MAJORSTUEN v/​ BOGSTADVEIEN: Sentral 248m2 gjennomgående næringslokale - Fullt utleid - Utviklingspotensiale

Kort om eiendommen

Rosenborggata 1A - Majorstuen, Oslo

Selveier næringsseksjon på totalt 248 m² BRA, fordelt på 235 m² i 1. etasje (BRA-i) og 13 m² kjellerbod (BRA-e).

Bygård fra 1965 med solid teglfasade, grunnmur i naturstein/betong og skråtak med takstein/skifer. Planløsning tilpasset helseformål: flere lege- og tannlegebehandlingsrom, kirurg- og røntgenrom, kontorer, venterom, resepsjoner, kjøkken/møterom, teknisk rom og toaletter med forrom. Standard med laminat/fliser, malte slette overflater og naturlig ventilasjon.

TG2 er gitt for vinduer, enkelte rørinstallasjoner og servantinnredning. Fjernvarme via radiatorer.

Salg av aksjeselskap:
Overdragelse gjelder salg av et fisjonert selskap. Det vil være et single purpose selskap som kun vil eie denne eiendommen. Det vil ikke bli gjort fradrag i kjøpesummen for avviket mellom skattemessig saldoverdi på eiendommen i selskapet og kjøpesum. Selskapet overtas med kr. 0,- i gjeld og kr. 0,- på konto. Regnskapsmessige avvik avregnes etter krone-mot-krone prinsippet.

Beskrivelse

Leies ut til Bogstadveien Tannklinikk AS (2024-2029) med månedlig leie på kr 80.000 eks. felleskostnader.

Innhold

Lokalet har en funksjonell planløsning som omfatter:

Fellesarealer:
Entré/gang
Gang/korridorer
Venterom (2 stk)
Ansatt toalett
Pasient toalett (begge med forrom og servantinnredning)
Møte-/spiserom med kjøkkenløsning

Behandlingsrom:
Behandlingsrom (flere)
Tannbehandlingsrom (2 stk)
Kirurgrom
Røntgenrom
Legekontor (2 stk)

Øvrige rom:
Resepsjon/Analyserom
Tannlege resepsjon
Skifterom
Bod
Teknisk rom

Standard

Standard hentet fra tilstandsrapport:

Innvendige gulv består av laminat, fliser og annet bellegg.

Innvendige vegger og tak har malte, slette overflater.

Innvendige dører er malte og har slette overflater.

Næringslokalet har to toalettrom, begge med tilhørende forrom utstyrt med servantinnredning og nedfelt vask. Det er registrert slitasje på servantinnredningen og overflatene. Det kan ikke utelukkes at servantinnredningen på det ene toalettet må byttes for å rette opp avviket. Øvrige avvik kan utbedres ved overflatebehandling.

Lokalet inneholder flere behandlingsrom som er tilpasset både lege- og tannlegevirksomhet. Det registreres ingen avvik utover det som forventes på disse rommene.

Kjøkkenet har laminert benkeplate med nedfelt platetopp og vask, utstyrt med ett-greps blandebatteri. Det er integrerte hvitevarer, inkludert stekeovn, mikroovn og oppvaskmaskin, samt avsatt plass til kjøle-/fryseskap. Kjøkkenet har også kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk. Over benkeplaten er det fliser på veggene, mens øvrige vegg- og takoverflater har malte, slette flater. Gulvet er belagt med laminat.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Oppvarming

Sameiet har felles varmtvann og oppvarming (fjernvarme).

Beskaffenhet

Selveier tomt

Beliggenhet

Eiendommen ligger svært sentralt nær Bogstadveien, med kort avstand til trikk, buss og T-bane.

Adkomst

Majorstua stasjon, Plattformen, 0366 Oslo

Gå sørøst på Valkyriegata mot Kirkeveien/Fv161 (250 m)

Fortsett på Bogstadveien/Fv168 (400 m)

Sving til venstre og inn på Rosenborggata
Lokalet du skal til, er på høyre hånd - Velkommen

Parkeringsforhold

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser. Sameiet har ikke egne parkeringsplasser.

Mulighet for å kjøpe parkeringsplass i nærområdet, veilendende pris varierer mellom kr 850.000,- til kr 950.000,- (+/-).

Samt mulighet for å leie parkeringsplass, veiledende pris varierer mellom kr 1.500,- til kr 2.500,-/mnd (+/-).

Adgang til utleie

Næringslokalet kan leies ut til næringsformål.

Nåværende leieavtale:

Lokalet er utleid til Bogstadveien Tannklinikk AS.
Leieperiode: 01.04.2024 - 01.04.2029.
Månedlig leie: Kr 125 000,- inkl. felleskostnader.
Depositum: Kr 375 000,- (tilsvarer 3 mnd leie).

Leieforhold revidert pr. 11.12.2025:
Månedlig leie: Kr 80 000,- eks. felleskostnader.
Depositum: Kr 375 000,-

Leietaker har adgang til fellesarealer og disponerer eksklusivt flere behandlingsrom, venterom, toaletter og øvrige fasiliteter.

Lokalet kan benyttes til helsearbeid inkl. legetjenester, tannlegetjenester, kirurgi og lignende.

All innventar, maskiner og utstyr tilhørere leietager.

Regulering

Eiendommen ligger i et område regulert til bolig med tilhørende anlegg.

Eiendommer er berørt av følgende reguleringsplaner:

S-2255
Vedtatt: 28.07.1977
Formål: Bolig m.tilh. anlegg

S-132GO
Vedtatt: 03.02.1939
Formål: Offentlig kjørebane/veigrunn

(Reguleringsplanene er helt eller delvis opphevet og erstattes av ny kommuneplan Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015.)

Eiendommer er berørt av følgende kommunedelplan:

KDP-17 Formål: områdeavgrensning for indre Oslo.

Kopi av reguleringskart og reguleringsbestemmelser kan ses hos megler.

Ferdigattest

Rosengata 1A - boligblokk - ferdigattest datert: 1965

Det foreligger rammetillatelse for bruksendring fra lager/ kontor til klinikklokale.

Beskrivelse (type bolig)

Næring (behandlingslokaler)

Bygningsinformasjon / byggemåte

Byggemåte utvendig hentet fra tilstandsrapport:

Vinduer:
Vinduer med malte trekarmer og 2-lags glass. Enkelte vindusåpninger har glassfliser, og det er registrert at enkelte fliser har sprukket. TG2. Øvrige vinduer fremstår uten avvik.

Dører:
Entredør i aluminium med 2-lags glass. Denne døren er i god stand og fremstår uten avvik utover det som er forventbart.

Viktig! Se vedlagt tilstandsrapport for informasjon om vurdering av tilstandsgrad (TG1, TG2 og TG3), avvik og tiltak på de ulike bygningsdelene.

Areal / Arealspesifikasjon / Arealbetegnelse

P-rom per etasje: P-rom: 231 m2, S-rom: 5m2
I tillegg til kjellerbod på 13m2

Bruksareal per etasje: 1. etasje: 235 kvm BRA-i
Kjeller: 13 kvm BRA-e

Diverse

Overdragelse gjelder salg av et fisjonert selskap. Det vil være et single purpose selskap som kun vil eie denne eiendommen. Det vil ikke bli gjort fradrag i kjøpesummen for avviket mellom skattemessig saldoverdi på eiendommen i selskapet og kjøpesum. Selskapet overtas med kr. 0,- i gjeld og kr. 0,- på konto. Regnskapsmessige avvik avregnes etter krone-mot-krone prinsippet.

Faste løpende utgifter

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget for 2025 70 prosent av boligverdien. De fleste boliger har boligverdi fra Skatteetaten.

Bunnfradraget er et fradrag på inntil 4,7 millioner kroner som gis til alle boliger. Bunnfradraget trekkes fra eiendomsskattegrunnlaget før du beregner skatten.

Boliger med flere boenheter som oppfyller kravene til selvstendig boenhet, kan ha krav på ekstra bunnfradrag.
Eiendomsskatten er 2,35 promille av differansen mellom eiendomsskattegrunnlaget og bunnfradraget.

Det gjøres oppmerksom på at satsen for eiendomsskatt blir fastsatt årlig av bystyret. Eiendomsskatten vil derfor kunne variere fra år til år.

Vei, vann og avløp
Offentlig vei, vann og avløp. Private stikkledninger ut i offentlig nett.

Fellesgjeld og lånebetingelser

Total fellesgjeld
Sameiet står fritt til å fremforhandle andre avtaler vedrørende drift av sameiet til enhver tid.

Dersom fellesgjelden er avdragsfri, vil månedlige felleskostnader øke når nedbetaling starter. Når avdragsfri periode er over vil beregnede månedlige felleskostnader være ca. kr

Andel fellesgjeld
Gjeld kr 525 457,02 pr. 07.08.25

IN-Ordning
Nei

Lånebetingelser
Selskapets totale lån og vilkår:

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207624829
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,79%
Restsaldo 886 011,00
Innfrielsesdato: 30.08.2037
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207624810
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,79%
Restsaldo 1 468 818,00
Innfrielsesdato: 30.08.2031
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98207624837
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,79%
Restsaldo 1 015 798,00
Innfrielsesdato: 30.09.2031
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208019406
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,79%
Restsaldo 6 798 970,00
Innfrielsesdato: 30.05.2052
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Andel av fellesgjeld:

Bank: Obos-Banken AS
Lånenummer: 98207624837
Restsaldo: 61 768,36
Kapitalkostnader: 1 026,64

Bank: Obos-Banken AS
Lånenummer: 98208019406
Restsaldo: 463 688,66
Kapitalkostnader: 3 136,58

Avdragsfrihet
Det er ikke opplyst om avdragsfrihet.

Andel formue
kr 72 452,- pr. 07.08.25

Forkjøpsrett
Det praktiseres ikke forkjøpsrett.

Sentrale lover

Hvitvaskingsloven:
Eiendomsmegleren er fra 1.1.04 underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges som den er eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Eiendommens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre eiendommen har samme tilstand som en ny eller nyere eiendommen. Eldre eiendommer er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers egenandel / egenrisiko ), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper:
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen som den er .

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Forbehold

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar eienedommen. Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Egenerklæring konsesjonsfrihet

Odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Eiendommen er konsesjonsfri.

Overtakelse

Overtakelse etter avtale med selger.

Viktig informasjon

Informasjon om sameie:
- Sameiet Rosenborggaten 1 består av 81 seksjoner - 80 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.
- Sameiebrøk: 682/10000
- Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.

Sameiets vedlikehold:
Styret har i 2023 utarbeidet vedlikeholdsrapport, installert kameraovervåkning, nytt porttelefonsystem og gjennomført flere mindre vedlikeholdsprosjekter.

Regulerings- og byggesaksforhold:
Lokalene er opprinnelig godkjent til lager og kontor. Siden 2009 har de vært benyttet som medisinsk senter uten godkjent bruksendring. Plan- og bygningsetaten fulgte opp saken i 2024 og påpekte at bruken var søknadspliktig.

I 2025 ble det gitt rammetillatelse (27.06.2025) for bruksendring til tannlege-/legeklinikk. Tillatelsen forutsetter etablering av permanent rampeløsning ved inngangspartiet for å tilfredsstille krav til universell utforming. Det er gitt unntak fra enkelte tekniske krav i TEK17 (bl.a. korridor- og dørbredder) grunnet byggets eksisterende utforming.

Tiltaket må være igangsatt innen 27.06.2028. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse må innhentes før lokalene kan tas lovlig i bruk til klinikkformål. Kjøper overtar ansvaret for å ferdigstille og dokumentere kravene i rammetillatelsen.

Iht. selger har PBE, på bakgrunn av brannteknisk vurdering, vurdert at lokalene kan benyttes som tverrfaglig medisinsk senter mens byggesaken pågår. Det er gitt en ramme på tre år for ferdigstillelse av arbeidet.

Les mer om saken gjennom: OSLO KOMMUNE > PLAN, BYGG OG EIENDOM > SAKSINNSYN
Ref.: 202552994 og 202456645 Byggesak

Tinglyste heftelser

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering - Tinglyst dato 14.02.75
SNR: 1
Formål: Næring
Sameiebrøk: 682 / 10000



Erklæring/Avtale - Tinglyst dato 05.09.56
Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Bestemmelse Om Bebyggelse - Tinglyst dato 12.01.99
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Best. Om Vann/Kloakkledn. - Tinglyst dato 18.04.59
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Leie Av Næringslokale - Tinglyst dato 14.08.09
Bestemmelser om regulering av leien
Bestemmelse om framleie
Med flere bestemmelser



Erklæring/Avtale - Tinglyst dato 14.02.75
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 10,000
MED PRIORITET ETTER FØRSTE TGL ERVERVSSUM
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE