Rossmo Gard | Vakkert gårdsbruk i nydelige omgivelser | Solide bygninger med høy standard | Total størrelse på 723 daa.

Kort om eiendommen

Vakre Rossmo Gard ligger ved foten av Brandbukampen, med vestvendt og vid utsikt til Randsfjorden og Hadelands rike kulturlandskap. Prestegården har vært i bruk siden 1600-tallet under Lunner prestegjeld, og har siden 1865 vært bolig for prestene som tjente menigheten i området. Dagens eier har totalrenovert med henblikk på å bevare gårdens kulturhistoriske verdi. Tiden og ressursene som er medgått overgår dagens takstverdi med over det dobbelte. På den annen side, sitter eier tilbake med et gårdsbruk som har bidratt med en livskvalitet som måles i helt andre verdier. Nå er tiden inne for å overlevere Rossmo til nye eiere som kan føre gårdens historie videre.

Gården innehar hovedbygning, arbeiderbolig, garasje, driftsbygning, stabbur, vognskjul og verksted og flere småbygg.

Inneholder

Hovedbygning (Totalt 449 kvm. BRA)
1. etasje (155 kvm BRA): Kjøkken, kjølerom, 3 stuer, 2 toalettrom, hall og gangarealer m sekundærinngang.
2. etasje (141 kvm BRA): 4 soverom, 4 bad, 2 boder og gangarealer.
3. etasje (50 kvm BRA): Stort soverom med 4 senger i separate avlukker og stort lagerrom.
Kjeller (103 kvm BRA): Kjellerstue, teknisk rom, vaskerom, vinrom, bod og gangarealer.

Arbeiderbolig (Totalt 89 kvm BRA)
1. etasje (49 kvm BRA): Gang, stue og soverom
2. etasje (50 kvm BRA): Kjøkken, soverom, våtrom m/dusj og toalett m opplegg for vaskemaskin.

Låve (Totalt 589 kvm BRA)
Kjeller (93 kvm Bra): Innredet som verksted
Grunnplan (194 kvm Bra): 10 Hesteboker, sal rom, egen veterinærinngang med vask, undersøkelse boks for hopper og vaske boks.
Mellomplan (87 kvm Bra): Utstyrt treningsrom med varme i gulv og TV, oppholdsrom, kjøkken med spisesplass, bad med wc og vedlager.
Låveplan/kjørebru (215 kvm Bra): Lagerareal, skytebane for luft og salonggevær og egen "gluggebu" for observasjon av rev, grevling og øvrig vilt.

Stabbur (Totalt 112 kvm BRA)
Stabburet består av tre plan som benyttes til lager.

Vognskjul og flisfyr (Totalt 165 kvm BRA)
1. etasje (74 kvm Bra): Fyrrom, flislager, vognskjul og verksted/atelier.
2. etasje (91 kvm Bra): Oppholdsrom og isolert møterom.

Garasje (Totalt 79 kvm BRA)
1. etasje (79 kvm Bra): Stor dobbelgarasje og rom med grovkjøkken.

Øvrige småbygg
Av småbygg på gården finnes en lekestue, oppvarmet hundehus, tre spesialbyggede "ladehus" for automovers, to hønsehus, leskur og en mobil brakke/varmestue som er tilpasset sine formål.

Beliggenhet

Rossmo Gard ligger ved foten av Brandbukampen i Gran kommune. Beliggenheten høyt i terrenget gir vestvendt utsikt til Randsfjorden og omkringliggende kulturlandskap. Gården innehar et dyrket areal på drøye 60 dekar, produktiv skog på 630 dekar og et totalareal på 723 dekar. Den dyrkede marken ligger i tilknytning til tunet, og består i hovedsak av grusholdig leire og siltig sandjord. Jordarten kan være fordelaktig for ulike grønnsaker forutsatt godt næringsinnhold, da den er lettere å jobbe med enn ren leirjord. Skogen er fordelt på 4 teiger og har et estimert stående volum på ca. 8000 m3. med en årlig tilvekst på omkring 300 m3. Omkring halvparten av volumet befinner seg i hogstklasse 4 og 5. Gården er tilknyttet jaktlag.

Bygningsmassen er omfattende, og består av hovedbygning, arbeiderbolig, garasje, stabbur, låve og vognskjul, i tillegg til flere småhus. Som følge av gårdens kulturhistoriske verdi er gårdens hovedbygning, stabbur og driftsbygning vedtatt vernet med hjemmel i kulturminnelovens §15. Fredningsbestemmelsene gjelder eksteriøret, og bygningene er senere totalrenovert i tråd med dette.

Den nåværende hovedbygningen på gården ble reist i 1790-årene, etter at den forrige bygningen ble ødelagt i en brann. Den "nye" bygningen ble satt opp i klassisk empirestil, med brede tømmervegger og høyt saltak, og vitner fremdeles om tidens smak for enkel eleganse og solid håndverk. I 2003 startet totalrenoveringen av bygningen, og en "ny" bolig med tidsmessig komfort ble oppført inne i den opprinnelige tømmerkassen. Etter tre år var hovedbygningen ferdig renovert. Dette resulterte i en utsøkt bygning med store rom og solide materialer. Kjøkken- og allrommet i første etasje er boligens kanskje viktigste rom med en stor grue, elegant innredning og påtenkte soner for bespisning og hvile. Etasjen har også to store stuer i form av en spisestue og en storstue. I tillegg kommer en flott hall og to toalettrom. Det er egen kjøkkeninngang med toalett og garderobe.
I andre og tredje etasje, er det til sammen seks soverom, fire bad og kontor. Alle soverommene har god størrelse. Rommene i gjestefløyen har direkte adgang til eget baderom. Kjelleretasjen er like forseggjort som de øvrige etasjene, med vaskerom, vinkjeller, kjellerstue og teknisk rom. I tilknytning til vaskerommet er det installert sjakt for skittentøy, og klesheis tilbake til hoved bad i andre etasje for retur av rent tøy. Bygningen bærer lite preg av slitasje, med moderne komfort i et eldre skall.

Tilhørende hovedbygningen ble det i 2015 oppført et garasjebygg med to porter, og et separat isolert utekjøkken med nødvendige fasiliteter som vask, gassovn og tilknytning for gassgrill ute. Selve garasjebygningen er opprinnelig oppført på slutten av 1600 tallet og ble hentet fra gårdsbruket Mylla i Nordmarka.
Arbeiderboligen ble renovert i samme periode som hovedbygningen i noe enklere standard. Bygningen har huset gårdsarbeideren og hans familie i hele selgers eiertid. Bygningen leies ut for NOK 12.750,- pr. mnd.

Driftsbygningene på gården består av den gamle driftsbygningen, og vognskjulet som er oppført i moderne tid. Driftsbygningen er bygget om til stall for 10 galopphester i 2008. Stallen har ikke vært benyttet til hestehold de siste 10 år. Det er etablert gode og intakte' stallfasiliteter i forbindelse med dette. Stallen med tilhørende arealer som hvilerom, stal rom, for rom osv. er fremdeles intakt, og hestehold kan umiddelbart gjenopptas. Det er et stort og velutstyrt verksted i tidligere møkkakjeller.

Vognskjulet huser gårdens flisfyr, som forsyner store deler av gården med energi, miljøvennlig og kostnadseffektiv varme. Flisfyr forsyner også nabogården med varmt vann. I tillegg har også denne bygningen et stort isolert verksted som i dag benyttes som atelier. Verkstedet har god takhøyde for moderne maskiner, og innehar fasiliteter som gulvvarme, godt med strøm, vann, og en praktisk traverskran.
På "kjørebroen" i bygningens andre etasje finnes en stor gildehall med plass til store sommerselskap, og et eget isolert styre- og møterom med langbord.
Offentlig vann/avløp. Fiber bredbånd/WIFI.

Uavhengig av hvilke planer du har for gårdsdrift kan du flytte rett inn på Rossmo, vel vitende om oppdaterte, rasjonelle bygninger og marginalt vedlikeholdsetterslep.

Velkommen på visning.

***
Dagens eier har hatt gjenoppbygging av Rossmo som sitt livsprosjekt, og dertil noen av sine fineste år på gården. Under er eiernes beretning om hvordan det er å bo på Rossmo Gard, og noen muligheter eierne mener foreligger:

Eiendommen ligger landlig og usjenert til, i vakre omgivelser ved Randsfjorden i Gran kommune. Her får man et sted hvor man kan kjenne på roen, nyte naturen som omkranser eiendommen, samtidig som man kan nyte fjordutsikt. Det er ca. 5 minutter med bil til Brandbu sentrum. Et hyggelig og rolig tettsted, med gode handlemuligheter, kino, treningssenter, apotek, legesenter, flere dagligvarebutikker, skoler, idrettsanlegg, hviden kjent slakter butikk m.m.

Ønsker man å oppleve nærområdet, er det 3 minutter med bil til populære og velholdte Ulsnestangen badestrand i Randsfjorden. I Røykenvika finner man Lokstallen, en ettertraktet restaurant, småbåthavn, Brenneriet osv. Lokstallen har god atmosfære og mat. Hit kommer gjester fra hele Østlandet. Artig utsmykket Cafe Oscar i Røykenvik er et godt alternativ for en bedre lunsj på sommerstid.

I Røykenvik arrangeres Operafest Røykenvik i juni hvert år. For den aktive, grenser det populære turmål Brandbukampen til eiendommen.

De berømte Søsterkirkene og St. Petri kirke (1200 tallet), Glasslåven og Hadeland Folkemuseum ligger alle på Granavollen bare 10 minutters kjøring fra Rossmo Gard.

Til Hadeland glassverk og Kistefos museet er det 25 minutters kjøring langs idylliske Randsfjorden. Om vinteren kan en 10 minutters kjøretur ta deg til snøsikre Lygnasæter. Området byr på et omfattende løypenett, og er et populært utfartssted for både gå og skiturer. Det er løypenett som strekker seg til Gjøvik og Oslo. Sommertid er det mulighet for å nyte flott natur fra sykkelsete, teste ut fiske- og badevann, eller prøve seg i rulleskiløype på velutviklede Lygna Skisenter (reserveanlegg for Holmenkollen med stort hytteområde og serveringssteder).
Bilveien forbi Rossmo Gard er asfaltert - men lite trafikkert.
Allmenningsretten gir varierte muligheter for utøvelse av både hagle og rifle jakt.

HADELAND = Verdens beste land
Stjernehimmelen er klar og synlig når man møter dagen. Teppefall for den stjernebesatte, klare og vakre nattehimmelen. Månen henger over låven som om den var laget av glass, og gir dagen det første tegn til lys.
Det er ingen forurensning. Ikke en gang slik lysforurensning man finner i byen. Det er så øredøvende stille man kan ønske seg, og så vakkert å bivåne den uovertrufne naturen - mens dagen tar tak og gir grunn til lykke.
To rådyr hopper uanstrengt og elegant over frosset jorde. Tidvis krysser en rev vårt synsfelt. Ørner titter ned på oss fra sitt fugleperspektiv. Elg og hjort beiter i skogen, og nattestid på jordet. Tidvis hører vi om en streifulv og noen gauper. Bjørnen er ikke innom på gården, men er tidvis observert i skogen . Skogsfugl gjemmer seg i Allmenningen. Skjærene sammen med småfugler og ekorn, er tidlig ute og spaner etter mat.

Mange og velpreparerte skiløyper er gjort klare for bruk. De slynger seg gjennom det vakre, bølgende landskapet. Det er god plass og ingen trengsel i den nærliggende naturen. Vi som er så heldige at vi bor her, kjenner og verdsetter naboen. Bygda er velsignet med flinke kunstnere og kreative sjeler. Det er stor tetthet av kulturbærere og kulturbygg. Vakre gårdsbruk er ennå ikke blitt forfalne kulisser. De holdes godt i hevd.

Vi er stolte av bygda vår!

Samhold er et kjernebegrep. Vi respekterer og takker de vi handler med. Vi koser oss med et vell av morsomme bygdehistorier. Vi beveger oss langs bakken. Vi dyrker egen og ren mat. Vi høster i overflod i skogen. Over alt finns gratis parkering. Det er aldri kø. Vi har rent vann og ren luft. Sommeren byr på et flott utvalg av markblomster. Det er fisk i vannet, jakt og masse bær og sopp i skogen. Det er buskap på gårder. Det er epler, pærer og bær på tomten. Det er lavt smittepress!

Vi har gode og hyggelige pendlerløsninger. Det er WIFI og hyggelige sambygdinger på pendlertoget. Folk reiser hit langveis fra for å gå på restaurant, gå på opera og kjøpe kjøtt. De bevisste handler kortreist mat i hvilken det er mindre antibiotika enn i den langreiste. Vi har godt utbygget fibernett. Det er vanskelig å tenke seg ett triveligere sted å ha hjemmekontor. Store tak fanger mye strøm i bygda - vi har lokal kompetanse på å installere solpanel. Hyggelige hyttefolk trives på Hadeland! Håndverkerne våre har like store hjerter som arbeidsnever.

Vi trives!

Mulighetsrom og bygninger:

Med 6 soverom og 4 bad i andre etasje på hovedhuset, pluss to gjestetoalett i første, kan Air BNB eller overnattingsgjester være et alternativ for de som måtte ønske å utnytte gårdens kommersielle muligheter.

Den store spisestuen og det store kjøkkenet i hovedhuset byr på muligheter for gjester og små konferanser/møtevirksomhet. Harrods i England har tegnet og levert eget spisestuemøblement for Rossmo Gard.

Alle bygninger er totalrenovert med utsøkte materialer, vannbåren varme og 1700 talls vindusglass i nye vindusrammer. Hovedbygning er kledd med kopi av rot og topp panel med smidd spiker utenpå moderne isolasjon. Det er fibernett, WIFI, offentlig vann og kloakk og veldig godt drikkevann.

I det laftede garasjebygget med tømmer fra ca. 1650 (hentet fra et sauefjøs på Mylla) er det et nytt kjøkken med varme i gulvet, tilknyttet uteplass.
I Gildestuen i eget bygg tett ved hovedhuset, er det plass til å arrangere konfirmasjoner, bryllup, kunstutstilling, små konserter og private fester. I eget tilknyttet rom er det isolert "styrerom" med møtebord og gode Håg stoler.
I underetasje i samme bygg, er det et atelier på 64 m3 med høy og bred elektrisk leddheiseport og traverskran i taket. Rommet har eget kjøkken, utslagsvask og vannbåren varme i gulvet. Her kan det utøves billedkunst, tilvirkning av skulpturer eller bruk av lokalet som et hvilket som helst verksted. Hestefolk kan eventuelt/alternativt sette in flere bokser i dette rommet. Det er også 90 m3 flislager og flisfyr i underetasje, som rommer garasjeplasser til traktor, gårdsmaskiner, 4 hjuling osv.

I låven er det eget trimrom med TV. Rommet har gulvvarme. På låvebroen er det treningsbane for skyting med salong eller luftgevær pluss egen "Gluggebu" for eventuell revejakt på nattestid.

På låvebroen står historiske landbrukseffekter utstilt etter bygdas "Treskelag". I etasjen under er det 10 moderne og lite brukte stallplasser til hest med alle tilhørende fasiliteter som undersøkelses boks, veterinærinngang, vaske boks, sal rom, oppholdsrom for stallpersonal med WC, dusj.
Det er egen veterinærinngang med vask. Det er Kraftfôr lager med egen halvautomatisk tilførsel, og lett tilgang til nylig bygget høyloft med nedkast til stall.
I tidligere møkkakjeller er det bygget og innredet eget verksted med rom for verktøy og gårdsutstyr.

Et drømmeområde på ca. 27 mål for tomteutbygging med vid utsikt over Randsfjorden og Hadeland, ligger under gården øverst i Råssumsgutua opp mot Brandbukampen. Kjøper med pågangsmot og tålmodighet vil ha mulighet til å forsøke å oppnå tillatelse fra Gran Kommune til å utvikle og selge tomter. Det er stor etterspørsel etter tomter i området. Dette området benyttes som beite for hest i dag. (LNF).
Et jorde på ca. 45 mål rett ovenfor hovedhuset gir muligheter for jordbær, bringebær, eple, pære eller grønnsaksproduksjon, paddocker for hest. Vinkyndige har uttrykt at jordet vil passe for drue dyrking ettersom klimaet fortsetter å bli varmere. Jordet kan, om ønskelig, leies ut til nabobønder til gras, korn eller annen produksjon. I dag er det ca. 20 høner i to adskilte hønsehus/hønsegårder som holder eier og venner med friske egg. Det er egen hageflekk for bær og grønnsaker. Det er egen hundegård med hundehus som har varmeovn.
Stort Stabbur i 3 etasjer benyttes nå som lagerplass.

Alle gårdens 3 "Automowere" har egne lade hus som arkitektonisk passer inn i miljøet. Vår gode hjelper Pawel, har laget flere slike til glede for andre med lignende ønsker om ryddige hager. I hagen er det eple og pæretrær som sørger for produksjon av egen saft.

I likhet med all bebyggelse på gården, er det egen fullt renovert 100 kvm bolig til gårdsarbeidere. Eier har helt siden gården ble kjøpt i 2001 mottatt bistand til daglig drift og vedlikehold. På gården bor dyktige Pawel, som har vært på Rossmo i snart 20 år. Han kjenner gården ut og inn. Pawel har i 14 år jobbet 100 prosent på Rossmo Gard med oppgradering, vedlikehold og vaktmester tjenester. Fra 1.1.2025 har han tatt annet arbeid utenfor gården, leier kårboligen til NOK 12750 per måned og har forpliktelse til 8 timer arbeid på Rossmo per måned for å ta sin del av vedlikehold.

Bygninger og rom på gården, som trenger oppvarming, har innlagt vannbåren varme fra egen CO2 nøytral flisfyring. Gården selger varmt vann til nabogården og har ytterlige overskuddskapasitet, dersom flere gårder ønsker tilknytning. I 2024 betalte nærmeste nabo NOK 23500 for varmt vann, og hjalp til med drift av anlegg. Eget 90 m3 flislager fylles ved behov etter klima og temperatur, normalt hver 2-3 måned. Flis kutter bestilles fra nabo. Flisfyring er klimavennlig!

Jakt, Fiske og Friluftsliv:
Rossmo Gard har allmenningsrett i Brandbu og Tingelstad Almenning. Se: https://www.b-t-a.no/kontakt-oss

Jakt.
Rossmo Gard har rett til å skyte begrenset antall småvilt i egen skog (ca 650 mål). Duejakt utøves på gårdens jorder i dag. I tillegg kan jegere kjøpe jaktkort i Allmenningen som er 143 000 mål. Almenningsberettigete kan også delta i elgjakt iht. de til enhver tid gjeldene retningslinjer.

Fiske.
I Allmenningen er det mange fiskevann. I tillegg ligger Rossmo ved Randsfjorden, hvor det er rikt tilgjengelig fiske av blant annet stor ørret. I flere nærliggende vann og elver er det ørret, abbor, sik, Karuss og kreps. Kreps og ørret finnes også i elven Vigga som slynger seg gjennom Brandbu sentrum ned til Røykenvik i gårdens nærhet.

Kunst og kultur.
Kulturlivet på Hadeland er aktivt, omfattende og inspirerende. Det strekker seg fra Søsterkirkene, St Petri kirken, Folkemuseum, Glasslåven, Operafestival, Kistefos Museet, Hadeland Glassverk og det populære og den særegne restauranten i Røykenvik (5 minutter fra Rossmo Gard), Lokstallen - www.lokstallenroykenvik.com - til en aktiv kunstforening for skapende samtidskunstnere.

Adkomst

Gården (55/1) ligger i Råssumsgutua 49, ved Røykenvik rett nord for Brandbu på Hadeland. Det tar ca. 1 time å kjøre bil til Oslo. Det er togforbindelse fra Jaren (5 minutter å kjøre fra Rossmo Gard) til Gjøvik og Oslo. Tog til Oslo tar i overkant av en time. Det er WIFi på toget. Buss til Oslo stopper 400 meter fra Rossmo Gard.

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Hovedbygning, byggeår 1790:
Grunnmur med gråsteinsmur og stedvis i lecamur. Ukjent byggegrunn. Forstøtningsmurer med naturstein med rekkverk stedvis. Yttervegger av innkledd tømmer. Utvendig er ytterveggene kledd med malt stående panel. Saltak konstruksjon oppført med taksperrer av tre og pulttak, utvendig tekket med teglstein. Takrenner og nedløpsrør av lakkert stål. Koblede vinduer i tre. Stedvis vinduer med enkle glass. Malt inngangsdør i tre med innfelt glass. Malt inngangsdør i tre, tofløyet med glassparti i overkant. Eldre kjellerdør i tre.

Arbeiderbolig, byggeår 1800 - nedbrent og nybygget ca. 2010:
Grunnmur i mur/betongkonstruksjoner. Ukjent fundamentering. Forstøtningsmurer i betong/mur konstruksjoner med rekkverk i tre. Yttervegger er oppført med bindingsverk. Utvendig er ytterveggene kledd med malt stående panel. Saltak konstruksjon oppført med taksperrer av tre, utvendig tekket med teglstein. Takrenner -og nedløpsrør av lakkert stål. Malt trevindu med 2-lags isolerglass. Koblede vinduer. Malt inngangsdør i tre. Malt inngangsdør i tre ut fra kjeller.

Låve, ukjent byggeår:
Grunnmur i mur/betong, naturstein og tegl. Yttervegger i grovt bindingsverk som er utvendig kledd med stående malt panel. Saltak konstruksjon oppført med sperrer av tre med stedvis valmtak, utvendig tekket med teglstein. Nedløp og takrenner i lakkert stål. Vinduer med enkle glass med pleksiplater foran vinduer i hestebokser. Dører i tre/porter i tre. Det er innlagt vann og strøm til bygningen

Stabbur, byggeår mellom 1850 og 1874:
Stabburet er fundamentert på steinblokker og trepilarer. Yttervegger i laftet tømmer. Saltak konstruksjon oppført med sperrer av tre, utvendig tekket med teglsten. Nedløp og takrenner i lakkert stål. Dører og enkle vinduer i tre.

Vognskjul og flisfyr, byggeår 2015:
Bygningen er fundamentert med støpt gulv på grunn og underetasje i betongvegger. Øvrige yttervegger i trekonstruksjoner som er utvendig kledd med stående malt panel. Saltak konstruksjon oppført med sperrer av tre, utvendig tekket med teglstein. Nedløp og takrenner i lakkert stål. Dører og porter i tre, samt leddheiseport i isolert verksted. Det er vann, strøm og vannbåren oppvarming av bygningen. Installert flis fyr på 75kw. med silo, 90 m3.

Garasje, byggeår 1700 og flyttet til eiendommen i 2010:
Bygningen er fundamentert på støpt plate og steinmur. Yttervegger oppført i laftet tømmer. Saltak konstruksjon oppført med sperrer av tre, utvendig tekket med teglsten. Nedløp og takrenner i lakkert stål. Vinduer, dører og porter i tre. Bygningen har innlagt vann og strøm.

Lekestue, ukjent byggeår:
Bygningen er fundamentert på naturstein. Yttervegger i enkle trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående malt panel. Saltak konstruksjon oppført med sperrer av tre, utvendig tekket med teglstein. Ingen nedløp og renner. Trevinduer i 2 lags isolerglass. Dører i tre og tregulv.

Hundehus med luftebinge, byggeår 2008:
Bygningen er fundamentert på steinblokker. Yttervegger i trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående malt panel. Saltak konstruksjon oppført med sperrer av tre, utvendig tekket med teglstein. Trevinduer i 2 lags isolerglass. Dører i tre og tregulv. Det er innlagt strøm til bygningen. Luftegård inngjerdet med stålgjerder.

Hønsehus, byggeår 2008 og ukjent:
Det er totalt tre mindre bygninger/skur som blir eller har blitt benyttet som hønsehus for hobbyformål. Bygningene er fundamentert på naturstein og på bakken. Yttervegger i trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående malt panel. Saltak konstruksjon oppført med sperrer av tre, utvendig tekket med teglstein et bygg og papp på de to andre. Luker/dører i tre. Det er luftegårder tilknyttet innretningene.

Øvrige bygg:
Eiendommen innehar også en brakke (antagelig Moelven), samt et eldre leskur. Bygningene er oppført i enkle trekonstruksjoner, med enkel fundamentering.

Byggemåte

Se vedlagte tilstandsrapport fra Haagensen takst, med befaringsdato 16.03.2025, der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. Tilstandsrapporten beskriver alle gårdens bygninger, men det viktig å bemerke at det er kun boligene som har fullverdig tilstandsrapport.

HOVEDBYGNING/VÅNINGSHUS:
TG3 - Store eller alvorlige avvik:
Innvendig > Pipe og ildsted (rettet av eier)

Vurdering av avvik:
Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet.
Konsekvens/tiltak:
Det må monteres ildfast plate under/foran ildsted. Det anbefales å montere ildfast plate under luker på pipe.

Innvendig > Pipe og ildsted - 2:
Vurdering av avvik:
Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Pipevanger er ikke synlige.
Konsekvens/tiltak:
Pipevanger må gjøres tilgjengelig

Tomteforhold > Forstøtningsmurer:
Vurdering av avvik:
Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e) ut ifra dagens krav.
Konsekvens/tiltak:
Rekkverk/annen sikring på forstøtningsmur må settes opp/utbedres.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater vegger og himling:
Vurdering av avvik:
Det er uegnede materialer i våtsoner.
Konsekvens/tiltak:
Uegnede materialer må fukt beskyttes/utskiftes.

TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig > Taktekking
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Det er enkelte taksten som har sprukket. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde. Det er stedvis manglende overlapp på mønestein.
Konsekvens/tiltak:
Ødelagt takstein må skiftes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe.

Utvendig > Nedløp og beslag
Vurdering av avvik:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra tak nedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.

Utvendig > Veggkonstruksjon
Vurdering av avvik:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Konstruksjonene har skjevheter.
Konsekvens/tiltak:
Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen. Råteskadet tre kledning må skiftes ut.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Konsekvens/tiltak:
Lufting/ventilering bør forbedres.

Utvendig > Vinduer
Vurdering av avvik:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke
Konsekvens/tiltak:
Vinduer må justeres.

Utvendig > Dører
Vurdering av avvik:
Stedvis slitte tettelister på dører og terskler. Det er stedvis løst beslag under dør. Enkelte sår/riper registrert.
Konsekvens/tiltak:
Lokale utbedringer anbefales.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger
Vurdering av avvik:
Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Utvendig > Utvendige trapper
Vurdering av avvik:
Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke krav om utbedring av åpninger i rekkverk til dagens forskriftskrav.

Innvendig > Overflater
Vurdering av avvik:
Knirk registrert stedvis i gulvet. Enkelte sår/riper/merker/hakk på gulvoverflaten. Tapet har stedvis løsnet fra underlaget. Det er registrert riss/sprekker stedvis i overflater. Sprekker registrert i mellom tregulv. Det er enkelte sår/riper/merker på karm/vindu/vindu list. Stedvis skjevheter/bulninger i gulvet. Bom stedvis under fliser. Stedvis svimerker på gulv ved ildsteder. stedvis avflasset overflatebehandling.
Konsekvens/tiltak:
Lokale utbedringer anbefales. I hvilken grad overflater skal pusses opp baserer seg på kjøpers individuelle behov.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn
Vurdering av avvik:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm. gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm. innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Konsekvens/tiltak:
For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp.

Innvendig > Radon
Vurdering av avvik:
Dokumentasjon på radonsperre foreligger ikke.
Konsekvens/tiltak:
Innhent dokumentasjon, om mulig.

Innvendig > Rom Under Terreng
Vurdering av avvik:
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
Konsekvens/tiltak:
Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.

Innvendig > Innvendige trapper
Vurdering av avvik:
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
Konsekvens/tiltak:
Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet. Rekkverkshøyde må endres for å tilfredsstille krav på byggemeldingstidspunktet.

Innvendig > Innvendige trapper - 2
Vurdering av avvik:
Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Konsekvens/tiltak:
Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.

Innvendig > Andre innvendige forhold > Bang & Olufsen anlegg
Vurdering av avvik:
Det er i følge eier sentralt styrt anlegg for musikk og tv i flere rom i boligen. Dette anlegget fungerer ikke lenger, kun i stuen i 1. etasje. Heis til tv fungerer heller ikke.
Konsekvens/tiltak:
Lokale utbedringer anbefales.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Vurdering av avvik:
Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Det er irr på rør. Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.
Konsekvens/tiltak:
Rørkurser på rør-i-rør system bør merkes. Det må monteres tettemuffer i enden av varerørene. Det bør foretas tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Vurdering av avvik:
Luftingen til avløpet er kun ført opp på loftet, og ikke over tak. Kun deler av avløpsrør har stakemulighet, ukjent hvilke deler.
Konsekvens/tiltak:
Lokale utbedringer anbefales.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Vurdering av avvik:
Det er påvist mangelfull ventilasjon fra balansert ventilasjonsanlegg på ett eller flere rom i boligen.
Konsekvens/tiltak:
Lokale utbedringer anbefales.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for utbedringstiltak siden tanken fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre tanker. Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Vurdering av avvik:
Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er stedvis avsluttet under utvendig terreng. Grunnmursplasten er ikke festet i toppen. Dette medfører at vann vil kunne trenge inn mellom fuktsikringen og grunnmuren. Et lite parti ved siden av kjellerdøren ser ut til å mangle drensplast.
Konsekvens/tiltak:
Grunnmursplasten bør festes til vegg, slik at muren ikke får fuktbelastning. Lokale utbedringer anbefales.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Vurdering av avvik:
Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser.
Konsekvens/tiltak:
Lokale utbedringer anbefales under døren.

Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Vurdering av avvik:
Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Råte i rekkverk.
Konsekvens/tiltak:
Eier opplyser om at rekkverket skiftes før salg. (Gjennomført).

Tomteforhold > Terrengforhold
Vurdering av avvik:
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Eiendommen ligger i flomutsatt område. Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.
Konsekvens/tiltak:
Det bør foretas terrengjusteringer.

Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Overflater Gulv
Vurdering av avvik:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Konsekvens/tiltak:
Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk.

Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om. Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.

Kjøkken > 1. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning:
Vurdering av avvik:
Enkelte små sår/riper registrert. Det er stedvis løse/manglende tettelister på ovnen og det er et varmeelement som sitter noe skjevt i ovnen.
Konsekvens/tiltak:
Lokale utbedringer anbefales.

Spesialrom > 1. etasje > Kjølerom > Teknisk anlegg
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på kjøleaggregat.
Konsekvens/tiltak:
Det er ikke behov for umiddelbare utbedringstiltak, men ut ifra alder kan svikt lett oppstå.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater Gulv
Vurdering av avvik:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Enkelte sår/riper på overflaten. Grunnet list ved gulvet i dusjnisjen kommer ikke eventuelt lekkasjevann til sluket.
Konsekvens/tiltak:
Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet
bygges om, for å få riktig fall til sluk.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget siterne. Stedvis manglende fuge på kasse på badekar. Enkelte sår/riper registrert på innredningen.
Konsekvens/tiltak:
Innebygde sisterner har ulik oppbygging avhengig av produsent og modell, slik at tiltaket vil være å innhente dokumentasjon fra utførende montør. Drenshull eller lignende bør etableres hvis det ikke er toalett med "sealingbag". Lekkasjevarsler bør etableres.

Våtrom > 2. etasje > Bad 2 > Overflater vegger og himling
Vurdering av avvik:
Det er uegnede materialer i våtsoner.
Konsekvens/tiltak:
Uegnede materialer må fukt beskyttes/utskiftes.

Våtrom > 2. etasje > Bad 2 > Overflater Gulv
Vurdering av avvik:
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Konsekvens/tiltak:
Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk.

Våtrom > 2. etasje > Bad 2 > Sluk, membran og tettesjikt
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Våtrom > 2. etasje > Bad 2 > Sanitærutstyr og innredning
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget siterne.
Konsekvens/tiltak:
Innebygde sisterner har ulik oppbygging avhengig av produsent og modell, slik at tiltaket vil være å innhente dokumentasjon fra utførende montør. Drenshull eller lignende bør etableres hvis det ikke er toalett med "sealingbag". Lekkasjevarsler bør etableres.

Våtrom > 2. etasje > Bad 3 > Overflater vegger og himling
Vurdering av avvik:
Det er uegnede materialer i våtsoner.
Konsekvens/tiltak:
Uegnede materialer må fukt beskyttes/utskiftes.

Våtrom > 2. etasje > Bad 3 > Overflater Gulv
Vurdering av avvik:
Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Konsekvens/tiltak:
Vær oppmerksom ved bruk. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk.

Våtrom > 2. etasje > Bad 3 > Sluk, membran og tettesjikt
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Våtrom > 2. etasje > Bad 3 > Sanitærutstyr og innredning
Vurdering av avvik:
Det er registrert drypplekkasje fra et rør.
Konsekvens/tiltak:
Eier opplyser om at rørlegger utbedrer lekkasjen før salg.

Våtrom > 2. etasje > Bad 4 > Overflater vegger og himling
Vurdering av avvik:
Det er uegnede materialer i våtsoner.
Konsekvens/tiltak:
Uegnede materialer må fukt beskyttes/utskiftes

Våtrom > 2. etasje > Bad 4 > Overflater Gulv
Vurdering av avvik:
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
Konsekvens/tiltak:
Slike riss/sprekker kan indikere bakenforliggende fuktskader, og konstruksjonen bør observeres jevnlig for å vurdere utvikling.

Våtrom > 2. etasje > Bad 4 > Sluk, membran og tettesjikt
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg
Sikringsskap med automatsikringer og kursbetegnelse.
Spørsmål til eier:
1. Foreligger det el-tilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i el-tilsynsrapport (dvs. en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Svar: Nei

2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Svar: 2003

3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Svar: Ja

4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Svar: Ja
Eksisterer det samsvarserklæring?
Svar: Nei

5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Svar: Nei

6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Svar: Nei

7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Svar: Nei

8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Svar: Nei

Generelt om anlegget:
9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Svar: Nei

10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Svar: Nei

Inntak og sikringsskap:
11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Svar: Ja

12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll?
Svar: Ukjent

TG IU: Forhold og konstruksjoner som ikke er undersøkt av takstmann:
Andre tomteforhold - 2.
Sefrak og freda bygninger og Kulturminner inkl. bygninger Riksantikvaren.

Tilliggende konstruksjoner våtrom:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.


ARBEIDERBOLIG/ENEBOLIG:
TG3 - Store eller alvorlige avvik:

Utvendig > Nedløp og beslag
Vurdering av avvik:
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, noe som var krav på byggemeldingstidspunktet.
Konsekvens/tiltak:
Det må monteres snøfangere for å oppfylle byggeårets krav.

Våtrom > Underetasje > Annet våtrom/dusjrom > Sluk, membran og tettesjikt
Vurdering av avvik:
Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen. Det er ikke membran/tettesjikt på våtrommet.
Konsekvens/tiltak:
Det må etableres tilfredsstillende tettesjikt/membran på våtrommet. Våtrommets tettesjikt/membran står foran utbedring/utskiftning. Løsningen/utførelsen rundt rørgjennomføringer gir fare for fukt inn i
konstruksjoner.

TG2 - Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig > Taktekking:
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.
Konsekvens/tiltak:
Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tekkingen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Utvendig > Veggkonstruksjon
Vurdering av avvik:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Konsekvens/tiltak:
Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft
Vurdering av avvik:
Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
Konsekvens/tiltak:
Lufting/ventilering bør forbedres

Utvendig > Vinduer
Vurdering av avvik:
Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.
Konsekvens/tiltak:
Det bør gjøres tiltak for å bedre ventilering av rommet.

Utvendig > Dører
Vurdering av avvik:
Kjellerdøren er noe trang og åpne, men leietaker opplyser om at døren ikke har blitt brukt. Dører er noe værslitte med stedvis fuktmerker i ned kant.
Konsekvens/tiltak:
Dører bør stedvis justeres

Innvendig > Overflater
Vurdering av avvik:
Enkelte sår/riper/merker på gulvoverflaten. Små hull stedvis i overflaten etter installasjoner. Enkelte sår og riper i vegg overflater. Det er bom i enkelte fliser. Det er registrert stedvis sprukne/manglende fuger.
Overflater er stedvis begrenset inspisert grunnet møbler og gjenstander. Det er en del oppsprukket maling i støpt dekke, noe som kan tyde på begrenset ventilering.
Konsekvens/tiltak:
Lokale utbedringer anbefales. I hvilken grad overflater skal pusses opp baserer seg på kjøpers individuelle behov.

Innvendig > Radon
Vurdering av avvik:
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
Konsekvens/tiltak:
Det bør gjennomføres radonmålinger.

Innvendig > Innvendige trapper
Vurdering av avvik:
Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
Konsekvens/tiltak:
Håndløper må monteres på vegg for å tilfredsstille krav på byggetidspunktet.

Tekniske installasjoner > Vannledninger
Vurdering av avvik:
Det er irr på rør. Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system.
Konsekvens/tiltak:
Det må monteres tettemuffer i enden av varerørene.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Kun "Durgoventil" e.l for lufting av avløp.
Konsekvens/tiltak:
Lufting over tak anbefales. Det er ikke stakeluke på avløpsanlegget. Dette bør etableres.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon
Vurdering av avvik:
Det er påvist mangelfull ventilasjon fra balansert ventilasjonsanlegg på ett eller flere rom i boligen.
Konsekvens/tiltak:
Lokale utbedringer anbefales.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
Konsekvens/tiltak:
Det bør etableres tilfredsstillende el-tilkobling etter gjeldende forskrift.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering
Vurdering av avvik:
Utvendig tetting/fuktsikring av grunnmuren er stedvis avsluttet under utvendig terreng. Grunnmursplasten er ikke festet i toppen. Dette medfører at vann vil kunne trenge inn mellom fuktsikringen og grunnmuren. Et lite parti ved siden av kjellerdøren ser ut til å mangle drensplast.
Konsekvens/tiltak:
Grunnmursplasten bør festes til vegg, slik at muren ikke får fuktbelastning. Lokale utbedringer anbefales

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter
Vurdering av avvik:
Det er registrert skråriss som er symptom på setninger. Grunnmuren har sprekkdannelser.
Konsekvens/tiltak:
Lokale utbedringer anbefales under døren.

Tomteforhold > Forstøtningsmurer
Det er påvist mindre sprekker og/eller skjevheter i muren. Gjennomgående sprekk, men ingen store skjevheter. Råte i rekkverk og toppbord. Rekkverket er ikke barnesikkert med liggende bord som kan klatres på.
Konsekvens/tiltak:
Eier opplyser om at rekkverket skiftes før salg. (Utført)

Tomteforhold > Terrengforhold
Vurdering av avvik:
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger. Eiendommen ligger i flomutsatt område. Eiendommen ligger i rasfarlig/skredutsatt område.
Konsekvens/tiltak
Det bør foretas terrengjusteringer.

Kjøkken > Underetasje > Kjøkken > Overflater og innredning
Vurdering av avvik:
Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet som er krav på dette kjøkkenet ut ifra alder. Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.
Konsekvens/tiltak:
Komfyrvakt må monteres. Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum.

Kjøkken > Underetasje > Kjøkken > Avtrekk
Vurdering av avvik:
Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Ventilasjon via vindu som kan åpnes.
Konsekvens/tiltak:
Mekanisk avtrekk bør etableres.

Våtrom > Underetasje > Annet våtrom/dusjrom > Overflater vegger og himling
Vurdering av avvik:
Det er uegnede materialer i våtsoner.
Konsekvens/tiltak:
Uegnede materialer må fukt beskyttes/utskiftes.

Våtrom > Underetasje > Annet våtrom/dusjrom > Overflater Gulv
Vurdering av avvik:
Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Stedvis uferdige overflater. Det er er registrert bom i fliser.
Konsekvens/tiltak:
Det må foretas utbedring av fallforhold.

Våtrom > Underetasje > Annet våtrom/dusjrom > Sanitærutstyr og innredning
Vurdering av avvik:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget siterne.
Konsekvens/tiltak:
Innebygde sisterner har ulik oppbygging avhengig av produsent og modell, slik at tiltaket vil være å innhente dokumentasjon fra utførende montør. Drenshull eller lignende bør etableres hvis det ikke er toalett med "sealingbag". Lekkasjevarsler bør etableres.

Våtrom > Underetasje > Annet våtrom/dusjrom > Ventilasjon
Vurdering av avvik:
Viften ble ikke funksjons testet på befaringsdagen, da den trolig går på hygrostat.
Konsekvens/tiltak:
Ytterligere undersøkelser anbefales.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg

Spørsmål til eier:
1. Foreligger det el-tilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i el-tilsynsrapport (dvs. en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Svar: Nei

2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre.
Svar. 2011

3. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Svar: Ja

4. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Svar: Ja
Eksisterer det samsvarserklæring?
Svar. Nei

5. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet Det Lokale El-tilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Svar: Nei

6. Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Svar: Nei

7. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Svar: Nei

Generelt om anlegget:
8. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, "downlights", stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank.
Svar: Nei

9. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Svar: Nei

Inntak og sikringsskap:
10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap
ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne
kapslinger?
Svar: Nei

Inntak og sikringsskap:
11. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder,
allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget
ha en utvidet el-kontroll?
Svar: Ukjent

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter omfatter feiing/tilsynsavgift, gebyr vann og avløp og forbruksgebyr vann og avløp.

Tomten

Tun:
Rossmo ligger vakkert til i vesthellingen med et tradisjonelt inndelt tun. Plassering av hovedbygningen, stabburet, driftsbygningen og arbeiderboligen utgjør den intime og historiske delen av tunet. Vognskjulet og garasjen har i senere tid blitt oppført på eiendommen. Vognskjulet er plassert på nordsiden av boligtunet, og utgjør i dag driftstunet på gården med god omkringliggende riggplass for moderne maskiner og utstyr.

Jord:
Eiendommen har totalt ca. 61 daa fulldyrka fordelt på flere teiger,. Den største fulldyrka teigen er på ca. 38 daa. og ligger nærmest tunet. Fulldyrka er farget oransje på Nibio gårdskart. Eiendommen har også et mindre innmarksbeite på ca. 2 daa. Jordkvaliteten varierer fra fra svært god til mindre god. Jordkvaliteten består av sand og grusholdig lettleire og noe siltig sandjord. Det dyrkede arealet er bortleid på 10 års jordleie kontrakt med produksjon gras- og korn.

Skog:
Ifølge NIBIO er samlet produktivt skogareal ca. 633 daa som er fordelt på 4 teiger. I følge skogbruksplan (SP) fra 2016 opererer denne med et produktiv skogareal på ca. 606 daa, som er 27 daa mindre enn NIBIO. NIBIO har også et totalareal som er ca. 8 daa større i SP. Takstmann har ikke undersøkt dette nærmere. Skogbruksplanene er ofte mer nøyaktige enn Nibio, og taksten forholder seg derfor til kubikk og arealtall fra SP og ikke Nibio.
Ifølge info oversendt fra landbrukskontoret er det levert ca. 1.113 m3 etter avholdt SP. Omgjort til skogsvolum utgjør dette ca. 1.400 m3. Stående volum er i SP (2016) oppgitt til ca. 7.000 m3 før påløpt tilvekst og før korrigert for avvirkning. Tilvekst og produksjonsevne er oppgitt til henholdsvis 326 og 277m3. Total stående kubikkmasse forutsatt ovennevnte tillegg og fradrag, er i følge takstmann anslått til 8000 kbm. En stor andel av dette tømmeret befinner seg i de øvre hogstklasser.

Ifølge NIBIO er det registeret en skogsbilvei 56/1 som krysser Teig 1. Eierandel eller navn på veien er ikke kjent. Teig 2 og 3 har skogsbilvei i nærheten, men ikke direkte inne på teigene. Eiendommen er deltager i grunneierlag som organiserer jakta. Ifølge eier er det en god bestand av hjort og rådyr, mens elgstammen har hatt tilbakegang.

Oppvarming

Montert flisfyrt varmesentral i fyrrom i separat bygg med en kapasitet på 75 Kw. Driftes med tørrflis direkte fra eget lagerrom med et volum på ca 90 m3. Flis blåses direkte inn i eget lagerrom i bygget etter oppmaling. Begge boligene på eiendommen samt skulpturverksted forsynes med varmtvann til oppvarming, i tillegg selges det varmtvann til naboeiendom som benyttes til oppvarming.
I følge opplysninger fra eier fungerer anlegget meget godt, og det er utført jevnlige servicer på anlegget. Det er også ildsteder i hovedbygning.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) - L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Følgende dokumenter inngår i salgsoppgaven eller utleveres på forespørsel til megler:
Landbrukstakst
Tilstandsrapport
Selgers egenerklæring
Energimerking
Kommunale opplysninger
Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse
Reguleringsbestemmelser
Servitutter

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet."

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir hovedbygningen ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Leieavtaler på eiendommen så som jordleie og husleie forutsettes transportert til kjøper. Gårdens festekontrakter følger også eiendommen.

Regulering

Eiendommen er uregulert og følger av kommuneplanens arealdel (KP2017) i Gran kommune, med følgende formål og delformål:

Delareal: 8 316 m
KPHensynsonenavn: H310
KPFare: Ras- og skredfare

Delareal 107 058 m
KPAngittHensyn: Hensyn landskap
KPHensynsonenavn: H550_2

Delareal: 722 001 m
Arealbruk: LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, Nåværende.

Delareal: 522 m
Arealbruk: Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, Nåværende.

Kommuneplaner under arbeid: ID KP2022

Ferdigattest

Våningshus
Det foreligger ikke tegninger.

Enebolig
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Det er enkelte endringer på fasader i form av endret størrelse/plassering/antall på vinduer/dører. Disse forholdene er ikke omsøkt eller godkjent.
Det foreligger også kun ferdigattest for bruksendring til kontor for bygget, ikke for endring til bolig selv om det er sendt inn tegninger som er godkjent.

Låve/stall
Det foreligger ikke tegninger

Varmesentral/skulpturverksted
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det er etablert 61 m² skulpturverksted i underetasjen. Dette er ikke omsøkt eller godkjent.

Stabbur
Det foreligger ikke tegninger

Garasje
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Det er enkelte endringer på fasader i form av endret størrelse/plassering/antall på vinduer/dører. Disse forholdene er ikke omsøkt eller godkjent.

Brakke
Det foreligger ikke tegninger

Utover ovennevnte foreligger det ingen ferdigattester, midlertidig brukstillatelse eller bygningstegninger i kommunens arkiv på øvrig bygningsmasse eller tiltak. Til info utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998.

Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at evt. rom/eiendommen settes tilbake til opprinnelig godkjent stand. Per i dag foreligger ingen slike krav fra kommunen.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp.

Deler av gårdsveien driftes i samarbeid med nabo mht. vedlikehold/oppgraderinger. Naboeiendommen har stått for brøyting mot honorar, men det foreligger ingen skriftlig avtale.

Servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
1888/1866-1/20 07.01.1888 UTSKIFTING

1915/900473-1/20 22.01.1915 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Rettighetshaver: Hadelands Energiverk

1915/900474-1/20 28.05.1915 SKJØNN
Bestemmelse om regulering av innsjø/vann/elv

1919/900357-1/20 21.09.1919 SKJØNN
Bestemmelse om regulering av innsjø/vann/elv

1926/900320-1/20 19.11.1926 ERKLÆRING/AVTALE
Grensegangssak

1951/904389-1/20 25.07.1951 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Hadelands E.verk reg.

1952/1427-1/20 20.05.1952 ERKLÆRING/AVTALE
Grensegangssak
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1954/608-1/20 19.02.1954 SKJØNN
Bestemmelse om regulering av innsjø/vann/elv
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1954/1065-1/20 31.03.1954 ERKLÆRING/AVTALE
Forbud mot landleggsrett på gnr. 31 Bnr. 3, bnr. 1,
2 og 8.
1963/2231-1/20 01.06.1963 ERKLÆRING/AVTALE
Grensegangssak
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1963/3718-1/20 06.09.1963 ERKLÆRING/AVTALE
Grensegangssak.
Dagboknr. er merket med a
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1968/3969-1/20 15.08.1968 BESTEMMELSE OM VANNRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3446 GNR: 55 BNR: 33
Med flere bestemmelser

1970/3955-3/20 09.07.1970 FESTEKONTRAKT - VILKÅR
Festetid: 99 år
GJELDER MATRIKKELENHET: KNR: 3446 GNR: 55 BNR: 1
FNR: 2
ÅRLIG AVGIFT NOK 200
PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
FESTEAVGIFTEN HAR PRIORITET ETTER
ETTER LÅN ELLER BIDRAG AV DET OFFENTLIGE ELLER
BANKER M V
BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
BESTEMMELSE OM BEBYGGELSE
KONTRAKTEN KAN IKKE OVERDRAS/UTLEIES UTEN SAMTYKKE
FRA
HJEMMELSHAVER/UTLEIER
MED FLERE BESTEMMELSER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
1995/2850-2/20 09.05.1995 ** NYE VILKÅR
Festeavgift kr. 879,- pr. år
Bestemmelser om regulering av leien

1970/6843-1/20 27.11.1970 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighetshaver: Staten v/forsvarsdepartementet
Bestemmelse om båndlagt areal i forbindelse med
militært område

1979/1153-1/20 21.02.1979 ERKLÆRING/AVTALE
Grensegangssak
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1979/1154-1/20 21.02.1979 ERKLÆRING/AVTALE
Grensegangssak
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1979/1155-1/20 21.02.1979 ERKLÆRING/AVTALE
Grensegangssak
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1979/2984-1/20 09.05.1979 ERKLÆRING/AVTALE
Grensegangssak
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1979/2985-1/20 09.05.1979 ERKLÆRING/AVTALE
Grensegangssak
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1980/9046-1/20 22.12.1980 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Rettighetshaver: Hadelands Energiverk

1993/6271-1/20 28.09.1993 FREDNINGSVEDTAK

1994/2261-1/20 22.04.1994 ELEKTRISKE KRAFTLINJER
Rettighetshaver HADELANDS E. VERK
2018/387027-32/200 01.02.2018
21:00
** DIVERSE PÅTEGNING
Transportert til Glitre Energi Nett AS org.nr. 981915550

2001/116-1/20 05.01.2001 BESTEMMELSE OM VANNRETT
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3446 GNR: 55 BNR: 59

2011/916216-2/200 07.11.2011 BESTEMMELSE OM VEG
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3446 GNR: 33 BNR: 1
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3446 GNR: 33 BNR: 7
RETTIGHETSHAVER: KNR: 3446 GNR: 55 BNR: 10

2018/685722-1/200 24.04.2018 JORDSKIFTE
21:00 Jordskiftesak: 0500-2014-0017 Hvindenveien
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2018/940226-1/200 26.06.2018 JORDSKIFTE
21:00 Saksnr. 15-204234RFA-JLHM Løvbrøtte
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2020/3179233-1/200 15.10.2020 ERKLÆRING/AVTALE
21:00 Eiendommen er fri for odel, jf. odelsloven §11

Eiendommens rettigheter:
1939/1940-2/20 25.09.1939 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3446 GNR: 55 BNR: 27
Rettighet hefter i: KNR: 3446 GNR: 55 BNR: 70
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2011/916216-1/200 07.11.2011 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3446 GNR: 33 BNR: 1
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2011/916216-3/200 07.11.2011 BESTEMMELSE OM VEG
Rettighet hefter i: KNR: 3446 GNR: 33 BNR: 7
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Megler har innhentet tilgjengelige servitutter i Statens kartverk. Samlede servitutter utleveres på forespørsel. Av ovennevnte servitutter er det viktig å merke seg bestemmelser om vern, festekontrakter og vei rettigheter. Disse servituttene er også vedlagt i salgsoppgaven.

Ansvarlig megler

Nils Henrik Tegneby