Østre Hvarnes Gård - Et innholdsrik og velholdt gårdsbruk med gode jorbruksressurser på ca. 402 dekar. Jakt og fiskerett

Velkommen

Velkommen til Østre Hvarnes gård i Hvarnes i Larvik kommune. Eiendommen er på totalt 402,7 dekar hvorav 119,6 dekar dyrka mark, 213,5 dekar produktiv skog, 61,5 dekar annet markslag og 8,1 dekar bebygd, vann. etc. Tunet er på ca. 4,8 dekar og fremstår innbydende med et romslig og godt vedlikeholdt våningshus med bla. 4 soverom. Våningshuset går over 2 etasjer og har utbygd loft og kjeller. Videre er det en romslig garasje med tre garasjeporter og et isolert og innredet trimrom. Tunet har flere hage- og utesoner med en overbygget markterrasse med peisovn og varmelamper. Driftsbygningen er romslig med flere rom og porter. Den fremstår også som bruksvennlig. Det dyrkes i dag bla. grønnsaker på dyrka mark og eiendommen har tilgang på vanning. Eiendommen er også tilknyttet et grunneierlag for storviltjakt og har fiskerett i Lågen.

Beliggenhet

Eiendommen ligger i et landlig område med strandlinje til Lågen, ca. 12 km nord for Kvelde i Larvik kommune. Omgivelsene er idylliske med Lågen mot syd og store skogområder mot nordøst. I Hvarnes finnes det barnehage, skole og idrettsanlegg. I Kvelde er det ungdomskole, butikker, bensinstasjon, drettsanlegg og legekontor.

I Hvarnes er det et aktivt idrettslag som arrangerer turer i nærområdet og Hvarnes og Kvelde har bla. eget fotballlag. Det er mange flotte turstier og merkede toppturer i nærområdet. Det er også flere fiskevann som for eksempel Langvann og Øyvann. Korrvika og Holtetjønn er populære badevann. Det er i tilegg gode muligheter til sykkelturer på både grus og landevei. Det er kort vei til den populære klatreparken Høyt
og lavt Vestfold. Parken er Skandinavias største klatrepark med utfordringer for folk i alle aldersgrupper, noe som er perfekt for både familieopplevelser, vennelag og bedriftsarrangementer. For friluftsentusiaster er også Skrim et eldorado. Her er det et omfattende merket løypenett både sommer og vinter. Løypene er del av det regionale løypenettet som forbinder Vestfold med Hardangervidda.

Servicetilbud
Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Spar i Kvelde, Spar Svarstad og Rema 1000 Svarstad. Like ved Spar ligger det blomsterbutikk. Det er ca. 30 minutters kjøring til Larvik som har et godt utvalg av alt av servicetilbud. Kollektivtilbudet i området består av buss. Nærmeste holdeplass er Hvarnes kirke som ligger ca. 400 meter fra tunet. Ved å benytte bil tar det ca. 18 min til Svarstad, 25 min til
Hvittingfoss, 30 min til Larvik, 35 min til Sandefjord og Skiken samt 50 min til Tønsberg. Nærmeste skole er Hvarnes skole ca. 5 min med bil fra tunet.

Adkomst

Tunet har adkomst fra fylkesvei. Denne siden av Lågendalen er lite trafikkert.

Jord, skog og tun

Dyrka mark
Det fulldyrka arealet er ifølge NIBIO oppgitt til å være 119,6 dekar. Dette er i et hovedskifte samt et skifte på 10,4 dekar rundt tunet. Jorda betegnes som lettdrevet og av svært god kvalitet som normalt sett gir gode og årvisse avlinger av kulturvekster tilpasset det lokale klimaet. Det har i en del år nå hovedsakelig vært produksjon av grønnsaker hvor enkelte sorter kan rekke 2 omløp. Dominerende tekstur i overflatesjikt består av siltig mellomsand og siltig finsand. Lite grus. Lite til middels erosjonsfare. Det er foretatt planering nedre del av hovedteig. eiendommen er med på vanningsanlegg bestående av 4
parter. Vann fra Hvarnesdammen. Dette er men naturlig trykkfall. Det er gravd ned rørgater med 4 hydranter som dekker hele arealet. I tillegg kan det benyttes vann fra elven Lågen som ligger like ved. Her er det elektrisk pumpe.

Skog
Skogen er i totalt 2 teiger samt en mindre teig ned mot Lågen. Lengste avstand er ca. 1,7 km fra tunet. Oppgitt produktivt areal i skogbruksplan er 199 dekar. Nibio som oppgir 213,5 dekar. Deler av eiendommen inngår i verneområdet. Dette er 94 dekar. Det kan ikke drives skogsdrift på denne delen, men det kan utøves jakt.

Beregnet produktive arealer er da satt til 112 dekar. Dette er ca. 55 % av opprinnelig areal. Denne faktoren benyttes videre i beregninger. Oppgitte tall er da med dagens verdier. I tillegg er uproduktiv skog og annen grunnlendt fastmark på til sammen 61,5 dekar.
Gjenværende produktive arealer har brukbar tilgang via skogsbilveier. CA 750 m fra øvre del av skogen til vei. Eiendommen har andel i felles skogsbilvei. Denne er oppgradert i 2021. God standard.
Tilvekst ut fra skogbruksplan er beregnet til 30 m3. Optimal produksjonsevne 57 m3.
Produksjonsevne pr dekar 0,27 m3.
Siste hogst ble gjort i 2005/06. Da ble det tatt ut 737 m3.
Dette er tilplantet og ryddet i etterkant.
På skogfondkonto er saldo pr 01.01.2024 17658 kr.

Jakt og fiske

Eiendommen er del av grunneierlag for jakt på elg og småvilt. Eiendommen har i tillegg lakserett i Lågen.

Innhold og standard

Våningshus:
Våningshuset er innholdsrik og fremstår som godt vedlikeholdt. Boligen får over 3 etasjer pluss kjeller.
Inngangspartiet er overbygget og videre inn i en romslig entré/gang med store vinduer. Her er det god plass til oppbevaring av klær. Entréen tar deg videre inn i boligen og har adkomst til WC, bad, vaskerom, kjøkken, stue og soverom. Entréen har fliser på gulv.

Kjøkkenet er romslig med mye skapplass i over og underskap. Kjøkkenet er i landlig stil med en koselig plassmurt peis med innsats. Her er det god plass til spisebord og rommet har hyggelig utsyn over gårdsplass og overbygget terrasse. Det meste av hvitevarer er integrert foruten om kjøleskapet. Det inneholder platetopp, komfyr, mikroovn og oppvaskmaskin. Flott heltre gulv og lyse overflater.

Stuen er romslig og er hovedsakelig vendt mot syd. Det er god plass til ulike soner for møblering. Rommet har en plassmurt peis med innsats. Stuen har adgang til en hyggelig spisestue som videre har utgang til hagen mot syd. Her er det flott utsyn mot Lågen og jordene som tilhører eiendommen.

Det er et WC rom i tilknytning til entréen, et praktisk vaskerom og et baderom med to servanter og dusnisje.

I 2. etasje er det en romslig hall, med utgang til balkong. Balkongen har kompositt dekke og glassrekkverk. Videre er det tre romslige soverom og en hyggelig stue med utgang til balkong mot syd med komposittdekke og glassrekkverk.
Baderommet er romslig med servant og servantskap, stort badekar, vegghengt toalett, dusjkabinett og badstue.

På loftet er det et romslig loftsrom med flere takvinduer samt et stort bodrom. I tillegg har boligen kjeller med flislagt gulv, og flere bodrom samt teknisk rom. Huset er hovedsakelig varmet opp via en væske/vann varmepumpe som henter energien fra jordkollektor. Dette er en miljøvennlig og energismart oppvarmingsløsning. Forbruksvann blir også varmet opp via varmepumpen. Varmen fordeles via radiatorer i det fleste rom.

Utearealene har mange hyggelige soner hvor man kan nyte sol hele dagen. Mellom våningshuset og garasjen er det laget et fantastisk flott uterom med tak. Her er det god plass til hagemøbler og i kroken er det en flott utepeis. Her er det sen kveldssol. Det er skiferfliser på betongdekke. I tillegg til dette er det varmelamper og nedtrekkbar levegg. Du kan gå tørrskodd fra inngangspartiet og frem til garasjebygget.

Garasjen har god plass til bilder og oppbevaring og har tre garasjeporter med automatisk portåpner. Det er installert el-billader. I den ene delen er garasjen isolert og innredet i dag som et trimrom. Her er det også montert en luft/luft varmepumpe som også kan kjøle.

Dette er med andre ord en fantastisk familiebolig med mange rom og soner og fremstår som velholdt.

I hagen er det også en hyggelig trehytte med sklie for de minste i familien.

Denne eiendommen bør sees!

Bygningers arealer

Våningshus
Totalt BRA (bruksareal): 403 kvm

BRA-i totalt: 403 kvm
1. etasje: 140 kvm.
2. etasje: 103 kvm.
Loft: 59 kvm
Kjeller: 101 kvm.

BRA-e totalt: 0

BRA-b totalt:

TBA totalt: 96 kvm

Boligen inneholder:
1. etasje: Bad, kjøkken, soverom, walk-in closet 2 stk, stue, vaskerom, toalettrom, hall m/trapp og trapperom.
2. etasje: Bad, gang, 3 soverom, badstue, kott.
Loft: Kontor, loftsbod.
Kjeller: Kjellerrom/boder 3 stk.

Garasje:
Totalt TBA 190 kvm. Inneholder garasje på ca. 76 kvm med tre garasjeporter, og trim/oppholdsrom med bod på ca. 55 kvm. Forøvrig overbygget lagringsareal.

Driftsbygning:
Totalt BTA 352 kvm. Inneholder en isolert produksjonshall på ca. 195 kvm. Kald hall på ca. 167 kvm, diverse boder for laging. Isolerte rom som spiserom og WC. Mesanin for lagring og overbygget lagingsareal på ca. 56 kvm.

Informasjon om arealbegrepene
Fra og med 1. januar 2024 er det innført nye arealkrav, arealbegrep og måleprinsipper for bygninger gjennom NS 3940:2023. Det innebærer bl.a. at tidligere begrep som p-rom (primærrom) og s-rom (sekundærrom) ikke lenger blir benyttet. De nye arealbegrepene for bolig er:
BRA-i (Internt bruksareal) er areal innenfor omsluttende vegger. Det er for eksempel stue, soverom, kjøkken, entré, bad, innvendig bod og rom for kommunikasjon mellom disse. Dersom boligen består av en bruksenhet

BRA-e (Eksternt bruksareal) er for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.

BRA-b (Innglasset balkong) er innglassede balkonger, verandaer og altaner som tilhører boenheten.

TBA (Terrasse- og balkongareal) er arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.

GUA (Gulvareal) og ALH (Areal med lav takhøyde) kan opplyses om dersom det er aktuelt for den spesifikke boligen. GUA og ALH skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens bruksareal.

Boligens bruksareal (BRA) utgjør totalt arealene for BRA-i, BRA-e og BRA-b, dvs.:
BRA-i + BRA-e + BRA-b = BRA.

Arealer for andre bygningstyper som ikke er bolig/fritidsbolig, f.eks. landbruksbygninger, opplyses som BRA (Bruksareal), og/eller BTA (Bruttoareal/Grunnflate).
Ta kontakt med ansvarlig megler dersom det skulle være spørsmål knyttet til arealbegrepene.

Oppvarming, piper og ildsteder

Våningshuset har vannbåren varme via radiatorer og gulvvarme på bad i 2. etasje. Det er i tillegg viftekonvektor i kjeller og på loft. Varmekilde er Væske/vann varmepumpe med jordkollektor lagt ut på jordet.

I tillegg er det peis med lukket innsats på kjøkken og i stue og peisovn på loftet. Pipe av teglstein. Feierkontroll i 2023 uten anmerkninger.

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger i uregulert område og i kommuneplans arealdel for LNF (landbruk, friluft og natur). 1 m2 av eiendommen ligger under vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone i kommuneplanens arealdel.

Odel - Konsesjon

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.
Det er opparbeidet odel på eiendommen, men alle kjente odelsberettigete har fraskrevet seg odelsretten.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at forbrukerkjøpere har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven. Kjøpere som handler som ledd i næringsvirksomhet har ikke anledning til å tegne boligkjøperforsikring iht. vilkår fra forsikringsselskapet.

Oppgjør

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Tilbud om lånefinansiering og forsikringer

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Budgivning

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt i salgsoppgaven.

Alle bud, budforhøyelser og budendringer skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal legitimeres og med budgivers signatur.

Bud inngis fortrinnsvis via budgivningsplattformen Tryggbudgivning.no på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Link til budskjema på Tryggbudgivning.no ligger tilgjengelig i nettannonsen på Finn.no, link kan også fås tilsendt av megler. Om ikke denne benyttes kan ordinært budskjema i salgsoppgaven brukes. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.

Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.
Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen.

Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Bud og senere budforhøyelser/endringer bør derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. Budforhøyelser bør derfor skje i god tid før fristens utløp.
Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Lovanvendelse og kontraktsbetingelser

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.
Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor:

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.
I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.
Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven.
Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper):
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9:
Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.
Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon.
I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.