Ringerike - Hønefoss - 20 seksjonerte leiligheter/​hybler - Gode leieinntekter - Sentralt

Beliggenhet

Eiendommen beliggende i sentralt boligområde på Arnegårdsbakken. Beliggenheten er landlig og rolig, samtidig sentralt med gangavstand til det meste Hønefoss har å by på. Leilighetene ligger på et høydedrag med flott utsikt over Hønefoss sentrum, spesielt fra terrassene.

Gangavstand til barnehage, skoler, videregående og Universitetet i Sørøst-Norge. Videre er det gangavstand til handelsområdet på Hvervenkastet. Området rundt Hvervenmoveien blir stadig utviklet med nye kontor- og forretningsbygg. Her er det samlet seg opp godt med servicetilbud og arbeidsplasser i form av detaljhandel som Rusta, Biltema, Jula, Europris, Power, XXL, Elkjøp, Megaflis mm. Det er også større arbeidsgivere i nærområdet, som Ringerike Sykehus, Statens Kartverk, Viken Skog, Ringerikskraft, ECIT mm. Mc Donalds er også planlagt like ved.

I Hønefoss sentrum er det gode tilbud innen kultur, idrett, fritid og rekreasjon. For idrett og aktiviteter er Schjongslunden et godt utgangspunkt. Her er det bla. treningssenter, stadion, sandvolleyball, klatrevegg, strandhåndball, ishockey, badeplasser med sandstrand, turstier mm.

Området egner seg også meget godt for pendling. Fra Osloveien går det hyppige avganger mot Oslo/Sandvika. Vil man investere, er Ringeriksregionen generelt sett er et område i vekst med stadig mer attraktivt arbeidsmarked.

Standard

Bygget er oppført i 1995. Eiendommen består av totalt 20 boenheter hvorav 4 hybler er ca. 35 m² og 16 hybler er ca. 20 m².

Bygningskonstruksjon: Fundamentert på støpt såle. Etasjeskiller i betong og trebjelkelag. Yttervegger i mur og betong, delvis kledd med trekledning. Taket er flatt og tekket med papp/membran.

Innvendige overflater: Gulv av betong, tre og belegg. Vegger i malt puss og plater. Himlinger av malt puss, plater og systemhimling.

VVS: 4 varmtvannsberedere fra 1995, hver på 287 liter. Berederne forsyner 5 boenheter hver. Tilkoblinger er ikke i henhold til dagens krav og bør oppgraderes. Vannrør av plast (rør-i-rør) og kobber. Avløpsrør av plast, delvis innbygget, med alder som tilsier at deler av anlegget nærmer seg utskiftingsbehov.

Våtrom: Standard varierer. Flere våtrom har avvik, og enkelte bør totalrenoveres. Dusjkabinett er installert i noen enheter for å redusere fuktbelastning. Ett bad har oppgradert avløp fra 2022.

Elektrisk anlegg: Hovedtavle i felles bod. Underfordeling i hver boenhet. Anlegget har skrusikringer, og det er observert enkelte løse kabler og manglende dokumentasjon. Videre kontroll anbefales.

Oppvarming: Elektriske panelovner og enkelte enheter har vedovn.

Ventilasjon: Mekanisk avtrekk på bad og kjøkken. For øvrig naturlig ventilasjon.

Brannsikkerhet: Hver boenhet er utstyrt med brannslukningsapparat. Brannslanger finnes ved vaskerom. Røykvarslere er installert. Det anbefales jevnlig kontroll og oppfølging.

Arealbruk: Godkjente byggetegninger foreligger, men stemmer ikke helt med dagens bruk. Det kan foreligge avvik i branncelleinndeling og bruksendringer som bør vurderes nærmere.

Muligheter

Ny vei over Sollihøgda til Sandvika og Oslo knytter Ringeriksregionen nærmere Osloregionen som en stor felles bo- og arbeidsmarkedsregion. Økt attraktivitet for regionen bidrar til økt bosetting og økte priser. Leilighetene er allerede seksjonert opp.

Innhold

Hyblene på ca. 35 m² inneholder stue/kjøkken, bad og soverom.
Hyblene på ca. 20 m² Inneholder stue/kjøkken og bad.
Hver boenhet disponerer egen bod på ca. 3 m², plassert ved felles gang. I tillegg finnes 4 fellesboder med utvendig tilkomst.
Det er etablert 4 vaskerom, hvert med varmtvannsbereder, som betjener 5 boenheter hver.

Fellesarealer består av korridorer, inngangsparti, vaskerom og uteområder.

Bygningsareal

Etasje 1:
BRA-i: 326
BRA-e: 8
TBA: 84

Underetasje:
BRA-i: 316
BRA-e: 8
TBA: 78

Totalt BRA-i: 642
Totalt BRA-e: 16
Totalt TBA: 162

Det gjøres særskilt oppmerksom på at arealangivelser er basert på opplysninger fra takstmann.

Tomteareal

3937,

Tomten har 12 grensepunkter, hvorav kun de 4 hjørnene har offentlig godkjent grensemerke. Øvrige er umerket/ukjent.

Tomten er opparbeidet med stor asfaltert parkeringsplass. Forøvrig naturtomt og gressplen.

Eierbrøk

Eiendommen eies pdd. 100% av Lafton Eiendom AS. Det vil bli fisjonert ut et selskap av Lafton Eiendom AS som et nytt AS, og etablert et holdingselskap som vil være selger av det utfisjonerte selskapet hvor eiendommen ligger.

Selskap under stiftelse (Fisjonsfusjon) eies av:
100%€ Lafton Eiendom AS Orgnr. 922907897

Matrikkel

Eiendommen selges som aksjeselskap som inneholder følgende eiendom:
Gnr. 44, bnr. 33, snr. 1-20 i Ringerike kommune.

Leieinntekt

LEIEINNTEKT:
Leieinntekter ved fullt utleid anslås til kr. 1.616.616,-. Se salgsoppgave for leiepris pr. leilighet.

Iflg. regnskap for 2024 var:
Driftsinntekter på kr. 1.542.859,-
Driftskostnader kr. 343 024,-*
Driftsoverskudd kr. 1.199.964,-

*Driftskostnader fremstår som ufullstendig. Kostnad til HRA fremkommer f.eks ikke av regnskapet for 2024. Kan muligens forklares av at eiendommen ble seksjonert opp i desember 2023. Kostnad HRA utgjør i 2025 kr. 57.264,-

Parkering

Parkering på biloppstillingsplasser på egen tomt.

Byggeår

1995

Reguleringsbestemmelser

REGULERINGSBESTEMMELSER:
KOMMUNEPLAN/KOMMUNEDELPLAN:
Eiendommen ligger i område som i Kommuneplanens arealdel 2019-2030 (5.9.2019) er avsatt til:
- Boligbebyggelse - Nåværende
- Høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler)
- Krav vedrørende infrastruktur

GJELDENDE REGULERING:
Planid: 3305 107 Ringerike sykehus (25.11.1976)
Planid: 3305 17 Lia ved Arnegård (27.5.1955)
Planid: 3305 33 Trøgstad (22.12.1958)
Planid: 3305 356-01 Tanberglia (27.6.2014)

RELATERTE PLANER:
Planid: 482 Arnegårdsbakken (22.2.2024)
Planid: 405 Tanberghøgda (7.11.2019)

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.

Det er installert vannmåler for hele bygget i snr. 1. Beregnet forbruk av vann er 760m3. Normalt forbruk er 50m3 pr. beboer.

Ferdigattest

Ferdigattest for hybelhus er gitt 09.11.1995.

Takstmannens kommentar:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk
Seksjoneringstegninger med plantegning for underetasje og 1 etasje er mottatt. Seksjoneringstegningene er ikke datert, men stemmer mot dagens bruk.
Tegninger fra byggeåret foreligger. Det er noen avvik fra opprinnelige tegninger. Opprinnelig var det 20 like hybler i boligen, men de hyblene på endene i hver etasje har blitt større siden man har tatt med det som var fellesareal/oppholdsrom og integrert det i leilighetene. Det er på noen fasadetegninger tegnet utganger på endene av bygget, men det virker aldri som om at bygget har hatt dette.
Det er fremlagt fasadetegninger hvor det ikke er utgangsdører på endene.

Ferdigattest for hybelhus er gitt 09.11.1995.

Oversikt leieobjektene

Status leie pr. 20.10.2025:
Kr. 8335| U0101 | Utleid
Kr. 6292| U0102 | Utleid
Kr. 6189| U0103 | Utleid
Kr. 6189| U0104 | Utleid
Kr. 6669| U0105 | Utleid (Flytter ut 31.12.2025)
Kr. 7183| U0106 | Utleid
Kr. 6500| U0107 | Utleid (Flytter ut 31.12.2025)
Kr. 6500| U0108 | Utleid
Kr. 6500| U0109 | Utleid
Kr. 7500| U0110 | Utleid
Kr. 7000| H0101 | Utleid
Kr. 6500| H0102 | Utleid (Favikelse)
Kr. 6500| H0103 | Utleid fom. 01.11.2025
Kr. 6500| H0104 | Utleid
Kr. 6500| H0105 | Utleid
Kr. 6500| H0106 | *Ledig*
Kr. 6500| H0107 | Utleid
Kr. 6500| H0108 | Utleid (Flytter ut 31.12.2025)
Kr. 6966| H0109 | Utleid
Kr. 7995| H0110 | Utleid

Leietakerne betaler sin egen strøm. Det vites ikke om de forskjellige har bundet seg til Norgespris eller ikke da Føie (Nettleverandør) ikke har anledning til å opplyse hverken hjemmelshaver eller megler om dette.

Med 20 hybler vil det være utskiftninger, slik at status vil kunne variere fra mnd. til mnd. Kontakt evt. megler for oppdatert oversikt.

Realavkastning

Leieinntekter: kr. 1.616.616,-
- Anslått driftskostnad kr. 350.000
= Inntektsoverskudd: 1.266.616,-

Effektiv risikofri rente: 3,84 %
- Inflasjon: 2,00 %
=Realrente, avrundet: 1,84 %
+Objerktrisiko, markedsrisiko, eiendomsrisiko, renterisiko 4,66 %
= Realavkastningskrav: 6,50 %

Eiendommens forrentningsverdi (avrundet): 19.950.000,-

Heftelser/servitutter

1960/3652-1/23 Bestemmelse om veg
02.12.1960
Gjelder anlegg og vedlikehold av gate.
Overført fra: 3305-44/33
Gjelder denne registerenheten med flere

1985/7744-1/23 Erklæring/avtale
02.12.1985
Best. om signlkabel.
Overført fra: 3305-44/33
Gjelder denne registerenheten med flere

2006/380323-1/200 Erklæring/avtale
14.08.2006
Rettighetshaver:VARDAR AS
Org.nr: 977028442
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.
Det skal ikke settes opp bygg nærmere enn 1 m. fra fjernvarmeledninger
Med flere bestemmelser
Overført fra: 3305-44/33
Gjelder denne registerenheten med flere

2023/1372326-1/200 Seksjonering
07.12.2023 21:00
opprettet seksjoner:
snr: 1-20
formål: Bolig
tillegsdel: Bygning

Forurensing

Selger er ikke kjent med forurensning i grunnen. Selger fraskriver seg ansvaret for enhver form for eventuell forurensning i grunnen.

Det er ikke foretatt radonmåling av eiendommen. I nasjonalt aktsomhetskart for radon, ligger eiendommen i et område merket som usikker aktsomhet, med aktsomhetsgrad 0. Vedlagt utklipp.

Oppvarming

Oppvarming med panelovner.

Ventilasjon

Mekanisk avtrekk på kjøkken og våtrom, forøvrig naturlig ventilasjon.

Kommunale avgifter

Anslått vannforbruk er 760m3 pr år.
Det er vannmåler og man betaler for forbruk av vann og avløp.

Vannpriser 2025:
Pr. m3: kr. 39,43 + mva.
Abonnementsgebyr fastledd: kr 995,- + mva per år.

Avløpspriser 2025:
Pr. m3: 66,48 + mva.
Abonnementsgebyr fastledd: kr. 1 638,- + mva per år

Feieavgift/branntilsyn utføres av Ringerike brannvesen som også fakturer for utført tjeneste.

Stortinget har vedtatt å redusere merverdiavgift (MVA) på vann- og avløpstjenester fra 25 % til 15 % fra og med 1. juli 2025.

Utgifter til renovasjon må også påregnes. Iflg. regnskap 2025 utgjør dette kr. 57 264,-
Kommunale avgifter iflg. regnskap fra 01. jan til 30. september 2025: kr. 79.029,-

Salgsobjekt

Eiendommen eies i dag gjennom et aksjeselskap. Før overdragelsen vil eiendommen bli fisjonert ut i et eget selskap, og kjøper vil erverve aksjene i dette (Fisjonsfusjon). Transaksjonen vil dermed gjennomføres som et salg av aksjer, og ikke som en ordinær eiendomsoverdragelse.

Aksjeselskapet selges uten ansvar for enhver feil eller mangel ved eiendommen for selger.

Selger

Lafton eiendom as

Skattemessige forhold

DD-materiell for selskapet fåes ved henvendelse til megler.
Kjøper må selv vurdere de skattemessige konsekvenser, som latent skatt, ved kjøp av aksjeselskap.

Økonomihuset Hønefoss (Regnskapsfører) jobber med å sette ned ligningsverdien på eiendommen da disse har vært for høye.

Diverse

Eiendommen er seksjonert opp. Det foreligger enkel energiattest for hver enkelt seksjon. Leilighetene er energimerket til Rød D og E.

DD-prosess

Kjøper oppfordres til å kontakte megler tilknyttet oppdraget for tilsending av DD-materiell for gjennomgang før bud avgis.

Bud

Skriftlig bud på Arnegårdsbakken 25, selskap under stiftelse, sendes til Brørby Eiendomsmegling AS.

Bud gis på følgende grunnlag:
- Kjøper forutsetter juridisk, teknisk og økonomisk DD
- Bud gis basert på eiendommens verdi.
- Aktiva/gjeld i selskapet kommer som tillegg/fradrag dog med fradrag for statusverdi eiendommer.
- Bud gis netto, uten fradrag for eventuell skatteulempe. (Latent skatt)
- Selskapet har ingen pensjonsforpliktelser
- Ingen finansieringsforbehold

Selger forbeholder seg retten til å avvise ethvert bud uansett årsak.

Oppgjør

Etter avtale. Det innbetales normalt 10% av kjøpesummen ved kontraktens underskrift. Resterende del av oppgjøret skjer ved overtakelse av eiendommen/selskapet.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking, som innebærer plikt til å melde fra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner.

Vedlegg

Vedlegg ut over de vedlagt i salgsoppgaven mottas ved å kontakte megler for å få oversendt dokumentpakke.

Dokumentpakken inneholder følgende:
Leiekontrakter for snr. 1-20
Energiattest for snr. 1-20
Tilstandsrapport
Resultatregnskap til jan-sept 2025
Resultatregnskap 2024
Grunnboksblad
Tinglyste erklæringer:
- Seksjonering
- Avtale om rørføringer Vardar
- Overenskomst signalkabel
- Overenskomst Vei

"Meglerpakken" for Snr. 1 på 35kvm og snr. 16 på 20 kvm:
- Eiendomsinformasjon.0_Eiendomsinfo.pdf
- Situasjonskart.0.pdf
- Godkjente bygningstegninger.0_Plantegninger seksjonering.pdf
- Gjeldende arealplan med bestemmelser.0_Planinfo.pdf
- Gjeldende arealplan med bestemmelser.1.pdf
- Gjeldende arealplan med bestemmelser.2.pdf
- Gjeldende arealplan med bestemmelser.3.pdf
- Gjeldende arealplan med bestemmelser.4.pdf
- Gjeldende arealplan med bestemmelser.5.pdf
- Gjeldende arealplan med bestemmelser.6.pdf
- Gjeldende arealplan med bestemmelser.7.pdf
- Gjeldende arealplan med bestemmelser.8.pdf
- Gjeldende arealplan med bestemmelser.9_Kommuneplanbestemmelser.pdf
- Gjeldende arealplan med bestemmelser.10.pdf
- Gjeldende arealplan med bestemmelser.11_Kommuneplankart.pdf
- Godkjente bygningstegninger.0_Hybelhus - Tegninger.pdf
- Kommunale avgifter og gebyrer.0_Kommunale avgifter og gebyrer.pdf
- Ledningskart.0.pdf
- Matrikkelkart.0.pdf
- Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest.0_Hybelhus - Ferdigattest.pdf
- Tilknytting til vann kloakk og vei.
- Kommunale avgifter og gebyrer.
- Manglende formuesverdi
- 1067994.NK30071350._0_Planinfo.pdf
- 44-33-1.pdf (rapport feiervesenet)
- 1067994.NK30071350._10.pdf (Reguleringsplan)

- Utkast kjøpekontrakt med div. bilag ifb. aksjekjøp.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser eller egnet budskjema for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av BankID.

Fremgangsmåte ved budgivning

Benytt "Gi bud"-knappen for å logge inn med BankID. Din elektroniske identitet og signatur blir kontrollert som en del av innloggingen. Registrer ditt bud med korrekt beløp, frist, eventuelle forbehold, ønsket overtagelse og finansieringsplan. Bekreft at innholdet i ditt bud er korrekt ved å signere budet elektronisk. Du mottar en SMS-kvittering (skriftlig mottaksbekreftelse) når ditt bud er registrert. Registrer budforhøyelser ved å logge inn på nytt med BankID. Du kan også sende svar til SMS-kvitteringen for å registrere budforhøyelser. Vær oppmerksom på at bud gitt via SMS må behandles manuelt av megler. Bud via SMS kan ikke anses som mottatt av megler før du har fått en svarbekreftelse pr SMS.

Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

For øvrig vises til det Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven.Selger står fritt til å akseptere
eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises til det Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven.

Eiendomsmegler MNEF
Jesper Holte Brørby
99 73 74 19
jesper@broerby.no
Brørby Eiendomsmegling AS
Blomsgate 3,
3510 Hønefoss
Org.nr. 917203202