Stor og innholdsrik enebolig med to store garasjer - Ørebekk/​Gressvik

Om boligen

Arealer

Totalt bruksareal: 386,0 m²

• BRA-i: 233,0 m²
• BRA-e: 153,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 39,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Beskrivelse

Dette er en boligeiendom for deg som har litt av hvert å ta vare på, eller som har en hobby som krever plass.  Her kan far realisere sin drøm om en skikkelig mancave, eller mor kan gjøre det samme (vi bare finner ikke et tilsvarende begrep).  Boligen er stor og innholdsrik og gir god plass for en stor familie med bl.a. fire soverom, to store stuer - adskilt fra hverandre - separat vaskerom, kjølerom m.m.  De store garasjene kan benyttes til parkering for hele fire biler og i tillegg har man plass til å vinterlagre båten, motorsykkelen - eller  du kan etablere store rom for dine hobbyer.

Eiendommen ligger sentralt ved Ørebekk/Seut, Gressvik - rett nord for Fredrikstad sentrum - med kort vei til store handelsområder ved Ørebekk/Seut og innover mot Gressvik.  Her har barna kort vei til skole.  

Beliggenhet

Eiendommen ligger i et boligområde ved Ørebekk, vest for RV 110, mellom Storveien og Gamle Ålevei.  Kort vei til busstopp for lokale busser og for Expressbuss til Oslo.  Kun en kort kjøretur innover ligger Fredrikstad sentrum og jernbanestasjonen.  Kjører du videre utover og forbi Gressvik kommer du til den fine skjærgården i Onsøy som strekker seg fra Hankø og Engelsviken og sydover mot Hvalerskjærgården.    Her har barna kort skolevei (Hurrød skole) - og i nærområdet ligger flere barnehager.    Strøket omgis av store handelsområder ved Seut/Ørebekk og Gressvik Torg.   Det bygges for tiden et stort aktivitetshus med idrettshall, golfsimulator mv. ved Hurrød.

Innhold

Boligen inneholder:

1.etg: Entré/gang, toalettrom, vaskerom, kjølerom, bad, kjøkken, stue, spisestue og vinterhage.

2.etg: Gang, loftstue og fire soverom.

U.etg: To innredede rom, bod (tidligere toalettrom) og uinnredet kjellerrom.

Frittliggende stor garasje med to kjøreporter og inngangsdør/vinduer.  Innredet som ett åpent rom.  

Garasje med hems:  Dobbel garasje med hems.  Hemsen er innredet, men ikke byggemeldt.   Vanntilførsel er stengt av og arealet må betraktes som bodareal.

Redskapsbod er innredet som et, åpent rom.

Standard

Boligen holder god standard fra byggetiden.   I hovedetasjene er det gulv med parkett, tregulv, laminat og fliser.  Vegger er belagt med tapet, keramiske fliser og trepanel. Himlinger har trepanel. Profilerte innerdører. Ventilasjonen er basert på naturlig tilluft kombinert med mekanisk avtrekk fra kjøkken. Enkelte vinduer og ventiler i 2. etasje mot nordøst har ekstra lydisolerende egenskaper. Underetasjen har betonggulv mot grunn med stedvis oppforede tregulv, samt opplegg for vaskemaskin i uinnredet kjellerrom. Innredet etasje i garasje har laminatgulv, vegger og himling med trepanel/tapet samt naturlig ventilasjon kombinert med mekanisk avtrekk fra kjøkken.

Bad

Bad i 1. etasje: Baderom renovert i 1995, ifølge eier. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himling med trepanel. Servantinnredning med profilerte fronter og dobbel servant med speil og belysning. Dusjkabinett med glassdører samt gulvstående toalett.

Kjøkken

Kjøkken i 1. etasje: Kjøkkeninnredning og overflater fornyet ca. 2003. Parkett på gulv, vegger med tapet og fliser samt himling med trepanel. Innredning med profilerte fronter og heltre benkeplate. Kjøle-/fryseskap (2024), oppvaskmaskin (2020), stekeovn (2016) og platetopp (2010). Ventilator med mekanisk avtrekk over platetopp.

Adkomst

Ved den nye rundkjøringen ved Seut sving inn på Storveien og sving deretter første vei inn til høyre.  Følg Lerkeveien rett frem i nordlig retning, inn til eiendommen.

Diverse

Selger har ikke utført radonmåling.

Selgers egenerklæringsskjema

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Selger tar spesifikt forbehold om feil og mangler som er beskrevet i egenerklæringsskjemaet. Boligkjøper anses å kjenne til forholdene som er omtalt i dette egenerklæringsskjemaet, i tilstandsrapport og/eller i meglers salgsoppgave. Disse forholdene kan ikke gjøres gjeldende som feil eller mangler senere. Boligkjøper oppfordres til å selv undersøke eiendommen grundig.

1 - Våtrom 1 Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?  Ja: Lekkasje i vannlås på håndvask på toalettrom. Utbedret umiddelbart av Viker VVS i september 2025. Tidlig på 2000 tallet var det en vannlekkasje fra steamdusjen. Skaden er utbedret og dusjen er byttet i nytt dusjkabinett. Sisternen på klosettet på bad på garasje er sprukket. Vann er ikke tilkoblet. Lekkasje fra varmtvannstanken på garasjen i 2023. Skaden utbedret og varmtvannstank er fjernet.

2 - Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?  Ja: Årstall 1995.  Badet ble totalrenovert i 1995. Faglært snekker - byggmester Billington AS og rørlegger ble benyttet til disse arbeidene. Kan dokumenteres. Fliser lagt av ufaglært arbeidskraft.

3 - Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?  Ja: Lekkasje fra ett takvindu. Vinduet er skiftet og ingen varige fuktskader påvist av fagmann.

4 - Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja: Lagt gipsplater og ny takpanel innvendig i deler av 2. etg. Utført av Statens Vegvesen i 2018. Byttet vindu i stue i 2. etg. til vindu med støyisolerende glass. Utført og bekostet av Statens Vegvesen i 2018. Byttet tre takvinduer til nye Velux vedlikeholdsfrie takvinduer. Utført av Jan Petter Skåre AS i 2023. Huset ble røstet om i 1983 og nytt tak ble lagt. I 1986 ble huset påbygget og taket utvidet. Utført av Brødr. Bjørklund AS.

6 - Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken? Ja.

8 - Er det utført arbeid med drenering? Ja: Drenert rundt den delen av huset som ikke står på fjell foretatt rundt 1975. Ingen tegn til fukt.

10 - Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja: Byttet sikringsskap. Utført av Storm Elektro AS i 2010.

12 - Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja: Avløpsrør i sement ble tett i 1990 og byttet ut med nye plastrør hele veien.

13 - Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja: Fredrikstad kommune la nye vann- og avløpsrør helt inn på tomten i 2024. Det er derfor nye plastrør helt inn. Ny stoppekran montert i kum på egen tomt. Montert ny stoppekran og vannmåler. Utført av Viker VVS AS i 2023.

18 - Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja: Huset ble røstet om i 1983 og det ble da laget ny pipe fra etasjeskille til 2. etg. Pipen ble filmet av Feiervesenet i 2007.

32 - Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja: Pipen er kun delvis forblendet i loftstuen.

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Ingen bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1. etg. enebolig. :
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Membran/tettesjikt har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Det er registrert manglende tettesjikt på vegg i våtsone bak servantinnredning. Risiko for fukt i konstruksjonen. Røropplegg har en alder som medfører risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Det er registrert motfall (fall feil vei) mellom overflate gulv ved sluk og overflate gulv ved døråpning. Nivåforskjellen er målt til ca 10 mm. Risiko for skader ved en eventuell lekkasje. Det er registrert stedvis bomlyd i gulvfliser. Bomlyd kan indikere manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan være svekket mot mekanisk påkjenning. Det er registrert sprekkdannelser i flisfuge mellom veggflis i ytterhjørne ved dør. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Naturlig ventilasjon gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon, noe som kan medføre økt fuktpåkjenning i våtrommet. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone (kjøkken). Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Måling av relativ luftfuktighet viste følgende: RF 39,1 %, temperatur 21,3 grader C og duggpunkt 7 grader C. Det ble i tillegg utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i åpen veggkonstruksjon bak servantinnredning. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Måling av trefukt viste vektprosent under 16. Målingene gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Våtrom - Vaskerom 1. etg. enebolig. :
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Membran/tettesjikt har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Gulvbelegget har utettheter i skjøter og riss/sprekker ved sluk. Risiko for fukt i konstruksjonen ved en eventuell lekkasje. Røropplegg har en alder som medfører risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Dette gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Våtrommet har ingen direkte vannpåkjenning på gulv eller vegger. Det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Tiltak bør påregnes.

Våtrom - Bad 2. etg. garasje.:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder, oppbygning og/eller slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Tettesjikt på vegg i dusjsonen er vurdert som ikke tilstrekkelig. Risiko for fukt i konstruksjonen. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Røropplegg har en alder som medfører risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid. Lokalfall til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 5 mm over en avstand på 80 cm. Dette er mindre enn hva som ideelt anbefales (preaksepterte løsninger). Rommet har ingen ventilasjon utover vindu. Dette medfører økt fuktbelastning i rommet/etasjen ved bruk av vanninstallasjoner. Det er sprekk i toalettsisterne i følge opplysninger fra eier. Garasjen er ikke tilknyttet vanntilførsel. Sanitærinnstallasjoner er derfor ikke funksjonstestet. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Måling av relativ luftfuktighet viste følgende: RF 83,7 %, temperatur 9,5 grader C og duggpunkt 6,9 grader C. Den relative luftfuktigheten er i utgangspunktet høy, men dette må sees i sammenheng med at etasjen ikke har vært brukt eller oppvarmet over lang tid. Det ble utført tilsvarende måling utenfor veggen i rom innredet som stue/kjøkken. Måleverdiene i rommet var tilnærmet like måleverdiene inne i veggen. Høy luftfuktighet over tid kan føre til muggvekst og skader. Målingene gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Kjøkken - 1. etg. Enebolig. :
- Overflater vegger: Det er registrert en delvis løs flis på yttervegg. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vannrør og avløpsrør har en alder som medfører risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Kjøkken - 2. etg garasje.:
- Vannrør: Vann og avløpsrør har en alder som medfører risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Toalettrom (Ikke våtrom) - 1. etg. enebolig. :
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon. Dette gir som regel mindre effektiv luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Vannrør: Vann og avløpsrør har en alder som medfører risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Øvrige rom - 1. etg. enebolig. :
- Overflater gulv: Det er registrert knirk i gulv i entré/gang og i stue. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er registrert fugesvinn og delvis løse gulvfliser i entré/gang. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Tiltak bør påregnes. Det er stedvis registrert noe svikt i parkettgulv i stue. Mulig årsak kan være ujevnheter i underlaget.
- Ventilasjon: Det er ikke etablert tilluftsventiler i rom for varig opphold. Dette medfører begrenset luftutskiftning når vinduer er lukket. Tiltak bør iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Underetasje enebolig. :
- Overflater himling: Himling i uinnredet kjellerrom er ufullstendig. Det er registrert tegn etter treskadeinsekter i himling i uinnredet kjellerrom. Type insekter eller når sporene har oppstått er ikke kjent. Det er ikke registrert tegn på at forholdet er aktivt.
- Overflater vegger: Det er registrert mineralutslag på yttervegger i innredet kjellerrom. Dette indikerer fuktvandring i konstruksjonen.
- Overflater gulv: Gulvflater bærer generelt preg av slitasje. Tregulv i innredet rom 1 er ufullstendig. Det er registrert fugesvinn og stedvise høydeforskjeller mellom fliser ved trapp. Det er registrert mineralutslag på betonggulv. Dette indikerer fuktvandring i konstruksjonen. Mulig årsak kan være fuktopptrekk fra grunn via betonggulv grunnet manglende fuktsperre. Fuktsperre i grunn var ikke vanlig på oppføringstidspunktet.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Det ble utført hulltaking i yttervegg i innredet rom 2. Veggen har en oppbygning som tilsier at fuktmåling ikke lot seg gjennomføre med tilgjengelig utstyr. Det ble istedet utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i eksisterende åpning i oppforet gulv i innredet rom 1, og i eksisterende åpning i vegg i rom mot tidligere toalettrom. Det ble registrert forhøyede verdier begge steder. Det ble i tillegg registrert fuktmerker i konstruksjonen i vegg mot toalett. Måling av trefukt vektprosent over 20. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Mulig årsak kan være fuktopptrekk fra grunn. Høyt fuktinnhold i treverk kan føre til muggvekst og skader. Med bakgrunn i målte fuktverdier og konstruksjonens alder er det grunn til å varsle om risiko for skjulte skader i gulv/vegger. Ytterligere undersøkelser og tiltak bør påregnes.
- Annet: Tidligere toalettrom bærer preg av høy slitasje. Med bakgrunn i målte fuktverdier i vegg og rommets tilstand er det grunn til å varsle om risiko for skjulte skader. Tiltak bør påregnes.

Loft - innredet - 2. etg enebolig. :
- Ventilasjon: Det er ikke etablert tilluftsventil i soverom 4. Dette medfører begrenset luftutskiftning når vinduer er lukket. Tiltak bør iverksettes ved behov.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp) - Skorstein enebolig. :
- Ildsteder inne i boligen: Peiskonstruksjonen har et riss. I følge opplysninger fra eier har dette vært stabilt over lang tid. Forholdet bør holdes under oppsikt slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapper - Enebolig. :
- Innvendige trapper: Trapp mellom første og andre etasje: Det er kun rekkverk/håndløper på én side av trappen. Trapp og rekkverk har åpninger større enn 10 cm. Trapp mellom underetasje og første etasje: Trappen har ikke rekkverk/håndløpere. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen vurderes som smal. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - Kjeller enebolig.:
- Skjevhetsmåling: Det er registrert skjevheter i etasjen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er på tilfeldig sted målt til ca. 20 mm i innredet rom 2.

Etasjeskiller - 1. etg. enebolig. :
- Skjevhetsmåling: Det er registrert noe skjevheter i etasjen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er på tilfeldig sted målt til ca. 11 mm i stue. Forøvrig ingen merknader i det andre rommet som er målt. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Etasjeskiller - 2. etg. Garasje (innredet) :
- Skjevhetsmåling: Det er registrert skjevheter i etasjen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er på tilfeldig sted målt til ca. 56 mm i rom benyttet som stue/kjøkken. Nøyaktig årsak er ikke kjent. Tiltak bør iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Enebolig. :
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vann og avløpsrør i boligen er hovedsakelig av eldre dato. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning.

Elektrisk anlegg - Enebolig og garasjer.:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget. TG2 i henhold til NS3600. På bakgrunn av dette anbefales det å gjennomføre en utvidet el-kontroll.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Konstruksjon: Med bakgrunn i konstruksjonens alder og deler av kledningens tilstand kan skjulte skader ikke utelukkes.
- Fasader ink. kledning: Kledning og bæresøyler mot sydvest bærer generelt preg av slitasje. Det er registrert stedvise råteskader i kledning og søyler. Vindskier mot nordøst har stedvis høy slitasje. Utskiftninger og vedlikehold bør påregnes.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer er hovedsakelig av eldre dato og enkelte bærer preg av slitasje. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Det er registrert en sprekk i øvre del av glass i ett vindu i vinterhage.
- Dører: Ytterdører er av eldre dato og bærer generelt preg av slitasje. Det må forventes høyere varmetap fra disse dørene sammenlignet med dører fra nyere dato. Kjellerdøren har kontakt med dørterskel/dørkarm noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm kan vurderes. Vedlikehold og utskiftninger av dører/vinduer bør påregnes.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Taket er inspisert fra bakkeplan og fra takvinduer grunnet høyde. Helhetsvurdering av bygningsdelen er valgt basert på følgende hovedpunkter: Taktekkingen bærer generelt preg av alder og slitasje. Det er registrert noe mosevekst. Dette kan påvirke levetiden negativt. Det er registrert noe skjevheter i takflate mot vest. Det er ikke etablert snøfangerutstyr på taket (dette var ikke et krav på oppføringstidspunktet). Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Regelmessig ettersyn av taket anbefales. Med bakgrunn i takets alder og tilstand bør behov for tiltak kunne forventes.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Deler av grunnmuren er fra husets opprinnelige byggeår. Risiko for skjulte avvik eller andre forhold som utvikles over tid. Det er registrert noe svinn i betong på innvendig side fra uinnredet kjellerrom. Det er registrert stedvis puss og malingsavskalling på utvendig side.

Drenering:
- Helhetsvurdering: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i underetasjen. Dreneringen er nedgravd og skjult. Tilstanden må derfor vurderes ut fra alder. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det er registrert mineralutslag på yttervegg i underetasjen. Se avsnitt "Rom under terreng". Dette indikerer fuktvandring i konstruksjonen og kan skyldes utilstrekkelig drenering/fuktsikring av grunnmuren. Ytterligere undersøkelser og tiltak bør påregnes.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): TG2 Gjelder rør mellom utvendig kum og boligen. Disse er fra ca. 1990. Risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Frittstående byggverk - Garasje med innredet 2. etg.:
- Helhetsvurdering: Helhetsvurdering av garasjen med unntak av innrededede rom i 2. etg. Garasjen bærer preg av alder og slitasje. Utvendig tetting rundt vinduer i grunnmur mot nordøst er ufullstendig. Grunnmursplast mangler klemlist i toppen. Klemlistens funksjon er å hindre vann og smuss fra å havne mellom grunnmursplasten og veggen. Utvendig kledning mot sydvest bærer preg av slitasje. Det er registrert råteskader i forkantbord (bord ved nedre taksteinrad) mot vest. Det er ikke etablert takrenner eller taknedløp ved takflate mot øst. Taktekking bærer preg av slitasje og har stedvis mosevekst. Mosevekst kan påvirke levetiden negativt. Tiltak bør påregnes.

Frittstående byggverk - Garasje.:
- Annet: Ytterdøren har noe svelling i nedre del. Vinduer har generell utvendig slitasje. Tilliggende platting bærer preg av slitasje og har stedvis svikt i gulvbord. Tiltak anbefales. Det er registrert stedvis motfall på garasjegulv. Risiko for vannansamlinger ved avrenning fra kjøretøy eller annet.

- Kjølerom enebolig. :
- Overflater vegger / himling: Det er registrert noe misfarging i panelbord i himling. Trolig som følge av kondens.
- Vurder konstruksjons-oppbygging: Konstruksjonen er skjult og ikke inspisert. TG2 er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder. Risiko for skjulte avvik eller andre forhold som utvikles over tid.

Utvendige trapper - Trapp ved inngangsparti. :
- Helhetsvurdering: Rekkverket har stedvise råteskader. Utskiftninger/vedlikehold bør påregnes.

Krypekjeller - Enebolig. :
- Innvendig inspeksjon: Det er lagret organiske materialer (ved) i krypekjeller mot sydvest. Dette er ikke anbefalt da dette kan føre til mugg/soppvekst og tiltrekke seg insekter/dyr. Det er registrert utettheter i stubbeloft (underside bjelkelag) ved rørgjennomføring i krypekjeller mot nordøst. Dette kan medføre fuktig luft og inntrekk av dyr/insekter i konstruksjonen. Tiltak anbefales. Deler av krypekjeller mot sydvest er ikke inspisert grunnet begrenset tilkomst. Skjulte avvik kan ikke utelukkes. Krypekjellere er en type konstruksjon som erfaringsmessig er knyttet til fuktproblematikk. Det anbefales derfor regelmessig ettersyn av kryperommene slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Frittstående byggverk - Redskapsbod. :
- Helhetsvurdering: Boden har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering er at bygningen bærer preg av høy slitasje. Det er blant annet registrert algevekst/begroing på utvendige vegger og tak, samt stedvise råteskader i konstruksjonen. Tiltak bør påregnes.

Loft - innredet - 2. etg. Garasje.:
- Overflater gulv: Gulvflater har generell bruksslitasje. Det er registrert noe svelling i gulvflate ved kjøleskap.
- Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er skjult og ikke inspisert. Med bakgrunn i konstruksjonens alder kan skjulte avvik ikke utelukkes.

Forstøtningsmurer:
- Forstøtningsmurer: Forstøtningsmuren heller utover. Mulig årsak kan være jordtrykk. Det er ikke kjent om forholdet er stabilisert eller under utvikling. Forholdet bør holdes under oppsikt slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Det er ikke etablert rekkverk på toppen av muren. Tiltak anbefales.

Bebyggelse

Frittliggende enebolig med to store garasjebygg - oppført i trekonsruksjoner.

Bolig over tre etasjer. Gulv av betong mot grunn. Fjellgrunn i kryperom. Grunnmur av betongkonstruksjon (sparesteinsmur) og lettklinkerblokker. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med sidefelt fra 1986. Profilert kjellerdør. Terrassedør med to-lags glass fra 1979. Skyvedører med to-lags glass fra 1987 og 1974. Vinduer med to-lags glass fra mellom 1984 og 2018. Vinduer med blyglass fra ukjent årstall. Takvinduer med tre-lags glass fra ca. 2023.

Garasjen nærmest hovedhuset har innredet 2. etasje. Etasjen består av rom innredet som stue/kjøkken/soverom og rom innredet som bad. Garasjen er ikke tilkoblet vanntilførsel. I tillegg har eiendommen en frittstående redskapsbod/lekestue.

Frittliggende enebolig oppført, ombygget og modernisert i etapper.  Et opprinnelig bolighus er oppført i 1946.  Boligen ble modernisert og ombygget i 1983  og påbygget i 1987. .

Frittliggende dobbel garasje med hems:  Oppført etter godkjente tegninger.  Senere innredning av hems til hybelleilighet er ikke byggemeldt og er ikke registrert som egen boenhet.  Vanntilførsel til kjøkken og bad er avstengt.

Stor, frittliggende garasje med to kjøreporter er oppført i 2009 etter godkjente tegninger.  Ferdigattest foreligger.

Redskapsbod oppført uten byggemelding i 2005.

Tomt

Tomten er eiet.

Areal:  1126,00 kvm.

Tomt opparbeidet med asfaltert gårdsplass, belegningstein, forstøtningsmur, gjerder, gressplen og diverse beplantning.Det er installert elektriske varmekabler i utvendig trapp og under deler av belegningsstein ved inngangsparti.

De grenser som i vedlagte situasjonskart er angitt med stiplet linje har en nøyaktighet dårligere enn 14 cm.  Dette kan innebære et avvik i forhold til oppgitt areal.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for det store garasjebygget, datert 31.3.2009.  For eneboligen og det mindre garasjebygget er det ikke utstedt ferdigattest.Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse iflg. kommunen.

Garasjebyggene og hovedhuset med ombygging/ påbygg er byggemeldt og fremstår iht. til det som er byggemeldt.

I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Adgang til utleie

Eiendommen er registrert som en boenhet.  Hybelen i hemsen på den ene garasjen er ikke omsøkt og dermed ikke godkjent som egen boenhet.

Oppvarming / energiforbruk

Boligen er oppvarmet med elektriske varmekabler i hall, bad og vaskerom - samt utvendig trapp.  Elektrisk varmepumpe luft til luft.  Peis i stue for fyring med ved.  Elektriske panelovner i enkelte rom.

Energikarakter: D - Gul

Energiforbruk foregående år var 25 000 kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.  Selgers husstand omfatter to personer som tilbringer deler av vinterhalvåret i utlandet.

Denne boligen har valgt Norgespris på strøm. Dette er en statlig ordning som skal gi forutsigbar strømpris gjennom året. Nettleie, avgifter og eventuelle påslag kommer i tillegg. Avtalen har årlig binding og utløper for denne boligen 31.12.2026.   Prisen settes for hvert kalenderår i statsbudsjettprosessen. Strømstøtteordning gjelder ikke ved Norgespris.

Fyringsanlegget hadde tilsyn og pipe ble feiet 31.1.2024.  Det er etter tilsynet gitt anmerkninger:

Avvik røykløp: Gjelder: Røykløp 1 Innekledd (eier har tapetsert ) skorsteinsider i første og andre etasje. Avvik fra: Forskrift om brannforebygging § 6, 2. ledd Anmerkning røykløp: Gjelder: Røykløp.  Plassering: 1 Pipe filmet, fant sår/sprekker etter gammelt rør, er murt igjen ifg eier. klarte ikke se hvor overgangen til tegl var. Lecatoppen var ca 4m.

Økonomi

Beregnet totalpris

Prisantydning kr 5 950 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

148 750,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

_______________________________________________________

6 099 840,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter og eiendomsskatt.

Kommunale avgifter kr 16 819,- pr år - inkl. eiendomsskatt med kr 9 090,- ( 2025).

Det er montert vannmåler i eiendommen.  Vann- og avløpsavgifter vil derfor variere med forbruk.  Eiers forbruk ( 28 m3 i 2024) må ansees for å være betydelig lavere enn gjennomsnittet..

Andre løpende kostnader (vei, vann, feiing m.m.)

Eiendomsskatt

9090,00

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Formuesverdi

Primær formuesverdi kr. 1 315 032,00.

Sekundær formuesverdi kr. 5 260 127,00.

Gjeldende for ligningsåret 2023.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Offentlige forhold

Forsikring

Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring.

Regulering

Eiendommen omfattes av reguleringsplan 1187 - Mosseveien 109.  Det er utarbeidet reguleringsbestemmelser til reguleringsplanen.  Reguleringsplan og reguleringsbestemmelser ligger ved som vedlegg til salgsoppgaven.  Det er opplyst at det står et fredet eiketre mellom eiendommene Lerkeveien 6 og 9.

Reguleringsplanens formål er boligbebyggelse.  I kommuneplanens arealdel er området avsatt til bebyggelse og anlegg.

For et område syd og vest for eiendommen - som strekker seg videre sydover gjennom Åledalen - er det igangsatt et planarbeid som omhandler utvidelse av Gamle Ålevei frem til krysset ved Ålekilen.   Vedtak om å legge forslaget ut til høring ble gjort i 2017.   Se "planer under arbeid" vedlagt salgsoppgaven.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Rettigheter og heftelser

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Velforening

Konsesjon og odel

Diverse

Løsøre og tilbehør

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste Oversikt over løsøre og tilbehør . Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Overtagelse

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Om salgsoppgaven

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Kjøpsvilkår

Budgivning

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Lov om hvitvasking

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Salgsbetingelser

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at STAVLUND AS sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Finansiering

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar ikke honorar for formidling av slike tjenester.

Behandling av personopplysninger

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Om oppdraget

Eier

Eier er Anne-Mari Nøkleby.

Adresse, matrikkel og oppdragsnummer

Eiendommens adresse er Lerkeveien 9.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 45, bnr. 18 i Fredrikstad.

Vårt oppdragsnummer er 192250166.

Megler og meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,300 % av salgssummen inkl. mva (minimum 27 500 inkl. mva)

Tilrettelegging : 12 500,00

Markedpakke Premium : 19 900,00

www.stavlund.no: 750,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Gunnar Olai Stavlund / +47 91 35 31 25 / gunnar@stavlund.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Storgata 11, 1607 FREDRIKSTAD. Org. nr. 983261523.