Eksklusiv tømmerhytte (2023) på hyttetun -2 bad og 3 sov., ved Vrådal alpinanlegg, golfbane og fine turområder

Beliggenhet

Hytta har beliggenhet i et etablert hyttefelt i Vrådal i Telemark. Fritidsboligen ligger i umiddelbar nærhet til områder som har et stort utvalg av aktiviteter både sommer og vinter, slik som Vrådal Panorama /alpinanlegg, flere nydelige omgivelser og vann, og Vrådal Golfbane på Fossøy. Etter en sykkeltur eller kort kjøretur så er du i Vrådal sentrum, eller på Straand hotell med restaurant. Sentrum av Vrådal kan tilby matbutikk, cafe og andre butikker. I området er det gode muligheter for å gå på fjellet som på Venelifjell. Vrådal panaorama er et skisenter med 7 heiser og 13 bakker og hytta ligger rett ved bakken. Golfbanene er en 9 hulls bane og er en naturskjønn liten perle med vann og fine utslagssteder og som har hyggelig kafe med servering av både mat og god drikke. Straand hotell kan tilby basseng, restauranter og er et hotell fra 1864 som har sjel. Det er også muligheter for å leie festlokale hos Vrådal ferieleiligheter. Er du glad i å være på vannet kan slusebåten Fram anbefales. Det er gode fiskemuligheter i nærheten med mulighet for å få ørret og mange fine bærterreng. I området finnes det 9 ruter for "Nordic walking" hvor to av rutene starter ved Vrådal hyttegrend og det er en panorama utsikt utover fjorden. Det badestrender i nærheten.

Innhold

Areal:
1. etasje: BRA-I: 51 m². Stue med åpen kjøkkenløsning og hall, bad/vaskerom
2. etasje: BRA-I: 39 m². Gang, bad og 3 soverom


1. etasje: 37 m². Terrasse i 1. etasje, delvis overbygget
2. etasje: 12 m². Balkong i 2. etasje, overbygget

BRA: 90 m²
P-ROM: 90 m²
TBA: 49 m²

Hytten er ikke kontrollmålt av megler, men målene er hentet fra tilstandsrapport av 02.02.2026

Bygningssakkyndiges kommentar til arealoppmåling:
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Iht. plantegningene er det 4 soverom, men ett av disse 4 rommene er bygd om til bad uten søknad om bruksendring.

Tomtebeskrivelse

Hytta har beliggenhet på et hyttetun, hvor tomten er felles med 13 hytter. Fellestomten er på ca. 4.7mål.

Bebyggelse

Adresse: Kjetilskotvegen 72,
Matrikkel: Gnr. 1, bnr. 47, snr. 10
Tomten er i et realsameie med sekjsjonsnummer (snr. 10).
Sameiebrøk: 1/13
Fritidsboligen er en frittliggende hytte på felles hyttetun med 13 hytter og et pumpehus.
Byggeår: Oppført i perioden 2022-2023

Det foreligger tilstandsrapport av fritidseienommen, av 02.02.2026 med befaringsdato 12.01.2026, utført av takstmann Glenn Espen Rognlien i takstfirmaet Nord Taksering AS. Rapporten er inntatt i salgsoppgaven. Som det fremgår av rapporten så er bygget oppført i svært solide og laftede konstruksjoner med Finnlammeli og hytta fremstår i god stand. Dette viser seg også i vurderingene som fremgår av takstmannens rapport, hvorpå fritidsboligen har gjennomgående fått gode vurderinger slik somt TG 2 og TG 1, men også 3 forhold med TG 3. (TG =tilstandsgrad).
Se oppsummering av tilstandsrapport fra takstmann i salgsoppgaven.

Tilstandsgrader som fremgår av rapporten:
Antall TG0 er 1 stk
Antall TG1 er 22 stk
Antall TG2 er 10 stk
Antall TG3 er 3 stk
Antall TGUI er 1 stk

TG 0 er ingen avvik, TG1 er velfungerende forhold/mindre eller moderate avvik, TG2 er avvik som kan kreve tiltak, men ikke nødvendigvis krever tiltak nå, men forhold som må påregnes utbedret på sikt, og TG3 er forhold /store eller alvorlige avvik som må beregnes utbedret omgående. TGUI er konstruksjoner som ikke er undersøkt.

Forhold som har fått TG 3: Nedløp, beslag og mebran på våtrom.
Forhold som har fått TG 2: Diverse forhold vedrørende begge våtrommene (badene) samt terreng og utvendige forhold

Vedlikehold foretatt av selger :
- 2024 - Ny utetrapp fra veranda
- 2023 - 2022 - Montert røykvarslere

Hele tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.

Det foreligger ikke el-rapport, men hytta har nytt elektrisk anlegg fra 2022 montert av Vrådal Elektro AS.
Det foreligger tilsynsrapport fra feiervesen av 16.02.2024, hvor selger har rettet pkt 1 og 2, men pkt. 3 i rapporten er ikke rettet av selger (mangler trinn/adkomst for feier på tak) og vil ikke bli rettet før salg.

Standard

På jakt etter en god familiehytte med komfortable løsninger? Da er kanskje denne hytta akkurat den du ser etter. Romslig stue- og kjøkken og praktisk med bad i begge etasjer. Tre gode soverom og bad i 2. etasje. Fra to av soverommene er det utgang til overbygget balkong med pent gjennomsiktig rekkverk. I første etasje er det flislagte gulv med varmekabler og i 2. etasje er det furugulv, bortsett fra bad som har fliser med varmekabler. Vegger er beiset tømmervegger og tømmer panel. Trepanel i himling. Pene profilerte innerdører. Boligen har naturlig ventilasjon via ventiler i vinduer med tillegg av mekaniske vifter på bad.

STUE OG KJØKKEN
I stuen er det vindusflater som gir godt med lys og utgang til delvis overbygget stor terrasse. I stuen er det moderne vedovn med glassfelt som varmer på kalde dager. Kjøkkenet har delikat kjøkkeninnredning i sort utførelse med slette flater. Benkeplate er av laminat med nedfelt kompositt kum og ett greps blandebatteri. Det medfølger integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, komfyr, koketopp og kjøl- og fryseskap. Kjøkkenventilator med avtrekk på yttervegg. Det er montert komfyrvakt og WaterGuard.

BAD (TG 2 og TG3)
Baderom, 1. etasje: Lekkert og praktisk baderom. Av baderomsmøblement er det montert dusjkbinett, vegghengt toalett og servant i skap og vegghengt skap til oppbevaring. Rommet har skyvedørsfronter for adskillelse til område for tekniske installasjoner, bl.a. vaskemaskin og varmtvannstank på 200 l.
Baderom, 2. etasje: Lunt og hyggelig bad med badekar, vegghengt toalett, servant i skap og koselig under skråtaket.
Badene har elegante sortfargede baderomsmøblement, toalett og badekar.Begge badene har mekanisk avtrekk på yttervegg, men uten tilluft under dørblad. Det oppfordres til å lese nærmere om avvik på badene i tilstandsrapporten. Hulltaking er foretatt i tilstøtende rom til begge badene, uten at det påvist unormale forhold i konstruksjonen.

SOVEROM
I boligens 2. etasje er det tre soverom og gang med inngang til rommene samt til badet.

Oppvarming

Varmekabler i hele 1. etasje, gang, stue, kjøkken og bad, og på baderom i 2. etasje. I tillegg er det peisovn for vedfyring i stuen.

Adkomst

Hytta er merket med ASKK til salgsplakat. For ytterligere veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven.

Parkering

Det medfølger en parkeringsplass ved hyttevegg. I tillegg har selger benyttet to parkeringsplasser på sameiets fellesareal, som ligger rett nedenfor verandaen. Parkeringsplassen er oppgradert og gruset av selger og nærmeste hyttenabo i 2025. Det bemerkes imidlertid at det ikke foreligger en ekslusiv bruksrett eller tinglyst rett til parkering for selger her ( dette er pr. nå ikke dokumentert eller fremvist av selger). Se nærmere om dette i tilstandsrapporten, side 5.

Eierskifteforsikring

Selger har tegnet eierskifteforsikring i Gjensidige.

Sentrale lover

AVHENDINGSLOVEN
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert tilstrekkelig anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning / før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med megler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen.Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

AVHENDINGSLOVEN - OM LØSØRE
I lov om avhending av fast eiendom fremgår at eiendommen skal overdras med de innredninger og gjenstander som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der. Varige innretninger og utstyr, som enten er fastmontert eller særskilt tilpasset boligen medfølger. Bestemmelsene kan fravikes ved avtale mellom kjøper og selger. Dersom ikke annet er opplyst / særskilt avtalt så gjelder NEFs liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger for salg.

Adgang til utleie

Det er adgang til å utleie egen bolig, men det må da foreligger radonmålinger som må være innenfor gitte verdier, jf. offentligrettslige krav. Det foreligger ikke radonmåling av boligen.
Selger har hatt noe utleie av fritidsboligen på Air-bnb i 2025.

Boligkjøperforsikring

HELP boligkjøperforsikring kan tegnes ved kjøp av boligen. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Forsikringen har en egenandel og det er frivillig å tegne forsikringen. Les mer om forsikringen på www.help.no. Kontakt megler for ytterligere informasjon. Det gjøres oppmerksom på at firmaet som formidler forsikringer for Help mottar godtgjørelse for dette

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Budgivning

BUDGIVNING
Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis enten ved bud-app med digital signatur eller skriftlig på budskjema som er inntatt i salgsoppgaven, påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til ansvarlig megler på oppdraget. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt.

Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvendig og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser anbefales derfor å ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.
Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Ikke nøl med å ta kontakt med megler dersom det er behov for bistand for å gi bud. Ta kontakt med megler for nærmere informasjon.

Diverse

SALGSOPPGAVE
Salgsoppgaven er opprettet 08.02.2026 og utformet iht. lov om eiendomsmegling av 29.06.2007. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Megler vederlag

Megler har avtalt følgende vederlag:
Provisjon: 1,1 %
Markedspakke og utlegg etter avtale.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest av 09.06.2023 fra Kviteseid kommune

Ferdigattest datert

09.06.2023

Vei, vann og avløp

VANN OG AVLØP
Hytta er tilkoblet det offentlige vann- og avløpssystemet. via private stikkledninger til felles pumpehus.

VEG
Hytta har tilkomst fra Kjetilskotvegen, som er en privat veg.

Reguleringsplan

Eiendommen ligger i et omårdet som er avsatt til fritidsboliger / bebyggelse av fritidsboliger.

Radonmåling

Det foreligger ikke radonmåling.

Kommunale avgifter

De kommunale avgiftene for 2025 var på kr. 13.632,73 for denne fritidsboligen. Dette betales via 3 terminer pr. år.

Formuesverdi

Formuesverdi for inntektsåret 2023: kr 572 985