Nydelig leilighet på Jarlsø - utsikt - 2 balkonger - mulighet for 2 p-plasser og båtplass. MÅ SEES!

Om boligen

Arealer

Totalt bruksareal: 123,0 m²

• BRA-i: 115,0 m²
• BRA-e: 8,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 23,0 m²

3. etasje:
BRA-i: 115 m². Følgende rom er oppgitt som internt bruksareal: Gang, 3 soverom, bod, bad, bad/vaskerom og stue/kjøkken.
BRA-e: 2 m².

TBA: 23 m² er oppgitt som terrasse- og balkongareal.

Underetasje:
BRA-e: 6 m². Følgende rom er oppgitt som eksternt bruksareal: Bod.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt i henhold til NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport utført av Vedvik Taksering v/Marius Vedvik avholdt 17.04.2026. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f.eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Beliggenhet

Eiendommen ligger i et populært og nyetablert boligområde på Jarlsø i Tønsberg kommune. Jarlsø ligger idyllisk til og fremstår som en perle i Oslofjorden, med unik beliggenhet. Flotte bryggeområder på vestsiden, med fin promenade, sjøboder og sittebenker. Her er det også nydelig sandstrand som innbyr til bading. Øya har en rik historie langt tilbake i tid, men fra ca.1900 og frem til 2004 var området regulert for industri. Øya er nå åpen for allmennheten og bebygd med moderne boliger, samt noe næring og verneverdige bygninger. Stedet har en egen petanqueklubb, lesesirkler og oppleves som et godt nabolag. Syd på Jarlsø er det en flott, gammel eventyrskog som brer seg ut mot Oslofjorden ytterst syd på Jarlsø. Her kan man gå tur blant gamle furuer, villkaprifol, markjordbær og mosetepper. Og litt bortgjemt i moselandskapet - to gamle steinbunkerser. På sydspissen ligger Jarlsøs eget fyr, som fortsatt er i drift. På de øvrige deler av øya anlegges botaniske miljøer inspirert av fjordlandskapet, som gir en helhetlig utforming. Tønsberg sentrum ligger ca. 10 minutter unna med bil og er en populær by som har sitt absolutte høydepunkt sommerstid, med stor turisme og et yrende folkeliv.

Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Nærbutikken Joker som er åpen til kl. 22.00, 7 dager i uken. I dette området finnes også kafé, frisør, hudpleiesalong samt treningssenter. Ønsker du ytterligere servicetilbud har Olsrød Park på Tolvsrød et godt utvalg. Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss. Nærmeste holdeplass er på Jarlsø, og bussen går hver halvtime til Tønsberg. Ved å benytte bil tar det ca. 8 min til Tolvsrød, 10 min til Tønsberg, 49 minutter til Drammen og ca. 35 minutter til Torp Lufthavn. Eiendommen har gangavstand til Husvik barneskole. For elever i ungdomstrinnene er det kort vei til Presterød ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Innhold

Leiligheten er beliggende i 3. etasje (av totalt 4 etasjer) og inneholder foruten felles inngangs, felles gang og heis:

Entré /hall med stor skyvedørsgarderobe, dusjbad/wc med opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, 3 soverom hvorav hovedsoverommet har stor skyvedørsgarderobe, utgang til balkong og direkte adkomst til privat bad som inneholder dusj, badekar, toalett og baderomsinnredning. Kjøkken med praktisk arbeidsøy, bod/spisskammers, stue/spisestue med utgang til stor balkong.

Boligen disponerer 1 bod - merket 87 - samt 1 biloppstillingsplass - merket 87 - i felles garasjeanlegg i kjeller.

Mulighet for en ekstra p-plass etter nærmere avtale - parkeringsplass med gnr. 162 bnr. 4 snr. 170.

Båtplass 2,5 meter.

Sameiet har felles sykkeloppbevaring.

Standard

Velkommen til Jarlsøveien 55B på attraktive Jarlsø!

Nydelig leilighet som ligger i 3. etasje og man får virkelig følelsen av å bo på toppen (3. av 4. etasje). Her bor man høyt og fritt og med fantastisk utsikt. På vestsiden har man utsikt mot Husøy, til skjærgården, innseilingen til Tønsberg og mot Tønsberg by. På østsiden ser man ut mot Oslofjorden, vår vakre skjærgård og kjente øyer som blant annet Torgersøya og Ormøya.
Leiligheten har store glassflater mot vest og man får masse herlig lys som strømmer inn i leiligheten samtidig som man kan nyte det flotte lyset og solnedgangene. Interiørmessig fremstår leiligheten som lys og delikat!
Stilren og smakfull kjøkkeninnredning, type Schmidt, i høyglans utførelse. God benkeplass og integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, steketopp og komfyr i høyden. Praktisk arbeidsøy i forbindelse med kjøkkenet - en ideell plass for baking og kokkelering. Legg merke til boden/spisskammers på kjøkkenet - et praktisk rom og en god avlastning til kjøkkenet. Stor spiseplass i forbindelse med kjøkkenet - her kan man dekke til hyggelige lag for familie og venner. Begge bad er flislagt med delikate fliser på gulv og vegger. På terrassen er det montert stor, motorisert markise. Det er montert solavskjerming på alle vinduer som ikke har markise. Leiligheten er malt i duse og delikate farger hele veien.  
Gjennomgående velholdt, pent og ordentlig - her kan man flytte rett inn - velkommen!

Adkomst

Se vedlagt nabolagsprofil for kart og oversikt over adkomst. Det vil bli skiltet med &Partners-skilt ved fellesvisning.

Parkering

Boligen disponerer 1 biloppstillingsplass - merket 87 - i felles garasjeanlegg i kjeller.

Mulighet for en ekstra p-plass etter nærmere avtale - parkeringsplass med gnr. 162 bnr. 4 snr. 170.

Det er el-billader på den ene biloppstillingsplassen.

Byggemåte

Selveierleilighet fra 2009 beliggende i 3. etasje. Boligen har adkomst via felles oppgang med heis og har utgang til to stk. balkonger. For ytterligere info, se rapportens enkeltpunkter.

Utvendig

Bygningen har fasader med teglstein, murpuss og trepanel. Vinduer og terrassedører i tre med 2-lags glass.

Innvendig

Det er parkett på gulv. Vegger har tapet og malte flater. Himlinger har malte flater.

Våtrom

Badet inneholder innredning med servant, badekar dusjnisje og veggmontert toalett. Det er fliser på vegg og malte plater i taket. Flislagt gulv med varmekabler. Rommet har mekanisk avtrekk via det balanserte ventilasjonsanlegget.

Bad/vaskerom inneholder opplegg for vaskemaskin, innredning med servant, dusjhjørne og veggmontert toalett. Det er fliser på vegg og malte plater i taket. Flislagt gulv med varmekabler. Rommet har mekanisk avtrekk via det balanserte ventilasjonsanlegget.

Kjøkken

Innredning med slette fronter og benkeplate av laminat. Det er fliser på vegg mellom over- og underskap. Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Tekniske installasjoner

Boligen har et skjult el-anlegg med automatsikringer. Sikringsskap er plassert i bod. Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Fordelerskap med stoppekran er plassert bak garderobeskap i gangen. Det er avløpsrør av plast. Det er vannbåren gulvvarme i alle oppholdsrom foruten våtrom som har elektriske varmekabler. Boligen har balansert ventilasjon.

Vi gjør oppmerksom på at følgende 8 bygningskonstruksjoner har fått tilstandsgrad 2 - avvik som kan kreve tiltak:

• Våtrom > 3. etasje > Bad > Overflater vegger og himling.
• Våtrom > 3. etasje > Bad > Overflater gulv.
• Våtrom > 3. etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt.
• Våtrom > 3. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning.
• Våtrom > 3. etasje > Bad/vaskerom > Overflater vegger og himling.
• Våtrom > 3. etasje > Bad/vaskerom > Overflater gulv.
• Våtrom > 3. etasje > Bad/vaskerom > Sluk, membran og tettesjikt.
• Våtrom > 3. etasje > Bad/vaskerom > Sanitærutstyr og innredning.

Selger opplyser om bl.a. følgende i sitt egenerklæringsskjema:

• 2012 var det tette rør på hovedbadet, det ble ordnet av Terjesen.
• Det var en tak lekkasje her i 2022, det var i stua. Grunnet omlegging av terrasse etasje over. Alt er rettet og utbedret.
• Terrasse vestover er det noe råte på terrasse bord og underliggere.
  
  

Selger opplyser videre om følgende tekniske installasjoner:

• Solskjerming på alle vinduer. Fjernstyring av lys stue, kjøkken, gang og hoved soverom.
  

For mer informasjon om boligens byggemåte og tilstand så henvises til selgers egenerklæringsskjema samt tilstandsrapport utført av Vedvik Taksering v/Marius Vedvik datert 22.04.2026 som er vedlagt i salgsoppgaven.

Tomt

Denne tomten er felles eiet 3722,30 kvm.

Tomten er fellesareal.

Nydelige fellesarealer som er meget pent opparbeidet og beplantet. Her er det virkelig lagt vekt på kvalitet i alle detaljer. Asfalterte gangstier og fellesareal. Ellers plen og grønn beplantning av ulik art. Vakkert miljø, tilgrensende til herlige friområder - for tur og til glede for store og små. Stort, flott bryggeområde med tilhørende badestrand. Sandstranden er fristende på deilige sommerdager, for friske morgen- og nattbad!

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest datert 01.09.2010 og denne er vedlagt i salgsoppgaven.
megler har ikke mottatt ferdigattest for  innglassing balkong 2012.

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 01.01.1998. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk.

Godkjente bygningstegninger 2010 og godkjente bygningstegninger innglassing balkong 2012 foreligger ved meglers kontor.

Adgang til utleie

Ethvert salg eller utleieforhold skal meldes til sameiets styre for registrering eller til forretningsfører

dersom slik er ansatt.

I henhold til eierseksjonsloven §24 er det ikke tillatt med kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene til sameiet og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på sameiets årsmøtet. Dette gjelder ikke for fritidsboliger.

Oppvarming / energiforbruk

Boligen er oppvarmet med vannbåren varme, gasspeis og varmekabler på bad/våtrom.

Boligen har balansert ventilasjon.

I beboelsesrom hvor det eventuelt ikke skulle finnes panelovner/andre oppvarmingskilder medfølger dette heller ikke.

Energikarakter: C - Gul.

Energiforbruk foregående år var 4 642 kWh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og er tegnet oktober 2025. Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen.

Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

Vestfold Interkommunale Brannvesen utførte tilsyn ved fyringsanlegget 19.05.2021. Under tilsynet ble det ikke avdekket avvik. Videre opplyser brannvesenet det ikke er behov å feie avgasskanalen fra gasspeis dersom anlegget virker som forutsatt. Tilsynet er kun visuelt og kan ikke benyttes som tilstandsrapport forøvrig. Kjøper overtar ansvaret for forholdene. Be om kopi av rapport etter tilsyn med fyringsanlegget samt feie og tilsynsopplysninger ved meglers kontor.

Økonomi

Beregnet totalpris

Prisantydning kr 10 500 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

262 500,00,- (Dokumentavgift)

9 950,00,- (Boligkjøperpakken Gjensidige)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

_______________________________________________________

10 773 540,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Felleskostnader

Kr. 4 906,- pr. mnd.

Fellesutgifter fordeles på følgende poster:

TV/Bredbånd, a-konto fjernvarme, service ventilasjon, gassanlegg peis, gassanlegg service, felles bygningsforsikring, div. honorarer, drift og vedlikehold samt andre driftskostnader.

Herav:

Fjernvarme kr. 360,-

Ventilasjon service kr. 145,-

Gassanlegg peis kr. 66,-

Felleskostnad kr. 3 875,-

Gassanlegg service kr. 76,-

Medieprodukter kr. 384,-

Fjernvarme med månedlig akonto betaling. Det avleses og avregnes av Techem i desember og juni, og belastes den enkelte på felleskostnadene i april og oktober. Ved salg av boligen må kjøper/selger lese av måler og selv sende inn avlesningsskjema til Techem Norge AS, det avregnes og faktureres ved neste avregning.

Gassuttak hvor forbruk avregnes den enkelte på høsten. Service på gassanlegget fordeles også på de som har uttak, men ikke bruker gass.

Telenor leverer TV/internett.

Fellesutgifter fastsettes av styret, normalt for ett år i gangen. Ved behov kan styret øke fellesutgiftene. Opplysninger om fellesutgifter er gitt av forretningsfører ved utarbeidelse av denne salgsoppgaven, fellesutgiftene kan derfor være endret uten at eiendomsmegler har fått melding om dette.

Kommunale avgifter

Kr. 12 114,- for 2026.

Dekker vann, avløp, tilsyn og feiegebyr samt renovasjon. I tillegg betales det kr. 22,21,- pr. m³ vann og kr. 31,56,- pr. m³ avløp. Forskudd forbruk satt av kommunen for denne seksjonen er 76 m³. De kommunale avgiftene forandrer seg etter forbruk.

Det tas forbehold om endring av avgifter og gebyr. Kommunale avgifter vil kunne variere/øke.

Løpende kostnader

Spesifikasjon over løpende kostnader:

• TV/Internett via Telenor - inkl. i fellesutgifter pr. mnd. Dekoder medfølger i handelen.
• Det kan tilkomme eierskiftegebyr/kostnader ved transport av båtplass.
• Alarm og evt. innboforsikring kommer i tillegg.
• For strømkostnader, se energiforbruk.

Ovenstående er basert på nåværende eiers/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd etc.

Andel fellesgjeld

Ingen lån registrert på sameiet/selskap.

Ingen lån/andel felleslån er registrert for leiligheten.

Ingen mulighet for individuell nedbetaling på evnt. hele eller deler av evnt. fellesgjeld.

Sameiet/selskapet har ingen sikringsordning.

Andel fellesformue

Andel fellesformue utgjør kr. 13 726,- pr. 31.12.2025.

Ligningsposter pr. 31.12.2025 (med forbehold om endringer):

Ligningsverdi/formuesverdi fås på ligningskontoret/Skattetaten

Innberetningspliktige inntekter kr. 356,-

Fradragsberettigede kostnader kr. 0,-

Annen formue kr. 13 726,-

Gjeld kr. 0,-

Formuesverdi

Primær formuesverdi kr. 1 308 928,00.

Sekundær formuesverdi kr. 5 235 710,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Offentlige forhold

Sameiet

Sameiet Vestsiden 1, Orgnr: 993 401 129

Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning

Styreleder: Tomm-Erik Johannessen.

Sameiet består av 115 seksjoner og den aktuelle seksjonen - seksjon 170 - har sameiebrøk 115/13714, og ekstra biloppstillingsplass - seksjon 170 - har sameiebrøk 1/13714.

Det holdes dugnad som forpliktelse/oppgave for fellesskapet.

Forkjøpsrett og styregodkjennelse

Det praktiseres ikke forkjøpsrett for øvrige seksjonseiere.

Det er inget krav til styregodkjenning: av ny seksjonseier/kjøper.

Melding om ny seksjonseier/kjøper sendes til forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Dersom ekstra p-plass skifter eier, skal dette meldes til  forretningsfører OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Ethvert salg eller utleieforhold skal meldes til sameiets styre for registrering eller til forretningsfører

dersom slik er ansatt.

Forsikring

Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenr. 40269953.

Regnskap

Årsregnskapet for forrige periode (2025) viser:

Driftsinntekter kr. 6 128 728,-

Driftskostnader kr. 6 282 466,-

Årsresultat kr. 111 607,-

Årsrapport og årsregnskap godkjennes. Årets underskudd dekkes av sameiets frie egenkapital.

Resultatregnskap med balanse er vedlagt i salgsoppgaven.

Vedtekter og husordensregler

Sameiet vedtekter og husordensregler følger vedlagt i salgsoppgaven.

Alt indre vedlikehold av boligseksjonen, samt vedlikehold av eventuelt utendørsareal som inngår i boligseksjonen, besørges og bekostes av den den enkelte sameier. Den enkeltes sameiers vedlikeholdsplikt omfatter også vann- og avløpsledninger fra forgreningspunktet på hovedledningsnettet, sikringsskapet og elektriske ledninger i boligseksjonen, vindusglass, utvendige deler av boligseksjonens vinduskarmer, dører, vindusrammer og inngangsdør(er). I tillegg gjelder vedlikeholdsplikten terrassens innvendige komponenter, som gulv, tak og vegger. Terrassens utside, rekkverk og membran anses å være sameiets vedlikeholdsansvar. Ettermontert sol- og vindavskjerming er den enkelte seksjonseiers ansvar å vedlikeholde. Eventuelle følgeskader på fasader eller andre bygningsdeler som følge av feil vedlikehold eller montasje, blir tilbakeført til seksjonseier.

Fasadene ønskes bevart i sin opprinnelige form så langt det er mulig. Uten styrets samtykke er det ikke tillatt å montere noe på ytterveggene. Dette gjelder bl.a. utvendige persienner, parabolantenner og skilt.

Eiere av husdyr plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende offentlige bestemmelser om husdyrhold - herunder reglene om båndtvang. På Jarlsø er det et rikt dyreliv med betydelige kolonier av ulike arter sjøfugl. Hunder og andre dyr som kan utgjøre en trussel mot øyas dyreliv, skal holdes i bånd. Dette gjelder også i friområdene.

Eier plikter å påse at ekskrementer blir plukket opp og kastet i beholderne for husholdningsavfall (restavfall).

Gjennomførte- og kommende vedlikeholdsarbeider

Utdrag av vedtak fra protokoll til årsmøte 2026:

• Årsrapport og årsregnskap godkjennes. Årets underskudd dekkes av sameiets frie egenkapital.
• Avlutte kajakklangring og utreder v3 til annet formål som det er egnet til. Styret får mandat til å bruke inntil kr. 50 000,- for undersøkelser om egnet formål.

Utdrag av styrets årsberetning 2025:

• Styret har faste serviceavtaler for ivaretakelse av alle pålagte lovkrav og forskrifter iht. internkontrollforskriften.
• Fakturering av tilleggsytelser - Etter fakturering for varmtvann og varme er automatisert og håndtert gjennom Techem avlesningsavtale. Gassavlesning gjøres fortsatt manuelt av Terjesen hver høst og faktureres påfølgende feb. Enkelte historiske feilavlesninger har medført avvik i faktureringen for noen eiere. Styret vurderer innføring av automatisk gassmåling, men kost/nytte er foreløpig uklart.
• Kommunikasjon - Styret benytter Vibbo som informasjonskanal og mottar gode tilbakemeldinger. Flere beboere bruker kanalen aktivt, noe styret er veldig glade for.
• Vedlikeholdsplan - Styret arbeider løpende etter vedlikeholdsplanen basert på Obos-rapport fra 2019, styrets oppfølgende arbeider med befaringer og en oppdatert forenklet versjon fra 2024. Vurdering om planen er tilstrekkelig revideres årlig basert på uforutsette hendelser. Bygningsmassen er nå 17 år, og alder/slitasje gir økt behov for reparasjoner og driftstiltak.
• For å sikre likviditet ble enkelte planlagte vedlikeholdsposter utsatt første halvår. Dette gir større fleksibilitet mht. likviditeten, men større press på gjennomføring i andre halvår.
• Sameiet har hatt større kostnader enn budsjettert knyttet til vannskader og nytt vannrenseanlegg i flere bygg. Uforutsette utgifter ved flisarbeider i 55A har også påvirket budsjettet.
• Sameiet fikk vannlekkasje i et vannforsyningsrør på utsiden av V2. Entreprenør og Strandman ble engasjert for utbedring . Dette ble en forsikringssak som utløste egenandel på kr. 30 000,-.
• I 2025 har styret videreført modernisering og driftsoptimalisering. Tiltak gjennomført i 2025: Påbegynt utskifting av lysarmaturer og energieffektiv lysstyring, påbegynt maling av vegger i garasjeanlegget, begrenset bruk av vaktmester og inngåtte forbedrede serviceavtaler, testet nye metoder for fasadebehandling, påbegynt sikring av terrasserekkverk, vårvedlikehold og dugnad gjennomført med suksess i god tid før 17. mai, nye avtaler inngått med flere leverandører, sluttførelse av vannbehandlingsanlegg V4/5 og V6.
• Styret har startet arbeidet med egenberedskap og informert om midlertidige løsninger for varme og matlaging ved strømbrudd.
• Styret vil forvalte sameiets fellesområder i tråd med vedlikeholdsplan og prioriteringer for kommende periode.
• Regnskapet for 2025 viser et underskudd på kr 18 358, mot et budsjettert underskudd på kr. 143 074,-. Underskuddet skyldes hovedsakelig lavere gjennomføring av planlagt vedlikehold og lavere energikostnader enn forventet. Sameiet har i løpet av året styrket sin likviditet, blant annet gjennom avsetning av kr. 500 000,- til sparekonto.

Protokoll til årsmøte 2026 og styret årsberetning 2025 er vedlagt i salgsoppgaven.

Dyrehold

I henhold til husordens regler i sameiet Eiere av husdyr plikter å rette seg etter de til enhver tid gjeldende offentlige bestemmelser om husdyrhold - herunder reglene om båndtvang. På Jarlsø er det et rikt dyreliv med betydelige kolonier av ulike arter sjøfugl. Hunder og andre dyr som kan utgjøre en trussel mot øyas dyreliv, skal holdes i bånd. Dette gjelder også i friområdene.

Eier plikter å påse at ekskrementer blir plukket opp og kastet i beholderne for husholdningsavfall (restavfall).

Regulering

Eiendommen ligger i et område som er regulert til offentlig friområde, samt i område regulert til bevaringsområde, blokkbebyggelse, boliger, felles avkjørsel, felles gangareal, felles grøntareal og turvei med plannavn Jarlsø (vedtatt 06.12.2006, planID 52010).

Relaterte planer:

• Jarlsø byggetrinn 3 og 4 (vedtatt 25.04.2012, planID 20110033).
• Kai/fergeanløp på Husvik gbnr., 158/47 (vedtatt 20.03.2013, planID 20110052).
• Jarlsø byggetrinn 5 (vedtatt 07.11.2018, planID 20170153).
• Jarlsø byggetrinn 1 (vedtatt 01.06.2007, planID 52010-B1).
• Vegsystem til Jarlsø (vedtatt 29.02.2008, planID 52010-B2).
• Jarlsø byggetrinn 2 (vedtatt 27.03.2009, planID 52010-B3).

Eiendommen omfattes av bebyggelsesplan med plannavn Jarlsø byggetrinn 1 (vedtatt 01.06.2007, planID 52010-B1) og Vegsystem til Jarlsø (vedtatt 29.02.2008, planID 52010-B2).

I henhold til kommuneplan vedtatt 03.04.2024 er området eiendommen ligger i avsatt til boligbebyggelse - nåværende, veg - nåværende, blå/grønnstruktur - nåværende, strandlinje sjø, ras- og skredfare, annen fare og byggegrense.

Jarlsø er et område under utvikling og er under utbygging for nye byggetrinn.

For ytterligere opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.

Offentlige planer

Bypakke Tønsberg-regionen ble vedtatt av Stortinget 03.06.2025. Prosjektet vil delvis bli finansiert med bompengeinnkreving fra 2026. Det største prosjektet i Bypakken er ny fastlandsforbindelse fra Nøtterøy til Tønsberg i form av veier, tunneler og hengebro fra Smidsrødveien og Kirkeveien til Rambergåsen, og over til Smørberg og videre til Jarlsberg - totalt 6 kilometer. Estimert byggestart er 2026/2027 og ferdigstillelse i 2032. I tillegg består Bypakken av en rekke delprosjekter i Tønsberg, Nøtterøy og Tjøme. Dette er en svært omfattende tiltakspakke og flere av tiltakene er ikke ferdig regulert pt.
Interessenter bes undersøke nøye eventuell påvirkning på eiendommen man vurderer å kjøpe. For komplett oversikt over alle prosjektene så anbefales interessenter å gå inn på nettsiden til Vestfold Fylke: https://www.vestfoldfylke.no/no/bypakke-tonsberg-regionen/delprosjekter/alle-delprosjektene/.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.

Rettigheter og heftelser

Det er registrert følgende servitutter/heftelser som følger eiendommen:

• Bestemmelse om vei, tinglyst 09.01.2008, dagboknr. 18544 - gjelder: Eiendommen gbnr. 162/10 har veirett over gbnr. 162/9. Kan ikke slettes uten samtykke fra Tønsberg kommune. Servitutten er rekvirert og foreligger ved meglers kontor.
• Bestemmelse om vann/kloakkledning, tinglyst 09.01.2008, dagboknr. 18559 - gjelder: Eiendommen gbnr. 162/10 har rett til etablering/tilknytning og vedlikehold av vann - og avløpsanlegg over eiendommen gbnr. 162/9. Kan ikke slettes uten samtykke fra Tønsberg kommune. Servitutten er rekvirert og foreligger ved meglers kontor.
• Seksjonering, tinglyst 25.11.2008, dagboknr. 954376, gjelder: Opprettet seksjoner, snr. 87, formål bolig, tilleggsdel bygning, sameiebrøk 115/13714. Opprettet seksjoner, snr. 170, formål næring, sameiebrøk 1/13714. Servitutten er rekvirert og et utdrag er vedlagt i salgsoppgaven.

Grunnboken er delt inn etter prioritetsrekkefølge. På bekreftet grunnboks utskrift er alle pengeheftelser og servitutter listet opp etter hverandre under samlebetegnelsen "Heftelser". Heftelsene er ordnet etter tidspunkt for tinglysing. Kjøpers bank får prioritet etter heftelser i eiendommen som ikke skal slettes ved overdragelse, herunder servitutter. Panterett til kjøpers bank vil ha best prioritet av pengeheftelsene, men fremstå med prioritet etter servitutter som allerede hefter i eiendommen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i sameiets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Iht. eierseksjonsloven § 31 har sameiet legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav. Pantet er begrenset til 2G per bruksenhet.

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Konsesjon og odel

Det er ingen konsensjon eller odel knyttet til denne eiendommen.

Diverse

Løsøre og tilbehør

Følgende tilbehør medfølger i handelen:

Integrerte hvitevarer, samt kjøleskap/frys i bod ved kjøkken/stue. I tillegg medfølger dekoder og elbil-lader.

Følgende tilbehør kan avtales nærmere med selger:

Vaskemaskin og tørketrommel på det ene badet, en air, samt øvrige møbler.

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste Oversikt over løsøre og tilbehør . Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Overtagelse

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Om salgsoppgaven

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Kjøpsvilkår

Budgivning

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Lov om hvitvasking

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Salgsbetingelser

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven)

Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven § 23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Sameiet kan pålegge salg / tvangssalg av seksjonen som er ervervet i strid med denne bestemmelsen.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt iht. eierseksjonsloven §24. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at Bakke Sørvik & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Behandling av personopplysninger

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Om oppdraget

Eier

Eier er Peder Høie.

Adresse, matrikkel og oppdragsnummer

Eiendommens adresse er Jarlsøveien 55B.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 162, bnr. 4, snr. 87 og gnr. 162, bnr. 4, snr. 170 i Tønsberg.

Sameiebrøk: 115/13714.

Bruksenhetsnrummer: H0303.

Vårt oppdragsnummer er 28260132.

Megler og meglers vederlag

Om meglers vederlag er det avtalt 1% beregnet av salgssummen, dog minimum kr. 50 000,-. I tillegg er det avtalt vederlag for oppgjør kr. 7 900,-, tilrettelegging kr. 16 900,- og internettannonsering kr. 24 990,-. Alle tall i dette avsnitt er opplyst inklusive mva.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Jeanette Sørvik

+47 90 23 95 40/js@partners.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Storgaten 47, 3126 TØNSBERG. Org. nr. 916959478.