

- Møterom, spiserom og tekjøkken.

- Bad og treningsrom i loftsetasjen.

- To av leilighetene fornyet i 2025.

- 1,5-måls tomt, pent opparbeidet.

- Terrasse utenfor spiserommet.

- Fire av leilighetene har terrasser.

Innhold

Næringsdel 1. etasje

Hovedinngangen vender mot Grefsenveien, med steintrapp, god belysning og dobbelfløyet glassdør. Vel innenfor ønskes man velkommen av en vestibyle, og i 1. etasje består bygget av resepsjon, oppgang, spiserom, tekjøkken, to møterom og 12 kontorer for utleie. Etasjen er delt opp i to halvplan, hvor det øverste har separate kvinne- og herretoalett med servanter.

Gulvene i etasjen har fliser, laminat, tepper og parkett. I 2024 ble det oppført et nytt kontor med glassvegger i resepsjonen. Kjøkkeninnredningen har glatte fronter, benkeplate av granitt og nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Av integrerte hvitevarer er det oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og en kombinert kjøl/frys.

Utleieleiligheter 2. etasje

Byggets 2. etasje består av 8 leiligheter, med adresse A og B. I A-oppgangen er det adkomst til to av leilighetene, mens B-oppgangen har adkomst til seks leiligheter, via samme inngang som de ansatte i næringslokalene. Leilighetene B 202 og B 203 er betydelig pusset opp i 2025. Arbeidene inkluderte nytt laminatgulv i begge leilighetene. De fleste gulvene består av laminat, mens leilighet A 201 har innslag av trestavs parkett.

Leilighetene i den opprinnelige delen har takhøyder på rundt 2,66 meter, noe som bidrar til en herlig og luftig atmosfære i boarealene. Alle badene er flislagte og utstyrt med gulvvarme. I tillegg til servant, toalett og opplegg for vaskemaskin, har alle badene enten et dusjhjørne eller et dusjkabinett. I leilighet B 201 fremstår kjøkkenet nyere, og innredningen har glatte fronter, benkeplate av laminat og nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål.

Platetopp og stekeovn er integrert, og over kokesonen har kjøkkenet en ventilator med kullfilter. Leilighet B 202 har kjøkkeninnredning fra 2025, med glatte fronter, laminat benkeplate og nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Her er det ventilator, komfyrvakt og automatisk vannstopper. Også leilighet B 203 har kjøkken fra 2025, utstyrt med komfyrvakt og vannstopper. Innredningen har glatte fronter, laminat benkeplate og nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål.

Alle hvitevarene er integrerte, bestående av stekeovn, induksjonstopp, oppvaskmaskin og en kombinert kjøl/frys. Leilighet B 205 har et HTH-kjøkken montert i 2022. Innredningen er moderne med glatte fronter, benkeplate av laminat og nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Belysning er montert over benken, og over kokesonen har kjøkkenet en komfyrvakt og en ventilator med kullfilter. Integrert i innredningen er det stekeovn, kjøleskap og induksjonstopp.

Kjøkkenet i leilighet A 201 har glatte fronter og benkebeslag i rustfritt stål. Hvitevarene består av integrert platetopp og kjøleskap. Leilighet A 202 har hybelkjøkken med utslagsvask, helt benkebeslag og to platetopper. Over kokesonen er en kullfilterventilator etablert. I leilighet B 204 finner man et enkelt hybelkjøkken i metall. Innredningen har utslagsvask, to platetopper og kjøleskap integrert. Et hybelkjøkken er også montert i leilighet B 206. Kjøkkenet har utslagsvask, kullfilterventilator, helt benkebeslag og to platetopper.

Næringsdel 3. etasje

Øverste plan består av treningsrom, felles bad og møterom med kjøkken, i tillegg til bodarealer med adkomst via oppgang B. Fliser er lagt i trappegangen, mens oppholdssonene har enstavs gulv av parkett eller laminat. Møterommet har spotter i taket, og det er god plass til langbord for møter, presentasjoner og hyggelige lunsjer.

Kjøkkenet er nyere, bestående av to parallelle seksjoner med god skap- og benkeplass. Innredningen har hvite, glatte fronter, benkeplate av granitt og nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål. Integrert på kjøkkenet er det kjøleskap og oppvaskmaskin. Badet er helfliset, og har servantbenk, vegghengt toalett og et dusjhjørne med skyvedører. Over servanten har badet et speil med tilhørende lys.

Kontorplan underetasje

I bygningens underetasje er det kontorer, møterom og ansattinngang med garderobeplass for de som jobber her. Gulvflatene består av parkett, linoleum og heldekkende tepper. Spiler er etablert på flere vegger, og etasjen har et teknisk rom innredet som bad/vaskerom. Rommet har servantskap, dusjkabinett og flislagt gulv. Opplegg for vaskemaskin er montert.

Oppvarming - Teknisk

Oppvarmingen er elektrisk, med varmekabler lagt på alle badene i leilighetene. Leilighetene B 202 og B 203 har gulvvarme i alle rom, montert i forbindelse med oppussingen av leilighetene i 2025. I 2024 ble det installert varmepumpeanlegg i bygget og lagt varmekabler i kilrennene på taket. Samme år ble det satt inn et nytt ventilasjonsaggregat til kjelleren.

I leilighetene er det mekanisk avtrekk fra kjøkken og bad. De øvrige etasjene har hvert sitt ventilasjonsanlegg. Fra A-oppgangen er det tilgang til et eget loft, avsatt til et stort anlegg som forsyner kontordelen med balansert ventilasjon. To varmtvannstanker er fra 2005, rommer ca. 300 liter hver og er plassert i det tekniske rommet i underetasjen. Radonsug ble installert i kjelleren i 2024. En sentralstøvsuger er etablert i det tekniske rommet.

Alle leilighetene har sikringsskap med automatsikringer, inkludert jordfeilautomater i leilighetene B 201, B 202, B 203 og B 205. Kjelleren har flere underfordelingskap og et stort skap med styringsenheter. I 1. etasje har bygget et gulvstående sikringsskap i fellesgangen. Øverst finner man en sikringstavle med jordfeilautomater i trappegangen. Bygget har et sentralt brannvarslingsanlegg tilknyttet Verisure.

Parkering / Garasje

I kjelleren har bygget et garasjeanlegg med elektrisk leddport fra 2017. En ny motor er installert av fagfolk i 2025. Til kjelleren finner man en adkomstrampe med betong og varmekabler. Utendørs har eiendommen en hovedparkeringsplass i betong. Det er totalt 5 parkeringsplasser ved innkjøringen + 9 på parkeringsplassen på østsiden av bygget

I desember 2023 ble det lagt delvis ny drenering rundt parkeringsdekket. Året etter fikk hele oppkjørselen ny asfalt, nye varmekabler og nye drenerede masser. Parkeringsmulighetene er meget gode, for eiendommen har også en parkeringsplass med belegningsstein ved innkjøringen. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten

Sammendrag av tilstandsrapport

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Bjørn Fosser med dato: 09.10.2025.

Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

Følgende oppgraderinger er i følge eier utført i den senere tid:

2025:

• 2 leiligheter er betydelig pusset opp.
• Ny motor er montert på garasjeporten v/Nassau-Norport AS.

2024/2025:

• Vedlikeholdsarbeider på yttertaket v/Taktekker Oslo/Blikkenslagerservice Johansen, kr. 380.000,-.

2024:

• Nytt kontor med glassvegger ble bygget i resepsjonen.
• Varmekabler i kilrenner v/Grønn Strøm kr. 172.000,-.
• Ny asfalt og drenerende masser i hele oppkjørselen og varmekabler v/Grønn Strøm AS kr. 400.000,-
• Ventilasjonsaggregat til kjelleren v/AirTech AS kr. 175.000,-.
• Varmepumpemontasje v/Klimakjøling AS kr. 120.000,-.
• Radonsug i kjelleren v/Radongruppen Norge AS og elektrikerarbeider v/Elektriker'n Majorstua AS kr. 150.000,-.

2023 (desember):

• Ny delvis drenering omkring parkeringsdekket i betong v/Oslo Hageservice AS kr. 247.000,-.

Tilstandsgrad 2:

• Drenering: Grunnet indikatorer på fukt og alderstegn som tilsier behov for videre undersøkelser og vedlikehold, selv om det foreløpig ikke er akutte skader.
• Terrengforhold rundt boligen: Grunnet hovedsak flatt fall.
• Yttervegger: Grunnet alder som medfører økt risiko for skjevheter og utettheter i konstruksjonen og ukjent t hva slags konstruksjonsoppbygging det er på tilbygget del.
• Utvendig kledning: Grunnet mindre riss i murpuss på enkelte punkter og grunnet behov for vedlikehold av murpuss og at det må regnes med overflatebehandling og stedvis reparasjoner med jevne mellomrom.
• Takkonstruksjon: Det er kun mulig å inspisere deler av konstruksjonen via kneloft, kryploft er trange, samt fullt med ventilasjonskanaler etc, som gir en svært begrenset inspeksjonsmulighet, enkelte fuktmerker på kryploft og grunnet bygningens alder på opprinnelig del medfører økt risiko for skjevheter og slitasje på konstruksjonen, utettheter og kondens.
• Taktekking og membraner: Det er observert noen fuktmerker på enkelte punkter på råloftet, tekkingen har derfor oppnådd mer enn halvparten av forventet levetid og at det anbefales å holde råloftet under jevnlig oppsyn, for å evt avdekke om det skulle oppstå lekkasjer fra yttertaket. Det bør regnes med at yttertaket i sin helhet, skiftes i løpet av de neste 20 år.
• Utvendig beslag: Nedløp og de beslag som er besiktiget bærer preg av malingsavflassing.
• Ytterdører: Garasjeport har en skade utvendig, og dører er av noe eldre dato og det må derfor regnes med slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap
• Vinduer: Enkelte vinduer er noe harde å åpne/lukke og trenger justering, det er observert noe råte nederst på karmer på enkelte vinduer og grunnet alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje
• Gulv på grunn: Gulvet er et støpt gulv fra 1988, tiltenkt lager og parkering, og har derfor noen ujevnheter, samt gulvene har noe fuktighet ytterst ved ytterveggene, om må sannsynligvis sees i sammenheng med noe slitasje på dreneringen.
• Piper, feieluker og plassbygde ildsteder: Det bør påregnes at pipene må rehabiliteres dersom disse skal benyttes i fremtiden.
• Ledningsnett for sanitærinstallasjoner: Røropplegget har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid, og anlegget er komplekst og bør derfor i sin helhet undersøkes av fagkyndig VVS ingeniør, for å få en full oversikt over anlegget
• Varmtvann: Grunnet varmtvannsbereder uten fast tilkobling og grunnet alder.
• Ventilasjon: I bygningen er ventilasjonen såpass kompleks at det anbefales å gjøre en vurdering av anleggene av fagfolk innenfor ventilasjon. Det er derfor ikke gjort tilstandsvurdering av anleggene av undertegnede.
• Elektrisk anlegg: Det elektiske anlegget er stort og kompleks, med varierende alder på mange av installasjonene. Anlegget er derfor ikke undersøkt av undertegnede, da det ligger utenfor kompetanseområdet.
• Andre tekniske installasjoner: Støvsugereren fungerer ikke. Denne er ikke i bruk av leietaker og er derfor ikke vurdert.
• Etasjeskiller: Grunnet skjevheter mellom 10-20 mm på 2 meter og skjevheter mellom 15-30 på hele gulvets lengde i enkelte rom.
• Trapper: Det er noe slitasje på selve betongen, og slitasje i fugene på skiferflisene
• Annet: Det er observert maur i området ved tofløyet dør, både på utside og innside av døren.
• Overflater på innvendige vegger: Det er observert saltutslag nederst på grunnmurens overflate i kjeller.
• Generelle opplysninger: Grunnet normal slitasje på bygningsdelene i rommet i underetasje.
• Overflater på innvendige gulv: Linoleum og parkett i underetasjen har en del slitasje.
• Overflater på innvendige vegger: Grunnet avflassing av maling på enkelte veggoverflater i underetasjen.
• Balkonger, terrasser, ol. 1. etasje: Tekkingen har oppnådd forventet levetid, og det må påregnes å skifte ut dette i løpet av neste 5-års periode.
• Utstyr for sanitærinstallasjoner 1. etasje: Grunnet alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje.
• Ytterdører 2. etasje: Terrassedørene er av noe eldre dato og har derfor en del slitasje og noe redusert funksjon i forbindelse med varmetap. Noen av dørene har noe påbegynnende råte nederst.
• Overflater på innvendige gulv 2. etasje: Grunnet overflatene er eldre og har slitasje.
• Overflater på innvendige vegger 2. etasje: Overflater er av eldre dato og har normal slitasje.
• Overflater på innvendig himling 2. etasje: Overflater er av eldre dato og har normal slitasje.
• Kjøkkeninnredning 2. etasje: Innredningene er av eldre dato og har slitasje.
• Balkonger, terrasser, ol. 2. etasje: Det må påregnes å skifte ut tekkingen som er under terrassebordene på dekket, tekkingen har oppnådd forventet levetid, og det må påregnes å skifte ut dette i løpet av neste 5-års periode, samt deleveggen mellom terrassene og rekkverket i B 201 og B 202 har vesentlig slitasje.
• Bad/wc 2. etasje: Grunnet alder og at det må påregnes at alle badene har slitasje, som medfører risiko for at det kan oppstå vannlekkasjer etc.
• Utstyr for sanitærinstallasjoner (Bad / Arealer næringsdel): Skinne under dusjdører har ingen åpning/spalte, som medfører at lekkasjevann fra øvrige installasjoner ikke renner direkte til sluk, og det er ikke etablert dreneringsspalte fra innebygget sisterne

Tilstandsgrad 3:

• Yttervegger: Det er observert en sprekk utvendig på ytterveggen. Utbedring estimert til kr. 10 000 - 50 000,-
• Vinduer: Det er observert råteskader på vinduet. Utbedring estimert til kr. 10 000 - 20 000,-
• Rom under terreng: Det er påvist fukt utover normale verdier på enkelte punkter. Utbedring estimert til kr. 100 000 - 300 000,-
• Taktekking og membraner: I overgangen mellom opprinnelig bygning og kjellerdelen, er det punkt som er utett. I følge eier kan det komme inn noe vann ved snøsmelting. Kostnaden på dette er ukjent, da det er uvisst hva som må til for å utbedre forholdet.
• Vinduer (Oppgang B, Leilighet 204): Vinduet har fuktskade og bør skiftes. Utbedring estimert til kr. 10 000 - 20 000,-

Totalestimat utbedringer TG3: kr. 130 000 - 390 000,-

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Servitutter/rettigheter

Kommunen har legalpant i aksjeselskapets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. På aksjeselskapets eiendom kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene kan ikke slettes. Kontakt megler for nærmere informasjon. Aksjeselskapet har lovbestemt pant i den enkelte aksje for ubetalte fellesutgifter og andre kostnader knyttet til forholdet mellom aksjonær og boligaksjeselskapet, jf. borettslagsloven §§ 5-20 og 1-4. Pantekravet kan ikke overstige 2 G (2 ganger Folketrygdens grunnbeløp).

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dagboknummer 900687, tinglyst 01.12.1911 - Bestemmelse om gjerde

Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser

Dagboknummer 901034, tinglyst 10.03.1922 - Erklæring/avtale

Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
Med flere bestemmelser

Dagboknummer 10350, tinglyst 09.11.1942 - Bestemmelse om bebyggelse

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Erklæring fra 1942 som omhandler rivning eller fjerning av bygninger på en bestemt tomt. Det fremgår av erklæringen at den ikke kan slettes uten samtykke fra Aker reguleringsvesen, og at heftelsen (altså erklæringen) kun skal gjelde den skylddelte tomten.

Dagboknummer 11817, tinglyst 22.09.1947 - Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om bebyggelse
Megler fant ikke servitutt

Dagboknummer 5357, tinglyst 27.05.1948 - Best. om vann/kloakkledn.

Best. om vann/kloakkledn.
Megler fant ikke servitutt

Dagboknummer 12220, tinglyst 11.10.1952 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om kloakkledning
Bestemmelse om septiktank m.v.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Dagboknummer 51058, tinglyst 10.08.1987 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om veg


GRUNNDATA

Dagboknummer 900523, tinglyst 17.11.1911 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 900179, tinglyst 22.03.1935 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 16335, tinglyst 10.12.1947 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 16336, tinglyst 10.12.1947 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 16337, tinglyst 10.12.1947 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 16338, tinglyst 10.12.1947 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 16339, tinglyst 10.12.1947 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 1857, tinglyst 12.02.1960 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 1858, tinglyst 12.02.1960 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Servitutter/rettigheter

Borettslag - legalpant: Kommunen har legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. På borettslagets eiendom kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene kan ikke slettes. Kontakt megler for nærmere informasjon. Borettslaget har lovbestemt pant i den enkelte andel for ubetalte fellesutgifter og andre kostnader knyttet til forholdet mellom andelen og borettslaget, jf. borettslagsloven § 5-20. Pantekravet kan ikke overstige 2 G (2 ganger Folketrygdens grunnbeløp).

Følgende servitutter er tinglyst i borettslagets eiendom:

Dagboknummer 900687, tinglyst 01.12.1911 - Bestemmelse om gjerde

Bestemmelse om bebyggelse
Bestemmelse om benyttelse
Med flere bestemmelser

Dagboknummer 901034, tinglyst 10.03.1922 - Erklæring/avtale

Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
Med flere bestemmelser

Dagboknummer 10350, tinglyst 09.11.1942 - Bestemmelse om bebyggelse

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Erklæring fra 1942 som omhandler rivning eller fjerning av bygninger på en bestemt tomt. Det fremgår av erklæringen at den ikke kan slettes uten samtykke fra Aker reguleringsvesen, og at heftelsen (altså erklæringen) kun skal gjelde den skylddelte tomten.

Dagboknummer 11817, tinglyst 22.09.1947 - Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om bebyggelse
Megler fant ikke servitutt

Dagboknummer 5357, tinglyst 27.05.1948 - Best. om vann/kloakkledn.

Best. om vann/kloakkledn.
Megler fant ikke servitutt

Dagboknummer 12220, tinglyst 11.10.1952 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om kloakkledning
Bestemmelse om septiktank m.v.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Dagboknummer 51058, tinglyst 10.08.1987 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om veg


GRUNNDATA

Dagboknummer 900523, tinglyst 17.11.1911 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 900179, tinglyst 22.03.1935 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 16335, tinglyst 10.12.1947 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 16336, tinglyst 10.12.1947 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 16337, tinglyst 10.12.1947 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 16338, tinglyst 10.12.1947 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 16339, tinglyst 10.12.1947 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 1857, tinglyst 12.02.1960 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 1858, tinglyst 12.02.1960 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Offentlige forhold

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest eller ekspedisjonsdokument for bygningen.

Ferdigattest på tilbygg m. garasjeanlegg 1992

Approbasjon av ventilasjonsanlegg + Henlagt utenferdiattest 5.9.94

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger i kommunens arkiver på boligen.

Plantegninger fra 1988: Underetasjen med dagens kontorer og møterom samsvarer ikke med godkjente tegninger. På de godkjente tegningene er dette arealet tegnet med rombeskrivelser "disp rom" på alle rommene. På denne tiden var ikke disponible rom godkjent som kontorer eller møterom. 3. etasje er på de godkjente tegningene betegnet som uinnredet loft. I 2007 ble loftet forsøkt omsøkt til kontorlokaler og 2 møterom. Søknaden ble ikke godkjent og arealet ble derfor ikke innredet til dette formålet. Arealet har likevel blitt innredet til ett møterom/oppholdsrom, treningsrom, felles bad og et lagerrom. Dette forholdet er ikke omsøkt og arealet er registrert som uinnredet loft. Grunnen til avslaget om kontorlokaler var i hovedsak adkomstmulighet for bevegelseshemmede og for lav takhøyde iht. teknisk forskrift på deler av arealet. Dagens planløsning er ikke forsøkt omsøkt.

Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan og bygningsloven § 21-10 femte ledd.

Reguleringsforhold

S-2864 Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone.

MIDLERTIDIGE REGULERINGSBESTEMMELSER FOR DELER AV OSLOS YTRE SONE.

Vedtatt av Oslo bystyre 14. mai 1986, med senere korreksjoner av 22.oktober 1986 og 26.august 1987.

Etter dette er bystyrets vedtak følgende:

§ 1. Disse bestemmelser gjelder for de områder innenfor Oslos ytre sone som på kart datert Oslo byplankontor, 1. oktober 1982, er angitt til boliger med tilhørende anlegg markert som boligformål, og for industrien markert som industriformål. Bestemmelsene gjelder for byggeforetagender på inntil 10 nye boenheter i maks 2 etg., jfr. byggeforskriftenes kap. 26:21, og for anlegg av tilsvarende størrelse, se paragraf 4. I tillegg kan tillates hybel i underetasje hvor terrenget etter bygningsmyndighetenes skjønn ligger til rette for det. Byggetiltak som går ut over denne ramme, kan bare oppføres i henhold til stadfestet reguleringsplan.

§ 2. Der det av hensyn til mulighetene for en regulering at et større område under ett kan være tvil om tomtedeling eller ny bebyggelse skal tillates, skal saken forelegges bygningsrådet.

§ 3. For boligbebyggelse tillates følgende utnyttelsesgrad:

a) åpen småhusbebyggelse, herunder eneboliger og tomannsboliger inntil 0,25.

b) Konsentrert småhusbebyggelse, herunder rekkehus og terrassehus i inntil 3 plan inntil 0,35. Utnyttelsesgraden beregnes som fastsatt i paragraf 5. Bygningsrådet kan nekte å godkjenne en bebyggelsesplan med uforholdsmessig lav utnyttelse eller med for få boligenheter. Garasje skal vises i byggemeldingen for boligen(e). Ved en utnyttelsesgrad større enn 0,15 for eneboliger, og større enn 0,25 for konsentrert småhusbebyggelse, herunder rekkehus og terrassehus, skal det legges særlig vekt på en utforming og tilpasning til eksisterende bebyggelse og miljø. Hvis en slik utforming og tilpasning ikke er utført tilfredsstillende etter bygningsrådets skjønn kan en byggesøknad avslås. Før byggetillatelse kan gis, kan det kreves at det sendes bebyggelsesplan for hele eiendommen. I bratt terreng med spesielt utsatt vegetasjon søkes u-graden tilpasset slik at mest mulig vegetasjon kan bevares.

§ 4.

a) I boligstrøk kan tillates oppført bygninger eller anlegg for etablering og utvidelse av eksisterende forretnings-, kontor- og verkstedvirksomhet så fremt bygningsrådet finner at virksomheten vil tjene boligstrøket og ikke være til ulempe for de omboende. På samme vilkår kan bygningsrådet også tillate plassering av bygninger og anlegg for offentlig eller allmennyttig formål, herunder for leik, idrett og sport.

b) I industristrøk skal plassering av bygninger og anlegg vanligvis bare tillates med hjemmel i stadfestet reguleringsplan. Når særlige grunner foreligger kan bygningsrådet samtykke i plassering av bygninger og anlegg uten at slik plan foreligger. Gesimshøyden skal ikke overstige 10 m, største takhøyde skal ikke overstige 13 m og bebyggelsen skal plasseres minimum 10 m fra nabogrense. Utnyttelsesgraden jfr. bestemmelsenes paragraf 5 skal ikke overstige 0,8 og minst 1/3 av nettotomten skal være ubebygget og holdes fri for skur og lagring.

§ 5. I disse reguleringsbestemmelser betyr utnyttelsesgraden det samlede brutto gulvareal, unntatt ubebodd kjeller og loft i et avgrenset område (1 til 10 småhusenheter) dividert med områdets (tomtens eller tomtenes) brutto grunnareal målt til midten av tilstøtende lokal vei eller 10 m inn på tilstøtende større vei eller offentlig friareal og på parkbelte langs industristrøk. Brutto grunnareal skal ikke overstige 5/3 av nettoarealet. Ved beregning av utnyttelsesgraden regnes det med en maksimal etasjehøyde på 3 meter.

§ 6. Det kan kreves biloppstillingsplasser i samsvar med de normer som bygningsrådet til enhver tid vedtar.

§ 7. De tidligere villastrøkbestemmelsene for Oslo og Aker ble opphevet ved stadfesting 6. juni 1973 av de midlertidige reguleringsbestemmelser for uregulerte deler av Oslos ytre sone. De samme bestemmelser opphevet alle reguleringsvedtak fattet av byplanrådet i medhold av den tidligere paragraf 31 for så vidt de ikke er stadfestet av vedkommende departement. De reguleringslinjer som er fastsatt for veier, forhager, turveier, parkarealer og lekeplasser, gjelder imidlertid fortsatt.

113804 Innskrenkning av gatebredden for gatene 322, 323, 324, 325, 362 og 385 samt utparselleringsplan. 113804 har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser

S-411 Regulering av vegkryssene i Grefsenveien (vei 362) mellom Storoveien og Lettvintveien, Oslo S-411 har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

S-45GA Veiregulering langs Grefsensporveiens forlengelse til Kjelsås. S-45GA har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser

Et utvalg av pågående saker i nærområdet:

• Saksnummer 202205180: Detaljregulering - Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen
• Saksnummer 202507333: Engveien 18 - bruksendring av kjeller - Fasadeendringer - Ny innkjørsel
• Saksnummer 202508203: Engveien 21 A og B - ombygging av enebolig til tomannsbolig, tilbygg, underjordisk garasje, bruksendring av loft til bolig og fasadeendring
• Saksnummer 202102096: Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)

Energimerking

Grefsenveien 64 (kontor) med oppvarmingskarakter Rød og energikarakter E.

Bjerkealléen 19A og B (leiligheter) med energimerket med oppvarmingskarakter Rød og energikarakter F.

Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har ikke ansvar for informasjon som følger av energiattesten.

Øvrige kjøpsforhold

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. 

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. 

Lovanvendelse

Salget gjelder salg av aksjeselskap og ikke selve eiendommen. Selger eier eiendommen i et Singel Purpose selskap hvor eiendommen er det eneste aktiva i balansen på salgstidspunktet.

Grefsenveien 64 AS eies idag av Offiseren AS (50%) og Hirondelle AS (50%).

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av aksjeselskap / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Alle interessenter og kjøpere anses som profesjonelle, og forutsettes å foreta egne tekniske, økonomiske og juridiske undersøkelser (due diligence) før bud inngis. Det anbefales at interessenter rådfører seg med fagkyndige rådgivere og foretar befaring av eiendommen og selskapets dokumentasjon.

Kjøper overtar selskapet som det er (AS-IS), med de rettigheter, forpliktelser og risikoer som foreligger på overtakelsestidspunktet.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr. 70.000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger NOK 700.000,-.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonsfrist er derfor begrenset til tre (3) måneder etter overtakelse. Etter dette tidspunktet kan kjøper ikke fremme krav mot selger, med mindre selger har opptrådt grovt uaktsomt eller forsettlig. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid.

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke eiendommen. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen/seksjonen med fagkyndig, før bud inngis.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Alle arealangivelser er hentet fra oppmålingsforretning utført av takstmann Bjørn Fosser. Eiendommen er scannet og resulatet er oppsummert i vedlagte rapport fra oppmålingen.

Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig eller Megler i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper.

Eiendommen vil verken bli vasket eller ryddet ut av ved overtagelse, da eiendommen er fullt utleid.

Lovanvendelse kjøper:

Kjøper har gjennomført de undersøkelser han finner nødvendig, og kjøper overtar aksjene og Selskapet som det er, med de eiendeler, rettigheter, forpliktelser og risikoer som foreligger på overtakelsestidspunktet.

Selger fraskriver seg, så langt gjeldende rett tillater det, ethvert ansvar for mangler eller feil ved aksjene eller Selskapets virksomhet, herunder eiendommen.

Kjøper kan således ikke gjøre gjeldende krav mot Selger på noe grunnlag, herunder etter kjøpsloven § 19, avhendingsloven § 3-7, 3-8 og 3-9, ulovfestede prinsipper, eller andre regler om mangelsansvar, med mindre Selger har gitt uttrykkelig garanti eller har utvist grov uaktsomhet eller forsett

Kjøpekontrakt - Meglerstandard fra mars 2020

Meglerstandard kjøpekontrakt for salg av aksjeselskap fra mars 2020 legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt  vil bli ettersendt før innlegging av bud. Merk at det tas forbehold om at utarbeidet balanse og kjøpesumsberegning, vil bli utført av selskapets faste regnskapsforbindelse. Meglerstandarden vil utfylles med de særlige vilkår som fremgår av salgsoppgaven og særlig dette punkt om lovanvendelse.

Ikke kompensasjon for mindre avskrivninger

Det blir ikke gitt kompensasjon for mindre avskrivninger, jfr. differanse mellom Eiendomsverdi og skattemessig saldoverdi og markedsverdi tomt. Dette må hensyntas i budgivningen.

Det er ikke utført radonmåling i eiendommen.

Meglers vederlag og utlegg

Provisjon 1,250 % av salgssummen inkl. mva

Markedspakke: 30 000,00

Tilrettelegging: 15 000,00

Oppgjør: 65 000,00

Spørring elektronisk grunnbok, vederlag: 4 900,00

Visninger pr stykk : 4 000,00

Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selger betale et rimelig honorar stort kr 19.900 + dokumenterte utlegg og tillegg.
Alle beløpene er inkl. mva.

Beskrivelse

Beliggenhet

Beliggenheten er prima; sentralt på Grefsen med umiddelbar nærhet til alt man trenger. Storo Storsenter og Bi Nydalen ligger rett ved, og på veien dit går man forbi et kollektivknutepunkt med buss, trikk og T-bane. Også plasseringen av eiendommen er strålende; eksponert mot Grefsenveien, hovedforbindelsen mellom Grefsen, Kjelsås og Oslo-området for øvrig.

Bygningen har hovedinngang mot Grefsenveien, med belysning, bred trapp og dobbel glassdør.

Kommer man med bil er det adkomst fra Bjerkealleen, og eiendommen har gode parkeringsarealer fordelt på betong og belegningsstein. Selve tomten er over 1,5 mål; velholdt, tilnærmet flat og pent opparbeidet. Innkjøringen er asfaltert, utstyrt med varmekabler lagt i 2024.

Mot Grefsenveien har tomten plenarealer, dekorstein, prydbusker, høye trær og gangstier av skiferheller. Bygget er en ærverdig villa, der den opprinnelige delen er fra 1918 og har klassiske detaljer som mansardtak. På yttertaket ble det utført vedlikeholdsarbeider av fagfolk i 2024/25. Fra spiserommet i 1. etasje er det utgang til en romslig terrasse med skifersten på dekket.

Terrassen er oppmålt til ca. 32 kvm, og er et fint samlingspunkt for de ansatte i sommerhalvåret. Av leilighetene har B 201, B 202, B 205 og B 206 egne terrasser med adkomst fra stuene. De to første måler ca. 4 kvm, mens de øvrige er tildelt arealer på ca. 6 kvm hver. Terrassen i leilighet 206 er oppgradert med nye gulvbord.

Om boligen

Opprinnelig oppført i 1918, ble bygget totalrenovert og betydelig utvidet i 1988 etter tegninger av Marlow Arkitekter ved Per Marlow. Ved denne anledningen ble det også etablert et nytt underetasjeplan med lager og garasje, ny hovedinngang, arbeidslokaler og nye leiligheter. Tilbygget ble utformet i samme stil som den opprinnelige bygningen, noe som skapte en harmonisk overgang mellom det gamle og det nye. Eiendommen fremstår i dag som et moderne og funksjonelt bygg

Eierform

Aksje

eiet

Om oppdraget

Oppdragsnummer

40251156

Ansvarlig megler

Sigmund Ruud