Ådalen gård i Rakkestad | 43 daa dyrket, 378,3 daa skog.Oppgradert våningshus, låve, bryggerhus, badstu-hus og vognskjul

Kort om eiendommen

Ådalen gård/Bredholtveien 563 og 565 ligger landlig, skjermet og idyllisk til på helt syd i Rakkestad på grensen til Sarpsborg, hvor deler av skogen går inn i Sarpsborg kommune. Området består av spredt boligbebyggelse og landbruksarealer. Eiendommen ligger i umiddelbar nærhet til skog, noe som byr på gode rekreasjonsmuligheter. Eiendommen er på 447,7 daa totalt hvor fulldyrka mark utgjør 43 daa, innmarksbeite 18,3 daa og produktiv skog 378,3 daa. Gårdstunet har en usjenert og fint beliggende med gode solforhold. På eiendommen er det oppført våningshus, låve, bryggerhus, badstu-hus og vognskjul.

Det er ca. 10 km til Rakkestad, som nærmeste tettsted med bl.a. barnehage, skoler, dagligvareforretninger, spisesteder og andre fasiliteter. Ellers er det nærhet til skiløyper, svømmehall m.m.

Inneholder

Våningshuset:
1. etasje inneholder entrè, kjøkken med spisedel, stue og toalett med WC og servant.
2. etasje inneholder stue, ett soverom, bad med servant og dusjnisje. Det er også sovealkove i etasjen men er ikke boareal p.g.a. manglende takhøyde og tilstrekkelig rømningsvei.

Beliggenhet

Ådalen gård er 447,7 daa totalt hvor fulldyrka mark utgjør 43 daa og innmarksbeite 18,3 daa og produktiv skog 378,3 daa. Gårdstunet har en usjenert og fin beliggenhet med gode solforhold. Tunets driftssone og låvebygning er orientert til nord, mens hovedhus og bryggerhus er orientert til syd. Eiendommens jordarealer omkranser tunet, og skogen består av tre teiger. Den ene ligger på hovedbølet i Rakkestad kommune, og den andre ligger under gnr. 1062, bnr. 1 og 2 i Sarpsborg kommune. Den dyrkede marken er for tiden utleid, men fri for bruk om dette ønskes. Fulldyrket areal består av 4 skifter, og består av delvis sandjord og delvis av leire.

Det unike med Ådalen gård er den flotte beliggenheten og den svært godt vedlikeholdte hovedbygningen, hvor det er lagt ned betydelige midler og innsats for å skape et godt bomiljø på eiendommen. Den hyggelige sveitserinspirerte hovedbygningen fra begynnelsen av 1900-tallet er renovert over tid for å bevare bygningens historiske uttrykk, i kombinasjon med moderne løsninger og tidsriktige innredninger. Boligen innehar i dag bl.a. ny delikat kjøkkeninnredning, nyoppussede overflater og ny stor terrasse mot syd. De strukturelle og viktige arbeidene er utført på et tidligere tidspunkt i form av ny etterisolert kledning, omlagt yttertak og utskifting av vinduer.

Planløsningen i boligens 1. etg. består av entré med trapp til 2. etg. og adgang kjøkken og stue. Kjøkkeninnredningen er delikat og moderne. Kjøkkenet er et flott allrom og boligens hjerte, som dekker hele den venstre fløyen av bygningen, med lysinnslipp fra tre kanter igjennom de store vinduene. Åpen peis er sentralt plassert i rommet. Man har god utsikt over gårdsplassen fra spiseplassen, og direkte utgang til en helt nybygget terrasse. Stua har en sydvendt beliggenhet med nytt flott ildsted. I boligens 2. etg. finner vi loftstue, bad og soverom. Baderommet er renoverte de senere år. I denne etasjen er det på ingen måte snorrette overflater og moderne materialer. Eier har her valgt å ta vare på boligens autentiske uttrykk ved å bevare originale bygningsdeler, med delvis originale farger og grovt listverk. Oppsummert må hovedbygningen sies å blitt forvaltet på en svært god måte, hvor strukturelle utbedringer er utført, kombinert med renovert overflater innvendig. Alt er arbeid utført med tanke bak og en skånsom hånd.

Gårdens driftsbygning er en låvebygning på 284 kvm (BTA). Bygningen er oppført i flere omganger, hvorav fjøset trolig er den eldste delen. Den er oppført ca. 1900, mens den øvrige delen er oppført i 1952/53. Den resterende delen av låven er oppført delvis om overbygg over fjøs samt som en tradisjonell låve med høygulv og kjørebane. På sydvestre langside har bygningen et mindre tilbygg, som er nyoppført i 2022/23. Åpningshøyden på denne delen er godkjent for hest, og støpt dekke er betong, som er laget for husdyrgjødsel . Bryggerhuset har egen adresse, men er ikke innredet, og har ikke bad. sjarmerende badstue er oppført med 2 rom i 2018/19. Garasje/vognskjul har tre doble slagdører, samt en enkel slagdør mot veien. Bygningen fremstår som noe slitt og har liten driftrelevans til dagens drift. Det er satt opp et drivhus på tomten (ca. 16 kvm.)

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Våningshus:
Opprinnelig oppført ca. 1900.
Areal: P-rom og BRA: 1. etasje 60 kvm og 2. etasje
42 kvm, tilsammen 102 kvm
P-rom / BRA
1. etasje inneholder entrè, kjøkken med spisedel, stue og toalett med WC og servant.
2. etasje inneholder stue, ett soverom, bad med servant og dusjnisje. Det er også sovealkove i etasjen men er ikke boareal p.g.a. manglende takhøyde og tilstrekkelig rømningsvei.
Eiendommen er de senere år betydelig påkostet både ut- og innvendig. Det er støpt gulv i første etasje, ytterveggene er etterisolert, og fasaden er kledd om og nye vinduer med 2-lags isolerglass. Taket er også lagt om med ny taksten. Alle innvendige flater er fornyet, ny kjøkkeninnredning fra Mobalpa og det er bygget nytt toalett og baderom. Det er bygget ny stor terrasse (møre royal terrassebord) i 2021 på sørsiden av huset, og det er satt inn ny terrassedør. Innvendig er røropplegget renovert og det elektriske anlegget er skiftet og oppgradert. Videre er det installert nytt minirenseanlegg for avløpsvann. Koselig kjøkken i eik med profilerte fronter og granitt benkeplate. Flott komfyr i 1 meters bredde, 5 plater og 2 stekeovner som medfølger. Åpen peis i kjøkken/ spisestue. Det elektriske anlegget er byttet ut i forbindelse med renoveringen. Det er 3 x 63 A hovedsikring og 11 kurser med automatsikringer. Det er jordfeilbryter på en kurs.

Bryggerhus:
Oppført: 1961/62.
Huset er registrert med egen adresse, Bredholtveien 656, men boligen er ikke innredet og har ikke bad. Det er lagt vann- og avløpsledning klart til bruk inn i kjelleren. Det er lagt ny drenering rundt huset i 2022/23

Badstu-hus:
Oppført: 2018/19. Sjarmerende badstu og vedskjul. Vegger og takpanel i osp, en vegg er kledd med bjørkeender som er med på å gi rommet en spennende uttrykk.

Låve med fjøs mot endevegg:
Oppført: Rundt 1900.
Bygget er oppført i flere omganger, hvorav fjøset er eldst, trolig rundt 1900. I 1952/53 ble den øvrige delen oppført. Overbygd over utvendig gjødsellager mot vest er av ukjent dato. Fjøset er oppført på støpt ringmur, uten kjeller og med støpt gulv. Denne delen er oppført i laftet tømmer med tak av rundkjepp. Innvendig areal er 74 kvm og takhøyde 2,2 m. Da fjøset ikke har kjeller er det oppført mot vest overbygg, fundamentert på støpt ringmur og støttepilarer. Resterende del av låven er oppført delvis som overbygget samt som en tradisjonell låve med høygulv og kjørebane. Delvis fundamentert på støpt ringmur og delvis på steinrøys. Tradisjonelt stolpebygg med innvendig kjørebane på tvers og høygulv på andre siden. Grunnplanet har tregulv på bjelkelag og kjørebane som tregulv. Utvendig støpt kjørebru fra tunet. Noe av fundamentet i kjørebrua er rom for borehull og trykktank til gårdens vannforsyning. Taket er tekket med ny plater og lekter i 2020. Bygget har noe setningsskader, men ikke mer enn hva som er vanlig for denne type bygg. Møkkakjeller er fjernet og murt/pusset opp, og benyttet til dyrehold.

Garasje/vognskjul:
Ukjent oppføringsdato. Bygget er oppført i skrånende terreng fundamentert på fjell og steinrøyser eller støpte pilarer. Innvendig bordgulv på bjelkelag. Stolpebygg utvendig kledd med panel. Saltak tekket med stein. Ett tilbygg mot sør har pulttak. Bygningen har tre doble slagdører samt en enkelt slagdør mot veien. Bredde og høyde: 2,0 x 2,0. Bygget er slitt.

Det er satt opp drivhus på tomten (ca. 16 kvm.)

Byggemåte

Landbrukseiendom med våningshus oppført i ca. 1900, det er våningshuset tilstandsrapporten er på. Andre bygg på gården er kun enkelt vurdert og beskrevet i salgsoppgaven.
Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:
- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Det er ikke montert rekkverk. Dersom terrassen ligger mer enn en halv meter over bakkenivå, er det krav om rekkverk. - Ved trapp er høyde til terreng målt til 0,95 m. Kostnadsestimat: Under 10 000,-.
- Innvendig > Pipe og ildsted
Pipevanger er ikke synlige. I 2. etg. er det synlig 2 sider av pipemur Kostnadsestimat: Under 10 000,-.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:
- Utvendig > Nedløp og beslag
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. I boligens 1. etg. er gulv målt til i hovedsak å være i vater.
Litt nivåforskjell ved gulv på kjøkken og i spisestue mot døråpning til stue. Etasjeskille mellom 1. og 2. etg,. har synlige skjevheter; derav er det målt høydeforskjeller i 1. etg.
- Innvendig > Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre. I kart utarbeidet av ngu er det lav til moderat aktsomhetsgrad for radon i området.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger
Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Fordelerskap er innkasset sammen med varmtvannsbereder. Det mangler en spalte for synliggjøring av evt. vannlekkasje fra rør-i-rør-systemet og lede vann til sluk.
- Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Bereder er innkasset, og det er ikke spalte for å synligjøre en evt. lekkasje.
- Spesialrom > Etg. _ hovedplan > Toalettrom > Overflater og konstruksjon
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
- Våtrom > Etg. _ Loft > Baderom ( ikke måleverdig oppholdsrom ) > Generell
Fallforhold på gulv
- Våtrom > Etg. _ Loft > Baderom ( ikke måleverdig oppholdsrom ) > Overflater vegger og himling
Vinylbelegg er lagt utenpå veggpanel
- Våtrom > Etg. _ Loft > Baderom ( ikke måleverdig oppholdsrom ) > Overflater Gulv
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
- Våtrom > Etg. _ Loft > Baderom ( ikke måleverdig oppholdsrom ) > Sluk, membran og tettesjikt
Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone. Avløp under kar i dusjnisjen med gjennomføring til dekke er en usikker løsning.
- Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Konstruksjonene har skjevheter. Ut fra alder på konstruksjon er det naturlige skjevheter. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Det er ikke lokalisert stakepunkt for avløp Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert noen sprekker i fuger ved grunnmuren Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.
- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger
Det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvaliteten på brønnvannet. Det er opplyst ved tidligere salgsoppgave / egenerklæringsskjema at det ble foretatt kontroll av brønnvann i 2018. Kostnadsestimat: Ingen umiddelbar kostnad.

Kommunale avgifter

I de kommunale avgiftene inngår bl.a. vann, avløp, renovasjon og reiing. Beløpet er fordelt på fire terminer.

Tomten

Tun:
Tunet ligger med åpent lende i alle himmelrettninger, og er meget pent opparbeidet med brosteinsbelagt uteplassen. Hagemessig pent opparbeidet med eldre og nyplantede frukttrær, samt bærbusker. Eget område med oppvarmet massasjebad på et platå med platting og nedfelt lys rundt platået. Rett syd for bryggerhuset er det oppført et drivhus på ca. 16 kvm og en liten kjøkkenhage. Det er også en liten gårdsdam.

Jord:
Fulldyrka areal består av 4 skifter, alle beliggende i Rakkestad kommune. Arealene er delvis dårlig arrondert og tungdrevet. Noe areal er drenert. Jorda drives økologisk, og består delvis av sandjord og delvis av leire. Deler av arealet er bortleid, og det foreligger ingen skriftlige avtale for inneværende år og ny eier står fritt til å bruke arealet. Arealet benyttes til grovforproduksjon. 3 mindre arealer er definert i gårdskart som innmarksbeite. Arealet er ikke i bruk.

Skog:
Skogen består av tre teiger. Den ene ligger i Rakkestad og ligger under gnr 84, bnr. 3 og den andre ligger i Sarpsborg under gnr. 1062 bnr. 1 i Sarpsborg kommune. Det er normale driftsforhold med noe dårlig veidekning som betyr lang terrengtransport og høye driftsutgifter ved uttak av tømmer. Det mest av den eldre skogen ble avvirket i 2003og 2013, tilsammen 2 900 kbm innmålt virke. Dette utgjør ca. 3 400 kbm stående virke (ca. 20% er ikke omsettbart, topp, avfall og miljøhensyn). Gran er i etterkant tilplantet mens furu er basert på naturlig fornyelse.

Jakt:
Gården inngår som medlem av elgjaktlag, hvor det også er hjortejakt på eiendommen. De er også med i rådyrvald, slik at det er 1 rådyr på eiendommen.

Oppvarming

Første etasje har vannbåren gulvvarme. Varmekasett på 3 kvh. Forøvrig strøm og ved.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) - L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet."

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer. Frittstående komfyr vil imidlertid medfølge

Regulering

Eiendommen ligger i uregulert område og i kommuneplans arealdel for LNF (landbruk, friluft og natur).

Ferdigattest

Ifølge kommunen foreligger det ikke ferdigattest, brukstillatelse eller byggetegninger for noen av byggene på eiendommen. Det er dermed ukjent for megler om bruken er i samsvar med hva som evt. opprinnelig var bygge meldt. Kjøper påtar seg risikoen for både fremtidig, fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at rommet/ rommene/ bygningsdelene settes tilbake til opprinnelig godkjent stand.

Vei, vann og avløp

Avløp: Det er godkjent minirenseanlegg i 2010. Anlegget kan belastes opptil 5 personer.
Privat borevann: Det er avholdt analyse av drikkevannet i 2018. Rapporten fås av megler.
Vei: Den siste delen av veien er privat, gjennom naboeiendommen. Vedlikehold og snømåking deles mellom oppsittere etter behov

Servitutter

På eiendommen gnr./bnr. 84/3 og 84/4 i Rakkestad kommune er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

24.10.1964 - Dokumentnr: 304377 - Skjønn
Elektriske kraftlinjer
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
Meglers kommentar: Overskjønn fra 1964 for tillatelse til å ekspropriere det som trengs av grunn og rettigheter for anlegg av en ca. 38 km lang 380 kv-ledning fra Hasle i Varteig til riksgrensen ved riksrøys 22A, samt for transformatorstasjon ved Hasle. Dokumentet kan sees ved henvendelse til megler.

På eiendommen gnr./bnr. 1061/1 i Sarpsborg kommune er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

06.10.1880 - Dokumentnr: 900035 - Bestemmelse om veg
Gjelder denne registerenheten med flere
Dokumentet foreligger ikke hos megler

Ansvarlig megler

Terje Hvidsten