Stangnesterminalen 3 AS - 100 % utleid tilnærmet "bare house"

Eiendom

Stangnesterminalen 3
9408 Harstad

Oppdragsnummer

53-22-0010

Totalvurdering

Stor og velfungerende næringseiendom - 100 % utleid. Eiendommen ligger i Harstad - ved Stangnesterminalen som er et ledende industriområde og logistisk knutepunkt i byen. Stangnesterminalen er et område for plasskrevende næringsvirkomshet. Her ligger blant annet;

• Godsterminaler for PostNord, NorLines og Norbase.
  
• Passasjerterminaler for ferge
  
• Helikopterbase for Heliteam
  
• Publikumsrettede forretninger som Felleskjøpet og Biltema.
  
• Flere bil- og båtforhandlere.
  

Samt en rekke andre virksomheter innenfor et vidt spekter av næringsfelt.

I dag er eiendommen utleid i sin helhet til Polaris Trykk Harstad AS frem til 31.12.2029. Dette er Nord-Norges største rotasjonstrykkeri.
De største, faste oppdragene er trykking av nordopplaget til VG, Dagbladet, Dagens Næringsliv, Aftenposten m. fl. I tillegg trykkes lokalavisene Nordlys, iTromsø, Harstad Tidende, Lofotposten, Bodø nu m. fl..
Foruten aviser, trykkes også en rekke kunde- og reklameaviser.

Gjenværende leietid er ca. 4,5 år + 5 år opsjon på forlengelse. Årlig leieinntekt er ca. NOK 2 775 000.
Leiekontrakten definerer at Utleier ikke skal dekke noen kostnader tilknyttet vedlikehold tilknyttet leieobjektet. Det påhviler leietaker å besørge og bekoste alt innvendig og utvendig vedlikehold av leieobjektet. I praksis har dette fungert som en "bare-house" leieavtale, med svært lave eierkostnader.

Bygningsmassen er plassert midt på tomta, og det er mulig å kjøre rundt hele bygget. I tillegg er deler av tomten ubebygget, hvilket kan tenkes å muliggjøre en ytterligere utnyttelse av eiendommen. BYA iht. reguleringsplan = 75 %.

Salgsobjektet er 100 % av aksjene i Stangnesterminalen 3 AS org. nr. 992 664 231 som har hjemmel til eiendommen.
Selger er Traasdahl Eiendom AS org. nr. 961 244 889

Matrikkel

Gnr. 54 bnr. 480
i Harstad kommune

Adkomst

Enkel adkomst fra hovedinnfartsåren til Harstad, videre forbi innkjøringen til kjøpesenteret Amfi Kanebogen. Eiendommens direkte adkomst fra bilvei er flat, og således velfungerende for større kjøretøy som semitrailere mv. både sommer og vinter.

Eiendomstype, og eierform

Næringsbygg, selveier.

Byggeår

1997
Ulike tilbygg oppført opp gjennom tiden. Se midlertidige brukstillatelser og ferdigattest for info.

Areal

Bruttoareal: 3 000 kvm i henhold til leiekontrakt.

Verditakst fra 29.05.2018 definerer et samlet areal for 1, og 2. etg. til 2 950 kvm. BTA.

Megler har ikke kontrollmålt areal.

Ferdigattest

Ferdigattest datert 14.01.2014: Tilbygg, forretningsbygg - saks. nr. 13/305
Midlertidig brukstillatelse datert 08.01.2008: Trykkeri / tilbygg - saks. nr. 412/07
Ferdigattest datert 09.11.2006: Tilbygg til lager - saks. nr. 517/05
Midlertidig brukstillatelse datert 14.05.1997: Nybygg, trykkeri. - saks. nr. 1181/95

Tomten

Areal: 8 405 kvm,
Eierform: Eiet tomt

Vei, vann og avløp

Tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger.

Det er registrert vannmåler på eiendommen med målernr. 25116161.

Regulering

Kommuneplanens arealdel:
Plan ID: 605
Navn: Rullering av kommuneplanens arealdel 2018-2028
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 03.09.2020

Delareal av tomt: 8 404 kvm.
Arealbruk: Næringsvirksomhet, nåværende.
Områdenavn: BNS7

Delareal av tomt: 670 kvm.
KPH Hensynsonenavn 220-1
KPStøy Gul sone iht. T-1442

Reguleringsplan:
Plan ID: 581
Navn: Reguleringsplan for Stanges havn.
Plantype: Detaljregulering
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 25.08.2011

Delareal 8 334 kvm.
Formål: Industri.
Utdrag fra reguleringsplankart:
I2 - Undustri. BYA = 75 %. H maks 12 m.

Forøvrig vises det til vedlegg i salgsoppgaven som inneholder planer mottatt fra Harstad kommune.

Sentrale lover

Handelen reguleres av avhendingsloven med fravikelser som fremkommer av salgsoppgave med vedlegg.

Eiendomsmeglingsloven fravikes utenfor forbrukerforhold jf. emgl. § 1-4, samt jf. § 1-2 i forskrift til eiendomsmeglingsloven.

Brutto eiendomsverdi

NOK 32 000 000

Overtagelse

Avklares i forbindelse med budgivning.

Oppgjør

Oppgjør mellom partene foretas av SNE Næringsmegling AS i samarbeid med:

Weboppgjør AS
Pb. 2454, Drotningsvik
5834 Bergen.
Tlf: 55 50 85 90

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter (2024): NOK 251 276.
Hvorav eiendomsskatt utgjør NOK 109 092.

Disse dekkes av leietaker.

Energiforbruk

Eiendommen er ikke energimerket.

Leieinntekter

Eiendommen har en årlig leieinntekt på ca. NOK 2 775 000 pr. 2025.
Leiekontrakter reguleres 100 % iht. KPI.

Tinglyste rettigheter og servitutter

For informasjon om tinglyste rettigheter, erklæringer og/eller servitutter vises det til Vedlegg 2 - Ubekreftetede grunnboksutskrifter.

De henviste dokumenter fra eiendommens hovedbøl er ikke undersøkt av megler.

Legalpant

Kommunen har legalpant i eiendommen. Dette gjelder alle bebygde eiendommer i alle kommuner i Norge. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse. Bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg og kan ikke slettes.

Budgivning

Det legges opp til en åpen budgivning.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Bud som ikke er skriftlig vil ikke bli formidlet til selger.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Selger står fritt til å endre salgsprosessen, herunder også til å gå inn i eksklusive forhandlinger med mulig kjøper.

Forbehold fra en budgiver om at størrelse og vilkår dennes bud ikke kan meddeles andre budgivere eller interessenter, binder ikke selger. Verken interessenter eller endelig kjøper vil få innsyn i budjournal.

Eiendommen selges på de vilkår angitt i salgsoppgave og kjøpekontrakt som er vedlagt. Med mindre budgiver tar spesifikke forbehold tilknyttet kjøpekontrakten anses budet gitt på grunnlag av kontraktsvilkårene. Eventuelle forbehold budgiver måtte ha mot selgers kontraktsutkast, må fremkomme av budet som "mark-up" i utkast til kjøpekontrakten. Kontakt megler for tilgang til kontraktsmal i word-format.

Lovanvendelse

Handelen reguleres av avhendingsloven og kjøpsloven med nærmere fravikelser som fremkommer av salgsoppgaven med tilhørende aksjekjøpsavtale som forutsettes benyttet i handelen.

Eiendomsmeglingsloven fravikes utenfor forbrukerforhold jf. emgl. § 1-4, samt jf. § 1-2 i forskrift til eiendomsmeglingsloven.

Aksjene / eiendommen selges i den forfatning den er under kjøpers forutgående besiktigelse / gjennomgåelse.

Ved en eventuell mangelsvurdering fravikes avhendingsloven § 3 - 9 og kjøpslovens § 19, slik at det kun kan gjøres gjeldende at det foreligger mangel:
- dersom selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt, jf. reguleringen i avhendingsloven § 3-7 og kjøpsloven § 19 b), eller
- dersom selger har gitt uriktige opplysninger, jf. reguleringen i avhendingsloven § 3-8 og kjøpslovens § 19 a).
Risikoen for eventuelle skjulte feil som angitt i avhendingsloven § 3-9 siste punktum, tilligger etter dette kjøper.

For så vidt gjelder rapporter fra tredjemenn som gjelder Eiendommen (tekniske rapporter, grunnanalyser, takster etc.), og som er vedlagt denne kontrakt og/eller fremlagt av selger i forbindelse med transaksjonen, så er selger ukjent med ufullstendigheter eller feil i dokumentene. Skulle dokumentene likevel vise seg å være ufullstendige eller inneholde feil, så fravikes prinsippene i avhendingsloven § 3-7 og § 3-8, og kjøpslovens § 19, slik at selger bare svarer for eventuelle feil som selger selv likevel hadde faktisk kunnskap om.

Selger kan av kjøper ikke gjøres erstatningsansvarlig for indirekte tap (jf. prinsippene i avhendingsloven § 7-1 (2)). og kjøpslovens § 67 (2). Tapte leieinntekter (herunder bortfalt rett til dekning av felleskostnader) skal likevel anses som direkte tap.
Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. §3-9 ved budgiving.

Selger er ikke kjent med forurensninger i grunnen. Selger har imidlertid ikke gjennomført miljøundersøkelser i grunnen. Generelt er det risiko for at en industrieiendom kan inneholde masser i grunnen som er lettere forurenset, og som evt. må deponeres på spesialdepot ved bortkjøring fra Eiendommen. Partene er enige om at forurensning i grunnen, som kan anses som normal ut fra Eiendommens tidligere bruk, er Kjøpers ansvar og risiko.

Kjøper taper retten til å gjøre brudd på denne avtalen gjeldende hvis kjøper ikke innen 60 dager etter at han selv oppdaget eller burde ha oppdaget avtalebruddet, gir selger skriftlig melding om at avtalebruddet vil bli gjort gjeldende og hva avtalebruddet består i. Uansett taper kjøper retten til å gjøre avtalebrudd gjeldende hvis kjøper ikke sender slik reklamasjon innen ett år etter Overtakelse.

Eventuelle uriktige angivelser av eiendommenes arealer (utvendige og innvendige) skal ikke under noen omstendighet kunne påberopes av kjøper som grunnlag for mangelskrav.
Kjøper kan ikke fremme noen form for krav overfor selger tilknyttet forhold kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med i forbindelse med sin gjennomgåelse av eiendommen.

Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Hvitvasking

Alle eiendomsmeglerforetak er fra 01.01.2018 underlagt lov om hvitvasking. Dette innebærer at de har plikt til å melde fra Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner.

Vedlegg

Til denne salgsoppgave følger det viktige vedlegg som er en del av salgsdokumentene.

Vedlegg til salgsoppgaven er:

1 - Ubekreftet grunnboksutskrift
2 - Matrikkelutskrift og eiendomskart
3 - Plantegninger
4 - Plankart og tilhørende planbestemmelser mottatt fra kommunen
5 - Midlertidig brukstillatelser og ferdigattester
6 - Leiekontrakt
7 - Utkast til kjøpekontrakt
8 - Årsregnskap (2024) for Stangnesterminalen 3 AS
9 - Bygningstegninger mottatt fra kommunen

Det gjøres oppmerksom på at salgsoppgaven ikke er komplett uten alle vedlegg. Ta kontakt med meglerforetakets representant dersom du mener at noen av vedleggene mangler.