Bygård i Kvadraturen | "Hiorthgården" | Potensiale for utbygning | Salg AS

Kort om eiendommen

Skippergata 18 er en eiendom i Kvadraturen i Oslo. Bygningen som står der er kjent som Hiorthgården, og den er den eneste bevarte hovedbygningen i én etasje i Kvadraturen.
Bygården har vært sentral beliggenhet midt i Oslo sentrum, med et pulserende og spennende bymiljø like utenfor døren. Nærområdet byr på et bredt spekter av servicetilbud, inkludert store kjøpesentre som Arkaden og Byporten. Du har også Karl Johans gate, Oslos hovedgate, rett rundt hjørnet.

Salg av aksjeselskapet Skippergaten 18 AS, org nr. 925 030 872.

Gården er utleid med fire løpende leieforhold, herunder utleie av næring/kontor. Årlige leieinntekter er ca. kr. 536 000,- pr år, i tillegg innbetales kr. 75 700,- for A-konto pr år. Alle leieforholdene har sikkerhetsstillelse/garanti, totalt kr. 283 000,-.

Beliggenhet

Skippergata 18 er en eiendom i Kvadraturen i Oslo. Bygningen som står der er kjent som Hiorthgården, og den er den eneste bevarte hovedbygningen i én etasje i Kvadraturen. Bygården har vært sentral beliggenhet midt i Oslo sentrum, med et pulserende og spennende bymiljø like utenfor døren. Nærområdet byr på et bredt spekter av servicetilbud, inkludert store kjøpesentre som Arkaden og Byporten. Du har også Karl Johans gate, Oslos hovedgate, rett rundt hjørnet.

Bjørvika, et sentrum for kulinariske opplevelser og rekreasjon, ligger i nærheten og inkluderer Barcode, Sørenga og Operastranda. Kulturtilbudene er mange, med Operaen og det moderne Munch-museet som fremtredende attraksjoner. I nærområdet finner du også bygårder med historisk sjarm og festningen, perfekte for rekreasjon og å oppleve byens historie. Gangavstand til Grønland og Grünerløkka gir ytterligere muligheter for naturskjønne spaserturer langs Akerselva.

Sentrum er et kollektivt knutepunkt, med trikkeholdeplasser som Dronningens gate og Jernbanetorget rett i nærheten, hvilket gjør det enkelt å komme seg rundt i byen. Oslo Sentralstasjon (Oslo S) er kun 8 minutter unna og gir tilgang til et omfattende transportsystem med 24 linjer for både innenlandske og internasjonale reiser.

Tomt

Eiet tomt.

Bebyggelse

Hiorthgården, beliggende i Skippergata 18 i Kvadraturen, Oslo, er en unik eiendom og den eneste bevarte hovedbygningen i én etasje i området. Bygningen antas å stamme fra første halvdel av 1700-tallet og var opprinnelig oppført i utmurt bindingsverk. Den fikk et nytt uttrykk da den ble forblendet med pusset tegl og ombygd i 1851. Dagens utseende stammer fra en ombygning tidlig på 1900-tallet.

I 1801 eide stolmakermester Gudmund Jonsen Solberg eiendommen, før den i 1869 ble kjøpt av forretningsmannen og industrigründeren Adam Severin Hiorth. Hiorth og hans firma, som også eide naboeiendommene Skippergata 20 og Prinsens gate 4, brukte bygningen som kontor og lager frem til rundt 1990. Bakbygningen på eiendommen, oppført i fem etasjer i 1892, sammen med hovedbygningen, ble vernet 22. august 1979 i henhold til plan- og bygningsloven.

Opplysningene er hentet fra: Oslo byleksikon, 2010, Kristiania i Sentrum , Fortidsminneforeningen Oslo og Akershus, 1996.

Energimerking

Ved salg av boliger og bygninger skal det legges frem en energiattest med et energimerke, jf. energimerkeforskriften. Megler har informert selger om selgers plikt til å energimerke boligen, men det foreligger per dato ingen energiattest og kjøper må dermed legge til grunn dårligste karakter, RØD G. Kjøper kan kreve å få utført energimerking for selgers regning.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger. Vær vennlig å angi ønsket overtagelsesdato i vedlagte budskjema.

Sentrale lover

Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73. Fravikeligheten som framgår av lovens § 1-3 og forskriftens § 1-2 er anvendt for dette oppdraget.

As is -klausul: Selskapets hovedaktivum Eiendommen og Selskapet for øvrig overtas som den/det er , jfr. avhendingsloven § 3-9 og kjøpsloven § 19. Kjøper fraskriver seg, så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger som følge av at salgsobjektet ikke er som det skal være, i medhold av kjøpsloven § 19 (1) bokstav a, b og c, avhendingsloven § 3-7, 3-8 og 3-9, andre regler om ansvar for uriktig og manglende opplysninger og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven.

Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 3 måneder etter overtakelse.

Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er mottatt fra selger / takstmann og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene.

Alle opplysninger i denne salgsoppgaven med vedlegg er tilrettelagt og bearbeidet av megleren etter beste skjønn, men megleren kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Enhver som investerer i næringseiendom, må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er riktige og fullstendige. Megleren fraskriver seg ethvert ansvar for tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktig eller ufullstendig, samt tap som på annen måte måtte oppstå som følge av investeringen.

Selger er ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i rapporter e.l. som er utarbeidet av tredjemann.

Selger gir ingen garantier i forhold til praktiske eller økonomiske konsekvenser for Kjøper opp mot forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse eller grunnforholdene på eiendommen i sin alminnelighet.

Det gjøres oppmerksom på regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger. Partene har selv ansvaret for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette. Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene. Kjøpekontrakt utarbeidet av Forum for Næringsmeglere skal benyttes i denne transaksjonen. Med mindre den enkelte interessent i sitt kjøpstilbud tar spesielle forbehold eller angir konkrete endringer av ordlyden i denne kontrakt, vil man ved aksept av kjøpstilbud fra selger ha inngått avtale med utgangspunkt i denne kjøpekontrakt.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.

Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av kjøpere.

Det er ingen ansatte eller lønns- og pensjonsforpliktelser i selskapet.

Ferdigattest / Brukstillatelse

Følgende er å finne på plan og bygningsetatens saksinnsyn:
Ekspedisjonsdokument for forsterkning av fasadeparti datert 14.02.1935.

Det ble gitt IG (2014) og Rammetillatelse (2011) for innvendig ombygging og bruksendring til bevertning og bolig. Prosjektet ble ikke gjennomført.

Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc.). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for bygge anmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges attestert for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattest på bygninger som var oppført før 1998, jfr. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd.

Byggeår: Bygårdens byggeår er ukjent, da det ikke foreligger noe dokumentasjon fra oppføringstidspunkt. Det foreligger en branntakst fra 1766 som er å finne i digitalarkivet. I henhold til kulturminnesøk er forbygget fra 1700-tallet og bakbygget fra 1800-tallet, fjerde kvartal. Det fremkommer at det er dokumentert at det var oppført en énetasjes bygning i utmurt bindingsverk i 1755. Bygningen ble ombygd i 1851. Bakbygningen ble i henhold til kulturminnes oppført i 1882.

Opplysningene er hentet fra: Oslo byleksikon, 2010, Kristiania i Sentrum , Fortidsminneforeningen Oslo og Akershus, 1996.

Hvitvaskingsregelverk

I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven) er megler pliktig å gjennomføre kundetiltak av både oppdragsgiver og kjøper.

Dette innebærer blant annet plikt for meglerforetaket til å bekrefte identiteten til kjøper på grunnlag av gyldig legitimasjon. Samt plikt til å foreta kontroll av eventuelle reelle rettighetshavere. Der kjøper opptrer i henhold til fullmakt må også fullmaktsgivers identitet bekreftes på grunnlag av gyldig leg. Kundetiltak av kjøper, skal senest skje på kontraktsmøtet.

Dersom budgiver opptrer i henhold til fullmakt, må fullmakten fremlegges samtidig som bud inngis. Dersom kjøper er en juridisk person (AS mv.) plikter kjøper å fylle ut og returnere egne kundekontrollskjemaer før kontraktsmøtet. Firmaattest eller fullmakt må fremlegges samtidig som det inngis bud.

Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres kan ikke meglerforetaket bistå med gjennomføring av handelen, herunder ikke foreta oppgjør. Meglerforetaket er videre forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Med mistenkelig transaksjon menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundetiltak kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende motmeglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.

Budgivning

Det forventes at salgsoppgaven med vedlegg gjennomgås grundig. Avvik fra vilkår og betingelser i dette prospektet skal tydelig fremkomme av ethvert bud.

Bud må inngis skriftlig og minst inneholde budgivers navn og kontaktinformasjon, budets størrelse, frist for selger til å akseptere budet (akseptfrist), ønsket overtakelse samt eventuelle forbehold. Bud må inngis av korrekt person i henhold til firmaattest eller ved fullmakt.
Budet må beskrive finansieringen av transaksjonen og eventuelt indikere en ønsket tidslinje og plan for due diligence.

Det må angis den pris som bys for Eiendommen i form av brutto eiendomsverdi før justering for latent skatt , dvs. kostnaden ved redusert avskrivningsgrunnlag som følge av at Eiendommen erverves ved kjøp av Selskapet. Kjøper må selv beregne verdien av latent skatt før bud inngis. Dersom det ikke beregnes latent skatt forutsettes det at budet er netto eiendomsverdi.
Eventuelle forbehold må klart fremkomme av budet.

Det tas utgangspunkt i en åpen budrunde hvor selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse, åpne for forhandlinger med en eller flere budgivere, tilrettelegge for flere budrunder, terminere salgsprosessen etc. Megler kan formidle avslag eller aksept på vegne av selger.

Lov om eiendomsmegling § 6-10 fravikes, herunder forskriftenes § 6-2, 6-3 og 6-4 som blant annet omfatter regler for budgiving og innsyn i opplysninger om bud og budgivere. Etter at handel har kommet i stand, kan Kjøper på forespørsel få kopi av budjournalen, men hvor budgiverne er anonymisert.

Vedlegg til salgsoppgaven

Videre i denne salgsoppgaven ligger vedlegg. Disse inneholder viktig informasjon om eiendommen og må gjennomgås før bud gis.

Diverse

Eiendommen eies i dag av selskapet Skippergaten 18 AS, org nr. 925 030 872 som igjen er eiet 100% av Skippergaten 18 Holding AS, Org nr. 932 172 070 som igjen er eiet 100% av Fortuna Estate AS, Org nr. 988 951 463. Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Skippergaten 18 AS, org nr. 925 030 872.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr 50.000 ,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr 500.000 ,-

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Alle innvendige arealangivelser, med unntak av loftet, er hentet fra rammetillatelse datert 18.05.2011.

Eiendommens bokførte verdi i regnskapet for 2023 er kr 3 842 478,-

Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og den bokførte verdien.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Kommunal forkjøpsrett:
Etter at bud er akseptert og kjøpekontrakt er signert må kommunal forkjøpsrett avklares. Overtagelse kan ikke finne sted før dette er avklart. Når en privat leiegård selges, kan leietakerne få mulighet til å kjøpe gården de bor i og bli eiere av egen bolig. Det er Oslo kommune som gjennomfører forkjøpsretten på vegne av leietakerne. Megler melder salget til Oslo kommune, som så undersøker om det er interesse blant leietakerne for å gjennomføre forkjøp. Dersom leietakerne ikke ønsker å forkjøpe kan kommunen forkjøpe på egne vegne.

Regulering

Eiendommen er regulert i henhold til reguleringsplan S-5046 og S-2413. Reguleringsplanen som følger eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon. Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor. For mer informasjon om reguleringsforhold kontakt megler eller søk på saksnummer/adresse/gnr. bnr på plan- og bygningsetatens hjemmeside.

Deler av eiendommen er innen følgende planområder:
- Flate: krav om detaljregulering
- Flate: sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner og kulturmiljøer
- Flate: Kombinerte formål for samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastrukturtraseer
- Flate: Spesialområde bevaring blandet

Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er følgende byggesaker påvist i nærområdet til eiendommen pr. 07.04.2025 Det gjøres oppmerksom på at følgende saker kan medføre støy.

Fred Olsens Gate 5 - Rehabilitering av fem etasjer.
Saksnummer: 201905533.
Status. Tillatelse gitt.

Fred. Olsens gate 5 - Utskifting av heis
Saksnummer: 202454632.
Status: Mottatt søknad om ferdigattest.

Skippergata 20 - Bruksendring av loft til bolig og fasadeendring.
Status: Rammetillatelse gitt.
Saksnummer: 202217617.

Skippergata 17D - Bruksendring fra kontor til treningslokale.
Saksnummer: 202217617 - Byggesak.
Status: Rammetillatelse gitt.

Prinsens gate 2B - Fasadeendring og innvendige endringer med ventilasjonsanlegg.
Saksnummer: 202551437 - Byggesak.
Status: Mottatt søknad.

Strandgata 19 - Riving av parkeringshus med kontorfløy.
Saksnummer: 202101635 - Byggesak.
Status: Igangsettelsestillatelse gitt.

Strandgata 19 - Oppføring av nærings- og kontorbygg, dispensasjon fra plan og TEK17.
Saksnummer: 202315487 - Byggesak.
Status: Igangsettelsestillatelse gitt.

Planforslag/pågående plansak:
Pågående plansak. Saksnr: 201510215
Saken gjelder: Jernbanetorget 1. Detaljregulering - Nye Oslo S - ny stasjon m.m. (Stasjonsalléen, Fjordporten hotell, "Krystallen").

Pågående plansak. Saksnr: 202205032.
Saken gjelder: Sadelmakerhullet - Bjørvika felt A5 (A5A, A5B og A40).