Klassisk trehus fra 1891 med rammetillatelse for 6 leiligheter. Utleid i dag for 1,125 MNOK/år. Salg av AS.

Oppdragsnummer

306-22-0263

Eiendomstype

Bygård

Eierform

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer (100 aksjer pålydende kr. 300 per askje) i selskapet Norderhovgata 14 AS, org nr. 818 836 872. Norderhovgata 14 AS er 100 % eid av NOHO AS. Selskapet (Norderhovgata 14 AS) har hjemmel til eiendommen.

Betegnelse

Gnr. 231 Bnr. 313 i Oslo kommune

Byggeår

1891

Areal

Bruksareal: 261 kvm

Antall rom

Gården har følgende inndeling:
1.etasje:
Hybel med entre, stue, kjøkken og bad (16 kvm BRA).
3 roms leilighet med entre, stue, 2 soverom og bad (56 kvm BRA).

2.etasje:
Hybel entre, stue, kjøkken og bad (22 kvm BRA).
3 romsleilighet med entre, stue, bad og 2 soverom (52 kvm BRA).

3.etasje/loft:
Hybel med entre, stue,kjøkken og bad (23 kvm BRA).
3 roms over to plan inneholder entre, stue, kjøkken, 1 soverom, separat wc og bad. Loftstue med utgang til terrasse (69 kvm BRA)

Hybel i stallbygning med entre, stue, kjøkken og bad (23 kvm BRA).

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 151 kvm

Beliggenhet

Beliggenhet
Beliggende sentralt på Kampen, men allikevel godt skjermet. Kampen er et idyllisk boligområde med særegen 'landsbyfølelse', og er preget av verneverdige gårder og sjarmerende trehusbebyggelse, trange smale gater og hyggelige parkanlegg.

Servicetilbud
I området finnes kafeer og restauranter med noe for enhver smak. Den populære restauranten Kampen Bistro huser både konserter og matopplevelser. Dagligvareforretninger, frisører, og blomsterbutikker finnes også i umiddelbar nærhet.

Offentlig kommunikasjon
Det er gangavstand til Ensjø T-banestasjon. I Strømsveien stopper stambuss nr. 37 (Helsfyr T - Nydalen T) hyppig, samt linje 401 (Oslo - Kjeller) og linje 411 (Oslo - Lillestrøm). På Galgeberg/Tøyen har stambuss nr. 20 (Galgeberg - Skøyen) holdeplasser.

Rekreasjonsområder og servicefasiliter
Flere flotte turområder i nærheten med blant annet parkområdene på Jordal, Kampenparken og Middelalderparken. Turstier via Ensjø og til Valle. Langs Alnaelva er det opparbeidet flotte turstier som tar deg helt til Lillomarka eller Oslo sentrum. For de treningsglade er SATS treningssenter, Fresh Fitness, idrettsanlegget på Jordal, flere fotballbaner og nye Tøyenbadet med både innen- og utendørs svømmebasseng innen gangavstand.

Bygninger

Eiendommen består av hovedhus og stallbygning med tilsammen 7 leiligheter. Hovedhuset går over 2 plan, pluss kjeller og loft.

Arealer og fordeling pr. etasje

Bruksareal: 261 kvm

Leilighet 1: 16 kvm BRA.
Leilighet 2: 56 kvm BRA.
Leilighet 3: 22 kvm BRA.
Leilighet 4: 52 kvm BRA.
Leilighet 5: 23 kvm BRA.
Leilighet 6: 69 kvm BRA.
Stall/bakgårdsbygning: 23 kvm BRA.

Totalt 261 kvm BRA ihht oppmåling foretatt av takstmann Michael Moe Askautrud, Taksering Norge, rapportdato 14.04.2023. Oppmåling er foretatt ved befaring 09.03.2023, etter utgangspunkt i NS 3940:2012. Nærværende rapport ligger i salgsoppgavens vedlegg.

Innhold

Bygården består i dag av en boligbygning med seks leiligheter og et uthus med en leilighet i 2. etasje samt bodarealer i 1. etasje. Bygningen ble oppført i ca. 1891. og den tids byggeskikk ligger til grunn for konstruksjonsmessige forhold. Eiendommen er oppført som klassisk bygårdsbebyggelse som var typisk for denne tiden. Det foreligger rammetillatelse, datert 02.12.2022, for 5 leiligheter. I tillegg er det gitt rammetillatelse for etablering av leilighet i bakgårdsbygget/stallen. Totalt, for begge rammetillatelser, 6 leiligheter. Se vedlegg for ytterligere informasjon.


Det er etablert 2 leiligheter i byggets underetasje/1.etg. Arealet er i dag byggemeldt og godkjent som bodareal, og ikke godkjent som bolig/varig opphold. Ihht. til rammetillatelsen er dette arealet tiltenkt bolig (den store), og at den lille boligen blir bodareal.

1.etg.
Leilighet 1 (16 kvm BRA) er utleid for kr. 9.500,-/mnd.
(kan sies opp med 1 mnd varsel)

Leilighet 2 (56 kvm BRA) er utleid for kr. 16.000,-/mnd
Avtalen er utløpt på tid, men leieforholdet løper videre med oppsigelse på 1 mnd varsel.

2. etg.
Det er 2 boliger i byggets 2. etasje. Arealet er godkjent som bolig og varig opphold.

Leilighet 3 (22 kvm BRA) er utleid for kr. 11.500,-/mnd.
(kan sies opp med 1 mnd varsel)

Leiighet 4 (52 kvm BRA) er utleid for kr. 16.900,-/mnd.
(kan sies opp med 1 mnd varsel)

3.etg.
Det er 2 boliger i byggets 3.etasje. Arealet er godkjent som bolig og varig opphold.
Leilighet 5 (23 kvm BRA) er utleid for kr. 12.100,-/mnd.
(kan sies opp med 1 mnd varsel)

Leilighet 6 (69 kvm BRA) er utleid for kr. 17.900,-/mnd.
(kan sies opp med 2 mnd varsel)

Stall/Bakgårdsbygning
Det er utstedt rammetillatelse på bruksendring av stallen til bolig, datert 14.03.2023. Vilkårene for rammetillatelsen gir mulighet til å etablere en ny boenhet i stallbygningen over 2 plan, totalt 38 kvm. Se nærværende salgsoppgave for tegninger og selve rammetillatelsen. Rammetillatelsen er gyldig i 3 år.

Stall/bakgårdsbygning (23 kvm BRA) er utleid for 9.900,-/mnd. (NB! Denne enheten er utleid inkludert strøm).
Avtalen er utløpt på tid, men leieforholdet løper videre med oppsigelse på 1 mnd varsel.

Totale leieinntekter per måned: Kr. 93.800,-. Utleiemegleren har estimert utleieinntekter kr. 100.000,-/mnd, 1.200.000,-/år. Kjøper overtar leieforholdene i sin helhet ved erverv av 100 % av aksjene i selskapet, herunder tilgang/instruksjonsrett på depositumskonto til de leieforholdene hvor dette er etablert.

Leieavtalene er sist reforhandlet høsten 2023. Der er derfor avvik på oppgitt leiesum i enkelte leieavtaler, mot hva som faktisk betales i leie for leiligheten(e).

Rammetillatelse på 6 leiligheter

Hovedbygning:
Søknaden omfatter innvendige endringer, bruksendring og fasadeendringer på eksisterende bygningen i Norderhovgata 14 på Kampen i bydel Gamle Oslo. Det søkes om bruksendring av arealer i første etasje fra næring til leilighet (opprettelse av en ny boenhet) og bodareal. Videre søkes det om endringer på brannskiller ved utvidelse av hybelleilighet i andre etasje og andre etasje samt i forbindelse med sammenslåing av leilighet i tredje etasje og hybel på loft. I forbindelse med dette søkes det også om etablering av intern trapp mellom tredjeetasje og loftsetasjen. Søknaden omfatter også fasadeendringer ved at utenpåliggende trapp vertikalt utvides fra andre etasje og opp til tredje etasje, samt etablering av Sørlandsstige for sekundær rømning fra loftsetasjen. Det søkes også om etablering av balkong tilhørende loftsetasjen. Det etableres også vinduer i loftsetasjen. Avslutningsvis søkes det om bruksendring av fellesarealer til trapperom til boligformål. Dette grepet gjøres som følge av flytting av trapperom fra innvendig trapperom til utenpåliggende trapp på fasaden.

Bakgårdsbygget/stallen:
Søknaden omfatter bruksendring av stallbygning til bolig, innvendige endringer og fasadeendringer på eksisterende stall/uthus i Norderhovgata 14 på Kampen i bydel Gamle Oslo. Det søkes om å opprette en ny boenhet i stallbygningen, og denne vil få et samlet bruksareal på 38 m2 inkludert intern sportsbod og fordelt på to etasjer. Dette medfører endringer i bærende konstruksjoner ved etablering av en interntrapp mellom første og andre etasje. Av fasadeendringer søkes det om å reetablere utenpåliggende svalgang i andre etasje (balkong), reetablering av dører og vinduer i første etasje og reetablering av dører i andre etasje.

Rammetillatelsene ligger i sin helhet, med tegninger, i salgsoppgavens vedlegg.

Standard

Våtrom:
- Flislagte vegg- og gulvoverflater og varme i gulv.
- Dusj, servant, klosett og opplegg for vaskemaskin.
- Enkelte bad er av eldre dato, og bærer preg av alder og slitasje.

Kjøkken:
- Kjøkkeninnredninger med normalt god standard og hvitevarer/opplegg for hvitevarer. Enkelte kjøkken bærer noe preg av alder og slitasje.

Innvendige overflater:
- Gulv med hovedsakelig laminat, parkett og fliser.
- Innervegger og innside av yttervegger i sparklet og malte plater/murpuss.
- Himlinger i malte plater og panel.

Tekniske anlegg:
- Elektrisk oppvarming.
- Røranlegg for vann og avløp er i hovedsak av varierende alder. Det anbefales på generelt grunnlag en vurdering av VVS-ingeniør.
- Elektrisk anlegg med automatsikringer i sikringsskap og separate strømmålere til hver leilighet. Det elektriske anlegget er av varierende alder, med nyere sikringer.
- Ventilasjon. Leilighetenes ventilasjon er i hovedsak med prinsipper fra byggeår, det vil si oppdriftsventilasjon og friskluftsventiler på yttervegger, evt i vinduer. Elektrisk avtrekksvifte i enkelte bad.
- Varmtvannsberedere til hver leilighet.

Dører og vinduer:
- Enkelte eldre og enkelte nyere dører. Enkelte entrédører med brannklassifisering.
- Vinduer med tolags isolerglass. I hovedsak fra 1993, enkelte fra 2012.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming.

Parkering / Garasje

Gateparkering etter gjeldende regler for området. Boligens adresse blir omfattet av Oslo Kommunes "Beboerparkering". Dette innbærer at beboere i området kan søke om beboerkort.. Se mer på: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/beboerparkering-for-privatpersoner/

Adkomst

Se kartskisse i finn-annonse. Det vil bli skiltet med Privatmegleren visningsskilt ved alle oppsatte fellesvisninger.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Følgene ferdigattester er innhentet og vedlagt i salgsoppgavens vedlegg:
Norderhovgata 14 - Bygningsinfo - 1891
Norderhovgata 14 - Innr. wc dusj 1.-2. etg. - Ferdigattest - 1978
Norderhovgata 14 - Rep. uthus - Exdok (attestert) - 1951
Norderhovgata 14 - SEFRAK-minne - 1877

Verdi ved skattefastsetting

Formuesverdien av næringseiendom skal for inntektsåret 2022 som hovedregel fastsettes til 75 prosent av beregnet utleieverdi. For inntektsåret 2023 er det 80 prosent.

Reguleringsforhold

Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg, nåværende i kommuneplan 2015 -Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Tidligere reguleringsplan S-2255, vedtatt 28.07.1977, er i sin helhet opphevet, jf. vedlegg 5 i kommuneplanen. Det gjøres oppmerksom på følgende pågående plan- og byggesaker i tilgrensende området:
Hagegata 55 - Oppføring av boligbygg. Saksnummer 202003701 - Byggesak.
Kjølberggata 29 A-B - Bruksendring fra lager til konferanse- og selskapslokaler. Saksnummer 201509037.
Bøgata 20 - Oppføring av mellombygg og utskiftning pipe. Saksnummer 202210320.

Eiendommen er oppført på Byantikvarens gule liste over bevaringsverdige bygninger og anlegg, og befinner seg i et område med nasjonale kulturminneinteresser, jf. kommuneplanens temakart T5.

Megler har innhentet tegninger fra PBE. De eneste tegningene som er å finne i det offentlige registeret er de vedlagte tegningene fra 1949. Det ble også gitt en approbasjon (rammetillatelse) til å gjøre endringer slik som bygget fremstår i dag i 1993, men det ble aldri søkt om ferdigattest etter at arbeidene var gjort. Dette innebærer at bygget kun står oppført med 4 enheter og ikke 7 som bygget inneholder i dag. Selger vil ikke/kan ikke fremskaffe ferdigattest på tiltak fra 1993 og kjøper må selv ta det hele og fulle ansvaret for å få bygget godkjent som det står i dag.

Det er store avvik mellom dagens bruk av eiendommen, og de tegningene som eksisterer hos PBE.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter G

Energiforbruk og strømkostnad

Selger har ikke tilgang til energiforbruk og strømkostnad for byggets boliger, da hver bolig har sitt eget strømabonnement tegnet av leietaker.

Andre faste løpende kostnader

Årlige driftskostnader i 2023 utgjorde kr. 236.770,-. Se nærværende regnskap per 2023 i salgsoppgavens vedlegg.
Kommunale avgifter for 2024: Kr. 46.155,-
Eiendomsskatt for 2024: Kr. 6.691,-
Totale kommunale avgifter for år 2023: Kr. 52.847,-
De kommunale avgiftene betales kvartalsvis slik;

1. termin forfaller 25. mars
2. termin forfaller 25. mai
3. termin forfaller 25. august
4. termin forfaller 25. oktober

Byggforsikring i IF skadeforsikring NUF, polisenr SP3328780.3.1. For år 2024 betales denne med kr. 9.937,-/kvartal. (Kr. 39.746,- per år).

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte takstrapport.

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Norderhovgata 14, org nr. 818 836 872. Selskapet har hjemmel til eiendommen. Selskapet Norderhovgata 14 AS er stiftet 23.03.2017 med hensikt på å eie og forvalte denne eiendommen. Aksjekapitalen er NOK 30 000.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid hva gjelder feil/mangler ved eiendommen begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser når det gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr 200.000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr 2.000.000,-

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget. Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte oppmåling av takstmann.

Eiendommens bokførte verdi er kr. 1.110.519,-. Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og skattemessig saldoverdi.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er selgers kontraktsutkast, som er basert på "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene.

Det forutsettes at kjøper er profesjonell og overtar alle rettigheter og forpliktelser slik eiendommen har tilhørt selgeren. Risikoen går over på kjøper når eiendommen er overtatt eller kunne ha vært overtatt. Selger er ikke kjent med ev. manglende offentlige pålegg. For så vidt gjelder fremlagte dokumenter, er selger ikke kjent med ufullstendigheter eller feil ved disse. Avhendingsloven § 3-7 og § 3-8 fravikes slik at kjøper ikke skal kunne gjøre gjeldende ev. positiv uriktig eller mangelfull informasjon. Selger fraskriver seg også ansvaret for skjulte feil og mangler - også om de er vesentlige.

Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Konsesjon / Odel

Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. Det hefter ikke odel på eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, og har heller ikke fylt ut egenerklæringsskjema. Interessenter oppfordres til å besiktige eiendommen, gjerne i samråd med fagkyndig.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Panterett med urådighet - Statens Kartverk (Kr.500)
Meglerlisens og e-signering (Kr.699)
Profesjonell fotograf inkl. plantegning (Kr.7 000)
Eierskiftegebyr trekkes i oppgjør - SELGER (Kr.6 500)
Tilrettelegging (Kr.19 900)
Godtgjørelse oppgjør (Oppgjørskostnad) (Kr.37 500)
Visning (Kr.3 750)
Provisjon (Kr.250 000)
Sikkerhetsstillelse (Kr.2 750)
Markedspakke (Annonsering, prospekter, foto, opplysninger fra kommune, mv) (Kr.24 375)
Totalt kr. (Kr.352 974)
Dersom eiendommen ikke omsettes, faktureres selger for påløpte kostnader, samt honorar stort kr. 29.900,-.

Vedlegg til salgsoppgaven

Budskjema
Ferdigattest / midlertidig brukstillatelse
Reguleringsplaner og bestemmelser
Regnskap 2022
Ferdigattester
Viktig informasjon til kjøper og selger