Apoteket - Ærverdig og historisk kombinasjonsbygg fra 1920 med restaurant, selskapslokaler og boligdel. Nydelig bakgård.

Oppdragsnummer

310-23-0180

Eier

Heine Grov
Ragnhild Oftedal

Eiendomstype

Næringsbygg

Eierform

Selveier

Betegnelse

Gnr. 1 Bnr. 141 i Time kommune
Ideell andel: 1/1

Byggeår

1920
Ombygd etter brann i 1067.
Ombygd og tilbygd 2016-2019.

Areal

Bruksareal: 505 kvm, Bruttoareal: 571 kvm

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 351 kvm

Beliggenhet

Eiendommen ligger i et attraktivt og sentrumsnært område på Bryne. Her har man nærhet til barnehager, skoler, flotte friluftsområder og offentlig kommunikasjon. Det er gangavstand til Bryne sentrum hvor du finner togstasjon og et variert servicetilbud.

Området har kort vei til flotte tur- og rekreasjonsområder som kan benyttes gjennom hele året, hvorav blant annet Njåskogen byr på gode turstier og lysløype vinterstid. I tillegg er det gangavstand til det flotte turområdet Sandtangen. Langs østsiden av Frøylandsvatnet er det opparbeidet turvei fra Bryne til Kvernaland.

Bryne fotballklubb holder til ved Bryne stadion og har ca. 50 lag i aldersbestemte klasser. Stadionanlegget har gressbane, kunstgressbane og innendørs treningshall. Bryne har også tennisklubb, taekwon-do klubb, karateklubb, svømmeklubb og håndballag. For golfentusiaster kan Jæren golfklubb tilby en 9-hulls høykvalitetsbane, 6-hulls treningsbane og driving-range.

Ved elven Bryneåna finner du Fritz Røed skulpturpark. I enden av parken ligger Bryne mølle med utstillingslokaler, scene og kafé. Ikke langt fra parken ligger også Garborgsenteret som er et nasjonalt formidlingssenter for forfatterskapene til Hulda og Arne Garborg. I underetasjen på senteret finner du Time bibliotek.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Kiwi, Spar og Rema 1000. Sistnevnte ligger ved M44 senteret. I M44 finner man et rikt utvalg butikker og forretninger, samt flere spisesteder.

Området byr på offentlig kommunikasjon i form av buss og tog med 2 minutters gange fra eiendommen. Nærmeste holdeplass er Bryne stasjon som ligger ca. 900 meter unna boligen. Herfra tar toget deg til Stavanger på ca. 32 min. Ved å benytte bil tar det ca. 35 min til Stavanger, 23 min til Sandnes og 29 min til Stavanger Lufthavn.

I senere tid har Bryne også fått et bredt utvalg av restauranter i Storgata. Her kan nevnes Indisk Tandoori, Brix, Møllehagen, Hemmeleg og Jærkokken Heine Grov. Det er også et utvalg av ølbarer og uteliv om det er ønskelig.

Byggemåte

Bygningen er oppført med grunnmur i tegl og betong.
Yttervegger i betong/tegl, tømmer og bindingsverk som utvendig er kledd med trepanel.
Saltak i tre som er tekket med glasert takstein, pulttak i tre som er tekket med takplater på tilbygg.
Vinduer og dører med enkle, kobla og isolerglass.
Trebjelkelag og støpt dekke mellom etasjer.

Se vedlagt tilstandsrapport utført 07.06.2023 av Leif Bjørn Espeland v/Jærtakst tilstand AS.

Arealer og fordeling pr. etasje

Bruksareal: 505 kvm, Bruttoareal: 571 kvm

BTA / BRA
Kjeller: 156 kvm / 132 kvm
1.etasje: 218 kvm / 190 kvm
2.etasje: 135 kvm / 123 kvm
3.etasje: 62 kvm / 60 kvm

BRA er oppmålt, BTA er beregnet.

Arealene er oppgitt av takstmannen på grunnlag av takstbransjens rettledning for arealmåling, senest revidert 2015. Av rettledningen fremgår det at også areal (unntatt boder) som ligger utenom selve bruksenheten skal inngå i BRA, og noen ganger også i P-Rom. Dette kan være beboelsesrom som ligger i kjeller, loftsrom, innglassede terrasser og garasjeplasser som f.eks. i følge seksjonering tilhører boenheten. Dette avviker fra veilederen til NS3940 fra 2012 og kan bety at areal inngår i oppgitt areal selv om eierrettigheten ikke er dokumentert. Hva som defineres som primærrom (P-ROM) eller sekundærrom (S-ROM) tar utgangspunkt i hvordan rommet er i bruk når eiendommen selges, selv om enkelte rom ikke er byggemeldt og godkjent til dagens bruk.

Innhold

Kjeller: Restaurantrom, vinkjeller, lager/te-kjøkken, garderobe, teknisk rom/bod og wc.
1.etasje: Entré/gang/trapperom, 2 restaurantrom, storkjøkken, 2 garderobe, 2 wc, te-kjøkken/lager og bakgang/trapperom.
2.etasje: Trapperom, stue, kontor/soverom, gang, trapperom/bakgang, bad og soverom.
3.etasje: Trapperom, gang, 3 soverom, teknisk rom og bod.

Standard

NÆRINGSDEL
Bygningen har en romslig næringsdel i første etasje og kjeller. I første etasje er det to spisesaler, et velutstyrt storkjøkken, to toalettrom og et tekjøkken/lager. Kjelleren har en stor spisesal, et tekjøkken/lager, toalettrom, garderobe og vinkjeller.

Første etasje har adkomst fra Meierigata via et nydelig inngangsparti. Entreen på innsiden har trapp ned til kjeller og opp til andre etasje, samt dør inn til to spisesaler. Den minste spisesalen i første etasje har en plassbygd framskap med vitrine, mahognyfarget gulv og hvitmalte vegger med dekorative brystningsspeil.

Spisesalen ligger på hjørnet og har flotte vindusflater langs to sider mot gaten og på hushjørnet.

Den andre spisesalen er betydelig større, med plass til store selskap. Rommet har flere vinduer mot gaten og bakgården, tofløyet dør til bakgården, gråmalt gulv og et plassbygde skap. Veggene er hvitmalte og har samme dekor som i den mindre spisesalen.

Fra den store spisesalen er det adkomst til et rom med skranke og velutstyrt tekjøkken med hvit innredning og benkeplate i grå laminat. Herfra er det dør til pene toalettrom med sjakkbrettmønstret vinylbelegg på gulv. Fra motsatt side av den store spisesalen er det adkomst til byggets storkjøkken.

Storkjøkkenet har innredning i stål, alt av utstyr til catering, restaurantdrift, bakst og produksjon av mat, samt inngang til to kjølerom, fryserom og varemottak. Kjelleren har en romslig, todelt spisesal med hvitmalte vegger og paneltak med bjelker. Det er gråmalte gulvfliser både i spisesalene, i gangen og i entré med adkomst fra bakhagen.

Tekjøkkenet innerst i kjelleren har gulv belagt med bruddskifer og en pen, hvit innredning med grå benkeplate. Toalettrommet har adkomst fra gangen utenfor kjøkkenet, og er innredet med søyleservant, speil og et toalett i eget avlukke. Rommet har sjakkbrettmønstret belegg på gulv og hvitmalte vegger i mur. En jordkjeller av god størrelse er innredet som vinkjeller og holder en naturlig temperatur på 9 til 18 grader året gjennom og har god fuktighet.

BOLIGDEL
Boligdelen ligger i andre og tredje etasje, og har en innholdsrik planløsning med fem soverom, bad og stue, samt teknisk rom og bod. Stuen ligger i andre etasje, har gode vindusflater på tre sider og tofløyet dør med glassfelt ut til en sydøstvendt balkong med utsyn til bakgården. Det er god plass til sofagruppe, tv-løsning og stort spisebord med mer i rommet.

Etasjen har parkett på gulv, samt hvitmalte vegger med vakre brystningsspeil og listdekor. Det ene av de to soverommene i etasjen har vært i bruk som kontor, men har god plass til seng med mer. Badet er fra rundt 2010 og har vinylbelegg i sjakkbrettmønster på gulv, hvitmalte vegger og dagslys fra vindu. Innredningen består av en heldekkende servant på hvit skuffeseksjon, speil med overlys, toalett og et dusjkabinett.

Trapperommet mellom andre og tredje etasje er majestetisk med høyreiste vinduer, hvitmalte vegger og brystningsspeil, samt mønet himling. Tredje etasje har grå tepper på gulv, hvitmalte vegger og enkelte skråhimlinger. Det er et lite hybelkjøkken med vaskekum, hvite fronter og kjøleskap i gangen utenfor de tre soverommene i etasjen.

Utstyr

Inergen slokkeanlegg installert i bygget.

Inergen gass slukker brann ved å redusere oksygennivået i rommet fra ca. 21 % til ca. 12,5 %. Inergen er ofte benyttet der skadefølsomt innhold i rom skal vernes og man ikke vil risikere at slokkemiddel medfører personskade eller skader på bygg, inventer eller utstyr. Det har flere positive effekter hvor blant annet kan nevnes:
- Slokker tredimensjonale branner, delvis skjulte branner og branner i kompliserte romformer
- Gassanlegg kan utløses tidlig med detektorer og tømmes raskt
- Egnet i rom hvor vann, skum eller pulver har ødeleggende effekt
- Etter slokking ingen rengjøring nødvendig
- Inertgassanlegg kan distribuere gass til flere rom fra ett sentralt sted med felles gassbank, også over store avstander
- Høy personsikkerhet , spesielt ved bruk av INERGEN som er medisinsk sammensatt for å opprettholde oksygentilførselen til hjernen
- Liten fare for reantenning
- Utløstiden kan varieres avhengig av type rom som skal beskyttes; el-rom/datarom lang utløsetid, i maskinrom (hydrocarbon branner) kort utløsetid.


Det vil være mulig å kjøpe følgende utstyr i henhold til liste:
- Kjøkkenutstyr, ferdig montert med nylig service kr. 500 000,- eks. mva.
- Figgjoservise, Jærkokken kr. 30 000,- eks. mva
- Diverse glass (ca. 70 pax +) kr. 8 000,- eks. mva
- Bestikk kr. 16 000,- eks. mva
- Småutstyr kjøkken kr. 30 000,- eks. mva
- Figgjofat og skåler kr. 15 000,- eks. mva
- Interiør (etter nærmere avtale)

Kjøpet av utstyr skjer av Jærkokken AS og ikke som endel av kjøpesum for eiendommen.

Det vil være mulig å kjøpe vinkjeller (bestående av ca. 1 300 flasker) etter nærmere avtale og i henhold til gjeldende lovverk og bestemmelser.

Eiendommens historie

Apotek Viben, Norabakken, Meierigaten 4, restaurant Jærkokken, kjært barn har mange navn, og i dette tilfellet også en spennende historie. Bygget ble oppført i 1920 og har en nær sagt autentisk grunnform som ved byggeår, samt en rekke godt bevarte detaljer i eksteriøret. Bygget besto av en næringsdel i kjeller og første etasje, en apotekerbolig i andre etasje og hybler for lærlinger på loftet.

Stilmessig har bygget en kombinasjon av klassisisme og senbarokk, der grunnformen er relativt stram, mens detaljene er forseggjorte. På 1970-tallet ble bygget restaurert og står i dag oppført på listen over høyt prioriterte kulturminner i SEFRAK A. I 2005 vant bygget kulturminneprisen.

Men tilbake til 1920, midt under forbudstiden, da bygget var helt nytt og huset Brynes første apotek. Apoteket ble drevet av Jens Arff, som også bodde i apotekerboligen i andre etasje. Jens sin avdøde kone og deres datter het begge Nora, så vi kan jo gjette at navnet Norabakken er relatert til en av to kvinner i hans liv.

Forbudstiden i Norge varte fra 1916 til 1927, med forbud mot salg av brennevin. Mellom 1917 til 1923 var det også forbudt å selge hetvin. En av metodene som ble benyttet for å omgå forbudet var å få resept av legen og hente ut medisinen på apoteket. Jens Arff ble raskt mistenkt for å tjene gode penger på salg av hetvin på resept, da vintrafikken var relativt høy inn til apoteket for å få konjakk som hostesaft.

Nå var ikke dette noe særskilt tilfelle, for det ble skrevet ut resepter over en lav sko fra leger, så mye som 1,8 millioner resepter i 1923. Vinsalget fra apoteket skapte både forargelse og beruselse på Jæren og apotekeren ble beskyldt for å være grisk, og mer opptatt av å selge vin enn medisin. Hvor mye hold det var i påstandene vites ikke, han ble frikjent i retten i 1925.

Apoteket var i drift frem til 1967, dog uten Arff, som for lengst hadde flyttet. Fra 1967 har bygget huset arkitektkontor, galleri, helsehus og ulike andre aktiviteter. I 1972 ble bygget betydelig renovert etter en brann og i 1985 ble kjelleren ominnredet og modernisert.

Fra 2016 til 2019 ble bygget ominnredet og fikk blant annet nytt tilbygg, slik det fremstår i dag, for å huse restauranten Jærkokken. Restauranten har vært et populært spisested gjennom de senere årene og har vunnet prestisjetunge priser for å sette Jærkjøkkenet på kartet. Nå er det derimot tid for et nytt og mer avslappende kapittel for Jærkokken, og nye eventyr for bygget.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming.
Tre varmepumper fordelt på kjøkken, i første etasje og andre etasje.
Varmekabler i gulv på bad i 2. etasje og kjeller.

Dersom det er rom i boligen som ikke har vegg-/fastmonterte ovner så følger det heller ikke med ovner i disse rommene.

Parkering / Garasje

Parkeringsplasser på egen grunn.

Adkomst

På finn.no kan du se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med PrivatMegleren visningsskilt på visningsdagen.

Beskrivelse av tomt

Eiendommen ligger i sentrum av Bryne, på hjørnet av Meierigata og Gamle Hognestadvegen. Fasaden mot gaten er omtrent lik som ved byggeåret 1920, med en unik hjørnedekor som har Apotek skåret ut. Inngangspartiet mot Meierigata er vakkert med særpreget omramming, rødbrun ytterdør med glassfelt, plakett med gatenummer og to flotte smijernslamper.

Etasjen over har høyreiste vinduer med kryssprosser som gir det lille ekstra. Utover dekorelementene har bygningskroppen stramme linjer, kledd i hvitmalt panel, stående i boligdelen i andre og tredje etasje og liggende langs første etasje. Taket ble tekket med glassert, rød takstein i 1972, da bygget ble betydelig renovert etter brann.

Fra Gamle Hognestadvegen er det port inn til en sjarmerende, sydøstvendt bakgård, rammet inn av nyere tilbygg fra 2016, nabobygg og hvitmalt stakittgjerde. Uteplassen har dekke av både betong- og skiferheller og inngang til en av spisesalene i første etasje, tofløyet port til varemottaket ved storkjøkkenet og trapp ned til kjellerinngang.

Uteplassen gjør det enkelt å levere varer til kjøkkenet, men ikke minst er det en perfekt uteservering om sommeren. Beplantning langs husveggen understreker følelsen av en skjermet oase. Fra andre etasje er det utgang til en balkong på ca. 7,1 kvm, hvilende på søyler. Balkongen overbygger inngangen til spisesalen og er tekket med sink.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Det er ingen registrerte heftelser på eiendommen.

Vei / Vann / Avløp

Offentlig vei, vann og avløp.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det er utstedt ferdigattest av 28.02.2019 i forbindelse med tilbygg / ombygging.

At slik attest foreligger gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Verdi ved skattefastsetting

Eiendommen mangler formuesverdi, det har dermed ikke vært mulig å innhente informasjonen.

Reguleringsforhold

Prioritert kulturminne i Fylkesplan for Kulturminner.
Registrert i Kulturminneplanen som høyt prioritert kulturminne. SEFRAK A.
Del av bevaringsverdig miljø.

Uregulert område, kommunedelplan for Bryne sentrum og kommuneplan for Time gjelder.

KOMMUNEPLAN
Navn: Time kommune - trygg og framtidsretta
Periode: 2018-2030

Kommentar til eksisterende planer: Eiendommen ligger i et område i Bryne sentrum der kommunedelplan for Bryne sentrum gjelder. Eiendommen ligger i felt S19, hensynssone for bevaring av kulturmiljø H570.

https://www.time.kommune.no/_f/p1/i23ce006a-72f2-455e-8a92-ce3e8a5f05e9/sentrumsplan plankart.pdf

https://www.time.kommune.no/_f/p1/iff3d0c0a-91c3-48f7-90fc-118468f1b47e/sentrumsplan foresegner-og-retningsliner.pdf

https://www.time.kommune.no/_f/p1/idc950cfb-d51f-412d-9c19-64bfe8a7258b/fagnotat-bevaring-og videreutvikling-30-05-15.pdf

Andre faste løpende kostnader

Faste utgifter:
Kommunale avgifter Kr. 24 180 pr. år
Eiendommer i Time kommune betaler årsavgift for vann og kloakk etter forbruk. Beløpet er fordelt på to terminer. I dette inngår bl.a. avgift for vann, avløp, renovasjon og feiing.
Forsikring i Eika, kr 26 414,- (polisenummer 6161934/18)

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av næringseiendom. Nærmere regler om næringsmegling og næringseiendom: Bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 kan fravikes ved oppdrag omfattet av eiendomsmeglingsloven § 1-4 tredje ledd.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 måneder etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr. 125 000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger NOK 625 000.

Eiendommen selges "som den er", jf. avhendingsloven (avhl) § 3-9.

Boligen har mangel i følgende tilfelle:
1) Når kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved boligen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få, jf. avhl § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.
2) Når selger har gitt uriktige opplysninger om boligen, jf. avhl § 3-8. Det samme gjelder dersom boligen ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring på vegne av selgeren. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at opplysningene har virket inn på avtalen, og ikke på en tydelig måte er blitt rettet i tide.
3) Når boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl § 3-9.

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke eiendommen. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020" som kan oversendes ved forespørsel til megler. Ved budgivning aksepterer/bekrefter budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes mellom partene

Selger står fritt til på ethvert tidspunkt å godta eller forkaste ethvert bud.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Adgang til utleie

Det er èn bruksenhet som selges. Ingen restriksjoner utover generelt krav om radonmåling.

Konsesjon / Odel

Eiendommen er konsesjonsfri.
Det foreligger ikke odel.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

Tidligste tillatte akseptfrist for budgiverne settes til 08.11.2023 kl. 12:00.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

Tilstandsrapport
Egenerklærings skjema
Tegninger
Fasade/snitt
Tegninger fra 1968
Ferdigattest
Rammeløyve for riving & oppføring av nytt tilbygg
Matrikkelbrev
Kart med utsnitt sentrumsplan
Situasjonskart
VA Kart
Løsøre og tilbehør
Bud og budgivning