Fullt utleid bygård på Bragernes | Rammetillatelse for 9 stk leiligheter + næringslokale | Salg AS

Oppdragsnummer

159-25-0543

Eier

Engene AS

Eiendomstype

Næringsbygg

Eierform

Selveier

Betegnelse

Gnr. 114 Bnr. 1456 i Drammen kommune

Byggeår

Antatt ca 1900

Arealer og fordeling per etasje

Totalt BRA 889,7 kvm ihht tegninger fra rammetillatelse og bygningsrapport fra Drammen kommune.

Det totale bruksarealet fordeler seg som følger:
Kjeller:
- BRA: 177 kvm

1 etasje:
- BRA: 168,2 kvm

2 etasje:
- BRA: 188,1 kvm

3 etasje:
- BRA: 188,1 kvm

Loft:
- BRA: 168,3 kvm (målbart areal)

Areal

Totalt bruksareal: 889,7 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 416 kvm

Beliggenhet

Engene 14 er en eiendom på Bragernes i Drammen.
Bygården har en sentral beliggenhet midt i Drammen sentrum, med et pulserende og spennende bymiljø like utenfor døren. Nærområdet byr på et bredt spekter av servicetilbud, inkludert store kjøpesentre som Magasinet, Torget Vest og CC Drammen. Du har også Bragernes torg rett rundt hjørnet.

Salg av aksjeselskapet Engene AS, org nr. 927 270 935.

Det er gitt rammetillatelse for eiendommen den 15.05.2025 for 9 stk leiligheter og 1 stk næringsseksjon.
Drammen kommune har gitt rammetillatelse til følgende tiltak:
Vesentlig endring (bruksendring av loft, bruksendring av andre etasje fra næring til bolig, total oppgradering innvendig, takoppløft for etablering av utgangsdører til balkonger, etablering av balkonger i bakgård, takvinduer mot gateplan, spiraltrapp i bakgården og utskifting av tak og vinduer) og etablering av nye boenheter.

Gården er utleid med fire løpende leieforhold, herunder utleie av næring - frisør og yogastudio og to leiligheter. Årlige leieinntekter er ca. kr. 1.060.000,- pr år inkl mva. Andel felleskostnader, vannforbruk og strøm/energi kommer i tillegg til leien for næringsseksjonene.

Bygninger

Det er primært gårdsbebyggelse i området

Parkering / Garasje

Parkeringsplasser i bakgården på egen tomt.

Adkomst

Fra Engene, se kartskisse.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Vei / Vann / Avløp

Offentlig

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest for eiendommen, men Drammen kommune opplyser at bygningen er byggemeldt.

Verdi ved skattefastsetting

Eiendommen mangler formuesverdi, dokumentet kan ikke bestilles via Altinn.

Reguleringsforhold

Eiendommen er regulert til annen næring og ligger inn under kommunedelplan sentrum B44.

Energimerking

Ved salg av boliger og bygninger skal det legges frem en energiattest med et energimerke, jf. energimerkeforskriften. Megler har informert selger om selgers plikt til å energimerke boligen, men det foreligger per dato ingen energiattest og kjøper må dermed legge til grunn dårligste karakter, RØD G. Kjøper kan kreve å få utført energimerking for selgers regning.

Andre faste løpende kostnader

Andre faste utgifter:

Kommunale gebyrer fakturert eiendommen i 2024 er kr. 20 618,-. Fordelt på avløp kr 12 755,- og vann kr 7 863,-
Eiendomsskatt: ikke eiendomsskatt i Drammen kommune.
Forsikring i Fremtind kr 80 118,- (polisenummer 26819827)

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr 50.000 ,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr 500.000 ,-

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Alle innvendige arealangivelser, med unntak av loftet, er hentet fra rammetillatelse datert 15.05.2025.

Eiendommens bokførte verdi i regnskapet for 2023 er kr 14 832 920,-

Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og den bokførte verdien.

Det er ingen ansatte eller lønns- og pensjonsforpliktelser i selskapet.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto samt tillegg som utgjør en kompensasjon for selskapets fremførbare underskudd.

Fremførbart underskudd pr. 31.12.24 er kr. 4.994.409,-.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Kommunal forkjøpsrett:
Etter at bud er akseptert og kjøpekontrakt er signert må kommunal forkjøpsrett avklares. Overtagelse kan ikke finne sted før dette er avklart. Når en privat leiegård selges, kan leietakerne få mulighet til å kjøpe gården de bor i og bli eiere av egen bolig. Det er Drammen kommune som gjennomfører forkjøpsretten på vegne av leietakerne. Megler melder salget til Drammen kommune, som så undersøker om det er interesse blant leietakerne for å gjennomføre forkjøp. Dersom leietakerne ikke ønsker å forkjøpe kan kommunen forkjøpe på egne vegne.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Selger er ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i rapporter e.l. som er utarbeidet av tredjemann.

Selger gir ingen garantier i forhold til praktiske eller økonomiske konsekvenser for Kjøper opp mot forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse eller grunnforholdene på eiendommen i sin alminnelighet.

Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er mottatt fra selger / takstmann og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene.

Adgang til utleie

Eiendommen kan i sin helhet fritt leies ut.
Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom til boligformål, så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå.

Leieinntekter:
Stor leilighet kr 14.900 pr mnd (ikke mva)
Liten leilighet kr 11.000 pr mnd (ikke mva)
Hendrix Hair kr 31.200 + mva pr mnd = kr 39.000
Aquarius Studie Senter kr 23.400 pr mnd (ikke mva pliktige)

Sum inkl mva pr mnd kr 88.300 x 12 =kr 1.059.600

I tillegg kommer felleskostnader for næringsseksjonene.
Hendrix Hair kr 2.340,- pr mnd og Aquarius Studie Senter kr 2.990,- pr mnd.

Konsesjon / Odel

Ingen odel eller konsesjon.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Budgiving

Det forventes at salgsoppgaven med vedlegg gjennomgås grundig. Avvik fra vilkår og betingelser i dette prospektet skal tydelig fremkomme av ethvert bud.

Bud må inngis skriftlig og minst inneholde budgivers navn og kontaktinformasjon, budets størrelse, frist for selger til å akseptere budet (akseptfrist), ønsket overtakelse samt eventuelle forbehold. Bud må inngis av korrekt person i henhold til firmaattest eller ved fullmakt.
Budet må beskrive finansieringen av transaksjonen og eventuelt indikere en ønsket tidslinje og plan for due diligence.

Det må angis den pris som bys for Eiendommen i form av brutto eiendomsverdi før justering for latent skatt , dvs. kostnaden ved redusert avskrivningsgrunnlag som følge av at Eiendommen erverves ved kjøp av Selskapet. Kjøper må selv beregne verdien av latent skatt før bud inngis. Dersom det ikke beregnes latent skatt forutsettes det at budet er netto eiendomsverdi.
Eventuelle forbehold må klart fremkomme av budet.

Det tas utgangspunkt i en åpen budrunde hvor selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse, åpne for forhandlinger med en eller flere budgivere, tilrettelegge for flere budrunder, terminere salgsprosessen etc. Megler kan formidle avslag eller aksept på vegne av selger.

Lov om eiendomsmegling § 6-10 fravikes, herunder forskriftenes § 6-2, 6-3 og 6-4 som blant annet omfatter regler for budgiving og innsyn i opplysninger om bud og budgivere. Etter at handel har kommet i stand, kan Kjøper på forespørsel få kopi av budjournalen, men hvor budgiverne er anonymisert.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

Budskjema
Rammetillatelse med tegninger
Leiekontrakter
Reguleringsplaner og bestemmelser