Idylliske Fitjar Fjordhotell til salgs

Kort om eiendommen

Hotellet beliggende i fjæresteinene i Fitjar sentrum, på nordsida av øya Stord, i Fitjar kommune. Hotellet med sin beliggenhet er et naturlig stopp for reisande mellom Stavanger og Bergen.
Fitjar Fjordhotell ble opna i 1987 etter at næringslivet i Fitjar hadde ytret ønske om et hotell i bygden. I starten var det næringslivet som var eier av hotellet. I løpet av de første 10 årene var det flere eiere og drivere med mer eller mindre gode resultat.
I 1996 tok Ronald Hareide over hotellet og har siden vært hovedeier og driver.

Det har vært gjort ombygginger og oppgraderinger gjennom alle år det er drevet.
Pr i dag er er det totalt 62 rom fordelt på 3 bygg, konferanserom, spisesal, pub etc. Her får du alt fra fantastisk utsikt til ro og fred med elvesus som sovemiddel. Vertskap er den dag i dag paret Ronald og Anne Marie.
Gjennom nesten alle år siden 1996 har det vært en stor tradisjon hver sommer med telt i hagen med Sommarrevy. 3 - 4000 gjester frå fjern og nær har årlig vært på den suksessfulle sommerrevyen.

Hotellet har hatt hovedbelegget sitt fra yrkestrafikk og kurs/konferanse. Det er en stor oppside å fremheve hotellet i fritidsmarkedet, med sin vakre skjærgård (Fitjarøyene) og flotte fjellturer.

Ronald og Anne Marie nærmer seg en alder der det er naturlig å sende stafettpinnen videre for det godt etablerte Fitjar Fjordhotell.

Beliggenhet

Eiendommen ligger idyllisk til ved elv og sjø i Fitjar sentrum. Hotellet ligger plassert med utsikt til skjærgården i Fitjarøyene.
-10 min fra Sandvikvåg ferjekai (Bergen)
-20 min. fra Stord
-1,15 t. fra Bergen
-3 t. fra Stavanger
-1,10 t. fra Haugesund
-Porten inn til Hardangerfjorden og Vestlandskysten
-Nærhet til en av Vestlandets største hytteområde. Kråko med bryggekafe, eget bryggeri og masse fine viker og badeplasser
-Hotellet ligger midt i en ekspansiv næringsklynge, derav stor yrkestrafikk;
*Fitjar Mekaniske verksted (verft) i gåavstand
*Aker BP/Equinor etablerer landstrømsanlegg i Årskog næringspark (Kort avstand fra hotellet)
*Lerøy etablerer landbasert oppdrettsanlegg i Årskog næringspark
*Kværner Stord (aktiv bruker av hotellet)

Innhold

Nøkkelinformasjon:
-62 rom
-Omsetning hotell årlig ca NOK +/- 16 mill
-EBITDA siste 5 år fra -47.000 til 718.000
-2024 estimert omsetning på over 18 mill og estimert resultat på ca. 2,2 mill.
-Ca 9 årsverk ved hotellet
-Har hatt som policy å reinvestere overskudd inn i hotellet samt hurtig nedbetaling av gjeld
-Veldrevet hotell med samme eierskap og vertskap siden 1996
-Senere år er det investert i energitiltak med Enovastøtte, som etterisolering loft, ledbelysning, varmepumper etc.
-Er med i Visit Sunnhordland og ligger på booking.com
-Snittpris rom ca NOK 1.800 inkl frokost
-Lønnskostnad mellom NOK 500.000-600.000 pr mnd
-60 % er normalt yrkestrafikk
-Bolighus eies 50/50 med kommune. Kjøpe med tanke for utvikling av hotellet. 50 % andel av eiendommen følger med salget.
-Investert mellom NOK 30 og 40 mill gjennom eiers eiertid
-Leier tomt av Fitjar Kultur og Idrettsbygg for Sportelldelen av hotellet.
-Branntilsyn 2. hvert år - ingen pålegg etter siste tilsyn
-Alle hotellgjester har gratis tilgang til treningssenter på Fitjar kultur og idrettsbygg
-Gode synergier med Fitjar kultur og idrettsbygg ift arrangementer
-https://www.instagram.com/visitfitjar/ for mer av hva Fitjar har å by på

Hotell:
-24 doble rom
-Konferansesal 70 personer
-Mindre konferanserom
-Pub og bar
-Restaurant/spisesal 130 personer
-Revytelt med plass til ca 400 stk. Medfølger bord, benker, scene etc.
-1 bil og 1 daycruiser 18 fot/90 HK medfølger

Sportell:
-16 doble rom og 22 enkle rom

Bolighus (gnr. 65 bnr. 86):
-Eies 50/50 av Fitjar Fjordhotell Eigedom AS og Fitjar kommune
-Ca 147 m2 BRA + uthus ca 48 m2 BRA ifølge kommunen
-1.268 m2 tomt med sjølinje
-Registrert med arkeologisk lokalitet helt i grensen av eiendommen
-Utviklingspotensiale
-P.t ikke utleid
-Avtale med kommunen at hotell tar alle kostnader og evt inntekter med eiendommen
-Ny arealplan for Fitjar legger opp til strandpromenade over eiendommen

Salgsobjekt:
-Eiendomsselskapet Fitjar Fjordhotell Eigedom AS, org.nr 976589122 og driftsselskapet Fitjar Fjordhotell AS, org.nr 916225490 selges.

Prisantydning:
-NOK 30.000.000 + omk.
Gnr. 65 bnr 27 og 50 % eierandel av Gnr. 65 bnr 86 (boligeiendom) ved kjøp av Fitjar Fjordhotell Eigedom AS og for driftsselskapet Fitjar Fjordhotell AS.

Tomt

Gnr. 65 bnr 27 (hotellet): 6.245 m2. Består av parkering, bygningsmasse, terrasser, sjølinje og uteområder.
Gnr. 65 bnr 86 (boligeiendom): 1.268 m2. Består av parkering, bygningsmasse og uteområder.

Standard

Det foreligger tilstandsrapport på hotellbygningene. Interessent plikter å sette seg inn i de og evt ta med det av fagfolk for å gjøre egne vurderinger. Det som utbedres, nevnt i tilstandsrapporter, før overtakelse er:
-Skifte dør rom 36
-Fikse parkett rom 26
-Bytte beslag som var eira /rusta Sportell
-Tette vegg ved trapp kjøkken og skifte tremateriale.
-Tette dør rundt og nye beslag rom 211 (gjenomført)
-Skifte parkett på rom 211
-Skifte tak på rom 111
-Skifte vindskier på utsiden ca 4 hjørner.
-Fikse dørvrider altan 208
-Balkonger blir skifta fliser som er i stykker og malte
-Kvitmaling på alle vegger blir malte (ikke beskrevet i rapporter)
-Bore hull i metal lister fra bad til dusj på alle rom (gjenomført)
-Tetting i alle rør på Midtfløy (gjenomført)
-Ventil deksel og utlufting på Sportell (gjenomført)
-Ventilasjon på bad rom 22 (gjenomført)
-Male bad tak 103 og 107 (gjenomført)

Oppvarming

Elektrisk/varmepumper

Energimerking

Megler har oppfordret eier til å innhente energiattest for eiendommen, men denne er ikke fremlagt for megler. Interessenter bør derfor legge til grunn at eiendommen har energiklasse G.

Sentrale lover

Informasjonen i dette prospektet er mottatt fra selger og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv får gjennomgått eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter, tilstandsrapport, prospekt, reguleringsbestemmelser og liknende vedrørende eiendommen. Det gjøres særskilt oppmerksom på at arealangivelser er basert på opplysninger fra takstmann, og partene er enige om at eventuelle uriktige angivelser av eiendommens arealer (utvendige og innvendige) ikke under noen omstendighet skal kunne gi grunnlag for mangelkrav.

Avhendingsloven:
Avhendingsloven fravikes og det foreligger mangel i følgende tilfelle: dersom selger har forsømt sin opplysningsplikt, jfr. reguleringen i avhendingsloven § 3-7 eller dersom selger har gitt uriktig informasjon om eiendommen, jfr. reguleringen i avhendingsloven § 3-8. Risikoen for eventuelle skjulte feil, tilligger etter dette kjøper. Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også, slik at den endelige reklamasjonsfristen settes til 18 mnd etter overtakelse. Selger kjenner ikke til at det er forurensning i tomtegrunnen m.v. Kjøper skal, dersom forurensning i ettertid skulle bli oppdaget, bære det fulle ansvar for all forurensning som eksisterer på eiendommen. Det gjøres oppmerksom på regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger samt justerings-forpliktelser ifm. MVA. Partene har selv ansvaret for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette. Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene.

Kjøpekontrakt:
Kjøpekontraktsstandard benyttes siste mal fra Forum for Næringsmeglere. Avvik fra denne skal særskilt fremkomme i bud.

Hvitvaskingsregelverk

Det følger av Hvitvaskingsloven at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundekontroll av begge parter i handelen. Kontrollen skjer løpende, og vil blant annet gjennomføres ved oppdragsinngåelse, budgivning, gjennomføring av oppgjør og ved eventuell forsterket mistanke.

Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle merkostnader og ansvar dette kan medføre, uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar ovenfor meglerforetaket.

Meglerforetaket er forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim.

Budgivning

Transaksjon:
Transaksjonen vil bli gjennomført som et salg av:
-100% av aksjene i Fitjar Fjordhotell Eigedom AS.
-100% av aksjene i Fitjar Fjordhotell AS.

Endelig kjøpesum settes til eiendomsverdi, korrigert for relevant aktiva og passiva som ligger i selskapet på tidspunkt for overtagelse. Bud skal skal således inngis til brutto eiendomsverdi. Endelig salg forutsetter styregodkjennelse. Driftsselskap selges via advokat o samma advokat står for avtaleverk for begge selskapene.

Latent skatt:
Basert på prisantydning gis det ikke fradrag for latent skatt eller tillegg for evt fremførbart underskudd.

Finansiering:
Kjøper må før inngivelse av bud avklare med bank ift finansiering, samt avklare med bank hvordan finansiering kan skje ihht ny aksjelov §8-10. Det må hensyntas evt forbehold i bud. Selskapets gjeld vil bli innfridd ifm salg. Evt §8-10 redegjørelse utføres og bekostes av kjøper.

Forbehold:
Kjøpekontraktsstandard benyttes siste mal fra Forum for Næringsmeglere og standard kjøpekontrakt for driftsselskap. Avvik fra standard skal særskilt fremkomme i bud.

Vedlegg til salgsoppgaven

1. Kommunale opplysninger
2. Årsregnskap og skattemelding selskapene
3. Tilstandsrapporter og våtromsrapporter
4. Div info boligeiendom
5. Leieavtale

Diverse

Det er ikke innhentet detaljert informasjon om bolighuseiendom, da denne eiendommen anses som en fremtidig utviklingseiendom for hotellet. Hotellet disponerer i dag eiendommen selv om de eier 50 % av den.

Naboeiendom mot vest er det regulert til bolig/fortetting.