Gjennomgående 4-roms | Sentral beliggenhet

Beliggenhet

Eiendommen ligger i Oslo kommune, i et etablert og sentralt boligområde på Majorstuen. Området består hovedsakelig av klassisk bygårdsbebyggelse med leiligheter, samt næringsvirksomhet og servicetilbud langs hovedgatene.

Bygården ligger i kort gangavstand til Stensparken, som er et opparbeidet friområde med plenarealer, beplantning og sitteplasser. I nærområdet finnes også Uranienborgparken, Marienlystparken og Frognerparken med blant annet Vigelandsanlegget og Frognerbadet.

Det er gangavstand til Bogstadveien med et bredt utvalg av butikker, serveringssteder og øvrige bymessige fasiliteter. Videre er det kort avstand til Bislett stadion med idretts- og treningsfasiliteter.

Beskrivelse

Det vises til tilstandsrapporten for mer utfyllende informasjon om boligens tilstand og utbedringsbehov.

Utvendig:
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vinduene er fra 1991.
Leiligheten har malt hovedytterdør fra 2017.

Innvendig:
Overflater utenom våtrom og boder:
• Gulv: laminatparkett
• Vegger: malte flater
• Tak: malte flater
• Etasjeskiller er av trebjelkelag.
• Formpressede innvendige dører. Visuelle svellskade nederst på enkelte dørblader.
• Dørklokke er defekt

Det er registrert noe svikt, knirk og ujevnheter i laminatgulvene, samt enkelte steder med svell i laminatoverganger. Det er fremlagt reklamasjonsrapport utarbeidet av Prosjektkompaniet AS datert 29.11.2025, hvor det er registrert omfattende forekomster av mugg- og soppvekst på veggoverflater i et rom for varig opphold. Ifølge rapporten er det registrert synlig vekst på et område på om lag 2 m², samt forhøyede fuktverdier i veggkonstruksjonen. Forholdet indikerer fuktbelastning over tid og kan være relatert til utilstrekkelig ventilasjon, kondensproblematikk eller andre fuktforhold i rommet.
Ingen umiddelbare tiltak synes nødvendig for knirk i parkett, men det må påregnes utbedring/utskifting for å få TG0/1.

Forekomst av mugg- og soppvekst i oppholdsrom kan påvirke både materialer og inneklima. Dersom årsaken til fuktbelastningen ikke avdekkes og utbedres, kan veksten spre seg videre i overflater og konstruksjoner. Det anbefales nærmere undersøkelser for å avklare årsak til mugg og soppveksten, herunder vurdering av ventilasjon og konstruksjon. Angrepne materialer må utbedres, eventuelt skiftes ut.

Våtrom:
Bad:
Dokumentasjon: ingen dokumentasjon.
Gulv og sluk i våtrom av eldre opprinnelse. Ifølge opplysninger innhentet fra tidligere salgsprospekt/tilstandsrapport, ble våtrommet renovert i 2001 og senere overflateoppusset i regi av forrige eier. Ifølge opplysninger gitt i innhentet salgsprospekt, så har tidligere eier lagt ny påstøp og montert hjelpesluk i dusj, smøremembran og flis-på-flis.
Veggene har fliser. Taket er malt.
Gulvet er flislagt. Rommet har elektriske varmekabler.
Rommet har innredning med nedfelt servant, toalett, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin.
Det er elektrisk styrt vifte.
Fra tilstandsrapport utført av Alpha Takserin AS datert 11.02.2025 refereres:
"Det har iflg. leietager vært vannlekkasje fra ovenforliggende våtrom. Det er foretatt utskifting av gipsplater i himling. Det er ikke videre opplyst om videre følgeskader, men på bakgrunn av tidligere vannlekkasje fra anbefales det å utføre ytterligere undersøkelser for å stadfeste tilstand på våtrommet."

Kjøkken:
Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er oppvaskmaskin, komfyr og platetopp. Innedningen er av nyere dato. Lekkasjestopper. Komfyrvakt.
Det er kjøkkenventilator med kullfilter.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger er av plast.
Det er avløpsrør av plast internt i leiligheten. Det er påvist ufagmessig utførelse av avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger. Noe dårlig avrenning fra oppvaskkum på kjøkken ble registrert. Det er opplyst at rørlegger har foretatt undersøkelser av avløpsføringen mellom kjøkken og bad. Ifølge opplysningene har rørføringen flere svinger/bøyer og rørene er underdimmensjonert. Dette kan bidra til at avløpet fra kjøkkenvasken lettere testtes.
Boligen har naturlig ventilasjon.

Felles sentralfyr og felles opplegg for varmtvann. Anlegget var ikke tilgjengelig og er ikke vurdert.
Varmtvannstanken plassert i kjøkkenbenken er på ca. 28 liter og er fra 2016. Felles varmtvann til bad var ikke tilgjengelig og er ikke vurdert.
Radiatorer og røropplegg fra byggeåret.
Sikringsskap med automatsikringer i felles trapperom.

Varmesentral
Felles sentralfyr og felles opplegg for varmtvann. Anlegget var ikke tilgjengelig og er ikke vurdert.
Det er også en varmtvannstank i kjøkkenbenken på ca 28 liter fra 2016.

Elektrisk anlegg
Leietaker opplyser at sikringer løses ut ofte. Sikringer som ofte løses ut kan indikere overbelastning, feil kurs eller defekt utstyr. Det anbefales kontroll av berørte kurser og lastfordeling utført av autorisert elektroinstallatør, med feilsøking for å redusere risiko for driftsstans og brann. Leietaker har videre opplyst at bryter til lys under overskap til kjøkkenbenken mangler.
For øvrig vises det til tilstandsrapporten.

Adkomst

Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate.
Området har god kollektivdekning med buss og trikk i nærliggende gater, samt T-bane fra Majorstuen stasjon. Det er gang- og sykkelavstand til sentrum.

Utfyllende informasjon om fellesgjeld og felleskostnader

Andel av fellesgjeld utgjør kr 81 347,44 pr. 03.03.2026.
Det er ikke tillatt med individuell nedbetaling av fellesgjeld.

Fellesutgifter kr 4 967 pr. måned.
Felleskostnader inkluderer felleskostnader, felleslån, oppvarming, Get TV/internett.

Leiekontrakter

Det er fremlagt fire leieavtaler.

Leieavtale 1: Inngått 24. juli 2025. Månedlig leie per i dag utgjør kr 9 900. Strøm, vann, renovasjon, internett og hus- og innboforsikring er inkludert. Det er avtalt depositum på kr 50 000.
Leieavtale 2: Inngått 21. juli 2025. Månedlig leie per i dag utgjør kr 9 900. Strøm, vann, renovasjon, internett og hus- og innboforsikring er inkludert. Det er avtalt depositum på kr 50 000.
Leieavtale 3: Inngått 14. september 2025. Månedlig leie per i dag utgjør kr 8 900. Strøm, vann, renovasjon og internett er inkludert. Det er avtalt depositum på kr 29 000.
Leieavtale 4: Inngått 9. august 2025. Månedlig leie per i dag utgjør kr 9 900. Strøm, vann, renovasjon og internett er inkludert. Det er avtalt depositum på kr 50 000.

Leiekontrakt nr. 1 og 3 er sagt opp.

Leieavtalene har dårligere prioritet enn saksøkers krav, og kan settes til side i medhold av tvfbl. § 11-21 andre ledd.