Strøken eiendom på 11,8 mål inkl. et uregulert tilleggsareal på 8,1 mål avsatt til boligformål|Stort utviklingspotensial

Kort om eiendommen

Eiendommen har ypperlig beliggenhet ved sjøen der Frøyfjorden løper ut i Frohavet. Den driftes i dag som et turistanlegg med alle fasiliteter, og har både restaurant, butikk, overnatting og hybelleie. Tomta har flott, uhindret utsikt mot Inntian, Uttian og utover havet.

Hovedeiendommen består av gnr. 19, bnr. 121 og 125. På bnr. 125 gis det etter dagens planbestemmelser mulighet for ny bebyggelse og parkering på ca. 950 kvm. I tillegg inngår det et stort, uregulert areal på ca. 8113 kvm hovedsakelig avsatt til boligformål med gnr. 20 bnr. 52.

NB! Det foreligger ikke opprinnelige plantegninger på restaurantbygningen og andre etasje i nedre brygge. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon på nevntes lovlighet. Kjøper overtar alt av ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Beliggenhet

Eiendommen ligger ved Sistranda i Frøya kommune, ca. 1,3 kilometer sør for sentrum. Nordfrøyveien har direkte avkjørsel fra fylkesvei 714, som er hovedferdselsåren gjennom kommunesenteret. Beliggenheten er dermed både svært sentral og lettvint, med en tilgjengelighet som åpner for mange bruksmuligheter.

Tomta har flott utsikt både mot Inntian, Uttian og videre utover havet. Utsikten er åpen og fullstendig uhindret, og det er ingen sjenerende bebyggelse ved tilliggende eiendommer. Man kommer tett på sjøen og den flotte utsikten både innendørs og utendørs, og glassbygget og uteserveringen er et ypperlig sted og kunne nyte både utsikt, mat og drikke.

Frøya har et flott turterreng med vakre rammer rundt løypene. Øya er omgitt av en nydelig skjærgård, og ulike turaktører kan tilby både havrafting på storhavet, overnatting på fyr, havfiske og kajakkpadling.


For detaljerte beskrivelser av avstander fra boligen, se Nabolagsprofilen .

Arealer og innholdsbeskrivelse

Restaurantbygning med bolig i 2. etasje (2016):
1. etasje
BRA: 300 kvm
P-rom: 0
S-rom: 300 kvm. Vindfang, vaskerom, vaskerom/toalett, to bad, toalettrom, kontor, dresser rom/lager, kjøkken, restaurant, glasshus, fiskeutsalg/pizza og to lagerrom.

2. etasje
BRA: 160 kvm
P-rom: 0
S-rom: 135 kvm. Vindfang, fire soverom, vaskerom, bad, toalettrom, stue/kjøkken og gang.

Totalt
BRA: 435 kvm
P-rom: 0
S-rom: 435 kvm


Øverbrygga (1975):
1. etasje
BRA: 88 kvm
P-rom: 88 kvm. Gang, stue m/trapp, kjøkken, gang, soverom og to bad.
S-rom: 0. Bod.

2. etasje
BRA: 55 kvm
P-rom: 55 kvm. Trapperom/stue, tre soverom, gang og bad.
S-rom: 0

Totalt
BRA: 143 kvm
P-rom: 143 kvm
S-rom: 0

I følge selger er begge bygg renovert og oppbygd i 2016.


Det gjøres oppmerksom på at alt løsøre i alle bygninger som ikke er fastmontert, og utstyr tilhørende restaurant inngår ikke i salget.

Adkomst

Fra Frøya tunellen: Når du kjører ut Frøya tunellen tar du første til høyre i kommende rundkjøring og kjører mot Sistranda. Følg veien i ca. 3 km og du vil se eiendommen på høyre side av veien, skilt er merket med Rabben restaurant.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Standard

4 punkter har fått TG0: Ingen avvik
87 punkter har fått TG 1: Mindre eller moderate avvik
5 punkter har fått TG 2: Avvik som ikke krever tiltak / Avvik som kan kreve tiltak
0 punkter har fått TG 3: Store eller alvorlige avvik
12 punkter har fått TGIU: Ikke undersøkt

Rapporten fra takstmann er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. Sammendraget under beskriver avvik ved boligen som har fått tilstandsgrad TG2.

Tilstandsgrad 2:
- Veggkonstruksjon nedre brygge pga. værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler. Kostnadsestimat ca. kr 10.000 - 50.000,-.
- Vinduer nedre brygge pga. at karmene i vinduene er slitte og det er sprekker i trevirket. Kostnadsestimat ca. kr 10.000 - 50.000,-.
- Overflater gulv på bad andre etasje i nedre brygge pga. at gulvet stedvis er løsnet. Kostnadsestimat ca. kr 10.000 - 50.000,-.
- Overflater gulv på vaskerom andre etasje i nedre brygge pga. at gulvet stedvis er løsnet. Kostnadsestimat under kr 10.000,-.
- Pipe og ildsted i øvre brygge pga. at helbeslag bør påsettes over tak.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis

Oppvarming

Bygningene har elektrisk oppvarming via panelovner.

Øvre Brygge:
Farge oransje, bokstav F.

Nedre Brygge:
Farge oransje, bokstav D.

Bebyggelse

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Nedre brygge er iht. tilstandsrapporten oppført i en reisverkkonstruksjon fra 2018. Isolasjonsmengde er ukjent. I tillegg er det oppført et glasshus med rammeverk og glassvindu. Nedløp, beslag og renner er av metall. Utvendig pålagt panelkledning av tre. Hele bygningen har pvc vinduer.

Øvre brygge er iht. tilstandsrapporten oppført med Isolert trekonstruksjon. Gjenlukket takkonstruksjon. Under renoveringen ble samme takkonstruksjon som tidligere brukt. Nedløp, renner og beslag er av metall. Alle tidligere vindu ble skiftet ut med pvc vinduer.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Parkering

Eiendommen har ca. 60 biloppstillingsplasser.

Etter dagens planbestemmelser gis det mulighet for ny bebyggelse og parkering på ca. 950 kvm.

Tomten

Eiendommen har tre gårds- og bruksnummer:

- 5014-19/121: 1 598 kvm (bebygd).
- 5014-19/125: 2 165 kvm (ubebygd).
- 5014-20/52: 8113,6 kvm (ubebygd). Deler av eiendommen har fulldyrka jord (6,7 mål). Det er driveplikt på jordbruksareal med fulldyrka jord.

Totalt tomteareal: 11 876,6 kvm.

Eiendommen er delvis utsprengt og utfylt i sjøen, og har felles adkomst med naboeiendommen hvor det drives salg av byggematerialer. Den har avgrensning mot annen næringseiendom i nord, LNF-område i sør, fylkesvei 714 i vest og ut i sjøen mot vest.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via privat vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommens utgifter

Kommunale avgifter er kr 47.976,25,- for inneværende år. Dette er en prognose fra Frøya kommune basert på fjorårets forbruk. I dette inngår gebyr for vann og avløp. Fakturert beløp for 2022 var på kr. 130.383,20,-. Kommunale avgifter og gebyrer kan avvike fra en termin til en annen.
Eiendommen er tilknyttet ReMidt renovasjon og har en kostnad på kr. 5.326,- per år.
Eiendomsskatten var kr 14,914,- for innværende år. Grunnlaget er 7 promille av skattetaksten som er oppgitt til å være kr. 2.130.520,-.
Brannvesenet er pålagt å føre tilsyn med, og å feie pipeløp i alle boliger. Det vil kunne medføre kostnader for kjøper til utbedring av evt. fremtidige pålegg og anmerkninger.

Gnr. 20, bnr. 52 er ikke tilkoblet offentlig ledningsnett. Det kan forekomme kostnader i forbindelse med påkobling.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest

Det foreligger ferdigattest for ombygging/tilbygg av restaurant på eiendommen datert 26.07.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger ferdigattest på eiendommen for bruksendring av Øvre- og Nedre (2 etasje) datert 01.10.2019. Brygge til utleieformål. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger ferdigattest for Marina på eiendommen datert 09.12.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det er også innmeldt en sak som er unntatt søknadsplikt vedrørende pizzaovn datert 16.03.2021. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ikke opprinnelige plantegninger på Øvre Brygge og Nedre Brygge (gjelder andre etasje). Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon på Øvre Brygges samt Nedre Brygges andre etasjes lovlighet. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Videre opplyser kommunen om at det foreligger igangsettingstillatelse på midlertidig utfylling i sjø for oppbygging av rast brygge/kaifront. Kommunen kan ikke se at det er meldt inn at midlertidig utfylling er fjernet innen fristen satt i igangsettingstillatelsen. Det foreligger ikke igangsettingstillatelse til utfyllingen i sjøen, verken den innenfor eller utenfor planområdet og er derfor å anse som ulovlig. Se utfyllende informasjon vedrørende dette under punkt "Regulerings- og arealplaner".

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutt på 5014/19-121 og 5014/19-125 som antas å ha betydning for kjøpers bruk:
- Dagboknr. 1690969, tinglyst 14.12.2018, type heftelse: Begrensning i råderett. Pålegg om stans av bruken på områder som er utfylt i sjø. Begrensninger er knyttet til bruken av området som er utfylt i perioden før eventuelt reguleringsendringer er gjort. Heftelsene blir liggende til tiltaket er brakt i lovlig tilstand eller fjernet. Den del av servitutten som omhandler stans av bruk av overnattingssted antas å ikke ha betydning for kjøpers bruk - da det er gitt ferdigattest på begge bryggene i ettertid.

Det er tinglyst 7 servitutter på 5014/20-52:
- Dagboknr. 901446, tinglyst 23.01.1954, type heftelse: Elektriske kraftlinjer.
- Dagboknr. 301228, tinglyst 03.11.1956, type heftelse: Bestemmelse om vannledning.
- Dagboknr. 2971, tinglyst 19.10.1965, type heftelse: Bestemmelse om vei og vann- og kloakkledninger.
- Dagboknr. 1480, tinglyst 12.05.1971, type heftelse: Bestemmelse om vann- og kloakkledninger og septiktank mv.
- Dagboknr. 621, tinglyst 01.02.1994, type heftelse: Bestemmelse om vannledning.
- Dagboknr. 2963, tinglyst 22.07.1999, type heftelse: Bestemmelse om elektriske kraftlinjer.
- Dagboknr. 555122, tinglyst 03.07.2013, type heftelse: Jordskifte og beitebestemmelser.

Videre er det tinglyst 5 servitutter på 5014/20-52:
- Dagboknr. 900023, tinglyst 04.04.1903, type heftelse: Jordskifte. Storskifte på Frøya.
- Dagboknr. 900071, tinglyst 19.12.1910, type heftelse: Utskifting.
- Dagboknr. 900117, tinglyst 02.12.1912, type heftelse: Erklæring/avtale. Bestemmelse om vei.
- Dagboknr. 900105, tinglyst 04.04.1914, type heftelse: Utskifting.
- Dagboknr. 900130, tinglyst 11.08.1924, type heftelse: Bestemmelse om vei.

Dokumentene er er ikke å finne i verken Statens Kartverks arkiver eller Statsarkivet, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten.

Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Reguleringsbestemmelser

Deler av 5014/19-121 og 5014/19-125 er regulert til Bebyggelse og anlegg / Sentrumsformål / Sikringssone i henhold til detaljreguleringsplan for Rabben Marina datert 28.01.2016 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 5014/20-52 ligger i et uregulert område, men er i kommunedelplanen for Sistranda avsatt til LNRF (4 kvm), offentlig eller privat tjenesteyting (15 kvm) og boligbebyggelse (8.082 kvm). Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I følge selger er det en pågående tvist med kommunen - som omhandler om at det er blitt utfylt for mye i sjøen.

Kommunen opplyser at dersom eiendommen skal brukes videre vil det kreves en ny detaljregulering som også beskriver den del av utfyllingen som ikke er omtalt i reguleringsplanen. Før en eventuell detaljreguleringsplan kommer på plass må det foretas undersøkelser som sikrer at utfyllingen som er blitt gjort er sikker. Dersom dette er i orden kan man søke om ettergodkjenning av utfyllingen av det området som er innenfor vedtatt reguleringsplan, samt utfyllingen utover planen. Det er ingen garantier for at dette blir godkjent. Statsforvalteren skal også gi sin godkjenning.

Deler av den nåværende bebyggelsen ligger utenfor tomtegrensen. I forbindelse med en eventuelt ny detaljreguleringsprosess, kan det være at arealet som er utfylt blir oppmålt og lagt til nåværende areal dersom Kommunen og Statsforvalteren godkjenner dette.

Kjøper overtar alt ansvar, eventuell kostnad og risiko forbundet med overnevnte forhold.

Kommunen oppfordrer interessenter til å ta kontakt med kommunen på mail (postmottak@froya.kommune.no) for ytterligere informasjon og avklaringer.

Lovanvendelse

Eiendommen selges som den er ved kjøpers besiktigelse eller på tidspunkt for aksept av kjøpers bud, dersom kjøper ikke besiktiger eiendommen. Eiendommen selges som den er jfr avhendingslovens paragraf 3-9, dog slik at forhold dekket av avhendingslovens § 3-9, andre punktum ikke kan utgjøre en mangel.

Avhendingslovens § 3-9 fravikes videre slik at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold etter avhendingslovens § 3-8 (1), andre setning hvor opplysningene er gitt av andre enn selger. § 3-9 fravikes videre slik at forsømte opplysninger fra selgers side bare skal ansees som mangel dersom disse er vesentlige for kjøper og er dokumentert kjent av selger.

Avhendingslovens § 4-19, andre ledd fravikes slik at reklamasjon senest kan skje 1 år etter overtagelse av eiendommen.

Kjøper er oppfordret til selv å befare/undersøke eiendommen og forhold knyttet til denne, eventuelt ved bruk av dertil egnede fagpersoner. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han måtte kjenne til ved signering av kjøpekontrakten.

Leierens vedlikeholdsplikt

Restaurantbygningen:
Leietaker av restauranten betaler husleie inkludert strøm og vann samt søppelhåndtering og andre driftsutgifter. Andre kostnader i forbindelse med leien, herunder, men ikke begrenset til forbruksvarer som for eksempel dopapir, lisenser for TV, kopper og kar og håndduker betales av leietaker.

Øvre Brygge:
Lyspærer, vaskemidler og utstyr dekkes av leietaker herunder forbruksvarer. Leietaker ordner egen strømavtale/abonnement. Leietaker betaler kr. 800,- /mnd, i avfallshåndtering.

Ansvarlig megler

Rune Øverlie
Eiendomsmegler