Ytre Sandviken - 3 sentralt beliggende næringsseksjoner med utelagring. Kontor/​Lager. Salg av AS.

Oppdragsnummer

280-25-0013

Eiendomstype

Lager

Eierform

Eierseksjon

Betegnelse

Gnr. 216 Bnr. 229 Snr. 1 og Gnr. 216 Bnr. 229 Snr. 2 og Gnr. 216 Bnr. 229 Snr. 4 i Bergen kommune

Byggeår

1951

Areal

Bruttoareal: 977 kvm

Tomtetype/areal

Festet tomt / 3313 kvm

Forretningsfører

Fagerdalen 6 AS

Kort fortalt

- Svært sentralt kombinasjonslokale
- Kontor/lager i Ytre Sandviken
- Utelagring med takoverbygg
- Velegnet for minilagerutleie
- Brutto teknisk areal 977 kvm

Salg av aksjeselskap

Det er 100 % av aksjene i et eiendomsselskap som tilbys for salg.
Prospektets første del inneholder informasjon om eiendommene som eiendomsselskapet eier. Andre del inneholder informasjon om eiendomsselskapet. Tredje del inneholder informasjon om salgs- / kjøpsvilkår.

Beliggenhet

Eiendommen har meget sentral og strategisk god beliggenhet like utenfor Bergen sentrum, i Fagerdalen Næringsområde på Lønborg. Nærmeste nabo er Neumann sitt nye bygg på ca. 10 000 kvm trelastlager, butikk og kontorer. Bygget har enkel adkomst til E39 ved Handelshøyskolen med kort avstand til Åsane og Bergen sentrum. Det er kort gangavstand til nærmeste dagligvarebutikk og godt kollektivtilbud.

Beskrivelse

Bygget var oppført i 1951 som fabrikkbygning for Finnganns Næringsmiddelindustri og ble påbygget i hhv. 1952 og 1985 og ble av tidligere eier benyttet til produksjon, lager, fryselager og kontor.

Snr. 1 (BTA ca.: 454 kvm): Produksjons-/lagerlokale på gateplan med kjøreport. Består av to store produksjonsrom. Lokalet har takhøyde på ca. 3,5 meter. Overbygget uteareal/inngangsparti.

Snr. 2 (BTA ca. 184 kvm): Produksjons-/lagerlokale på gateplan, kontorer og toalett. Takhøyde 2,3-2,4 meter under dragere. Overbygget inngangsparti.

Snr. 4 (BTA ca. 339 kvm): Kontorlokaler beliggende i 2. etasje med tilkomst fra gateplan. Lokalene er inndelt i tre deler og alle har egne innganger, samt en liten garasje for lagring.

Bygninger

Bygget er et kombinasjonsbygg bestående av lager/produksjonslokaler og kontorlokaler. Tomten er skrående og det er inngang fra gateplan til begge etasjer i de gjeldende seksjonene. Det er asfalterte kjørearealer rundt eiendommen og overbygd av- og pålossingssone og utelagring på ca. 200 kvm.

Byggemåte

Bygget er fundamentert med grunnmur i betong på antatt faste masser. Bygningen har bærekonstruksjon i betong og fasaden er utført i pusset mur.

Standard

Seksjonnr. 4 er innredet med varierende utleiestandard, hvor kontorlokaler disponert av selger er tidsmessig innredet, mens seksjonnr. 1 og 2 holder eldre standard. Alle bygningsdeler og installasjoner har begrenset levetid. Eldre konstruksjoner/deler har sitt utgangspunkt i eldre forskrifter og vil normalt ikke tilfredsstille dagens krav.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming.

Parkering / Garasje

Parkering på sameiets fellesareal oppgitt av selger til etter sameiebrøk å utgjøre ca. 8 biloppstillingsplasser. Det foreligger ikke skriftlighet på parkeringsforhold. Ca. 200 kvm uteareal utenfor lager-/produksjonsdel benyttet til av- og pålossing.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Vei / Vann / Avløp

Vei: Privat over i offentlig vei
Vann: Tilknyttet offentlig vann
Avløp: Tilknyttet offentlig ledningsnett

Reguleringsforhold

Reguleringsplaner på grunnen:
Planid: 70350000 - BERGENHUS. GNR 216 BNR 853 MFL., FAGERDALEN, LAGER - Dekningsgrad: 100%

Reguleringsformål:
Industri/lager - 99,8%
Veg - 0,2%
Kombinert bebyggelse og anleggsformål < 0,1 %
Friluftsområde < 0,1 %

Hensynssoner i reguleringsplan
Kulturmiljø - 99,8 %
Ras- og skredfare - 27%
Hensyn friluftsiv < 0,1 %

Kommuneplan:
Kommuneplanens arealdel 2018 - 2030.
Dekningsgrad: 100%

Arealformål i kommuneplanen:
Bebyggelse og anlegg - 100%

Hensynssoner i kommuneplanen:
Friluftsliv. Dekningsgrad 0,3%

For mer informasjon, se planinformasjon vedlagt salgsoppgaven. Mottas på forespørsel til megler.

Energimerking

Ved salg av bygninger skal det legges frem en energiattest med et energimerke, jf. energimerkeforskriften. Megler her informert selger om selgers plikt til å energimerke bygget, men det foreligger per dato ingen energiattest og kjøper må dermed legge til grunn dårligste karakter, Rød G. Kjøper kan kreve å få utført energimerking for selgers regning.

Beskrivelse av sameiet

Navn: Sameiet Fagerdalen 6
Organisering: uorganisert eierseksjonssameie
Eierbrøk: Snr. 1 , 2, 4: Fagerdalen 6 AS (78/200)
Antall seksjoner: 8
Felleskostnader (strøing, brøyting, forsikring, festeavgift): Faktureres Fagerdalen 6 AS, fordeles og viderefaktureres øvrige seskjonseiere ihht. eierbrøk.
Parkering: Oppgitt av eier til parkering på sameiets fellesareal ihht. eierbrøk. Tisvarende ca. 8 biloppstillingsplasser. Det er ikke fremlagt skriftlig avtale knyttet til parkeringsforhold. Planlagt vedtektsfestet eller protokollført ved neste sameiermøte.
Vedtekter: Følger vedlegg til salgsoppgaven.

Andre faste løpende kostnader

Estimert i andel felleskostnader til sameiet for 2025: Kr. 99 013,60,- pr. År.

Estimert andel av felleskostnader til sameiet for 2025 er basert på påløpte kostnader for byggforsikring, brøyting og strøing per 31.08.2025 dividert på 8 mnd. og multiplisert på 12 mnd.

Andre faste utgifter:
Kommunale avgifter Kr. 27 239,50 pr. år
Eiendomsskatt: Kr 34 095,-
Årlig festeavgift pr. 2024 kr. 78 700 (samlet for hele eiendommen). Kr 30 693,- årlig ihht. eierbrøk.

Festeavtale

Informasjon fra bortfester:
Festeavgift: kr 78 700,- pr. år.
Restanse festeavgift: kr 0,-.
Festeavgift ajour, betalt for år: 2024
Neste regulering av festeavgift: 2033
Reguleres ihht. konsumprisindeks: Ja
Mulighet for innløsing av festetomten: Ikke krav på, men mulighet til rett pris.
Øvrige kjente forhold av betydning for eiendommen: Eiendommen er seksjonert. Bortfester har forholdt seg til
Fagerdalen 6 AS som fester. Faktura for samlet festeavgift sendes årlig til Fagerdalen 6 AS. Dette må koordineres internt hos selger ifm. overdragelse av aksjene i Fagerdalen 6 AS, slik at det fordeles mellom øvrige seksjonseiere.

Festekontrakt er vedlagt salgsoppgaven.

Annen nyttig informasjon

Det er 100 % av aksjene i eierselskapet som tilbys for overdragelse. Dette får flere konsekvenser; bla. i form av ulik verdifastsettelse, ulik skatteposisjon og ulike rettsregelsett. Budgivere / Kjøpere anses som profesjonelle, og må egenhendig avklare alle slike forhold, herunder oppfordres kjøpere til å engasjere egne fagkyndige for nødvendige avklaringer og bærer selv kostnader forbundet med dette. Bindenede avtale om salg av aksjer anses ikke inngått før endelig avtale er fremforhandlet og signert av signaturberettiget eller fullmaktshaver hos Selger.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Del 2: Informasjon om eiendomsselskapet

Foretaksnavn: Fagerdalen 6 AS
Organisasjonsnummer: 996 107 558
Organisasjonsform: Aksjeselskap
Stiftelsesdato: 13.10.2010
Registrert i Foretaksregisteret: Ja
MVA registrert: Ja
Forretningsadresse: Fagerdalen 6, 5039 Bergen
Kommune: Bergen
Land: Norge
Aksjekapital NOK: 1 100 000
Styrets leder: Tom Ingebrigtsen
Signatur: Styrets leder alene
Vedtektsfestet formål: Å eie og drive eiendommen Fagerdalen 6
Ansatte: Nei

Aksjonær og selger av 100% av aksjene i Fagerdalen 6 AS - er Arrangement Tjenester Holding AS

For Arrangement Tjenester Holding AS
Styreleder: Tom Ingebrigtsen
Signaturrett: Styrets leder alene

Eiendommenes bokførte verdi i regnskapet for 2024: kr 5 106 621,-.
Eiendommens skattemessige bokførte verdi pr. 31.12.2024:
- Bygg: 4 713 257,71
- Teknisk: 176 463,53

Eiendomsselskapet og driftsselskapets evt. lån til aksjonærer og evt. gjeld med pant i eiendommen innfris av oppgjørsadvokat ved oppgjørsgjennomføring. Dvs. at kjøper innbetaler kjøpesum for aksjene samt gjeld som skal innfris ved oppgjøret til oppgjørsadvokat. Kjøper må selv sørge for finansiering av kjøpet av aksjene.

Del 3 - Informasjon om salg- / kjøpsvilkår

-

Budgiving

Bud ønskes inngitt til megler med minimum 24 timers vedståelsesfrist. Det tas utgangspunkt i en åpen budrunde. Dette hindrer ikke at selger og megler i en avsluttende fase kan tilrettelegge for en lukket budrunde.

Bud skal gis som bud på eiendomsverdi med et bestemt kronebeløp og skriftlig til megler. De enkelte tilbud må inneholde en referanse til oppdragsnummeret i dette prospektet, og ved mottagelse av bud legges det til grunn at prospektet med bilag og vedlegg er gjennomgått i sin helhet før bud gis.

Budgiveren må ved inngivelse av budet hensynta at eiendommens skattemessige verdi vil være lavere enn den eiendomsverdi som legges til grunn ved beregningen av aksjeverdien. Det skal ikke gjøres fradrag for skattemessige mindre avskrivninger eller latent skatt som følge av differansen mellom avtalt eiendomsverdi og skattemessig verdi. Det gjøres ikke justeringer for fremførbart underskudd.

Alle eventuelle forbehold forutsettes å fremgå av budet. Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler.

Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud. Det tas forbehold om endelig godkjenning av salget av selgers styre.

Forskrift om eiendomsmegling §§ 6-3 og 6-4 vedrørende budgivning fravikes.

Bud på eiendomsverdi skal sendes skriftlig til megler og inneholde informasjon om budgivers navn, kontaktdata og eventuelle forbehold. Bud inngis på vilkår som følger av salgsoppgave, herunder kjøpekontrakt og oppgjørsavtale.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på oppgjørsadvokats klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Oppgjør gjennomføres av Advokatfirmaet Jespersen as v/advokat Mads Jespersen.

Selskapsfinansiering

Eiendomsselskapet evt. låneforhold med aksjonærer og evt. gjeld med pant i eiendommen innfris av oppgjørsadvokat ved oppgjørsgjennomføring. Dvs. at kjøper innbetaler kjøpesum for aksjene samt gjeld som skal innfris ved oppgjøret til oppgjørsadvokat.
Kjøper må selv sørge for finansiering av kjøpet av aksjene. Dersom Selskapet skal stille sikkerhet for kjøp av aksjene, f.eks i form av pantsettelse av Eiendommene, må vilkårene i aksjelovens § 8-10 oppfylles. Kjøper må gjøre seg kjent med bestemmelsene og bærer det hele og fulle ansvaret for finansiering.

Betingelser/reklamasjonsbestemmelser

Selgers garantier:
Selger garanterer at følgende vil gjelde aksjene, selskapene og eiendommene pr. selskapsoverdragelsen:

For eiendommene:
Det foreligger ikke heftelser utover det som evt. fremgår av fremlagte salgsdokumenter, grunnbokutskrifter og evt. leieavtaler knyttet til bygget.

For selskapene:
1. Selskapene er gyldig stiftet og registrert
2. Skatter er gjort opp korrekt og rettidig
3. Årsregnskapene, og balanse er korrekt og gir et fullstendig bilde av selskapenes økonomiske stilling pr. 31.12.2024.
4. Selskapet har ikke ansatte eller pensjonsforpliktelser
5. Selskapet er ikke involvert i tvister eller det er grunnlag for tvister.
7. Selskapet etterlever offentlige regler og pålegg.

For aksjene:
1. Det hviler ikke krav, begrensninger eller heftelser på aksjene
2. Aksjene er gyldig, rettmessig og korrekt utstedt.

Se kontrakt for nærmere beskrivelse av garantier.

Reklamasjonsbestemmelser:
Kontrakt skal inngås med "Meglerstandard for salg av AS med oppgjørsansvarlig versjon 2020" med nødvendige tilpasninger og justeringer for den aktuelle transaksjonen samt overdragelse av driftsselskap.

Annet:
Kjøper har risikoen for alle eventuelle offentlig rettslige krav tilknyttet gjennomføringen av transaksjonen.

Kjøper bærer kostnader for enhver type undersøkelser ved handelen og samtlige egne omkostninger ved transaksjonen. Dette gjelder også gjennomføring av, og eventuelle kostnader knyttet til, etterlevelse av Aksjelovens § 8-10 (om oppkjøpsfinansiering ) der dette er aktuelt for kjøper.

Bestemmelsene i Eiendomsmeglingsloven ("emgll") §§ 6-4, 6-5, 7-1,7-2 første til tredje ledd og 8-8 er fraveket jfr. Bestemmelsen i emgll § 1-3. Emgll §§ 4-4, 6-2, 6-4, 6-5, 6-7 til 6-10, kapittel 7 og § 8-8 samt tilhørende bestemmelser i eiendomsmeglingsforskriften er fraveket, jfr. eiendomsmeglingsforskriftens § 1-2.

Megler er underlagt lov om hvitvasking.
I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kundekontroll på grunnlag av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte. Dersom kunden er et foretak, skal megler kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere i foretaket, og gjennomføre ID-kontroll av disse. Kjøper og selger har plikt til å bidra til at megler får gjennomført kundekontroll.
Megler har i enkelte tilfeller, herunder tilfeller hvor megler ikke får gjennomført kundekontroll av kjøper før overtagelse og oppgjør, plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Konsekvensen av at kjøper ikke vil bidra til gjennomføring av kundekontroll, er at transaksjonen må stanses. Overtagelse og oppgjør kan ikke gjennomføres før kjøper bidrar til at megler kan gjennomføre kundekontrollen. Når kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundekontroll, og oppgjør til selger derfor blir forsinket, utløser dette rettigheter for selger etter avhendingslovens kapittel 5. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundekontroll underveis i oppdraget, f.eks. dersom det etter oppdragsinngåelsen har vært endring av hvem som er reelle rettighetshavere i foretaket som selger, må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. I disse tilfellene er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen. Kjøpers rettigheter ved selgers mislighold følger av avhendingslovens kapittel 4. Eiendomsmeglingsforetaket har også andre prosedyrer knyttet til hvitvaskingsregelverket.
Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

Interessenter oppfordres til å foreta teknisk, juridisk og økonomisk gjennomgang av eiendommen og selskapet. Megler oppfordrer også interessenter til å kontrollere opplysninger ved direkte kontakt mot offentlige instanser, gjennomgang av originale dokumenter hos megler eller lignende.

Salgsoppgaven er utarbeidet på bakgrunn av opplysninger som er mottatt av selger samt offentlig tilgjengelige opplysninger. Meglerforetaket har ikke sjekket skatte-, avgifts- eller regnskapsmessige forhold. Dette må gjennomgås av partenes rådgivere og eventuelt selskapets revisor. Megler kan ikke garantere at prospektet ikke inneholder feil eller mangler, og påtar seg intet ansvar i forbindelse med dette. Megler påtar seg intet ansvar for eventuelle økonomiske tap som følge av noen sitt bruk av prospektet, dets informasjon eller vurderinger.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

- Grunnbok
- Selskapsinformasjon
- Tegninger
- Ferdigattester
- Kommunal informasjon
- Festekontrakt
- Sameievedtekter
- Seksjonering
- Planinfo
- Mal for aksjekjøpsavtale
- mm.