Wadahl Høgfjellshotell

Adresse

Årstulvegen 7/9/37
2646 Gålå

Matrikkel

Gnr. 53 bnr. 5, Gnr. 53 Bnr. 35 Snr. 1, Gnr. 53 Bnr 36 Snr. 5-8 i Sør-Fron kommune

Beliggenhet, adkomst

Beliggenhet på Gålå, privat avkjørsel fra Årstulvegen.

Nærområdet

Hotellet ligger i gangavstand fra Gålåvatnet i Sør-Fron kommune. Flott turområde både sommer og vinter og skisenter i nærheten av hotellet.

Type, eierform og byggeår

Næringsbygg Selveier. Hotellet er oppført i 1938, modernisert i 1957.
Parkeringskjelleren er bygget i 1981.

Bygninger og byggemåte

Bygninger og byggemåte er beskrevet i taksten.

Bygg 1 - Hotell/Hovedbygning: Hotellbygningen er hovedsakelig oppført i betong og stål, samt tre.
Bygg 2 - Parkeringskjeller: Parkeringskjelleren er konstruert i betong. Her er garasjeanlegg, samt boder tilhørende leilighetene på plan 2 over garasjen.
Bygg 3 - Personalbolig med skistall: Bygning som henger sammen med leilighetskomplekset/parkeringskjeller. Bygget er oppført over 2 plan hvor plan 2 er inndelt med hybler for de ansatte og da totalt 11 hybler iht opplyst
Bygg 4 - Bolig for ansatte: Boligen er iht opplyst opprinnelig fra ca 1900 og oppført i treverk.
Bygget ble ikke besiktiget utover utvendig da dette var i bruk av ansatte. Det som synes er at bygningen har stor slitasje og ansees som renoveringsobjekt
Bygg 5 - Hytte 1 for ansatte: Hytte 1 benyttes av ansatte som bolig når de jobber på hotellet iht opplyst.
Byggeår er ukjent, men antatt en gammel tømmerbygning fra tidlig 1900 tallet hvor den
antas å være panelert utvendig på 1960 tallet.
Bygg 6 - Hytte 2 for ansatte: Hytte 2 benyttes av ansatte som bolig når de jobber på hotellet iht opplyst.
Byggeår er ukjent, men antatt fra 1960 tallet.
Bygg 7 - Stall/lager: Stall - lager er en gammel bygning som iht opplyst benyttes til lager.
Del av bygget er revet iht. opplyst. Byggeår er ukjent. Bygningen antas å ha flere byggetrinn hvor den eldste delen er fra tidlig 1950 tallet. Bygget er å anse som kondemnabelt.

Det generelle inntrykket av bygningsmassen er at det er stort vedlikeholdsetterslep slik at det er påregnelig med renovering / oppgraderinger og da spesielt bassenganlegget som må renoveres i sin helhet, behov for å skifte vinduer, ny taktekking, utvendige overflater og varmeanlegg. Ny heis må monters da den gamle ikke lenger er i funksjon. Opplyst at deler av bygget har et eldre ventilasjonsanlegg som ble oppgradert noe på 1990 tallet. Den delen av bygget som er fra 1938 ble etterisolert og oppgradert noe rundt 2017 iht opplyst. Det må påregnes store kostnader med renovering/oppgradering.

Gnr. 53 Bnr. 36 Snr. 5-8 er ubebygd hyttetomt.

Eiendommens historie

Ærverdige Wadahl Høyfjellshotell på Gålå ble bygd i 1938, senere påbygd/ombygd i
periodene 1974/1975, og 1976 til 1980. Etter dette er det løpende utført oppgraderinger av
rom, felles arealer, møterom, konferanserom, spisesaler, resepsjonsområder med
kontorer, svømmebasseng med garderober og treningsrom m.m. og diverse arealer til
drift. Hotellbygningen har pr i dag iht opplyst i underkant av 100 overnattingsrom hvor alle har egne bad
og generelt god standard. Alle hotellets overnattingsrom ble iht opplyst renovert / pusset
opp i perioden 1997-1999.

Antall rom (evt. senger)

Det er opplyst at hotellet har i underkant av 100 overnattingsrom. Megler har ikke kontrollert hvorvidt dette stemmer.

Arealer og fordeling per etasje

Bruksareal: 9 835 kvm

Arealer og fordeling per etasje (NY)

Areal angitt i BRA:
Hotell: 8066m2 som fordeler seg slik:
H04 536 m2
H03 1085 m2
H02 1210 m2
H01 1902 m2
U01 2454 m2 + Tilbygg 12m2
K01 867 m2

Parkeringskjeller: 605 m2

Personalbolig med skistall: 854 m2 som fordeler seg slik:
H01 240 m2
U01 614 m2

Bolig for ansatte: 72 m2

Hytte 1: 34 m2

Hytte 2: 30 m2

Stall: 174 m2

Totalt: 9835 m2

Arealer er iht. utskrift fra Norkart og er ikke kontrollmålt. Avvik er påregnelig. Se ellers kommentar i taksten s. 14.

Innhold

Innredet som hotell, med overnattingsrom, spisesal, bar m.m.
Parkeringskjeller på gnr/bnr/snr 53/35/1
Ubebygt hyttetomt på gnr/bnr/snr 53/36/5-8

Møblering / utstyr

Hotellet fremstår pent møblert. Ved tvangssalg overtar du eiendommen slik den står fra før. Det kan derfor ikke gis noen sikkerhet når det gjelder møbler og løsøre, samt eventuelle kjøretøy eller øvrige eiendeler og avfall som måtte stå igjen. Vasking må påregnes.

Standard

Bygningsmassen bærer preg av elde og slitasje, slik at det må påregnes betydelige utgifter til vedlikehold. Ved befaring den 06.09.2023 var heisen defekt og svømmehallen tappet for vann. Videre er det flere vannlekkasjer i bygget.

Oppvarming

Elektrisk anlegg av variert alder, men ut fra det opplyste så fungerer dette til den drift det har vært senere år. Anlegget er løpende nødvendig vedlikeholdt. Det anbefales full gjennomgang av
anlegget av fagkyndige.

Parkering

Utvendige parkeringsplasser utenfor hotellet.

Areal og eierform (opplysninger om evt. feste)

Eiendommene har følgende arealer:

Gnr 53 bnr 5: 19 154 m2.
Gnr 53 bnr 35: 1000 m2
Gnr 53 bnr 36: 1212,2m2


Eierform: Eiet tomt på bnr 5. Andel av felleseiet tomt i de to eierseksjonssameiene bnr 35 og 36.

Tomt og hage

Det er store grøntarealer og tennisbane på tomten.

Tilliggende fasiliteter

Kort vei til turløyper/skiløyper, alpinanlegg, Gålåvannet med Peer Gynt spelet, Høyt & Lavt klatrepark på Gålå.

Vei, vann og avløp

Offentlig vann og avløp. Privat adkomst fra Årstulvegen.

Reguleringsplan

Reguleringsplan Wadahl Høgfjellshotell ikraft fra 18.10.2007.
Eiendommen har kombinert formål med både hotell og fritidsbolig. Det er potensial for utbygging av fritidsboliger på eiendommen.

Odel

Ikke aktuelt.

Ferdigattest

Eiendommen har ikke ferdigattest.
Når det gjelder gnr/bnr/snr 53/36/5-8 så er det gitt igangsettingstillatelse, men denne er ikke lenger gyldig grunnet den tid som har gått siden tillatelse ble gitt.
Dette innebærer at det kreves ny byggesøknad før eiendommen kan byggestartes.

Prisantydning

11 000 000,-

Takst / tilstandsrapport

Utført av : Morten Lie
Takstdato : 12.02.2024, 05.03.2024
Teknisk (byggmassens) verdi : 49 150 000,-
Markedsverdi : 11 000 000,-
Teknisk verdi : 49 150 000,-
Formuesverdi : 1 195 141,-
Formuesverdi pr. : 31.12.2022

Energiforbruk og energimerking

Merk at energimåleren er felles med naboeiendommen Årstulvegen 5 gnr/bnr 43/13.
Det er uvisst hvordan energikostnadene fordeles mellom de to eiendommene, da Årstulvegen 5 ikke har egen strømmåler.

Kommunale avgifter

Kr. 937 266 (2023)

Pliktig medlemsskap i velforening/sameie

Gnr 53 Bnr 35 Snr 1 og Gnr 53 Bnr 36 Snr 5-8 inngår i sameier, se vedtekter vedlagt salgsoppgaven.

Leieinntekter

Det er fremlagt en leieavtale angjeldende gnr. 53 bnr. 5 som angir månedlige leieinntekter på kr. 200 000 per måned for utleie av hotellet, der utleier er Wadahl Høgfjellshotell AS og leietaker er Gondonlin Hotels & Resorts AS, som eier aksjer i Wadahl Høgfjellshotell AS.

Det er videre fremlagt leieavtale angjeldende gnr. 53 bnr. 35 snr. 1 der det leies ut to garasjer for kr. 1500 per garasje per måned.

Oppgjør

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Arealangivelser i salgsoppgaven

Arealangivelsene er hentet fra Norkarts matrikkelrapport, og megler kan ikke innestå for at disse er korrekt. Arealer er kun oppmålt i gnr. 53 bnr. 35 snr. 1.

Andre opplysninger

Eierseksjonssameiet Wadahl Tunet på naboeiendommen gnr. 53 bnr. 35 har rett til 1 parkeringsplass per eierseksjon, disse parkeringsplassene ligger mellom eiendommen gnr. 53 bnr. 35 og tennisbanen. Det er 10 seksjoner i eierseksjonssameiet. Seksjonseierne har rett til å bruke veien for å kjøre til og fra parkeringsplassen.

Det er ikke innhentet særskilte opplysninger om evt pålegg fra e-verk eller brann/feievesen.

Det er avvik mellom den reelle rominndelingen og bruken av arealene i gnr. 53 bnr. 35 snr. 1, sammenligenet med seksjonseringsdokumentene.

Leilighetsbygget på gnr. 53 bnr. 35 snr. 1 har hatt vannlekkasje gjennom tak siste tre år. Dette er forsikringssak, men reparasjon av selve taket påligger sameiet. OPAK har vurdert takkonstruksjon og anbefalinger foreligger. Sameiet er i prosess med å innhente anbud. Disse ligger i størrelsesorden kr. 3-3,5 millioner. Dette vil fordeles etter sameiebrøk og gjelder også snr. 1.

Megler har etterspurt, men ikke mottatt forsikringsattest for gnr/bnr 53/5

Merk at det er inngått to kjøpekontrakter for salg av rett til å bruke leiligheter i hotellets andre etasje. Kopi av den ene kjøpekontrakten er inntatt som vedlegg til salgsoppgaven. Bruksrettighetene til leilighetene er tinglyst i 2022, se vedlagt grunnboksutskrift.

Budgivning

Dersom du etter besiktigelsen ønsker å kjøpe eiendommen, bør du så snart som mulig inngi skriftlig kjøpetilbud til megler.
Spesifiser i budet om du ønsker at bruksrettighetene til leilighetene samt leieavtalen inngått med Gondolin Hotels & Resorts AS skal slettes ved overtagelsen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21, 2. ledd. Du kan også inngi to alternative bud, med og uten bruksrett til leilighetene og leiekontrakten. Isåfall bes om at du inngir to budskjemaer, hvor dette fremgår.
Du må spesifisere hvilke eiendommer du gir bud på. Det er mulig å gi bud kun på hotellet gnr/bnr 53/5. Det kan ikke bys kun på hyttetomten eller garasjen.
Budet må være uten forbehold om finansiering. Dokumentasjon på finansiering vedlegges budet. Det kan bare tas hensyn til bud som er bindende for budgiver i minst seks uker. Med partenes og rettighetshavernes samtykke, kan det likevel tas hensyn til bud med bindingstid ned til to uker. Megler oversender det høyeste/beste budet til Tingretten for stadfestelse.

Overtagelse

Partene har en måneds ankefrist fra det tidspunkt Tingretten stadfester budet. Dette vil si at handelen ikke endelig har kommet i stand før ankefristens utløp. Oppgjørsdag / overtakelse er normalt tre måneder fra den dag medhjelper(megler) oversender budet til Tingretten for stadfestelse. Dersom eiendommen er fraflyttet, kan det være mulig å overta eiendommen før fastsatt oppgjørsdag dersom kjøpesummen er innbetalt. Overtagelse kan allikevel ikke skje før en måned etter at budet er stadfestet. Kjøpesummen skal innbetales til meglers klientkonto.

Lov om hvitvasking

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder. Dette innebærer å bekrefte kunders identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon. Videre innebærer det å få bekreftet identiteten til eventuelle reelle rettighetshavere, og å innhente opplysninger om kundeforholdets formål.
Kjøpers innbetaling skal foretas fra norsk bank/finansinstitusjon.
Selgers oppgjør vil skje til konto i norsk bank/finansinstitusjon.
Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomshandel, og han ikke klarer å få avkreftet denne mistanke, har han plikt til å rapportere dette til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.