Reiselivsanlegg - Lofoten/​ Ballstad - Hemmingodden Lodge - Salg av AS

Adresse

Oppsåttveien 8, 10 og 12
8373 Ballstad

Matrikkel

Gnr. 10 bnr. 167 orgnr. 890033792 i Vestvågøy kommune

Fasiliteter

Høydepunkter:

* 21 seksjoner, hvorav 19 seksjonerte rorbuer og totalt 67 sengeplasser.

* Resepsjonsbygg med restaurant, konferanserom og kontor.

* Sauna med utsikt over havet.

* 3 servicebygg, inkludert sløyerom, kaiområde og flytebrygge.

* Egen personalbolig regulert som bolig på egen tomt.

* Muligheter for videre utvikling av flere bygg.

* Driften ivaretas i dag av Hemmingodden Lofoten Fishing Lodge AS, med en dyktig driftsleder (og medeier i driftsselskapet) som ønsker å være med videre. Driftsselskapet kan også inngå i et salg, helt eller delvis.

Marked og utvikling i reiseliv:
Turismen i Lofoten og Nord-Norge er inne i en langvarig vekstfase, og regionen har befestet sin posisjon som en av Norges mest attraktive og internasjonalt kjente destinasjoner. Markedet preges av høy betalingsvilje for autentiske og bærekraftige opplevelser i kombinasjon med komfort og kvalitet - særlig innen overnatting.

Utvikling og trender:
* I 2018 ble det registrert over 1,1 millioner gjestedøgn i Lofoten og Vesterålen.
* 70 % av turistene i Lofoten er nå utenlandske, og andelen helårsturister er økende.
* I 2022 ble det registrert 82 952 utenlandske overnattinger i Lofoten kun om vinteren - en vekst på 53 % fra året før.
* Nord-Norge hadde totalt over 4,3 millioner kommersielle gjestedøgn i 2022 - en økning på 34 % fra 2021.
* Økonomisk la tilreisende igjen ca. 1,4 milliarder kroner i Lofoten og Vesterålen i 2018.

Prognoser mot 2030:
* Forventet vekst i Nord-Norge er på 40-50 %, tilsvarende opp mot 6-7 millioner årlige gjestedøgn.
* I Lofoten forventes antall besøkende å stige til 1,5 millioner årlig, med tydelig økning i vinter- og skuldersesongene.
* Det er også tydelig vekst i luksussegmentet, med etterspørsel etter eksklusive naturopplevelser kombinert med høy komfort.

Viktige drivere i reiselivsmarkedet:
* Utendørs opplevelser: Særlig naturbaserte aktiviteter som fiske, fjellturer, kajakk og nordlys trekker reisende til regionen.
* Internasjonale turister: Økende tilstrømning etter pandemien - spesielt til unike reisemål som Lofoten.
* Bærekraft og helseturisme: Flere velger reisemål med fokus på miljø, helse og ro.
* Økt infrastruktur og profesjonalisering: Bedre flyforbindelser og flere kommersielle aktører styrker markedet.

Ballstad er i denne sammenhengen et "up and coming" fiskevær, hvor både lokale investeringer og etterspørsel øker raskt. Hemmingodden er godt posisjonert for å dra nytte av dette.

Driftsselskapene - struktur, konsept og nøkkeltall:
Driften av anlegget ivaretas i dag av Hemmingodden Lofoten Fishing Lodge AS, som har utviklet en moderne og effektiv driftsmodell tilpasset både lønnsomhet og skalerbarhet. Selskapet drives av en erfaren og lokalt forankret driftsleder (og medeier), som har uttrykt ønske om å bli med videre ved eierskifte - noe som gir en potensiell kjøper både kontinuitet og kompetanse i videre utvikling.

Selskapsstruktur (fra selger Temp Holding):
* Hemmingodden AS - eiendomsselskapet (100 %): Eier samtlige seksjoner og eiendomsmassen.
* Hemmingodden Lofoten Fishing Lodge AS (50,3 % eierandel): Driftsselskap som står for overnatting, båtutleie og gjestebehandling.
* Heim Lofoten AS - restaurant (100 % eid av driftsselskapet).

Smart Lodge-konseptet - effektiv og moderne drift:
Driftsselskapet har investert i digitalisering og konseptutvikling for å sikre god lønnsomhet med en liten, fleksibel stab. Smart Lodge-konseptet inkluderer:
* Selvinnsjekk via mobil og digitale koder - reduserer bemanningsbehov
* Temperaturstyring av rorbuene - energieffektiv drift
* Egen gjesteportal - for info, booking av tilleggstjenester og kommunikasjon
* Dynamisk prising - optimalisering av inntekter etter etterspørsel og sesong

Dette gjør anlegget godt egnet for helårsdrift med godt belegg, og reduserer sårbarhet knyttet til personalmangel. Det ligger oppside i helårseffekt av både investeringene som er gjort, og i reduserte personalkostnader.

Nøkkeltall - EBITDA og verdipotensial:
* Samlet EBITDA før husleie pr. september 2025: ca. 4,4 MNOK

* EBITDA for driftsselskapene etter husleie ved 50 % leiekost: ca. 800 000 kr
(EB Adventure AS har opsjon på å kjøpe aksjene i Heim Lofoten AS til kr 800.000. Opsjonen løper til 31.12.2025.

Denne helhetlige modellen, med driftsselskap, restaurant og ferdig seksjonert eiendom, gir stor fleksibilitet:
Man kan velge å:
* Integrere drift og eiendom for maksimal verdiskaping
* Selge deler av seksjonene stykkvis
* Videreutvikle konsept og bygningsmasse for ytterligere vekst

Utviklingsmuligheter:
Mulighet 1: Ominnrede 2 etasje i restaurantbygning til 4 soverom med bad. (medtatt i verdivurdering)
Mulighet 2: Ominnrede 2 etasje i restaurantbygning til 4 soverom med bad, utvide åpent areal med gulv, slik at det blir kjøkken/ stue og en stor leilighet.
Mulighet 3: Ominnrede 2 etasje i restaurantbygning, og ominnrede 1 etasje til leilighet.
Mulighet 4: Ominnrede servicebygg til leilighet
Mulighet 5: Ombygge sløyerom til 4 soverom og stue/ kjøkken med bad
Mulighet 6: Ombygge og oppgradere Haraldhuset.

Beliggenhet

Hemmingodden Lodge ligger midt i hjertet av Lofoten, på det levende fiskeværet Ballstad. Anlegget består av totalt 21 seksjoner, hvorav 19 er moderne utleieenheter. Her finner du alt du trenger for et komfortabelt opphold - egen restaurant med lokale råvarer, sauna, brygge, sløyerom og servicebygg, samt gode parkeringsmuligheter med ladestasjoner.

Ballstad er kjent for sine sterke fiskeritradisjoner og sitt aktive lokalsamfunn. Her møtes autentisk kystkultur og storslått natur, med spisse fjell, lune viker og åpent hav rett utenfor. Fra Hemmingodden Lodge kan du enkelt oppleve lofotlivet - enten det er havfiske, kajakkturer, fjellvandring eller bare roen ved sjøen.

Lofoten byr på kontraster året rundt: skreifiske og nordlys om vinteren, midnattssol og fargerike netter om sommeren. Hemmingodden Lodge gir deg en ekte og nær opplevelse av alt dette - en perfekt base for å utforske Lofoten på sitt mest autentiske.

Nærområdet

Eiendommen ligger sentralt på tettstedet Ballstad i Vestvågøy kommune. Tettstedet har barnehage, barneskole, nærbutikk, 4-5 restauranter og kort vei til Nordlandssykehuset Lofoten som ligger ca. 5 km unna, og det er ca 10 km til kommunesenteret Leknes med utvidet skole- forretningsog fritidstilbud, samt flyplass. Det er ca. 23 km til Stamsund med hurtigruteanløp, og 65 km til fergeforbindelse som går til Bodø.

Type, eierform og byggeår

Annet Selveier

Bygninger og byggemåte

Seksjon 1 - HEIM - Langbua (resepsjon og spisested):

Drenering:
Dreneringsforhold er som opprinnelig fra utbyggingsåret ca 2016.

Grunn og fundamenter:
Betongfundamenter, antatt fundamentert på steinfylling på utgravd og innfylt grunn. Det er ikke foretatt noen form for geotekniske undersøkelser og det forutsettes stabil byggegrunn. Over dette er der støpt plate på mark.

Etasjeskillere:
Støpt plate på mark. Dekker over 1 etasje er med trebjelkelag.

Ytterveggskonstruksjon:
Bindingsverk med stående kledning, det er stedvis noe manglende museband.

Fasader
Det er stående bordkledning med normal slitasjegrad.

Utvendige dører og vinduer:
Vinduer med to og tre-lags glass i trekarmer som er aluminiumsbeslått utvendig. Det er aluminiums hovedadkomst dør- og malte dører til kjøkken og balkong i 2 etasje.

Det er en skyvedør med 3-lags glass i trekonstruksjon som er alubeslått fra stue/ spisesal ut til altan i 1 etasje.

Takkonstruksjon:
Yttertak er utført som sperrekonstruksjon, kledd igjen innvendig med panel i bruksrom. Det er malt himling på kontor, wc-rom i 2 etasje.

Taktekking:
Tekke er med plater og det er montert snøfangere

Renner, nedløp og beslag:
Utvendige taknedløp av metall som er avsluttet over bakken.

Bærekonstruksjon:
Bygningen er oppført i trekonstruksjoner med limtredragere og søyler av tre

Inngangsparti og trapper:
Det er inngangsparti av impregnerte trekonstruksjoner, med rullestolvennlig adkomst. Utvendig trapp opp til 2 etasje og et repos/ luftebalkong utført i impregnert virke. Innvendig trapp til 2 etasje er utført i trekonstruksjoner.

Varmeanlegg:
Oppvarming er med ventilasjonsanlegg, panelovner og varme i enkelte gulv. Det er montert en peis i stue.

Elektrisk primæranlegg:
Hovedtavle med fordelingskurser. Sikringsskap er med automatsikringer og 230 V.

TB1 - tilleggsbygning med lager, og vaskerom:

Enkel bygningsbeskrivelse:

Fundamentering:
Støpt plate på mark

Vegger:
Bindingsverk som er fullisolert. Utvendig med stående kledning

Tak:
Det er bandtekking på wc-rom/vaskerom og torvtekke på "brennvinslager"

Dører og vinduer:
2 -lags vinduer. Malt ytterdør.

Sauna:

Bygning generelt:

Fundamentering:
På sjø er der pilarer som går ned i grunn.

Vegger:
Bindingsverk som er fullisolert.

Tak:
Det er banemembran av papp eller tilsvarende.

Dører og vinduer:
3 -lags rundt vindu. Malt ytterdør

Seksjon 4 - Viljen Rorbu:

Bygning generelt - 1. etasje:

Det er 10 stk Rorbuer som er bygget på samme måte over en to årsperiode.

Enkel bygningsbeskrivelse:

FUNDAMENTERING:
På land er der betongfundamenter, og på sjø er der pilarer som går ned i grunn.

VEGGER:
Bindingsverk som er fullisolert.

TAK:
Det er banemembran av papp eller tilsvarende.

DØRER OG VINDUER:
3 -lags vinduer i PVC.

Haraldhuset:

Bygning generelt - 1. etasje
Opprinnelig bygning fra ca 1920 og senere tilbygget inngangsparti. Tidvis noe modernisert og tilpasset eksisterende leietaker. Bygningen fremstår i det vesentlige med noe varierende tilstand. Fundamentert på en ringmur og krypkjeller under boligen, delvis besiktiget via dør. Det er innvendig furugulv og malte vegger/ himling. Bad er med vinyl på gulvet og panel/ tapet på vegger. Det er wc, servant i liten innredning, dusjkabinett. Ovn på vegg. Kjøkken i malt utførelse, avtrekksvifte er defekt. Gulv er betydelig skjeve, og bad er av eldre type. Generell modernisering kan påregnes. Det er kobla vindu.
Det er adkomst til sovehems via luke i gulv, lav takhøyde. Utvendig bordkledning med stående og liggende kledning, og tak er tekket med bølgeblikk. Det er for lite fall på taket til tilbygg.

Sjøhuset - seksjon 12-15:

Bygning generelt - Seksjon 12 - Kokkebua:

Enkel bygningsbeskrivelse:
Fundamentering:
Pilarer av betong til sjø/ fast grunn.

Dekker:
Det er furugulv, og trebjelkelag.

Vegger:
Bindingsverk som er opplyst enkelt isolert. Utvendig med stående kledning

Tak:
Det er bølgeblikk på taket, det er ikke etablert snøfangere. Noe rust på takplater.

Dører og vinduer:
2 -lags vinduer. Malt ytterdør

Bryggehuset:

Bygning generelt - Seksjon 16 inkl fellesareal:
Det er kun deler av bygget som er besiktiget. Bygningen er oppført som naust, og senere tilbygget og ombygget flere perioder. Det er etablert leiligheter med altan/ terrasse og sløyerom, butikk, wc, tørkerom mm.

Fundamentering:
Pilarer/ ringmur av betong til sjø/ fast grunn.

Dekker:
Det er furugulv, og trebjelkelag med klikkvinyl.
Vegger:
Bindingsverk som er opplyst isolert. Utvendig med stående kledning.

Tak:
Det er plater på taket, snøfangere er montert.

DØRER OG VINDUER:
2 -lags vinduer. Malt ytterdør

Arealer og fordeling per etasje

Bruttoareal: 1 214 kvm

Oppvarming

Elektrisk oppvarming.

Parkering / Garasje

Det er opparbeidet gruset parkering på tomten.

Ledig

Etter avtale

Areal og eierform (opplysninger om evt. feste)

Areal: 3 985 kvm, Eierform: Eiet tomt

Tomt og hage

Tomtens anvendelse Rorbuanlegg med 21 seksjoner, hytter, sløyerom, småbåthavn og serveringssted.

Tomtens form Tilnærmet flat tomt til lett hellende i opparbeidet område.
Grunnforhold og fundamentering:
Ikke vurdert, antatt stabil grunn.

Miljø og forurensning Ingen grunnforurensing registrert på matrikkelenheten. I matrikkelen fremgår kun informasjon om grunnforurensning som eventuelt er registrert på eiendommen i forurensningsmyndighetenes arkiver. Grunnforurensning som ikke er registrert kan dermed allikevel forekomme på eiendommen. Det er ikke foretatt noen form for undersøkelser av grunnen med tanke på forurensing.

Utnyttelse:
Ikke vurdert, det vises til KPA 2019-2031.
Utbyggingspotensiale Ikke vurdert, det henvises til gjeldende reguleringsplan for nærmere info, og eventuelt en forhandskonferanse med Vestvågøy kommune.

Vei, vann og avløp

Adkomst: Eiendommen har adkomst fra kommunalt asfaltert veiareal.

Vann: Privat stikk tilknyttet offentlig nett

Avløp: Privat stikk tilknyttet offentlig nett. Det ble opplyst at i den eldre del av rorbu er der 2-3 servanter som har direkte avløp til terreng.

Reguleringsplan

Det anbefales brukere av taksten å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser:

Det foreligger et høringsforslag for endret reguleringsplan.
Planstatus= Planforslag
Plannavn= Områderegulering Ballstad havn

Gjeldende reguleringsplan:
Reguleringsplan = Hemmingodden
Gnr/Bnr 10/-, 10/256,167,290

Utdrag fra denne:
§ 3.1 Fritids og turistformål/utleiehytter (BFT)
1. Maksimal tomteutnytting for BFT er BYA = 50%
2. Rorbuene kan bygges delvis på pæler
3. Eksisterende terreng skal bevares mest mulig på eksisterende form.
4. Hver utleie-/boenhet skal ha opparbeidet parkering for min. 1 bil og 1 sykkel.
5. Antall nye utleie-/boenheter skal ikke overskride 16 stk med maks. 6 sengeplasser per
enhet.
6. Eksisterende langhus kan flyttes innen for området og brukes til felleshus, resepsjon og kafe
med tilhørende rom.
7. Maksimal mønehøyde er 9m over gjennomsnittlig planert terreng og inntil 2 etasjer med
loft.
8. Rom med støyfølsom bruk kan ikke ha fasade som er utsatt for støynivå over 55db uten at
det blir
gjennomført støytiltak og sikret tilfredstillende ventilasjon.
9. På skjæret / I skjærområdet kan det etableres en bygning som brukes til spa/badstue/stamp.
Det kan bygges bru frå fastland til skjær.
10. Byggegrense mot sjø er i formålsgrensen til BFT.
11. Laveste tillate golvnivå er kote +3,8 m for ny bebyggelse til varig opphold.
12. Strandlinjen og området forøvrig skal være allmenn tilgjengelig i den grad dette er mulig og
forsvarlig ut fra gitte forhold og krav til sikkerhet
§ 3.2 Boligbebyggelse frittliggende (BFS)
1. Maks. tomteutnytting for BFS er BYA = 60 %.
2. Maks. mønehøyde er 9m over gjennomsnittlig planert terreng og inntil 2 etasjer med loft.
3. Krav til parkering skal løses i henhold til de enhver tid gjeldende parkeringsbestemmelser
gitt i kommuneplanens bestemmelser punkt 3.7.
4. Uteoppholdsarealene kan sikres med gjerde ved behov og skal være skjermet mot trafikk og
evt. annen helsefare.
§ 3.3 Småbåtanlegg i sjø og vassdrag (BSB)
1. Det kan anlegges flytebrygger med landanlegg for inntil 16 plasser.
2. Plassering av småbåtanlegg skal være til minst mulig sjenanse for allmenhetens frie ferdsel.

Det skal ikke settes opp stengsler eller lignende som fører til privatisering av strandsonen.

Kommuneplan:

Arealbruk = Fritids- og turistformål
Arealbrukstatus = Framtidig
Områdenavn = FT 5
Planidentifikasjon = 201810
Kommuneplanens arealdel 2019-2031
(vedtatt 20.5.2020)
Kommuneplanens bestemmelser gjelder foran ved motstrid.
Pkt. 3.6

Det er avsatt områder til fritids- og turistformål til kommersiell utleie og næringsvirksomhet. For områder avsatt til fritids- og turistformål skal det utarbeides detaljreguleringsplan før det kan gis tillatelse til nye tiltak etter pbl. § 1-6. Reguleringskrav gjelder ikke for mindre utvidelse / endring av eksisterende godkjent virksomhet eller etablering av maksimalt 2 utleieenheter. FT 5 Hemmingodden rorbu E Reguleringsarbeid for utvidelse er igangsatt (plan-ID 201813).

Sefrak:

Bolighus er registrert i Sefrak:

BOLIGHUS, OPPSÅTTVN 8. 8373 BALLSTAD
Id 1860 401 21
Objektnavn BOLIGHUS, OPPSÅTTVN 8.BALLSTAD. 8373BALLSTAD
Tidfesting
Tidligere funksjon RORBU
Nåværende funksjon
Tilbygg/ombygning NYTT TAK OG TILBYGG 1975.

Prisantydning

47 000 000,-
Det er selskapet Hemmingodden AS, org. nr. 890 033 792 som selges. 100 % av aksjene i selskapet. Bud avgis på Eiendomsverdien som vil bli justert med tall fra selskapets balanse på overtagelsestidspunktet. Da det er aksjer som kjøpes vil det ikke tilkomme dokumentavgift. Kjøper overtar også de skattemessige saldoverdiene i selskapet, og evt. kompensasjon for mindre avskrivninger er satt til 8 % av differansen mellom Eiendomsverdi og skattemessig saldoverdi kompensert for markedsverdi tomt. Tomteverdi settes til antatt markedsverdi. Se utkast til aksjekjøpspris.

Takst / tilstandsrapport

Utført av : Byggcon Nord AS / Kenn Charles Arntsen
Takstdato : 31.10.2025
Teknisk (byggmassens) verdi : 40 218 000,-
Markedsverdi : 47 000 000,-
Teknisk verdi : 40 218 000,-

Kommunale avgifter

Fakturert kommunale gebyrer i 2024, Oppsåttveien 10, 1860-10/167:

Avløp: 21 787,34,-
Eiendomsskatt: 3 420,-
Feiing: 614,40,-
Vann: 68733,99,-

Sum: 94 555,73,-

Fakturert kommunale gebyrer i 2024, Oppsåttveien 8, 1860-10/290:

Avløp: 2 675,40,-
Eiendomsskatt: 2 598,-
Vann: 4 605,80,-

Sum: 9 879,20

Husleie

Det betales en leie på 50% av omsetning (eks mva) eks omsetning restaurant som det foreligger egen avtale for. Minimumsleie NOK 3.000.000,-.

Det foreligger avtale på dette i mellom Hemmingodden AS og driftselskapet Hemmingodden Lofoten Lodge AS.

Diverse

I dag driftes anlegget av Hemmingodden Lofoten Fishing Lodge AS. Nærmere informasjon rundt dette fås av megler.

Leieinntekter

Det betales en leie på 50% av omsetning (eks mva) eks omsetning restaurant som det foreligger egen avtale for. Minimumsleie NOK 3.000.000,-.

Oppgjør

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Arealangivelser i salgsoppgaven

Arealangivelsene er hentet fra takst (evt tilstandsrapport).

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg signere budet elektronisk ved hjelp av BankID.

Overtagelse

Etter avtale

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Ferdigattester som gjelder gnr 10, bnr 167.

Det foreligger ferdigattest som gjelder søknad om bruksendring av fiskerirelatert bygning i to etasjer til bygning for overnatting i nærings/ turistsammenheng, mottatt hos Vestvågøy kommune 31.05.2017.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av servicebygg, samt flytting og bruksendring/ ombygging av eldre rorbu til restaurantbygning, mottatt hos Vestvågøy kommune den 18.01.2021.

Det foreligger ferdigattest som gjelder riving av naust og oppføring av bygninger til overnatting turist/ næringssammenheng til tilhørende infrastruktur, mottatt hos Vestvågøy kommune den 21.03.2022.

Eiendom gnr 10, bnr 290:

Megler har ikke klart å innhente midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest på denne eiendommen.

Det foreligger ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest i Vestvågøy kommunes arkiv for eneboligen. Opprinnelig bygning er oppført i ca 1920, noe som er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det anbefales å ta kontakt med Vestvågøy kommune for ytterligere informasjon.

Lov om hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.
Kjøpers innbetaling skal foretas fra norsk bank/finansinstitusjon.
Selgers oppgjør vil skje til konto i norsk bank/finansinstitusjon.
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.