Engesland - Kombinasjonseiendom bolig/​næring. Eiendommen har større rehabiliteringsbehov. Ligger sentralt i sentrum

Kort om eiendommen

Birkenes kommune selger nå denne kombinasjonseiendommen med boligdel og næringdel egnet som forretning/kontor. Tidligere benyttet som bl.a bankvirksomhet, lensmann, bibliotek. Verdien på eiendommen reflekterer i stor grad eiendommens tilstand og knytter seg i stor grad til antatt tomteverdi. Kjøper må forvente store bygningsmessige utbedringer. Det er gjennomført en tilstandsvurdering av eiendommene av fagkyndig takstmann. Rapporten er en del av eiendommens salgsoppgaven.

Beliggenhet

Engesland ligger ved Ljosevatnet i Birkenes kommune. Eiendommen ligger midt i Engesland sentrum. Skole, barnehage, kirke og butikker i nærområdet. Meget god
lysløype går ved eiendommen. Engesland ligger omtrent 35 km fra Birkeland, 53 km fra Kristiansand, og 33 km fra Evje. Hele kommunen er som rene naturparken. Her kan du finne uberørt skog og hei. Spennende vassdrag og stille tjern. Det finnes kilometervis med turstier og skogsbilveier i kommunen som kan benyttes til fotturer, sykkelturer og joggeturer. Det er utarbeidet et eget turkart med beskrivelser over forskjellige ruter og kulturminner i den sørlige halvdel av kommunen.

I tillegg må vi nevne at kommunen utmerker seg som en svært aktiv kulturkommune, hvor foreningslivet står spesielt sterkt. Tradisjonsrike idrettslag med flotte anlegg er der både på Engesland, Herefoss og Birkeland. Musikklivet har gode kår med stor korpsaktivitet og kommunal musikkskole. Speidere,
skyttere, ungdomslag, 4H, o.l har sine lokallag et eller flere steder i Birkenes. Kommunen satser mye på skole og helse. Det er god barnehagedekningen.

Arealer og innholdsbeskrivelse

Totalt bruksareal BRA: 341 kvm

Adkomst

Enkel adkomst inn fra offentlig vei.

Diverse opplysninger

Eiendommen er under seksjonering i 2 seksjoner. Naboeiendommen, Engeslandsveien 1002 (Butikken) eier del av lager i første etasje, halve kjelleren og uthus/ lagergarasje. Dette medfølger ikke i handelen. Videre er andre etasje tidligere påbegynt ominnredning til bolig. Bygget er matrikkelført som kode 312, Bankbygning posthus . Det oppfordres interessenter til å gjennomgå eiendom og bygningsmasse ekstra godt da selger har begrenset kjennskap til detaljer


Kulturmine
Fredede bygninger
sikringssoner- flomrisiko

vann og avløp, privat anlegg

Bebyggelse

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er vedlagt en tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Dette er de to viktigste dokumentene i salgsoppgaven. Megler vil i det følgende gi noen generelle kommentarer til innholdet i dokumentene som antas å ha kjøpers interesse, men med bakgrunn i dokumentenes viktighet oppfordres byder spesielt til å lese de i sin helhet.

Tilstandsrapporten:
Megler vil her konkludere at eiendommen har et betydelig etterslep på vedlikehold. Sjelden annonsere megleren med rehabiliteringsobjekt, men i dette tilfelle gjøres dette for å bevisstgjøre byderen på at eiendommen trenger et betydelig løft og kostnader for å kunne bringes opp til den tilstand som forventes i dag både til forretning/kontor og evt. bolig. Når først begrepet rehabiliteringsobjekt er benyttet vil det være vanskelig for kjøper å påberope mangler ved eiendommen hva gjelder bygningens tekniske tilstand.

Fordelingen av tilstandsgadene er som følger:
TG0-1 5 stykk
TG2 16 stykk
TG3 12 stykk
TGIU 2 stykk

For spesielt innsyn i TG3 henvises det til rapportens side 6 av 25, hvor det igjen er sidehenvisning til utdypende kommentar til funnene herunder kostandsestimater for å bringe forholdet i orden.

Parkering

På eiendommens tomt.

Tomten

Det bemerkes spesielt at kommunen vil foreta en deling av tomten hvor deler av arealet som ligger nord på eiendommen og som grenser til elven vil bli fradelt fra eiendommen. Vedlagt følger en skisse som viser hvilket areal som er tiltenkt fradelt og hvilket restareal eiendommen vil ha igjen.

Edelig størrelse vil være ca 579,30 kvm. Tomten er opparbeidet med innkjørsel og plen. Størrelsen er 579 kvm for eierseksjonssameiet.

Vei, vann og avløp

Offentlig vei til eiendom. Veirett over gbnr. 167/68. Privat vann- og avløpsanlegg. Det er utarbeidet tilsynsrapport fra Birkenes kommune med følgende konklusjon:
Anlegget fremstår som et eldre avløpsanlegg av betong, med to kammer og ukjent utslippsløsning. Ved tilsynet ble det ikke registrert aktivt bruk av anlegget.
Det foreligger imidlertid vesentlige mangler ved anlegget, både med tanke på fysisk tilstand og dokumentasjon av utslipp. Anlegget er ikke tilknyttet infiltrasjonsanlegg eller annen kjent etterpoleringsløsning, og det er usikkert om utslippet skjer direkte til Engeslandsåna, en resipient med dårlig økologisk tilstand.

Videre bruk av anlegget uten nødvendige tiltak vurderes som lite forenelig med dagens krav etter forurensningsforskriften kapittel 12. Dersom anlegget skal benyttes videre til sanitært avløpsvann, må eier påregne at det kreves innsendt søknad om utslippstillatelse i tråd med dagens regelverk. Det må også gjennomføres nødvendige tiltak for å dokumentere utslippsløsningen og sikre at anlegget ikke medfører fare for forurensning.

Forurensningsmyndigheten anbefaler i første omgang at anleggets utslippsløsning kartlegges og dokumenteres, at anlegget sikres for å få unngå fare for personer som ferdes i området, og at det stas stilling til videre bruk av anlegget.

Forurensningsmyndigheten vil vurdere om det er grunnlag for å gi pålegg dersom nødvendige tiltak ikke blir igangsatt innen rimelig tid for videre oppfølging.

Eiendommens utgifter

Kommunale avgifter er kr 2189,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Eiendomsskattegrunnlaget vil bli utarbeidet etter overtakelse.

Formuesverdi

Det er ikke fastsatt formuesverdi for eiendommen på nåværende tidspunkt.
Formuesverdien for ubebygde tomter skal verken overstige 80 % av eiendommens kostpris eller 80 % av markedsverdien. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

Adgang til utleie

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

I kommunens arkiv finnes kun en tegning over næringsdelen/1.etg hvor det bl.a er tegnet inn bank, arkiv, postkontor.

Tinglyste heftelser og rettigheter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4216/167/8:
07.01.1959 - Dokumentnr: 200023 - Jordskifte
Gjelder denne registerenheten med flere

04.02.1903 - Dokumentnr: 900003 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:4216 Gnr:167 Bnr:6

12.10.1936 - Dokumentnr: 200548 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:4216 Gnr:167 Bnr:23

01.01.2020 - Dokumentnr: 1579420 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0928 Gnr:167 Bnr:8

Det er ingen av de ovenestående heftelsene som har noen betydning for eiendommens bruk i dag. Jordskifte i 1959 er stadfestelse av grenser. I dag gjengir matrikkelen nøyaktige tomtegrenser jfr. vedlagte situasjonskart

Reguleringsbestemmelser

Reguleringsbestemmelsene for Engesland sentrum 010.11.2020 revidert 12.04.2021. Regulert til kombinasjonen bolig og næring.

Lovanvendelse

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er - forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)