Spennende utviklingseiendom med god beliggenhet på Ammerud. Regulert til bolig.

Kort om eiendommen

Eiendommen består i dag av en gård med flere bygninger av eldre standard, og vurderes som en utviklingseiendom. Omkringliggende bebyggelse består hovedsakelig av høyhus og boliger. Tomten er på 7 441 m².

Hoveddelen av bygningsmassen ble oppført på 1800-tallet. Enkelte deler er modernisert og renovert i andre halvdel av 1900-tallet. Flere bygg, blant annet våningshuset, stabburet, drengestua og driftsbygningen, er registrert på Byantikvarens gule liste. I tillegg finnes to kioskbygninger på eiendommen.

Eiendommen ligger på Ammerud i bydel Grorud i Oslo, et område preget av boligblokker, borettslag og grøntområder. Det er kort vei til Lillomarka og Ammerud T-banestasjon. Beliggenheten er sentral, med kort avstand til hovedfartsårer i Groruddalen, inkludert riksvei 4, og det er kun ni kilometer til Oslo sentrum. Eiendommen har med det god tilgang til hovedveiene, samtidig som den ligger skjermet i et rolig boligområde.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan S-1118. Planen er av eldre dato, og verken planbestemmelser eller plankart angir tillatt utnyttelsesgrad. Flere av bygningene er registrert på gul liste, og hele området ligger innenfor et område av verneverdi i Ytre by, kategori 1.

Eiendommen ligger i et område med potensial for utvikling. Selv om flere bygg er registrert på gul liste, anses det som sannsynlig at rivning av enkelte bygninger kan godkjennes.

Deler av bebyggelsen leies ut og har en årlig leieinntekt på ca kr 720 000.

Beliggenhet

Eiendommen ligger på Ammerud i bydel Grorud i Oslo. Området rundt er preget av borettslag og blokkbebyggelse, samt innslag av noe nærings- og kombinasjonseiendommer, men også store grøntområder og nærhet til Lillomarka, som gir gode turmuligheter. Samtidig er det kort vei til servicetilbud som butikker, skoler og fritidsklubb, og offentlig transport gir grei forbindelse til resten av byen.

Fra eiendommen er det omtrent ni kilometer til Oslo sentrum. Området er godt dekket av kollektivtransport. Ammerud T-banestasjon ligger i gangavstand, og linje 5 går direkte til sentrum. Det går også bussruter i nærområdet som binder Ammerud til Grorud, Furuset og andre bydeler i Groruddalen.

Eiendommen har god tilgang til flere hovedfartsårer, med en rask og effektiv forbindelse til sentrum samtidig som den ligger skjermet i et rolig boligområde med kort vei til marka.

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger i et område som iht. eldre reguleringsplan S-1118 datert 12.03.1964 er regulert til bolig med tilhørende anlegg. Reguleringsplanen gir ingen føringer for hvilken utnyttelse som tillates. henhold til reguleringsplanens §7 tillates det ikke oppført ny bebyggelse på tomtene for de gamle gårdsanleggene, hvis ikke den er i overenstemmelse med planen. Innenfor planens område tillates bare oppført eller drevet anlegg, virksomheter eller foretagende av en slik karakter at de kan antas å være til gavn for strøket.

I henhold til gjeldende kommuneplan "Oslo mot 2030" er eiendommen avsatt til nåværende bebyggelse og anlegg. Videre er eiendommen beliggende innenfor områder med verneverdi i ytre by, kategori 1. I disse områdene er målet å sikre bevaringsverdiene. Det betyr at nye tiltak bør plasseres og utformes på en måte som gjør at man viderefører viktige elementer i eksisterende gate-, byroms- og bebyggelsesstrukturer. Videre er eiendommen beliggende innenfor gul støysone.

Kopi av situasjonskart, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

I området gjelder flere reguleringsplaner med ulike bestemmelser:
For Ammerudveien 105 (plan S-4905, vedtatt 22.06.2016) er eiendommen regulert til bebyggelse og anlegg - boligbebyggelse med en utnyttelse på maks 2 500 m² BRA og gesimshøyde opp til kote 222 moh. Bebyggelsen skal blant annet ha god arkitektonisk kvalitet og flatt tak. Tak og tekniske installasjoner skal inngå som en del av det arkitektoniske uttrykket. Leilighetsfordelingen er regulert slik at maks 30 % kan være 50 m² eller mindre, minst 10 % skal være 80 m² eller større, og ingen under 40 m².

For Martin Strandlis vei 10 (plan S-5155, vedtatt 19.10.2022) tillates inntil 13 300 m² BRA med minimum 170 m² fellesareal i bygningens første etasje. Bygget kan oppføres i inntil fem etasjer, med kotehøyder mellom 213 og 229 moh. Parkering skal følge gjeldende norm, og det er krav om to sykkelplasser per 100 m² BRA bolig.

For Ammerudveien 19 25 (plan S-4758, vedtatt 06.11.2013) er området regulert til bebyggelse og anleggsformål - bolig, forretning, institusjon, kontor og bevertning, med en samlet utnyttelse på maks 8 550 m² BRA. Inntil 1 500 m² BRA kan benyttes til forretning og bevertning. Tillatt kotehøyde varierer fra 196 til 211 moh. Parkering skal være i tråd med gjeldende norm, der maksimalt 30 plasser kan etableres på terreng, mens øvrige skal plasseres i kjeller.

Parkering

I henhold til parkeringsnormen ligger eiendommen i åpen by, hvor det maksimalt tillates 0,9 bilparkeringsplasser per 100 m² BRA. Det skal i tillegg etableres minst 3 sykkelparkeringsplasser per 100 m² BRA.