Næringslokale midt i Larvik sentrum - tillatelse til bruksendring til to leiligheter

Beskrivelse

Næringslokale i sentrum med gode kontorfasiliteter. Dagens planløsning består av gang, toalett med dusj, toalettrom, spiserom med minikjøkken, samt kontorer.

Det foreligger rammetillatelse til bruksendring fra næringslokaler til to leiligheter datert 10.12.2020.
Det er gitt følgende vilkår for vedtaket om rammetillatelse:
1. Materialer som ikke kan gjenbrukes må deponeres på godkjent mottak.
2. Oppdaterte plantegninger skal sendes inn ved søknad om igangsettingstillatelse. Plantegningene må vises uten brannskille, slik at man ser adkomsten til de nye leilighetsseksjonene.
3. Plan for avfallshåndtering må sendes inn ved søknad om igangsettingstillatelse.

Det gjøres oppmerksom på at seksjonen må reseksjoneres som følge av bruksendring fra næring til bolig, jf. eierseksjonsloven § 22. Før tiltaket eventuelt igangsettes må det foreligge igangsettingstillatelse. Det er gitt tillatelse fra kommunen til å bruksendre seksjonen uten noe uteoppholdsareal på egen tomt. Det er i tillegg gitt tillatelse til fravik fra TEK 17 hva gjelder kravet til heis. Det ble gitt tillatelse til fravik til kravet om etablering av sportsboder gitt at man fikk etablert dette i et annet bygg innenfor gåavstand fra eiendommen. Alternativt kan man søke ny dispensasjon fra kommunen hvor man redegjør for å etablere en slik bod inne i leilighetene i 3. etasje.

Hvis tiltaket ikke er satt i gang senest tre år etter at tillatelse er gitt faller tillatelsen bort, jf. plan- og bygningsloven § 21-9. Det samme gjelder dersom tiltaket innstilles i mer enn to år. Bestemmelsen gjelder tilsvarende for dispensasjon. Vedtaket følger vedlagt salgsoppgaven.

Beliggenhet

Lokalet ligger svært sentralt i Larvik med alle fasiliteter rett på utsiden. Umiddelbar nærhet til trivelige handlegater med butikker, kafeer og restauranter, kjøpesenteret Amfi, samt et mangfold av andre tilbud og tjenester.

Det er kort kjørevei fra flere sentrale byer på Østlandet som gir en kort reiserute for ansatte som bor utenbys. Ved å benytte bil tar det ca. 11 min til Stavern, 18 min til Sandefjord sentrum, 36 min til Skien og 33 min til Tønsberg. Det er i tillegg meget gode muligheter for offentlig kommunikasjon via buss og tog.

Fra eiendommen er det gangavstand til Indre Havn med Farris Bad, Fritzøe brygge, Kulturhuset Bølgen og strandpromenaden til Tollerodden. Flotte turområder i nærheten i blant annet Bøkeskogen og Farris både sommer og vinter. Utallige turstier og flere flotte badesteder.

Sameie

Sameiet Oscarsgate 4, org.nr. 988 419 281, består av 17 boligseksjoner og 5 næringsseksjoner.
Styreleder i sameiet er Terje Vegard Jacobsen.
Forretningsfører i sameiet er LABO.

Iht. lov om Eierseksjonssameier §31, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.

Hva skjer i gården / vedlikehold etc.

Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper.

Se for øvrig punkt 4 i sameiets vedtekter for ytterligere informasjon om vedlikeholdsansvaret for seksjonseier og sameiet.

Saker som styret har arbeidet med:
a. Nytt brannalarmanlegg (ferdigstilt vinter 2021)
b. Vedlikehold
c. Informasjonsarbeid ifm. graving i området
d. Saker/saksforberedelser ekstraordinært årsmøte, inkl. vedtektsendringer.

Saker som styret har under arbeid og planlegging:
a. Generelt tilsyn og vedlikehold av bygget
b. Lekkasjer

Fellesgjeld / lånevilkår

I en tolkningsuttalelse har toll og avgiftsdirektoratet lagt til grunn at salgsverdi pluss andel fellesgjeld er seksjonens fulle verdi. Det skal følgelig beregnes, og betales, dokumentavgift også for seksjonens andel av fellesgjeld i sameiet.

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 25107719019, Larvikbanken
Annuitetslån, 2 terminer per år.
Rentesats per 10.03.2022: 3.35% pa.
Antall terminer til innfrielse: 19
Saldo per 10.03.2022: 1 141 586
Andel av saldo: 49 186
Første termin/første avdrag: 27.06.2016 (siste termin 27.06.2031).

Eierseksjonsloven

Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §23

Boligens areal

Bruksareal: 180 kvm

Arealet er opplyst av Larvik kommune og forretningsfører. Interessenter gjøres oppmerksomme på at det ikke er foretatt kontrollmåling av arealene og at avvik kan fremkomme uten at dette gir rett til prisavslag.

Adkomst

Direkte fra Kongegata.

Ferdigattest / brukstillatelse

Snr. 14 er godkjent som bruksenhet næring etter plan- og bygningsloven og tinglyst som næringsseksjon etter Eierseksjonsloven ifølge kommunen.
Det er gitt rammetillatelse den 10.12.2020 for bruksendring fra kontor til 2 bruksenheter til bolig, og det må søkes igangsettingstillatelse dersom man ønsker å bruksendre næringsseksjonen til boligformål.

I 1986 ble næringsseksjonen gitt bruksendring fra bolig til kontor av kommunen. Det var en forutsetning at det ble sendt inn ny oppdatert plantegning iht. vedtaket. Kommunen har ikke lykkes med å finne godkjente tegninger/situasjonskart av næringsseksjonen i forbindelse med vedtaket fra 1986, men dokumentene er listet opp i vedtaket som saksdokumenter. Det foreligger gamle plantegninger da næringsseksjonen var innredet til boligformål. Kommunen opplyser om at det ikke foreligger godkjente bygningstegninger/brukstillatelse/ferdigattest for næringsseksjonen i kommunens arkiver. Kommunen har heller ikke lykkes med å finne brukstillatelse/ferdigattest for eldre bygg med adresse Kongegata 27.

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Adgang til utleie

Det er ingen kjente hindringer for utleie av hele lokalet.

Ifølge sameiets vedtekter kan seksjonseieren kan fritt leie ut sin egen seksjon. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende jf. vedtektene.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Oppvarming

Oppvarming via elektrisitet.

Kommunale avgifter

Kr. 15 928,- pr. år

Det betales kommunale avgifter for vann og avløp.

Kommunale gebyrer er en kombinasjon av forskudd, abonnement og enkeltgebyrer fakturert etter levert tjeneste. Kommunen kjenner ikke samlet gebyr for en eiendom for et år før året er omme. Vedlagt salgsoppgaven følger oversikt over fakturerte kommunale avgifter for 2021, samt estimat for 2022. Tjenestene vil normalt ha en prisøkning hvert år, samt at forbruk på ulike tjenester kan variere fra år til år.

Beløpet over er estimat for 2022 og det tas forbehold om endringer

Formuesverdi

Ligningsverdi er rekvirert, men ikke mottatt. Kontakt Skatteetaten for nærmere informasjon.

Regulering

Eiendommen ligger i et område som ikke er detaljregulert, men som er avsatt til sentrumsformål i kommuneplanens arealdel 2021-2033. Eiendommen er underlagt bestemmelses-/hensynssone for sentrumssone for byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, samt område for grunnvannsforsyning.

For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Budgivning

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post til martin@leinaes.no eller SMS: 94 98 75 29 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra Larvik kommune og forretningsfører. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Seksjonen fremstår med enkel standard. Overflateoppussing anbefales.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Lov om hvitvasking

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre ytterligere undersøkelser knyttet til handelen basert på kjøpers egenkapital eller andre forhold knyttet til kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den delen av kjøpesummen som er egenkapital i en overføring fra egen bankkonto i norsk bank.

Salgsbetingelser

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.  

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Avhendingsloven

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Heftelser

Legalpant tilsvarende 2 G for panterett til sameiet.
Iht. lov om Eierseksjonssameier §30, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den enkelte eierseksjon inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes. Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av disse.

Adresse og matrikkel

Kongegata 27, 3256, Larvik, Gnr. 3020 bnr. 1550 snr. 14 orgnr. 988419281 i Larvik kommune

Eier

Lin Hu Zhang

Oppdragsnummer

22-22-0048

Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Leinæs & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Behandling av personopplysninger

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.