FROGNER | Stallbygning / næringsseksjon over to plan i Oscars gate | 123 BTA

Oppdragsnummer

129-23-0355

Eiendomstype

Næringsseksjon; eldre stallbygning i bakgård.

Eierform

Eierseksjon

Betegnelse

Gnr. 213 Bnr. 319 Snr. 2 i Oslo kommune

Byggeår

1890

Areal

Bruksareal: 113 kvm, Bruttoareal: 123 kvm

Tomtetype/areal

Fellestomt / 1029 kvm

Forretningsfører

Ottar Ringen

Beliggenhet

Bygningen ligger i et av hovedstadens mest fasjonable nabolag og ambassadestrøk, like bak Slottsparken. Oscars gate er preget av vakre bygårder og byvillaer, og er kjent som en av de flotteste gatene i området. Eiendommen ligger i nærheten av flere hyggelige nisjebutikker og kaféer på Frogner, blant annet i Nils Juels gate og på Solli plass.

Byggemåte

Bygget går over to etasjer og er oppført i pusset teglstein. Bygget har to helt frie fasader mot bakgården, dvs. mot øst og syd. Mot vest er det en vegg som har fasade mot Skovveien 13 og i nord er bygget plassert inntil høy mur i tegl mot nabo i Oscars gate 71. Gårdsplass er støpt betong på bakke, noe oppsprekking er registrert. Bygningen er seksjonsnummer 2 og har eierbrøk 10/130. Nøyaktig byggeår er usikkert men antas rundt ca. 1890. Bygningen er omfattet av sameiets felles byggforsikring.
Informasjon om byggemåte er hentet fra takstmanns rapport.

Arealer og fordeling pr. etasje

Bruksareal: 113 kvm, Bruttoareal: 123 kvm

1. etasje: 56m2 BRA.
2. etasje: 57 m2 BRA.

Bruttoareal er ca. 123 m2 BTA, estimert størrelse.

Alle arealer er hentet fra rapport datert 16.11.23, utført av Takstingeniør Lasse Evensen. Ingen av arealmålene er kontrollert av megler. Det anbefales at alle interessenter foretar en egen arealoppmåling, befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården. Ved ønske om kontrollmåling kan interessenter på forespørsel få tilgang til eiendommen for oppmåling for egen regning. Unnlater kjøper / budgiver å kontrollmåle eiendommen før inngivelse av bud / kjøp gir et eventuelt arealavvik ikke kjøper rett til prisavslag.

Innhold

Eiendommen ble godkjent oppført som stall og vognskur, men det er registrert byggesak om innredning til sykkelverksted i 1916. Seksjonen har i flere år vært innredet til og benyttet som musikkstudio. Nåværende leietaker flytter ut av lokalet senest 31. januar 2024.

I henhold til sameiets husordensregler hører det ikke til boder til bakgårdsbygningen.

Godkjente tegninger er innhentet og følger vedlagt. Det gjøres oppmerksom på følgende avvik mellom godkjente tegninger og dagens bruk: Bad/WC og kjøkken vises ikke på tegninger. Tegninger er av eldre dato. Det er ikke laget plantegninger som viser dagens/eksisterende situasjon på eiendommen. Megler har i begrenset grad kunne kontrollere at dagens situasjon samsvarer med godkjent situasjon hos Plan- og bygningsetaten. Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og det anbefales at alle interessenter befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker gården, samt den informasjonen som finnes tilgjengelig på Oslo kommune sine nettsider for saksinnsyn, før bud inngis.

Mulighetsstudie

Eier har engasjert arkitekt til å lage et mulighetsstudie for bruksendring til bolig.
Vedlagt i salgsoppgaven ligger det forskjellige alternativer; med og uten bod, med og uten nytt vindu mot vest i 2. etasje, samt med og uten mesanin med takterrasse.

Arkitekt tar forbehold om avvik i tegninger og det gis ingen garanti for at forslagene blir godkjent hos bygningsmyndighetene. Kjøper overtar det fulle og hele ansvaret knyttet til eventuell byggesøknad, kostnader i denne forbindelse, og alt ansvar og risiko som hører til i denne forbindelse. Det gis ingen garantier for saksgang eller tillatelser som behøves fra Oslo kommune.

Standard

Takstmanns konklusjon:
Eldre bygg med vedlikeholdsbehov. Fasader med vinduer trenger oppgradering, yttertak bør ettergås og innvendig er det et renoveringsbehov. Ventilasjon bør oppgraderes til balansert ventilasjon. Bad/WC er ca. 20 år, men fungerer. Kjøkken har normal god standard og fungerer til sitt bruk, det bør være komfyrvakt og lekkasjevarsler på kjøkken.

Informasjon om standard er hentet fra takstmanns rapport. Se utfyllende informasjon med anbefalte tiltak og kostnadsestimat i rapporten vedlagt i salgsoppgaven.

Oppvarming

Det er varmepumpe luft til luft, samt at det er noen panelovner.

Parkering / Garasje

Det medfølger ikke parkeringsplass.

Beskrivelse av tomt

Tomten og bakgården er felleseid av sameiet.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f.eks. rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse:

- 1898/903345-1/105 Bestemmelse om bebyggelse tinglyst 19.02.1898
Servitutten er et eldre skjøte som inneholder diverse bestemmelser om eiendommens benyttelse, bebyggelse og innhegning. Det fremkommer blant annet restriksjoner mot at eiendommen benyttes til fabrikk, bryggeri, skjenking, bageri eller lignende med mer. Dokumentet er av eldre dato og utført i utydelig løkkeskrift. Megler har derfor ikke kunnet tyde hele innholdet. Dokumentet i sin helhet ligger vedlagt i salgsoppgaven.

- 1985/50999-3/105 Erklæring/avtale tinglyst 22.08.1985
Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr 15.000,-
Som sikkerhet for medlemmenes kontraktsmessige forpliktelser forbeholder sameiet seg panterett i hver seksjon (nr. 1-10) for kr 15.000,-. Denne panterett skal ha prioritet uten opptrinnsrett etter 80% av lånetakst til enhver tid.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp, med private stikkledninger for vann og avløp fra eiendommen og ut til kommunens hovedledning.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det er ikke funnet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse ved søk hos plan og bygningsetaten. Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattest på bygninger som var oppført før 1998, jfr. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd.

Fra oppføringstidspunktet ca. 1900 foreligger det expeditionsdokument med tilhørende tegninger. Her er bakgårdsbygningen benevnt som stald og vognskur.

Det er registrert byggesak i 1916 med expeditionsdokument og tegninger for innredning av sykkelverksted i stallbygning.

Verdi ved skattefastsetting

Formuesverdien for inntektsåret 2021: kr 164.984,-

Reguleringsforhold

Eiendommen er avsatt til arealformålet bevaring (både indre by og nasjonale kulturminneinteresse), nåværende bebyggelse og anlegg, eksisterende jernbane (tunnel), hensynssone med tanke på restriksjoner for anlegg i grunnen, luftforurensing, støysone og blågrønn struktur.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring av bolig iht. S-2997 vedtatt 07.09.88.
Reguleringsplanen er helt eller delvis opphevet og erstattes av ny kommuneplan Oslo mot 2030: Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015. Formålet byggeområde for bolig i reguleringsbestemmelsene er opphevet iht. ny kommuneplan.
Deler av eiendommen er regulert til veigrunn i tunnel og beregnet senterlinje vei iht. S-1732 vedtatt 03.01.1972. Se reguleringskart og vedtekter vedlagt i salgsoppgaven.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er følgende byggesaker påvist i nærområdet til eiendommen pr. 13.11.23:
- Oscars gate 71: Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel i kjeller.
- Skovveien 9: Utskifting av tak - Den franske skole.
- Oscars gate 82: Rehabilitering av piper.
- Colbjørnsens gate 8 A: Innvendig ombygging.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for planinnsyn er følgende planer under arbeid i nærområdet til eiendommen: Ingen pr. 13.11.23.

Eiendommen er registrert på byantikvaren sin gule liste som ORANSJE / regulert til bevaring iht. plan- og bygningsloven. Det vil være et begrenset handlerom for hva eieren kan påregne at kommunen tillater av endringer på eiendommen.

Energimerking

Ved salg av boliger og bygninger skal det legges frem en energiattest med et energimerke, jf. energimerkeforskriften. Megler har informert selger om selgers plikt til å energimerke boligen, men det foreligger per dato ingen energiattest og kjøper må dermed legge til grunn dårligste karakter, RØD G. Kjøper kan kreve å få utført energimerking for selgers regning.

Beskrivelse av sameiet

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25.

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting.
Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Sameiet Oscars gate 73 består av 8 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.

Sameiets vedtekter, husordensregler, årsberetning for 2022, regnskap for 2022, budsjett for 2023 og årsmøtereferat fra 2023 ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Regnskapet for 2023 viser et negativt resultat med et underskudd på kr -122.941,-. På årsmøtet inneværende år ble det blant annet vedtatt å øke felleskostnadene med 20% fra og med 01.06.2023. De kommunale avgiftene har økt i tillegg til at forsikringspremien til Gjensidige og renteutgiftene på lånet i DNB også har økt. Det ble også vedtatt at styret setter i gang tiltak for forbedringer av taket da tilstanden vurderes som kritikkverdig. Det påpekes at økonomien i gården er svak og styret uttrykker usikkerhet angående hvordan det skal gjennomføres. Det vil bli innkalt til ekstraordinært møte om dette i løpet av høsten 2023.
Sakslisten var følgende på årsmøtet inneværende år:
- Brannsikring.
- Salg av næringsseksjoner.
- Takpleie- felling og nyplanting av bjørketrær.
- Taket.
- Fellesoppgaver.
- Fellesutgifter.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at reparasjon av fasade og takluker på hovedbygning vil medføre en økning i felleskostnadene og innskudd av egenkapital fra sameierne. Reparasjon av fasade gjelder fjerning av løs puss og istandsettelse på to steder av fasaden på hovedbygning ved nedløpsrør for å hindre vanninntrenging. Taklukene skal skiftes for å unngå vanninntrenging på loft på hovedbygning. Kostnadene blir ca. 600 000,- ifølge sameiets regnskapsfører. Estimert kostnad for sameierne blir mellom ca. kr 30.000,- til kr 60.000,-. Dette er ikke endelig vedtatt pr. 13.11.23, men det informeres at reparasjonen vil bli foretatt på ettervinteren eller vårparten.

I årsberetningen for 2022 er følgende saker omtalt:
- Brannsikring.
- Salg av næringsseksjoner.
- Tre-pleie, tre-felling og nyplanting.
- Taket.
- Rydding, kosting vedlikehold.
- Fellesutgifter. Det ble foreslått en økning på 20% i 2023. I følge regnskapsfører er dette nødvendig for å ta høyde for de økte kostnadene i gården spesielt for elektrisitet, vann/avløp og generelt vedlikehold.

Styregodkjennelse

Følgende fremgår av sameiets vedtekter § 11: Sameierne har anledning til å overdra sine seksjoner med tilhørende rettigheter og forpliktelser, men kun enkeltpersoner (fysiske personer) kan være sameiere. Juridiske personer kan ikke være sameiere. Melding om salg skal uten opphold sendes styret for registrering.

Erverv av seksjon og fremutleie skal godkjennes av styret før overtakelse/innflytting kan skje. Nektelse kan ikke skje uten saklig grunn.

Ingen kan erverve eller eie mer enn én seksjon, med unntak av de to seksjonene som brukes til næringsvirksomhet (forretningslokalet mot gaten og stallen i bakgården, snr. 1 og 2).

Energiforbruk og strømkostnad

Selger har eid eiendommen en kort tidsperiode og kjenner ikke til historisk energiforbruk og/eller historiske strømkostnader.

Andre faste løpende kostnader

Kr. 5 744,- pr. Mnd.
Fellesutgifter som inkluderer: Kommunale avgifter, avdrag/renter på lån, felles byggforsikring og bredbånd.

Andre faste utgifter:
Strøm: Selger har eid eiendommen en kort tidsperiode og har ikke kjennskap til nivået til strømkostnadene.
Eiendomsskatt for 2023: 8.449,-

Det gjøres spesielt oppmerksom på at reparasjon av fasade og takluker på hovedbygning vil medføre en økning i felleskostnadene og innskudd av egenkapital fra sameierne. Reparasjon av fasade gjelder fjerning av løs puss og istandsettelse på to steder av fasaden på hovedbygning ved nedløpsrør for å hindre vanninntrenging. Taklukene skal skiftes for å unngå vanninntrenging på loft på hovedbygning. Kostnadene blir ca. 600 000,- ifølge sameiets regnskapsfører. Estimert kostnad for sameierne blir mellom ca. kr 30.000,- til kr 60.000,-. Dette er ikke endelig vedtatt pr. 13.11.23, men det informeres at reparasjonen vil bli foretatt på ettervinteren eller vårparten.

Endringer i lånevilkår, herunder renteendringer, vil kunne medføre at månedlige fellesutgifter endres. På samme måte vil vedlikeholdsarbeider og oppgradering av bygning kunne medføre økte fellesutgifter. Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen. Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype. Øvrige kostnader som f.eks. internett, alarm, kabel-TV kommer i tillegg.

Andel fellesgjeld / formue

Andel fellesgjeld kr. 166 037,- / Andel fellesformue kr. 0,- pr 09.11.23 ifølge forretningsfører.
Andel fellesgjeld og evt. formue overtas av kjøper.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Spesifikasjon av lån

1636.34.10913, DNB
Annuitetslån, 12 terminer årlig
Rentesats pr. 09.11.2023: 7,4% pa.
Saldo pr. 15.11.2023: kr 2.158.483,-
Andel av saldo pr. 09.11.2023: kr 166.037,-

Sammendrag fra selgers egenerklæring

- Bymiljøetaten har opplyst i e-post til PBE 16.10.23 at de i forbindelse med stenging av Ring 1 ser på muligheten for å stenge tilgangen til parkering langs Colbjørnsens gate.
- Sameiet planlegger utbedring av løs puss, takluker på loft og istandsettelse av nedløpsrør på hovedbygningen for å hindre vanninntrenging. Total kostnad blir ca. 600.000,- og blir finansiert delvis ved økning av eksisterende lån og egenkapital fra sameierne.
- Eier har kun eid eiendommen i en kort periode og har begrenset kunnskap om seksjonens vedlikeholdshistorikk.

Komplett egenerklæringsskjema ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte takstrapport.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og det anbefales at alle interessenter befarer eiendommen med fagkyndig og nøye undersøker eiendommen samt den informasjonen som finnes tilgjengelig på Oslo kommune sine nettsider for saksinnsyn, før bud inngis.

Seksjonen selges som ledd i næringsvirksomhet. Derfor selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Kjøpsforsikring

Det er ikke mulig å tegne boligkjøperforsikring.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven

Selgers egenerklæring signert 15.11.23
Takstrapport med arealoppmåling 16.11.23
Mulighetsstudie
Byggesak innredning sykkelverksted
Informasjon fra regnskapsfører
Vedtekter
Husordensregler
Sameiets Årsberetning 2022
Årsmøtereferat 2023
Sameiets Regnskap 2022
Sameiets budsjett for 2023
Matrikkelkart og -rapport
Arealbekreftelse
Reguleringskart
S-1732
S-2997
Tinglyst seksjonering
Tinglyst servitutt 19.2.98
Løsøre og tilbehør
Bud og budgivning