Innholdsrikt, velholdt pensjonat i særdeles idylliske omgivelser - 5 utleierom, kafé og stor spisesal med god kapasitet!

Areal

Totalt BRA 498 kvm

Nøkkelinformasjon

Oppdragsnummer

83251088

Betegnelse

Matrikkel gnr. 24, bnr. 23 i Hjartdal kommune

Oppdragsansvarlig

PrivatMegleren Drammen (Liavaag Eiendom AS) / Christian Foss

Eier

Asbjørn Weberg og Grete Meland

Eiendomstype

Pensjonat

Eierform

Fast

Etasje

Byggeår

1946

Tomtetype / areal

Tomtetype eiet / 1377,00 kvm

Forretningsfører

Presentasjon

I hjertet av Telemark, omkranset av idylliske omgivelser og vakker natur, har du nå mulighet til å realisere en drøm. Strategisk plassert, tett inntil Hjartdalsvegen, byr flotte Nordbø Pensjonat på muligheter for utleie av rom, større, private arrangementer være seg bursdager, konfirmasjoner og minnestunder, samt bedriftsarrangementer som møter, kurs eller julebord.

Det er utmerkede parkeringsmuligheter på eiendommen, og den vakre naturen kan nytes til det fulle på en vakkert opparbeidet, solrik tomt med uteplasser, hage og drivhus. Eiendommen er omfattende oppgradert og påkostet i senere år, og har kapasitet til 60 personer til bords og 10 overnattende gjester på fem pene rom. I tillegg er det to bad, tre wc-rom, en koselig kafédel i første etasje og egen, privat leilighet i andre etasje.

Eiendommens kvaliteter

- Velholdt og innholdsrikt pensjonat.

- Meget god plassering ved riksveien.

- Mange p-plasser på asfaltert plass.

- Naturskjønne og idylliske omgivelser.

- Utallige rekreasjonsmuligheter!

- Pent opparbeidet og solrik tomt.

- Privat, romslig leilighet i 2. etasje.

- Uteplasser og drivhus fra 2021.

- Koselig kafé med gavebutikk.

- Nyoppusset, flott resepsjon.

- Stor, innbydende spisesal for 60 pers.

- Nylig oppgradert storkjøkken.

- 5 utleierom med servantseksjon.

- 2 nyere dusjbad og 3 wc-rom.

- 2 varmtvannsberedere på 200 l.

- Elskap med automatsikringer.

Beliggenhet og Servicetilbud

Nordbø Pensjonat ligger idyllisk og strategisk plassert, tett inntil Hjartdalsvegen, i et av landets fineste kulturlandskap. Eiendommen ligger landlig og naturskjønt, ca. 18 km vest for Sauland sentrum i Hjartdal kommune. I Sauland, som er administrasjonssenteret i kommunen, finner du matbutikk, legekontor, barnehage, samt barne- og ungdomsskole.

Kommunen har et rikt fritidstilbud, som blant annet kulturskole, fotballag, skilag, barnekor, turlag for barn, ridesenter, alpinanlegg og fritidsklubb. Av kulturelle innslag byr nærområdet på historiske steder, kulturlandskap og stavkirke, i tillegg til kunstgalleri og museum.

Med plassering ved foten av Gaustatoppen og Heddøla rennende forbi er stedet ypperlig for friluftsentusiaster. Her finnes det et nettverk av preparerte skiløyper, og det er gode muligheter for jakt og fiske. Paragliding, seilfly, padling og sykling er andre aktiviteter som bør prøves.

Om sommeren byr fjellet på et mangfold av turløyper godt egnet for både barnefamilier og erfarne fjellvandrere. Like ved kommunegrensen ligger også Hardangervidda, med gode turmuligheter i vill og vakker natur.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss, og nærmeste holdeplass ligger rett utenfor pensjonatet. I sentrum av Notodden, ca. 4 mil unna, finner du togstasjon og Notodden flyplass med ruteflygning til Bergen. Ved å benytte bil til pensjonatet tar det ca. 20 min fra Sauland sentrum, 43 min fra Notodden, 19 min fra Seljord, 50 min fra Bø og 1 time og 10 min fra Kongsberg.

Bebyggelse

Byggemåte

Opplysninger om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utført av takstmann Joar Løfthus datert 17.09.2025.

Bygningen har delvis betongstøpt dekke med noe krypkjellerkonstruksjon. Kjeller av plaststøpt betong med lufteventiler i yttervegg.

Hovedkonstruksjon oppført i bindingsverk, utvendig pålagt papp og stående tømmermannskledning. Innvendig isolert, pålagt diff,sperre og hovedsaklig kledd med plater og trepanel. Deler av bygningen og tilleggsbygg er malt i 2023/2024. Etasjeskillere er delvis betongstøpt gulv i kjeller, forøvrig i tre, isolert med mineraluull. Bjelkelag på tilbygg mellom spisesal og gang er nytt i 2007.  Takkonstruksjon oppført som saltak av plassbygde sperrer. Utvendig pålagt undertak, papp, sløyfer og lekter som opplegg for takstein. På deler av tilbygg er det papp som taktekke.

For øvrig informasjon se vedlagte takstrapport.

Standard

Pensjonat

Bygningen er oppført rundt 1946, og har i flere perioder blitt ombygd og renovert. I perioden 2005 til 2016 er det foretatt et realt "ansiktsløft" i hele bygget som nå fremstår med stilrene farge- og materialvalg og spennende planløsning. I senere år er også vinduer skiftet ut, inngangsdører fornyet og ny resepsjon montert.

Det er to inngangspartier i første etasje - ett som leder inn til kafé med gavebutikk og ett som leder inn til en hyggelig resepsjon. Kafeen er malt i en dus grønntone som står godt til laminatgulvet, og bak en grå bardisk i heltre er det åpne hyller og enkelt kjøkken. Det er fin plass til flere langbord, og det finnes handikaptoalett i en tilliggende gang.

Resepsjonen har blåmalt panel på veggene, downlights i himlingen og gyllen laminat på gulvet, og det er montert en ny, moderne resepsjonsdisk i senere år. Her føler man seg umiddelbart velkommen, og rommet kan fint innredes med hyggelig sittegruppe.

Spisesal og tv-stue

Via en tofløyet dør i resepsjonen er det videre adkomst til en stor, innbydende spisesal med plass til å dekke på til opptil 60 personer. Salen er todelt, men i åpen løsning, og den gjennomgående planløsningen sørger for rikt, naturlig lysinnslipp fra store vinduer i to himmelretninger. Spisesalen er malt opp i pene farger som fremhever et nyere laminatgulv, og i himlingen er det god belysning i form av downlights. Ved spisesalen er det en tilliggende tv-stue i tidsmessige farger og med store vinduer.

Storkjøkken

Kjøkkenet, som er av nyere dato, er romslig og velutstyrt, og har god kapasitet til å kokkelere frem de nydeligste retter til opptil 60 gjester. Storkjøkkeninnredningen av stål er innholdsrik, og alt av utstyr medfølger. Kjøkkenet er i likhet med resten av bygningen pusset opp i senere år, og har hvitmalte vegger og grått belegg på gulvet.

Utleierom, bad og wc-rom

I andre etasje er det fem utleierom, samt to wc-rom og to dusjrom til felles anvendelse. Alle utleierommene er pent pusset opp i stilrene farge- og materialvalg, og hvert av rommene har to sengeplasser, oppbevaringsmøblement og servantseksjon. Dusj- og wc-rommene er renovert i senere tid, og fremstår som velholdte og pene.

Privat leilighet

I andre etasje er det etablert en privat, romslig leilighet med soverom, bad/wc/vaskerom, kjøkken og stue. Leiligheten er pusset opp i tidsmessige farge- og materialvalg i senere år, og fremstår som velholdt og tiltalende. Stuen har møbleringsfrihet, store vinduer og vedovn, og på kjøkkenet er det god skap- og benkeplass og stilren, hvit innredning.

Badet i leiligheten har hvitmalte vegger, downlights i himlingen og grå fliser på gulv med gulvvarme. Baderomsinnredningen består av en toppmontert, hvit servant på en lang heltrebenkeplate. Over benken er det speil, belysning og hyller, og badet har videre vegghengt toalett, opplegg for vaskemaskin og dusjhjørne med glassdører. Soverommet er lyst og pent, og har god oppbevaringsplass i flere garderobeskap.

Innhold

1.etasje:  Vindfang, kafè, gang, lager, kontor, 2 toalettrom, trappegang, kjøkken, spisesal, tv-stue, resepsjon, garderobe og kjellernedgang.

2.etasje:  Gang, tørkerom, mellomgang, 5 utleierom, trappegang, 2 bad og 2 toalettrom. privat leilighet: Gang, kjøkken, bad/wc/vaskerom, soverom og stue.

Kjeller: Diverse lagerrom, diverse kjellerrom og teknisk rom.

Parkering / Garasje

Det er utmerkede parkeringsmuligheter på en stor, asfaltert gårdsplass. Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten

Sammendrag av tilstandsrapport

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Joar Lofthus med dato: 17.09.2025.  Det er ikke en tilstandsrapport etter avhendingslovens §3-10, og tilstandsgrader fremkommer ikke. Interessenter oppfordres til å befare eiendommen, gjerne med fagkyndig, samt sette seg inn i selgers egenerklæring og tilstandsrapport før det inngis bud på eiendommen.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Servitutter/rettigheter

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dagboknr 1023 Bestemmelse om bebyggelse

TInglyst 18.03.1981

Vegvesenets betingelser vedtatt

Overført fra: 0827-24/19

Gjelder denne registerenheten med flere

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Offentlige forhold

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Kommunen opplyser at det ikke finnes ferdigattest eller midletidig bruktstillatelse.

Det foreligger ikke byggetegninger for nybygg. Kjelleren har ikke bygningstegninger som kan kontrolleres.

Første etasje fikk godkjent utvidelse av kafeen i 1975, utvidelse av spisesal i 1984 og utvidelse av garderobe i 1987. Alle tre tiltak er søkt og godkjent, men ikke avsluttet med ferdigattest. Det foreligger byggetegninger av 2. etasje fra 1984. Fem av rommene fra 1984 har blitt til en leilighet som i dag disponeres av eier og driver. Et av rommene har blitt kjøkken, et har blitt bad, og to er blitt stue. Dette er ikke omsøkt, men det er oppført i matrikkelen og det betales kommunale avgifter hver for seg.

Videre på fellesbadet har det blitt to større toaletter der det tidligere var toalett og bad, og lintøyboden og bøttekott har blitt to dusjer. Dette er ikke omsøkt. I tillegg er det idag en bod i motsatt ende av leiligheten som ikke er tegnet inn på godkjente tegninger fra 1984.

I tillegg er det en utebod, drivhus og sykkelskur oppført på eiendommen.

Pr. 1 juli 2015 inntrådte det en forandring i PBL § 21-10 femte ledd hvoretter det ikke skal utstedes ferdigattest for tiltak som er omsøkt før reglene om ansvar og kontroll trådte i kraft 1.1.1998. Dette innebærer at kommunene ikke kan kreve ferdigattest for disse tiltakene, og at kommunen skal avvise eventuelle søknader om dette. Plikten til å kreve ferdigattest ble avgrenset til tiltak etter ansvarsreformen 1.1.1998.

Reguleringsforhold

Eiendommen er ikke regulert. I kommuneplan er området avsatt til Næringsbebyggelse - Nåværende

Energimerking

Boligen/fritidsboligen er energimerket med oppvarmingskarakter Rød og energikarakter G.

Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har ikke ansvar for informasjon som følger av energiattesten.

Diverse

Sammendrag fra selgers egenerklæring

7. Kjenner du til om det har vært tilbakeslag, tett sluk eller lignende?

Ja

Beskrivelse: Tette rør ut til kum, spylt rent av firma

9. Kjenner du til om det har vært utført kontroll på vann/avløp/rør?

Ja

Av hvem og når? Gjensidige ved tegning av forsikring

Er eventuelle avvik blitt utbedret?

Ja

10. Kjenner du til om eiendommen har privat vannforsyning eller avløp, som septik, pumpekum, avløpskvern eller liknende?

Ja

Beskrivelse: Borevann og egne kloakk kummer

16. Kjenner du til om det er utført arbeid på terrasser/fasade/vinduer?

Ja, kun av faglært

Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Ny terrasse

Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?

Ja

Beskriv dokumentene og legg frem kopi: Faktura fra snekker

Har boligen underetasje, kjeller eller krypkjeller?

Ja

20. Kjenner du til om det er gjort endringer på loftet (isolert, innredet, pusset opp, ombygget, bruksendret osv.)?

Ja, både av faglært og ufaglært

Beskriv hva som er utført av faglært, og av hvem: Lagt ny isolasjon på hele loft

Beskriv hva som er utført av ufaglært Bært isolasjon og vært med å isolere under tilsyn av faglært

Har du dokumenter fra de som utførte arbeidet som viser eller beskriver hva som ble utført, og av hvem?

Nei

Forklar: Tidligere eier

23. Kjenner du til om det elektriske anlegget har vært undersøkt eller kontrollert av el-takstmann, el-installatør, eller det lokale el-tilsynet?

Ja

Av hvem?: Elektroteck

Er eventuelle avvik blitt utbedret?: Ja

Kjenner du til andre endringer, som tilbygg, garasje, terrasse/balkong/veranda, bruksendring, fasadeendringer?

Ja

Beskrivelse: Bygd nytt sykkelskur og søppleskur samt ny terrasse og tak over denne

32. Selges boligen med utleiedel, leilighet, hybel, eller tilsvarende?

Ja

Beskrivelse: Leilighet tilhørende pensjonatet

Andre Faste løpende kostnader

Nåværende eier hadde i 2024 et strømforbruk på ca 35 000 kWh, som utgjorde ca. kr 55 000.

Kommunale avgifter Kr. 19 764 pr. år og består av følgende:
Renovasjon kr. 5 654,-
Brannsyn, feiing kr. 334,-
Slamtømming kr. 4 326,76,-
Eiendomsskatt kr. 9 450,-

Det er to boligabonnement på renovasjon. Pensjonatet deler slamanlegg med bygdesentralen og gebyret er delt på to. Oppførte eiendomskatt er fordelt mellom næring og bolig

Det er borevann på eiendommen, og eier har sendt inn vannprøver som var av god kvalitet..

Forsikring i Gjensidige forsikring, kr 72 000,- (polisenummer 90489470)

Andre utgifter:

Brøyting ca kr. 6 000,- i året

Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen. Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Øvrige kostnader som f.eks. internett, alarm, kabel-TV kommer i tillegg.

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte takstrapport.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget. utover det som takstrapporten viser.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Selger tar med seg møblement i den private leiligheten og personlige gjenstander - ellers selges eiendommen fullt møbler, og drift kan startes fra dag en.

Basert på eiendommens karakter fravikes eiendomsmeglingslovens § 6-7.

Det er av samme årsak ikke innhentet tilstandsrapport etter avhendingslovens §3-10.

Øvrige kjøpsforhold

Konsesjon / Odel

Kjøper må fylle ut egenerklæring om konsesjonsfrihet. Egenerklæring må signeres av kjøper og bekreftes av kommunen for at skjøtet kan tinglyses.

Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. Det hefter ikke odel på eiendommen.

Boligkjøperforsikring

I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. 

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. 

Budgiving

Alle bud/kjøpetilbud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på Privatmeglerens hjemmeside for prosjektet, se på den enkelte bolig. Bud/kjøpetilbud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud/kjøpetilbud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler. Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med kjøpetilbud/budskjema. Som budgiver hos Privatmegleren kan du kreve budjournal fremlagt så snart handel er gjennomført. Innhold i budjournal er lovregulert, og innebærer at budgivere må aksepte

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Meglers vederlag og utlegg

Provisjon 1,350 % av salgssummen eks. mva

Markedspakke: 19 990,00

Oppgjørskostnad: 11 990,00

Digital annonsering: 3 990,00

Innhenting kommunale opplysninger: 4 000,00

Visninger: 3 000,00

Factoring/ Betalingsutsettelse: 3 450,00

Fotograf: 11 500,00

Innhenting servitutter: 1 990,00

Internettannonsering: 4 990,00

Tilrettelegging: 9 990,00

Markedspakke: 9 375,00

Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selger betale et rimelig honorar stort kr 19 000 + dokumenterte utlegg og tillegg
Alle beløpene er inkl. mva.

Beskrivelse

Eierform

Fast

eiet

Om oppdraget

Oppdragsnummer

83251088

Ansvarlig megler

Christian Foss

Selger/hjemmelshaver