Major Forbus gate 38, 2 etasje 1776 HALDEN

Leiligheten har en attraktiv beliggenhet i Major Forbus gate, sentralt plassert på Nordsiden av Halden sentrum. Her bor du i kort gangavstand til alt byen har å by på, inkludert butikker, gågater og resturanter. Området byr også på gode forbindelser med offentlig transport og nærhet til flotte turområder.

Nærområdet / fasiliteter
Eiendommen ligger i det etablerte boligområdet Major Forbus gate i Halden, som kombinerer en rolig atmosfære med nærhet til byens fasiliteter. Området har en sentral beliggenhet med gangavstand til Halden sentrum og dets tilbud. Med kun to minutters gange til kollektivknutepunktene Busterud og Marcus Thranes gate, er det enkelt å komme seg rundt i byen eller videre til andre destinasjoner via Halden togstasjon, som ligger omtrent 14 minutters gange unna.


For barnefamilier er det kort vei til flere barnehager, som Solbakkeparken barnehage kun 2 minutter unna til fots og Stangeløkka barnehage cirka 5 minutter unna. Rødsberg ungdomsskole ligger omtrent 5 minutters gange unna, og Halden videregående skole er tilgjengelig etter en 12 minutters gåtur.

Eiendom / Hage
Tomt
Tomten har et totalt areal på 501 m² og er felles for begge boenhetene i tomannsboligen. Den er opparbeidet med gressplen, gårdsplass og enkel beplantning. Tomten er tilnærmet flat og delt opp i en fellesdel samt egne deler for hver seksjon i henhold til vedtektene.


Den vedtektsfestede eksklusive bruksretten til fellesarealet i eierseksjonssameiet er midlertidig og gjelder for en periode på 30 år. Dette er en begrensning som følger av eierseksjonsloven for å sikre at bruksrettigheter ikke binder opp fellesarealer evigvarende.

Uteområde
Tomten er registrert som fellesareal, men hver seksjon har en vedtektsfestet eksklusiv bruksrett på hver sin del av tomten. Eksklusive bruksretter etter vedtektene har har en varighet på inntil 30 år.

Adkomst
Eiendommen ligger på hjørnet mellom Major Forbus gate og Marcus Nilsens gate. Det er innkjøring til eiendommen fra Marcus Nilsens gate. Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen.

Byggemåte
Utdrag fra rapport:
Utvendig:
Gå til side Taktekkingen er av betongtakstein. Undertak av rupanel, inspisert fra loft. Det er lagt sutakplater over rupanel, trolig gjort ved omlegging av takstein. Taksteinen er trolig fra 80 eller 90-tallet, nylig vasket og malt i følge eier. Tak på inngangspartiet er bunntekket med sink fra byggeår. Renner, nedløp og beslag i stål. Veggene har grov bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Vegger er etterisolert med 5 cm innvendig og dampsperre montert. Utvendig er det blåst inn ca 100 mm. Yttervegger er kledd med trekledning, hovedsakelig fra byggeår. Det er gjort noen utskiftninger av råteskadet kledning. Valmet tak med plassbygde takstoler fra byggeår. Det er isolert med ca15 cm Glava i skråtak, plastet og gipset. Knevegger er isolert med ca 10 cm Glava. Det er luftespalte mellom rupanel og isolasjon, ca 50 mm. Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass og 2-lags glass i kjeller. Brann- og lyddører montert inn til hver leilighet. Terrassedør med isolerglass ut fra stue. Hoved inngang har en støpt trinn/platting med skifer-fliser. Utenfor terrassedør er det en murt trapp med skifer-fliser. Rekkverk i metall.

Innvendig:
Innvendig er det gulv av parkett og belegg. Veggene har malte plater. Innvendige tak har malte plater. Det er montert en ny rentbrennende ovn med glassplate på gulv. Teglsteinspipe med feieluke i kjeller og på loft. Pipe er helbeslått over tak. Kjeller i støpt betong. Deler av kjelleren er felles. Resten tilhører leiligheten i første etasje. Garasjerommet i kjelleren fungerer ikke som garasje pga bratt innkjøring og lav takhøyde. Det er trapper i treverk i felles trapperom som går fra kjeller til andre etasje

Våtrom:
Bad Badet er nylig renovert og er ihht dagens tekniske krav. Veggene har fliser. Taket er malt. Vindu er plassert i våtsonen fra dusjen, men det er levert bilder som viser at det er membran bak lister og foringer. Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler. Det er plastsluk og smøremembran med dokumentert utførelse. (Fremvist bilder av membran). Rommet har innredning med nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. Drenering fra innebygget sisterne går til sluk i dusj. Mekanisk avtrekk og tilluft ved dør. Hulltaking er ikke foretatt da badet er nylig renovert og har ikke vært i bruk etter renovering.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning med slette fronter og laminert benkeplate. Integrert koketopp, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøl- og fryseskap. Det er montert komfyrvakt og vannstopp. Det er ventilator integrert i koketoppen.

Tekniske innstalasjoner:
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Det er besiktiget i rørskap. Stoppekran og reduksjonsventil tilgjengelig i kjelleren. Det er avløpsrør av plast. Noe gjenstående soil i kjelleren og under kjellergulvet. Boligen har naturlig ventilasjon. Varmtvannsbereder på 200 liter plassert i kjeller fellesareal under trapp. Tilkobling via bryter. Sikkerhetsventil med avrenning til avløp via rør/slange. Sikringsskap med 18 kurser og en hovedsikring på 50 amp. Skapet er plassert i gangen. I kjelleren er det eldre trådkabler, trolig fra byggeår.
Innhold
Leiligheten ligger i 2 etasje og har god planløsning fordelt på entré, 3 soverom, romslig kjøkken med spiseplass, stue, bad, gang og bod i trappeoppgang.
Kjeller: Gang, 3 boder og vaskerom.
Standard
Leiligheten holder en gjennomgående god standard og ble pusset opp i 2025. Kjøkkenet er nytt og påkostet, med mørke profiler samt gode løsninger for skap- og benkeplass. Badet er oppgradert med pene fliser, varmekabler i gulv, dusjhjørne med innsvingbare glassdører, tidløs baderomsinnredning med bollevask, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. På øvrige overflater er det lagt ny parkett, og veggene har slette, malte flater som gir boligen et moderne og stilrent uttrykk. Det er også installert downlights med LED og dimmer på bad og stue / kjøkken.

Utdrag fra rapport:
Leiligheten ligger i 2 etasje i en horisontaldelt tomannsbolig fra 1946 og fremstår som betydelig oppgradert og modernisert innvendig. I 2025 ble det utført omfattende arbeider, inkludert nye bad og kjøkken, nye overflater, etterisolering, lydbøyler i himling ned til første etasje, nytt el anlegg, nytt vann og avløpsanlegg, samt utskiftning av vinduer og deler av kledningen. Leiligheten har derfor en gjennomgående moderne standard innvendig, mens fellesarealer og utvendige bygningsdeler i større grad bærer preg av byggets alder.
Innbo og løsøre
Boligen selges umøblert. Kun integrerte hvitevarer og taklamper i leiligheten medfølger.

Vedlagt i salgsoppgaven følger NEF sin standardliste "Oversikt over løsøre og tilbehør". Med mindre annet fremkommer av salgsoppgaven gjelder denne listen. Dersom det er noe i overnevnte liste som ikke finnes på eiendommen, vil det heller ikke medfølge.

Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Hull og merker etter feste av innredning og utstyr som ikke følger med, aksepteres av kjøper.

Eiendommens historie
Oppgraderinger gjort av selger:
2025 Malt takstein
2025 Skiftet vinduer
2025 Skiftet ut noen innedører + montert nye branndører inn til hver leilighet
2025 Skiftet ut råteskadet kledning 2025 Modernisering Etterisolert vegger og gipset alle vegger innvendig
2025 Montert lydbøyler i himling i første etasje og nytt tak
2025 Isolert skråtak på loft, knevegger og himling i andre etasje
2025 Nye bad
2025 Nye kjøkken
2025 Nye parkettgulv
2025 Nytt el-anlegg i begge leiligheter + en el bil lader utvendig
2025 Nytt vann- og avløpsanlegg
2025 Pusset opp overflater i trappegangen
Oppvarming / Teknisk
Oppvarming med vedovn og elektriske varmeovner. Beboelsesrom uten varmekilde på visning, leveres ikke med varmekilde.
Parkering / Garasje
Parkering på felles gårdsplass.
Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten

Sammendrag av tilstandsrapport
Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Rolf Are Eilertsen med dato: 24.02.2026.

Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

TG2:
Taktekking,TG2
Taktekkingen er av betongtakstein. Taket er besiktiget fra bakkenivå. Siden taket (takkonstruksjon, taktekking og skorstein) kun er observert fra bakkenivå, er vurderingen begrenset av dette. Det er ikke sikkerhetsmessig forsvarlig å bevege seg ut på taket eller observere fra stige. Selv om det ikke er avdekket skader under befaringen, betyr ikke dette at det ikke foreligger skader som en besiktigelse på taket kan avdekke. Vær oppmerksom på denne risikoen. En undersøkelse av taket kan utføres av en fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Undertak av rupanel, inspisert fra loft. Det er lagt sutakplater over rupanel, trolig gjort ved omlegging av takstein. Taksteinen er trolig fra 80 eller 90-tallet, nylig vasket og malt i følge eier. Tak på inngangspartiet er bunntekket med sink fra byggeår.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Sink-tekkingen har høy alder og det er noe synlig irr. Det er hull i undertaket. Svartsopp og fuktmerker synlig. Det er begrenset lufting av tak konstruksjonen synlig fra loft og tette gesimskasser.
Tiltak
- Tidspunkt for utskiftning av undertak nærmer seg.
- Når taktekking og undertak begynner å bli gamle, øker risikoen for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare reparasjoner av underliggende konstruksjoner dersom en ikke foretar tiltak på konstruksjonene før dette oppstår.
- Tidspunkt for utskiftning av taktekking nærmer seg.
- Når både taktekking og undertak har passert mer enn halvparten av forventet brukstid, øker sannsynligheten for lekkasjer betydelig. Registrerte hull i undertaket, fuktmerker og svartsopp viser at fukt allerede har påvirket konstruksjonen. Dette kan gi skade på bærende konstruksjoner, isolasjon og innvendige overflater dersom forholdet utvikler seg. Sinktekking på inngangspartiet har høy alder og synlig irr, noe som øker risikoen for lokale lekkasjer. Begrenset besiktigelse fra bakkenivå innebærer at skjulte skader ikke kan utelukkes. Risikoen for følgeskader øker over tid dersom tiltak ikke gjennomføres.
Nedløp og beslag,TG2
Renner, nedløp og beslag i stål. Kun befart fra bakkenivå. Ikke funksjonstestet.

Vurdering av avvik:
- Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
- Renner, nedløp og beslag bør skiftes ved omlegging av tak. Det må monteres snøfangere ved utskiftning av taktekking, selv om det ikke var krav på byggemeldingstidspunktet. Drypplekkasjer og flassing på kroker bør utbedres for å sikre tilfredsstillende bortledning av vann. Det er ikke behov for utbedring av snøfangere nå, men forholdet bør vurderes ved større tiltak på taket.

Tiltak
- Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.
- Når renner, nedløp og beslag har passert mer enn halvparten av forventet brukstid, øker risikoen for lekkasjer og feil bortledning av vann. Flassing på kroker og synlige drypplekkasjer indikerer at materialene er svekket og at funksjonen er redusert. Manglende snøfangere gir økt risiko for snøras fra taket, selv om dette ikke var et krav på byggemeldingstidspunktet. Feil eller svekkelser i beslag kan føre til vanninntrengning i tilstøtende konstruksjoner, med risiko for fuktskader på vegger, gesimser og undertak. Begrenset besiktigelse fra bakkenivå gjør at skjulte skader ikke kan utelukkes. Renner, nedløp og beslag bør skiftes ved omlegging av tak. Det må da også monteres snøfanger.

Veggkonstruksjon,TG2
Veggene har grov bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Vegger er etterisolert med 5 cm innvendig og dampsperre montert. Utvendig er det blåst inn ca 100 mm. Yttervegger er kledd med trekledning, hovedsakelig fra byggeår. Det er gjort noen utskiftninger av råteskadet kledning.
Vurdering av avvik:
- Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
- Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
- Det er noe sprekkdannelser og flass. Eldre maling er trolig linoljemaling. Dette gjør at nyere maling vil danne bobler og flasse av. Det må bregnes at det er noe råte i kledning , spesielt rundt vinduer/dør (Vegger er inspisert/tilgjengelig fra bakkeplan).

Tiltak
- Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.
- Manglende eller begrenset lufting i nedkant av kledningen gjør at fukt som trenger inn bak kledningen ikke tørker ut tilfredsstillende. Dette øker risikoen for råteskader i både kledning og bakenforliggende konstruksjon. Eldre trekledning fra byggeår har redusert motstandsevne mot fukt og mekanisk slitasje. Oppsprekking og værslitasje gir økt vannopptak og dermed høyere risiko for råteutvikling. Sprekkdannelser og flassing i malingssjiktet, særlig der eldre linoljemaling er overmalt med moderne malingstyper, fører til dårlig vedheft og økt fuktbelastning på treverket. Det må påregnes at det kan forekomme skjulte skader i nedkant av vegger og rundt vinduer/dører, spesielt i områder med begrenset lufting og høy fuktbelastning.

Takkonstruksjon/Loft,TG2
Valmet tak med plassbygde takstoler fra byggeår. Det er isolert med ca15 cm Glava i skråtak, plastet og gipset. Knevegger er isolert med ca 10 cm Glava. Det er luftespalte mellom rupanel og isolasjon, ca 50 mm.

Vurdering av avvik:
- Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Gesimskasser er tette utvendig. Det ble målt opp til 17 vekt% fukt i tak-konstruksjonen. Ved nivåer over 15-16 vekt% vil det være fare for utvikling av sopp, råte og mugg. Deler av loft er isolert/innredet i senere tid som som kan gi en høyere fukt belastning og større behov for utlufting en ved byggeår som kaldt loft.

Tiltak
- Lufting/ventilering bør forbedres.
- Begrenset ventilering i takkonstruksjonen gjør at fukt ikke ventileres ut som forutsatt. Dette øker risikoen for kondens, soppvekst og råteskader i både takstoler, rupanel og isolasjon. Tette gesimskasser hindrer nødvendig luftgjennomstrømning fra raft til møne, noe som forsterker fuktbelastningen i konstruksjonen. Målt fuktinnhold opp til 17 vekt% ligger over nivået der risiko for sopp- og råteutvikling øker (kritisk nivå ca. 15–16 vekt%). Innredning og isolering av deler av loftet i senere tid gir en annen fuktbelastning enn opprinnelig kaldt loft, og øker behovet for korrekt ventilering. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan fuktinnholdet øke ytterligere og føre til skader på bærende konstruksjoner, redusert levetid og behov for omfattende reparasjoner.
Utvendige trapper,TG2
Hoved inngang har en støpt trinn/platting med skifer-fliser. Uten for terrassedør. Det er en murt trapp med skifer-fliser. Rekkverk i metall.

Vurdering av avvik:
- Det er avvik:
- Det er noe bom i flis og løse fuger på begge trapper. Det er noe rust på rekkverket.

Tiltak
- Jevnlig vedlikehold må beregnes. Fliser med bom/luft under kan lettere løsne fra underlaget. Metallet bør overflatebehandles for å forlenge levetiden. Skli sikring må vurderes.
Innvendig
Pipe og ildsted,TG2
Det er montert en ny rentbrennende ovn med glassplate på gulv. Teglsteinspipe med feieluke i kjeller og på loft. Pipe er helbeslått over tak. Eier informerer om at det har nylig vært kontroll fra feier. Ingen avvik eller anmerkninger. Rapport er ikke fremlagt.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.
- Det er rennemerker på pipeløp ved feieluke.

Tiltak
- Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.
- Teglpipe fra byggeår har høy alder, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Dette innebærer økt risiko for slitasje, riss og svekkelser i pipeløpet over tid. Rennemerker ved feieluke kan indikere tidligere kondens eller mindre lekkasjer i pipeløpet. Dersom forholdet utvikler seg, kan det føre til ytterligere nedbrytning av tegl og mørtel. Eldre piper har generelt høyere risiko for utettheter som kan gi røyklekkasje, redusert trekk og i verste fall brannfare dersom forholdet ikke følges opp. Vurderingen må baseres på visuell observasjon og alder, og skjulte avvik kan ikke utelukkes.
Rom Under Terreng,TG2
Kjeller i støpt betong. Deler av kjelleren er felles. Resten tilhører leiligheten i første etasje. Garasjerommet i kjelleren fungerer ikke som garasje pga bratt innkjøring og lav takhøyde.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv.
- Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Synlige fuktmerker og saltutslag på betong og treverk. Noe sprekkdannelser, spesielt i bod mot sør. Det er noe spredt råte i treverk mot betong. Det ble målt opp til 22 vekt% fukt i treverk. Eier informerer om at det oppsto en vannlekkasje i forbindelse med utskiftning av noe rør. Det er begrenset ventilering i kjelleren. Høy luftfuktighet og høye fuktindikasjoner på betong.

Tiltak
- Det påviste fuktnivå gir grunn til å overvåke konstruksjonen jevnlig for å se utvikling over tid, og eventuelt foreta tiltak for å unngå fuktskader.
- Det er registrert fuktgjennomtrenging både i kjellergulv og kjellermur, samt saltutslag og fuktmerker. Dette viser at konstruksjonen står under vedvarende fuktbelastning. Målt fuktinnhold i treverk opp til 22 vekt% ligger klart over kritisk nivå (ca. 15–16 vekt%), og det er allerede påvist spredt råte. Dette innebærer risiko for videre nedbrytning av treverk og økt fare for sopp- og muggvekst. Begrenset ventilering og høy luftfuktighet i kjelleren forsterker fuktproblematikken og gir dårlig uttørkingsevne. Kjellervegger og gulv fra byggeår har begrenset fuktsikring, og svekket drenering/fuktsikring kan gi skjulte skader bak eventuelle innvendige overflater. Oppforede gulv og utforede vegger i rom under terreng regnes som risikokonstruksjoner og fuktskader kan utvikle seg før de blir synlige. Dersom kjelleren innredes til beboelsesrom uten tiltak, er det høy risiko for rask utvikling av råte, sopp og mugg.
Kjøkken
1. Etasje > Kjøkken
Avtrekk,TG2

Det er ventilator integrert i koketoppen.

Vurdering av avvik:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Tiltak
- Om mulig bør det etableres mekanisk/forsert avtrekk ut fra kokesonen.
- Kjøkkenet har kun kullfilterventilator integrert i koketoppen, uten mekanisk eller forsert avtrekk ut av bygningen. Dette gir begrenset fjerning av fukt, lukt og matos. Resirkulerende ventilator renser luften i begrenset grad og tilfører ikke tilstrekkelig luftutskifting i rommet. Manglende avtrekk kan føre til økt fuktbelastning i kjøkkensonen, som over tid kan gi kondens, misfarging og redusert levetid på overflater og innredning. I boliger med eldre konstruksjoner kan manglende avtrekk også bidra til økt fuktbelastning i tilstøtende rom og konstruksjoner. Løsningen tilfredsstiller ikke dagens anbefalinger for ventilasjon av kjøkken, men kan være vanskelig å forbedre uten større inngrep.

Tekniske installasjoner
Avløpsrør,TG2
Det er avløpsrør av plast. Noe gjenstående soil i kjelleren og under kjellergulvet.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Gjelder soilrør og sluk i kjeller.

Tiltak
- Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.
- Eldre soilrør har generelt høyere sannsynlighet for lekkasjer, som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i kjeller og tilstøtende konstruksjoner. Sluk i kjeller og eldre rørstrekk under kjellergulv kan være svekket, og skader kan oppstå uten forvarsel. Selv om anlegget fungerer i dag, kan tilstanden endre seg raskt på grunn av alder og materialtretthet.

Ventilasjon,TG2
Boligen har naturlig ventilasjon.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tiltak
- Det bør etableres veggventiler/vindusventiler i alle oppholdsrom som ikke har det.
- Boligen har naturlig ventilasjon, men det er mangelfull ventilering i enkelte rom. Dette gir redusert luftutskifting og økt risiko for fukt og dårlig inneklima. Ventilasjonsløsningen bør utbedres, og ventiler bør etableres der dette mangler.

Tomteforhold
Fuktsikring og drenering,TG2
Det er ingen drenering rundt kjellermurene.

Vurdering av avvik:
- Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje.

Tiltak
- Det mangler, eller det er svært sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring og drenering rundt grunnmuren. Dette er normalt for bygg fra perioden, men innebærer høy risiko for fuktinntrengning i kjellervegger og gulv. Manglende drenering gir økt vanntrykk mot grunnmuren, noe som kan føre til fuktgjennomtrenging, saltutslag, avskalling og nedbrytning av betong og puss. I kombinasjon med registrerte fuktverdier og råte i kjeller (fra punktet «Rom under terreng») øker risikoen for videre skader dersom tiltak ikke gjennomføres. Dersom kjelleren innredes til beboelsesrom uten etablering av drenering og fuktsikring, er det høy sannsynlighet for utvikling av råte, sopp og mugg i både treverk og overflater. Svekket eller manglende fuktsikring kan gi skjulte skader bak eventuelle innvendige overflater, og slike skader kan utvikle seg lenge før de blir synlige. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser dersom fuktproblemene øker eller det planlegges innredning av kjellerrom. Fuktsikring av muren må etableres, inkludert grunnmursplate og klemlist, dersom drenering etableres. Lokal utbedring må utføres der det er registrert fukt- eller råteskader. Hvis kjelleren skal innredes, må det etableres drenering, og grunnmuren bør isoleres utvendig helt ned for å redusere fuktbelastning og sikre tilfredsstillende fuktsikring. Tiltak bør vurderes samlet med øvrige fuktforhold i kjelleren, da manglende drenering er en sentral årsak til registrerte avvik.
Grunnmur og fundamenter,TG2
Støpt grunnmur, utvendig slammet og malt.

Vurdering av avvik:
- Det er registrert skråriss som er symptom på setninger.
- Grunnmuren har sprekkdannelser.
- Det er noe flass i pussen på grunnmuren. Synlig større sprekker innvendig i kjeller bod.

Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
- Registrerte skråriss i grunnmuren er typiske symptomer på setningsbevegelser. Slike bevegelser kan skyldes ujevn lastfordeling, svikt i masser under fundamentet eller naturlig setning over tid. Sprekkdannelser og flass i puss viser at grunnmuren er påvirket av fukt og bevegelser, og dette kan gi videre nedbrytning av overflate og betong dersom forholdet utvikler seg. Større sprekker innvendig i kjellerbod indikerer at bevegelsene ikke er helt lokale, og at det kan være behov for nærmere vurdering av omfang og årsak. Dersom setningene fortsetter, kan dette gi skjevheter, økt belastning på konstruksjoner og i verste fall svekkelse av bæreevne. Manglende drenering og fuktsikring (fra annet punkt) kan bidra til økt fuktbelastning på grunnmuren, som igjen kan forsterke sprekkutvikling og frostskader.
Forstøtningsmurer,TG2
Det er en støttemur i betong på siden av nedkjøring til kjeller.

Vurdering av avvik:
- Konstruksjonene har skjevheter.
- Det er synlige sprekkdannelser og skjevheter. Mangler sikring med rekkverk for og hinder fall fra høyder over 50cm

Tiltak
- Lokal utbedring må utføres.
- Registrerte skjevheter og sprekkdannelser i forstøtningsmuren indikerer bevegelser i konstruksjonen, som kan skyldes jordtrykk, setninger eller frostpåvirkning. Skjevheter kan føre til redusert stabilitet over tid, og dersom utviklingen fortsetter kan muren miste bæreevne eller få økt risiko for utglidning. Manglende rekkverk ved høydeforskjeller over 50 cm innebærer fallrisiko og er et sikkerhetsavvik i henhold til gjeldende krav for sikring av nivåforskjeller. Sprekkdannelser og bevegelser kan også føre til økt vanninntrengning i muren, som igjen kan forsterke frostskader og videre nedbrytning. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan skadene utvikle seg og gi behov for mer omfattende reparasjoner eller utskiftning av muren.
Terrengforhold,TG2
Tilnærmet helt flat tomt.

Vurdering av avvik:
- Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
- Det er påvist områder på eiendommen med stående vann.
- Terrenget er gravd ut ned til garasje. Dette gjør at vann vil renne ned og inn i garasjen. Dette gir økt fuktbelastning på boligen/kjelleren.

Tiltak
- Det bør foretas terrengjusteringer.
- Garasjen anbefales stengt av, slik at terrenget kan fylles opp. Terrenget bør sikres slik at det er fall ut fra boligen på alle sider. Anbefaler at dette gjøres ved oppgradering av drenering. Registrerte skjevheter og sprekkdannelser i forstøtningsmuren indikerer bevegelser i konstruksjonen, som kan skyldes jordtrykk, setninger eller frostpåvirkning. Skjevheter kan føre til redusert stabilitet over tid, og dersom utviklingen fortsetter kan muren miste bæreevne eller få økt risiko for utglidning. Manglende rekkverk ved høydeforskjeller over 50 cm innebærer fallrisiko og er et sikkerhetsavvik i henhold til gjeldende krav for sikring av nivåforskjeller. Sprekkdannelser og bevegelser kan også føre til økt vanninntrengning i muren, som igjen kan forsterke frostskader og videre nedbrytning. Dersom tiltak ikke gjennomføres, kan skadene utvikle seg og gi behov for mer omfattende reparasjoner eller utskiftning av muren.
Utvendige vann- og avløpsledninger,TG2
Avløpsrør av plast og vannledning av plast (PEL). Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Ihht søknad ble boligen koblet på offentlig VA i 1990.

Vurdering av avvik:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

Tiltak
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- Det er registret at det er noe gammelt avløps rør i gulv i kjeller som ikke er byttet.

Elektriske anlegg:
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll.

Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Beskrivelse
Sikringsskap med 18 kurser og en hovedsikring på 50 amp. Skapet er plassert i gangen. I kjelleren er det eldre trådkabler, trolig fra byggeår.
1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)? Nei

Spørsmål til eier
2. Når ble det elektriske anlegget installert eller sist gang totalt rehabilitert (årstall)? Med totalt rehabilitert menes fullstendig utskiftet anlegg fra inntakssikring og videre. 2025 El-anlegget i leiligheten er oppgradert. Det er noe gjenstående eldre anlegg i kjeller og fellesarealer.

3.Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet? Ukjent Gjelder eldre anlegg som ikke er oppgradert nylig.

4.Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja. Eksisterer det samsvarserklæring? Ja

5.Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år? Ja Det er gjennomført et tilsyn. To avvik avdekket. Eier har innhentet en elektriker som skal utbedre. Samsvarserklæring vil bli fremlagt

6.Forekommer det ofte at sikringene løses ut? Ukjent

7.Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg? Ukjent

Generelt om anlegget
8.Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank Nei

9.Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet? Nei Inntak og sikringsskap
10. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger? Nei
11. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer? Nei
12. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet el-kontroll? Nei

Generell kommentar
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll. Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

For privatpersoner anbefales det en el-kontroll eller et ettersyn av det elektriske anlegget i bolig/hytte utført minimum hvert 5. år, og da av en sertifisert kontrollør. På eldre elektriske anlegg er dette spesielt viktig og en el-sjekk bør gjennomføres minimum hvert 5. år.

Ved en eventuell oppussing av fellesarealer og/eller kjellerrom, må el anlegget der beregnes oppgradert.
Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Servitutter/rettigheter
Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunentil å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon. Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dagboknummer 244324, tinglyst 03.03.2026 - Seksjonering
SNR: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 1 / 2

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.
Offentlige forhold

Vei / Vann / Avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Ferdigattest eller midl. brukstillatelse
Ferdigattest er utstedt: 01.06.1950

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse:
Det foreligger noen tegninger fra 1989 som viser et tilbygg i kjelleren (en garasje til) med terrasse over. Det er ikke gjort nærmere undersøkelser rundt om dette tilbygget ble godkjent eller ikke. Det er ikke bygget. Innvendige planløsninger er noe endret. I andre etasje er deler av trapperommet inkludert i leiligheten. Det er da gjort en endring av brannskillet. Tiltaket er ikke byggesøkt. Det er tegnet inn at boder i trapperom opprinnelig var godkjent som wc. Det anbefales ytterligere undersøkelser angående behov for søknad om eventuelt bruksendring av rom/tiltak. Det tas spesifikt forbehold om ikke-godkjente rom. Kommunen kan kreve at bygget tilbakeføres til originale tegninger. Dette må bekostes av kjøper. Eier er i gang med å søke inn endringer til kommunen.

Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan og bygningsloven § 21-10 femte ledd.
Formuesverdi
Formuesverdien på eiendommen er ikke fastsatt. Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk Sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser.

Formuesverdien er ulik for primærbolig og sekundærbolig.

Årsaken til at det ikke foreligger formuesverdi er fordi eiendommen nylig har blitt seksjonert, så kommunen har ikke en ny beregning på leiligheten p.t.
Reguleringsforhold
Kommuneplaner:
Id S-PLAN
Navn Sentrumsplan
Plantype Kommunedelplan
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 09.03.2017
Bestemmelser- https://www.arealplaner.no/3101/dokumenter/1240/Bestemmelser.pdf Delarealer Delareal 502 kvm.
ArealbrukBebyggelse og anlegg,Nåværende

Kommunedelplaner:
Id S-plan
Navn Sentrumsplan
Plantype Kommunedelplan
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 09.03.2017
Bestemmelser- https://www.arealplaner.no/3101/dokumenter/1240/Bestemmelser.pdf Delarealer Delareal 4 kvm.
Arealbruk Veg, Nåværende
Delareal 497 kvm.
Arealbruk Boligbebyggelse, Nåværende

Reguleringsplaner:
Id G-264
Navn Områdene Wærns gt, og Mette Mengs gt
Plantype Eldre reguleringsplan
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 18.02.1988
Bestemmelser- https://www.arealplaner.no/3101/dokumenter/61/G-264.pdf
Delarealer Delareal 18 kvm.
Formål Kjørevei
Id G-026
Navn Rødsbryggen-Asakveien
Plantype Eldre reguleringsplan
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 03.01.1924
Energimerking
Energi- og oppvarmingskarakter foreligger ikke p.t. Vi er derfor nødt til å sette den dårligste karakteren til grunn. Årsaken til det er fordi eiendommen nylig har blitt seksjonert og bruksenheten mangler / er p.t. ikke lagt inn i systemet for energimerking på Enova.no sine hjemmesider.
Sameiet

Beskrivelse av eierseksjonssameiet
En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25. Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter. Boligen er én av totalt 2 seksjoner og inngår som en del av et eierseksjonssameie. Sameiet er imidlertid ikke organisert, og har ikke et aktivt styre. Det foreligger ikke regnskap eller budsjett. Eierseksjonslovens regler gjelder imidlertid for slike sameier.
Sameiet pr d.d .kun forsikring som felleskostnad.

Eksklusiv bruksrett til bestemte deler av fellesarealer kan kun etableres for et bestemt tidsrom, og ikke lenger enn tredve år. Dette skal normalt fremgå av vedtektene. Tredveårsfristen gjelder i dette tilfellet fra loven fra vedtakstidspunktet.

Seksjonseier har midlertidig, eksklusiv bruksrett til uteareal iht. vedlagte utomhusplan, i vedtektene. Bruksretten gjelder i inntil tredve år fra opprettelsen av sameiet. Ta gjerne kontakt med megler ved spørsmål.
Forkjøpsrett for sameiere
Det praktiseres ikke forkjøpsrett i sameiet.
Styregodkjennelse
Det praktiseres ikke styregodkjennelse ved salg.
Økonomi

Energiforbruk og strømkostnad
Selger har ikke bebodd eiendommen og har ikke kjennskap til strømforbruk.

Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen. Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype. Øvrige kostnader som f.eks. oppgradering av internett, alarm, kabel-TV kommer i tillegg.
Faste kostnader
Faste kostnader:
- Kommunale avgifter kr 34 185,- pr. år. Eiendommen har tidligere vært en hel bolig og er nå seksjonert. Av den grunn er har ikke Halden kommune opprettet ny egen beregning av de kommunale avgiftene. Derfor er oppgitte kommunale avgifter kun et estimat, og kjøper må påregne avvik. Estimatet er med et oppgitt areal på 144 BRA og da med et forbruk på 280 m3 vann/avløp. Forbruk på 160 m3, vil resultere med at kommunale avgifter blir ca. 26 469. pr. år.

- Selger har bedriftsforsikring, privatpersoner vil ikke få forsikring til samme pris eller vilkår, sli at ved overtagelse vil kjøper måtte opprette egen forsikring for boligen som er felles med seksjon 2.
- Selger har ikke bebodd eiendommen og har ikke kunnskap om strømforbruk. Ifølge selger er det ikke tegnet Norgespris.
- Øvrige kostnader, som f.eks. innboforsikring, internett, alarm og TV, kommer i tillegg.

Oppgitt strømforbruk avhenger av antall personer i husholdningen og bruken av eiendommen. Kostnader som strøm- og forsikringskostnad vil følgelig variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.
Andel fellesgjeld / formue
Sameiet har ikke fellesgjeld eller felles formue.
Oppgjør
Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.
Finansiering
Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. PrivatMegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. PrivatMegleren mottar godtgjørelse for dette.
Totale kostnader
Prisantydning kr 3 500 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:
Dokumentavgift kr 87 500,00
Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00
Tingl.gebyr skjøte kr 545,00
Betalt Boligkjøperforsikring Tryg (Söderberg & Partners)
kr 12 900,00

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 3 601 490 (forutsatt salg til prisantydning)
.
Diverse

Sammendrag fra selgers egenerklæring
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja: nytt bad Arbeid utført av fjeldhøi bygg as

- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja: nytt bad

- Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja: alt av vann og avløp innvendig Arbeid utført av kolås

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Ja: synlig fukt i kjeller

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja: alt nytt el bortsett fra i kjelleren Arbeid utført av rike

- Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)?
Ja

- Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?
Ja: det er montert en ny lader til første etasje en lader stod der fra tidligere som hører til andre etasje

- Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja: malt takstein, nye vinduer byttet en del råte i kledning. Arbeid utført av fjeldhøi bygg as

- Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut i kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Ja: deler av loft er isolert men ikke bruksendret til bolig
Skadedyr
Selger har ikke kjennskap til om det er/har vært skadedyr i boligen, iht. opplysning i selgers egenerklæringsskjema.
Annen nyttig informasjon
Jeg anbefaler at når styret er satt så skal det etableres husordensregler i sameiet, vanlige temaer: Ro og støy, bruk av fellesarealer, vedlikehold, dyrehold og sikkerhet m.m.

Etter vedtektene står det at sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper.

Alle areal angivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Tilstandsrapportens areal angivelser baserer seg på den faktiske bruken av arealet på markedsførings tidspunktet.

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.
Adgang til utleie
Bolig i eierseksjonssameier kan som hovedregel fritt leies ut. Det vil normalt være anledning til utleie av hele leiligheten eller enkeltrom så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå. Det kan imidlertid følge av sameiets vedtekter at leietager skal godkjennes av styret, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd. Styret må ha "saklig grunn" for ikke å godkjenne leietager.
Konsesjon / Odel
Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. Det hefter ikke odel på eiendommen.
Sikkerhetsstillelse
Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.
Øvrige kjøpsforhold

Boligkjøperforsikring
I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.
Overtagelse
Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning.
Boligselgerforsikring
Selger er et firma (AS) og kan ikke tegne boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.
Forsikring
Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger gjennom hans profesjonsforsikring. Kjøper må ved overtagelse tegne ny forsikring sammen med seksjon 2. (Fellesforsikring for sameiet).
Budgiving
Bud kan legges inn trygt og enkelt via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Trykk "gi bud" og følg instruks med innlogging/opprettelse av bruker. For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.
Lovanvendelse
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.