Vestre Rød. Innholdsrik og sjarmerende landbrukseiendom med utviklings- og inntektsmuligheter!

Velkommen

Velkommen til landbrukseiendommen Rød Vestre. Ytterst på Hurumlandet, i Asker kommune. Sentralt mellom Filtvet og Tofte og vest for innseilingen til indre Oslofjord ligger denne landbruksperlen. Eiendommen er innholdsrik med mange muligheter. Her er det gode inntekter fra hele 54 festetomter og eiendommen kan ha et betydelig utviklingspotensial. På tunet ligger det et vakkert, stort våningshus i sveitserstil. Våningshuset er i 2 fulle etasjer med god takhøyde, flott glassveranda i 2 etasjer mot en sydvendt romslig hage. I vinkel med våningshuset ligger en innbydende, renovert drengestue. På det tradisjonelle firkanttunet ligger det også en stor garasje og et stemningsgivende, verneverdig stabbur. Litt utenfor indre tun finner man en nyere, tidsriktig og praktisk driftsbygning og i tillegg en relativt praktisk, bruksvennlig låve, tildels bygget på en gammel erværdig grunnmur av store, robuste granittblokker. Herunder ligger en "møkkakjeller" med god takhøyde av imponerende teglsteinshvelvinger. Her kan man se for seg en stall, eller kanskje en gårdsbutikk?. Begge disse driftsbygningene har umiddelbar tilgang til gårdens jord og beiter som omkranser tunet.

Beliggenhet

Toftebråten 1. er en adresse som ligger i gamle Hurum kommune og som nå er del av Asker kommune. Gården ligger landlig, men sentralt, til mellom Filtvet og Tofte. Tofte er et tettsted som ligger lengst inn i Ytre Oslofjord, helt sør på Hurumlandet. Med Tofteholmen, Ranvikolmen og Mølen like utenfor kysten er man nær storslått natur med yrende plante- og fugleliv. Rød Vestre har således en fortreffelig beliggenhet ved sjøen med gangavstand til strender, badeliv og båthavn, dog nær skoler og servicetilbud. Her er det barnehager, barne og ungdomsskole innenfor 10 min. kjøretur. Det er kun 15 minutter til Oslofjordtunnelen, 20 min. til ferjeleiet over til Svelvik, 45 min. til Ski, 1 time til Drammen, 50 min. til Asker og 45 min. til Ryenkrysset i Oslo. Det er ca. 5 min. til butikker, kafé, restaurant og div. servicetilbud. Det kan nevnes at det planlegges fergeforbindelse fra Tofte til Aker brygge. Ellers går det ferje fra Filtvet til Drøbak om sommeren.

Adkomst

Følg Fv 281 mot sydspissen av Hurumlandet. Avkjørsel til Toftebråten 1 går fra Østre Srandvei (Fv 281).

Festetomter

Eier opplyser at det i dag er knyttet 54 festetomter til eiendommen. Ifølge regnskapsfører DMC regnskap AS var festeinntektene kr 249.089 i 2021.

Rød Vestre med jord, skog og tun

Eiendommen består av to teiger. "Heim-teigen", med tunet, ligger vest for hovedveien (Østre Srandvei (Fv 281)). Her ligger gårdstunet usjenert og landlig til, noe få hundre meter fra tettbebyggelsen på østsiden av veien. I nordenden av heim-teigen ligger et lite vann, Engdammen, med tilknytning til Røskestadsvannet litt lengre nordøst. I forbindelse med leggeing av ny vannledning over eiendommen har eier sikret en vannrett på årlig 9 000 kbm. til gården. Eiendommen har fin utsikt over deler av Tofte og noe fjordutsikt fra gårdstunet. Den andre teigen på østsiden av hovedveien har strandlinje mot sjøen. Ramsvik og Rødsodden tilhører eiendommen Rød Vestre. Inniblant denne teigen ligger det en mengde hyttetomter, både tomter som er fraskilte og de bortfestede tomtene som er inntektsbringende til gården. Noen festere har innløst tomtene sine gjennom årene og det er flere som har ytret ønske om det i følge selger. Selger har også forestått "Reguleringsplan for Vestre Røed II" med 12 fritidsboliger. Forøvrig består denne teigen av veier,skog, fjell og svaberg. Teigen inneholder potensielt et betydelig tomte/boligutviklingsområde. I de forestående arbeidene med ny kommuneplan Asker kommune (antas 2. gangs behandling 6. juni og endelig vedtak 13. juni 2023) ser det ut til at et område på drøyt 50 daa. vil bli avsatt som mulig framtidig boligbebyggelse. Sjekk status her;
https://www.asker.kommune.no/om-asker-kommune/styring-og-verdier/kommuneplan-2020---2032/kommuneplanens-arealdel/

Jordveien omkranser tunet. De er ca. 74 daa fylldyrka jord i to teiger nær gårdstunet. I tillegg er det ca. 16 daa. som er definert som beitemark. Jorden er per d.d. utleid. Denne leieavtaler løper til utløpet av år 2028. Jorda er godt egnet for kornproduksjon eller gras. Den kan også benyttes til beite. Leier betaler kr 12 000,- per år. Se vedlegg 2. til salgsoppgaven.

Samlet produktivt skogareal er ifølge NIBIO på ca. 184 daa. og ca. 76 daa. uproduktiv skog. Skogen ligger i tilknytning til fulldyrka jord ved gårdstunet og en teig ved Ramsvikåsen. Ifølge Skogbruksplan (SP) er produktivt skogareal ca. 182 daa. Skogen er liten, todelt, og den ene teigen ligger inntil både boliger og hyttefelt. Produktivt skogareal er ifølge skogbruksplan på ca. 162 daa produktivt skogareal. Stående volum er ca. 1 886 m3 med en tilvekst på ca. 37 m3/år
Utifra flybilder ser det ut til at hoveddelen av hogstklasse 5 står syd på eiendommen.

I henhold til festekontrakten for festenummer 140 til Vestre Rød Båtforening har grunneier rett til båtplass. Selger opplyser om at han betaler kr 3 000,- i årsavgift for denne.

Justeringsforpliktelser m.v.a.

Justerings-/tilbakeføringsforpliktelser vedrørende merverdiavgift
Selger har oppført ny driftsbygning i tidsrommet år 2013 - 2014. Han var i dette tidsrommet en næringsaktør som var fradragsberettiget for inngående merverdiavgift. Kjøper innestår for at han er en næringsdrivende som er registrert i Merverdi-avgifts-registeret, eller vil bli registrert senest med virkning fra den avgifts-termin Overtakelse skjer, og der av har fradragsrett for inngående merverdiavgift. Alternativt hefter kjøper for selgers justeringsforpliktelser slik at selger holdes skadesløs i forbindelse med hans tilbakeføringsforpliktelser som følge av transaksjonen. Dette forholdet kontraktfestes gjennom avtale.

Jakt

Jakta - storvilt og småvilt disponeres av Søndre Hurum Jeger & fisk. Selger har selv ikke vært aktiv jeger men har årlig mottatt noe kjøtt.

Innhold og standard

Eiendommens bygninger består av; våningshus, drengestue, stabbur, garasje, låve og en driftsbygning på gårdstunet.

Det er noe varierende standard på bygningsmassen, men Rød-Vestre kan karakteriseres som i relativt godt vedlikeholdt og i god stand. Variasjonen går fra eldre erværdige bygninger til en nyere moderne og praktisk driftsbygning.

Det vakre og herkspelige våningshuset har en eldre standard hvor mye av det gamle er beholdt. Det kan ses på som en god sak at man ikke har gjort for store inngrep med huset gjennom årenes løp. Dette gir gode muligheter for å ivareta husets autensitet og sjel. Huset har en typisk sveitserstil med store takutstikk og glassveranda opp igjennom to etasjer midt på fasaden. Denne boligen har fantastiske dekorasjoner i utsagede ornamenter i gavl på den sydvendte glassverandaen. Det er også et vakkert inngangsparti som ønsker deg velkommen inn i den herskapelige sveitservillaen. Allerede i trappehallén får man fornemmelsen av fordums prakt og herskaplighet. Huset er oppført rundt 1882 med senere noe oppussinger og moderniseringer.

Våningshus (p- rom 273 kvm.)
Kjeller; Grovkjeller, Kryperom
1. etasje; Gang , Vaskerom , Toalettrom , Kjøkken , Bad , Tv- Stue , Spisestue, Storstue, Hall m/trapp , Soverom, Bod , Innglasset balkong
2. etasje; Gang 1 og 2 , Soverom 1, 2, 3, 4, og 5, Kott 1, 2, 3, 4, 5 og 6, Innglasset balkong.

Drengestuen er en ærværdig bygning som inneholder "en stor 3-roms leilighet". Bygningen er oppført i ca. 1690 og tilbygget i senere tid. Boligen ble oppgradert utvendig i ca. midten av 1990-tallet, og innvendig i ca. 2005 i følge selger. Drengestuen fremstår generelt i god stand og er jevnt over godt vedlikeholdt. Drengestuen kan tjene som et gjestehus. Drengestuenhar tjent som utleieobjekt for dagens eier. NB! Merk! Drengestuen er ikke registrert som egen boeenhet eller rom for varig opphold og kan i utgangspunktet ikke lovlig leies ut som som boenhet eller benyttes til varig opphold.

Drengestuen (p-rom 126 kvm.)
1. etasje; Hall, Stue, Soverom, Bad, Kjøkken, Hall 2, Toalettrom, Vaskerom, Soverom 2, Bod og Kjølerom.

Låve (Bta. ca. 700 kvm.)
Den eldste driftsbygningen benyttes i hovedsak til lagerplass og utleie. Denne låven inneholder fjøs med melkerom, høyløe, potetkjeller, lagerrom, hønsehus og garasjer.
Bygningen framstår som solid og delvis godt vedlikeholdt.

Garasje/vognskjul (Bta. ca. 90 kvm)
Garasjen har kjeller med lagerplass. Det er innlagt strøm og portene er tilpasset personbil.

Stabburet (Bra. ca. 36 kvm.)
Lagerrom i to etasjer. Stabburet er et fint innslag på tunet.

Driftsbygningen (Bta. ca. 450 kvm.)
Nyere og svært praktisk driftsbygningen med stort funksjonelt verksted, oppholdsrom og sanitærfasiliteter. I nordenden av bygget er det et stort praktisk hall med god takhøyde og store, brede porter.

Oppvarming, piper og ildsteder

Våningshus
Det er en luft-til-luft varmepumpe fra 2015 i den ene stuen, og en varmepumpe av ukjent alder under trappen i hallen.
Det er 2 stk elemtpiper fra ca. midten av 1990-tallet i følge eier. Pipene er tilkoblet flere ildsteder av eldre dato.
Drengestue
Boligen har 2 stk piper, èn elementpipe fra ca. midten av 1990-tallet og èn teglsteinspipe av eldre dato. Pipene er tilkoblet eldre ilsteder i kjøkken og stuen mot syd

Reguleringsforhold

Eiendommen er berørt av flere plantyper både kommuneplaner, kommuneplaner under arbeid samt reguleringsplaner. Se vedlagte planopplysninger i salgsoppgaevn samt vedlegg til salgsoppgaven.

Mer om festetomter, inntekter og festeavtaler tinglyst i eiendommen og andre avtaler

Vestre Rød besitter store ressurser i et stort antall festetomter. Eier opplyser at det i dag er knyttet 54 festetomter til eiendommen. Ifølge regnskapsfører
DMC regnskap AS var festeinntektene kr 249.089 i 2021. Disse tomtene er oppsummert i vedlegget; Bygsla tomter under Røed Vestre (338/1). Festeinntekter for inneværende år 2023 tilfaller selger.

I grunnboken er det tinglyst festetomter som ikke er medregnet i handelen. Dette gjelder følgende tinglyste heftelser;

>> 1931/800054-2/90 Festekontrakt - vilkår 21.07.1931
>> festetid: 90 år
>> Gjelder matrikkelenhet: Knr:3025 Gnr:338 Bnr:1 Fnr:14 ÅRLIG AVGIFT
>> NOK
>> 50 BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT Gjelder
>> denne registerenheten med flere
>>
>> Denne er tidligere festet av kommunen. Festforholdet har opphørt og kommunen skulle ha tilbakeført arealet til eiendommen og slettet denne festekontrakten. (se vedlagt purring til kommunen)

>> 1932/800024-2/90 Festekontrakt - vilkår
>> 22.03.1932
>> festetid: 90 år
>> ÅRLIG AVGIFT NOK 50
>> PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
>> FORKJØPSRETT FOR GRUNNEIER
>> BESTEMMELSER OM GJERDEPLIKT
>> Gjelder denne registerenheten med flere

Dette var tidligere festenummer 15, som er solgt og over-skjøtet med nytt matrikkelnummer GBnr.; 338/359. Østre Strandvei 92. Noen rettigheter fra festekontrakten er gjeldende.

>> 1934/800014-2/90 Festekontrakt - vilkår
>> 06.02.1934
>> festetid: 90 år
>> ÅRLIG AVGIFT NOK 140
>> PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
>> BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
>> BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT
>> BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN BESTEMMELSER OM
>> GJERDEPLIKT Gjelder denne registerenheten med flere

Dette var tidligere festenummer 16, som er solgt og vil bli over-skjøtet med nytt matrikkelnummer GBnr.; 338/361. Fuglebakk 1.

>> 1957/401203-4/90 Festekontrakt - vilkår
>> 30.04.1957
>> festetid: 90 år
>> Gjelder matrikkelenhet: Knr:3025 Gnr:338 Bnr:1 Fnr:49 ÅRLIG AVGIFT
>> NOK
>> 40 FORKJØPSRETT FOR GRUNNEIER BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV
>> KONTRAKTEN Gjelder denne registerenheten med flere

Dette er festenummer 49, som er solgt, det er per d.d. søkt om fradeling og eiendommen
vil bli over-skjøtet med nytt matrikkelnummer.

>> 1963/403812-3/90 Festekontrakt - vilkår
>> 25.11.1963
>> festetid: 99 år
>> ÅRLIG AVGIFT NOK 510
>> BESTEMMELSER OM FORLENGELSE
>> PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT
>> BESTEMMELSER OM REGULERING AV LEIEN
>> BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT
>> BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN FORBUD MOT VISSE FORMER
>> FOR NÆRINGSVIRKSOMHET Gjelder denne registerenheten med flere
Dette var tidligere festenummer 91, som er solgt og over-skjøtet med nytt matrikkelnummer GBnr.; 338/360. Ramsvikveien 63. Noen rettigheter fra festekontrakten er gjeldende.

>> 1966/400118-3/90 Festekontrakt - vilkår
>> 15.01.1966
>> festetid: 99 år
>> Gjelder matrikkelenhet: Knr:3025 Gnr:338 Bnr:1 Fnr:109 ÅRLIG AVGIFT
>> NOK 360 BESTEMMELSER OM FORLENGELSE BESTEMMELSER OM REGULERING AV
>> LEIEN PANT FOR FORFALT FESTEAVGIFT BESTEMMELSER OM FORKJØPSRETT
>> BESTEMMELSER OM OVERDRAGELSE AV KONTRAKTEN FORBUD MOT VISSE FORMER
>> FOR NÆRINGSVIRKSOMHET Gjelder denne registerenheten med flere

Festenr. 109, er solgt, og det ventes på nytt tinglyst matrikkelbrev før overskjøting. Nytt nr blir: 338/366, Ramsvikveien 49.

Det er inngått en avtale med Statskraft om vannledning over eiendommen. Denne er under etablering og ferdigstillelse. Rettigheten vil bli tinglyst. Avtalen ligger i vedlegg 2. til salgsoppgaven. Denne avtalen gir Vestre rød rett til 9 000 kbm. vann årlig, noe gir muligheter til gården, som for eks. innen jordbruket. Det skal også tilbakeføres et areal til Vestre Rød. Se vedlagte avtale.

Odel - Konsesjon

Det er konsesjonsplikt i henhold til konsesjonsloven. Det er kjøpers risiko og kostnad å oppnå konsesjon. Utfyllende informasjon om konsesjonsrisikoen står beskrevet i salgsoppgaven.
Det er/er ikke opparbeidet odel på eiendommen.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne boligkjøperforsikring. Forsikringen gir kjøper bistand etter avhendingsloven og dekker all advokatbistand, skadetakster og utgifter til rettsapparatet. Forsikringen tegnes senest på kontraktsmøtet. Les mer om forsikringen i salgsoppgaven.

Oppgjør

Kjøpesum og kjøpers omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være innbetalt til eiendomsmeglers klientkonto senest dagen før avtalt overtakelse. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet

Tilbud om lånefinansiering og forsikringer

Landkreditt Bank kan gi deg lånetilbud til finansiering av eiendommen. Våre meglere kan opprette kontakt mellom deg og en kunderådgiver i banken og som kunde hos oss lover banken en hurtig behandling av din låneforespørsel. Landkreditt Forsikring kan gi deg forsikringstilbud på eiendommen du velger å kjøpe. Samler du flere forsikringer hos Landkreditt Forsikring, kan du få inntil 23% rabatt.

Landkreditt Bank og Forsikring er lokalt til stede i store deler av Norge og tar gjerne bank- eller forsikringspraten hjemme hos deg.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til ansvarlig megler på oppdraget. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett hvor legitimasjon og signatur bekreftes ved å benytte e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.

Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen.

Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser anbefales derfor å ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.
Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Lovanvendelse og kontraktsbetingelser

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Selgers eventuelle mangelsansvar og kjøpers undersøkelsesplikt reguleres av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3.
Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trådte i kraft 01.01.2022. Som følge av endringene vil det gjelde ulike regler, om kjøper er en forbrukerkjøper eller ikke. Dette er redegjort for nedenfor:

Følgende gjelder ved salg til forbrukerkjøper*:
* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningssakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.
I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.
Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.
Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges "som den er" eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.
Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.
Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers "egenandel"/ "egenrisiko"), om ikke annet er sagt i loven.
Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

Følgende gjelder ved salg til noen som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet (ikke-forbrukerkjøper):
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen "som den er". Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9:
Endå eigedomen er selt 'som han er' eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.
Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon.
I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.