En av Nesoddens beste tomter? 2,7 mål - Høyt og fritt med nydelig utsikt - Regulert - Veirett - VA-tilkoblingsmulighet.

Tomten ligger i regulert område for bl.a. frittliggende småhusbebyggelse. Hovedpoenger fra Nesodden kommune for å få godkjent byggetillatelse er vann/avløps tilkobling og veiadkomst. Følgende reguleringsplan gjelder: Områdeplan for Flaskebekk og Sjøstrand 1. Planens hensikt: Hensikten med planen er å tilrettelegge for en felles løsning for vann og avløp i planområdet. Planen har også til hensikt å sikre bevaring og bruk av kultur- og kulturmiljø av nasjonal verdi, naturverdier og friluftsliv på Flaskebekk og Sjøstrand. I tillegg reguleres mulighet for utbedring av Flaskebekkveien. 2. Plankart: Reguleringsplanen omfatter følgende plankart: 20160206 - 07.12.2020 3. Fellesbestemmelser: 3.1 Hensynet til områdets kulturminneverdi Alle deler av kulturmiljøet skal vurderes for lokal, regional og nasjonal verdi ved tiltak og utskiftninger. I vurderingene skal følgende vektlegges: betydning for områdets og/ eller nabolagets kulturminneverdi (kulturhistorisk verdi) betydning for Flaskebekk og Sjøstrands visuelle inntrykk, identitet og fjernvirkning fra sjøsiden (opplevelsesverdi) Tilgjengelig kunnskap, registreringer og verdivurderinger om kulturminner, kulturmiljø, grønnstruktur og vegetasjon skal legges til grunn. Der kunnskapsgrunnlaget ikke er tilstrekkelig skal det innhentes ny, relevant kunnskap. Vurdering av kulturmiljøet og konsekvensene av omsøkt endring skal gjøres av sakkyndig med dokumentert kulturminnefaglig kunnskap. Tiltak og utskiftninger som forringer kulturminner og/eller kulturmiljø tillates ikke. Ved tiltak som berører kulturminneverdier både direkte og indirekte skal det innhentes uttalelse fra regional kulturminneforvaltning i fylkeskommunen. 3.2 Deling av eiendom og antall boliger Det er ikke tillatt å dele eiendom innenfor planområdet, unntatt der bestemmelsene for BFS gir mulighet for det. Det tillates maks en (1) boenhet eller fritidsbolig per eiendom. 3.3 Bruksendring av fritidsbebyggelse Bruksendring av fritidsbebyggelse til boligformål utløser krav om detaljregulering innenfor hele felt BAA og eiendommer innenfor BFS01 som omfattes av hensynssone H570. Bruksendring tillates ikke i strandsonen eller i området med formål landbruk, natur og friluftsliv (LNF) og LNF spredt. 3.4 Terrengendringer Fjerning av fjell i dagen og alle endringer av terreng som innebærer heving eller senkning av terreng med mer enn 0,5 meter, regnes som vesentlig terrenginngrep og er søknadspliktig. 3.5 Adkomst og parkering Boligbebyggelse skal ha kjørbar adkomst, parkering og snuareal på egen eiendom som skal være i samsvar med byggteknisk forskrift og kommunens retningslinjer. Kommunens parkeringsnorm skal legges til grunn. Det skal dokumenteres at nye avkjørsler har tilstrekkelig sikt og ha et jevnt fall vekk fra veien på maksimalt 1:40 (2,5 % stigning/fall). Nye avkjørsler fra fylkesvei, kommunal- og privat vei skal godkjennes av relevant veimyndighet. Boligbebyggelse skal ha kjørbar adkomst for utrykningskjøretøy med maks 12,5 % stigning på veien. 3.6 Stormflo Ved søknadspliktige tiltak plassert lavere enn kote 2,0 moh skal det i søknaden dokumenteres at krav til byggets sikkerhetsklasse for stormflo er oppfylt. 3.7 Justering av formålsområder tilhørende vei I forbindelse med oppgradering av veier tillates mindre justering av arealer regulert til samferdsel og annen veggrunn tekniske anlegg og grøntareal. Mindre avvik i skråningsutslag på grunn av uforutsette forhold, som for eksempel grunnforhold, kan tillates. Eventuelle justeringer i hensynssone H_570 skal ikke gå på bekostning av gjerder, porter, hekker eller markant vegetasjon. 3.8 Miljøoppfølgingsplan Før det gis rammetillatelse for tiltak etter plan- og bygningsloven, skal det foreligge en miljøoppfølgingsplan (MOP). MOP skal blant annet redegjøre for massebalanse og massetransport, tiltak for å unngå fremmede arter, tiltak for å hindre forurensing til grunnen, dokumentasjon av grunnundersøkelser med tiltak for å sikre stabilitet og bæreevne, samt tiltak for å hindre flom og rasfare, herunder jord- og steinras, i aktuelle områder. MOP skal utarbeides i samsvar med Norsk standards mal for miljøoppfølgingsplan for ytre miljø for bygg-, anleggs- og eiendomsnæringen. Ved mindre tiltak der kravet til utarbeidelse av miljøoppfølgingsplan åpenbart ikke er relevant kan det søkes kommunen om fritak. Søknad om fritak skal vurderes av miljøfaglig kompetanse i kommunen. 3.9 Grunnforhold Det skal vurderes om det er behov for en fagkyndig utredning av grunnforhold, støttemurer og andre konstruksjoner på eiendommen og av eventuelle behov for sikring, før det kan gis tillatelse til tiltak. 3.10 Skjøtsel og bevaring av trær og vegetasjon Hager og vegetasjon i området er del av det kulturmiljø og natur som planen har som formål å bevare. Felling av trær med en stammeomkrets på 100 cm eller mer, målt 1,4 meter over terreng er ikke tillatt. Ved beskjæring av frukttrær og skjøtsel av andre trær og vegetasjon skal det tas hensyn til hvordan det kan påvirke natur- og kulturmiljø. Kommunen kan kreve fjerning av trær som er til risiko og skade for liv, helse, bygninger og eller infrastruktur. 3.11 Beplantning Innenfor planområdet er det ikke tillatt å etablere nye thujahekker eller annen type beplantning som fremstår som fremmedelementer i kulturmiljøet, i henhold til vedlegg I V i forskrift om fremmede organismer og kulturminneloven § 2. 3.12 Vann- og avløpsanlegg Anlegg og pumpehus i tilknytning til offentlig vann- og avløpsanlegg er tillatt i planområdet, uavhengig av arealformål. Utforming av pumpehus skal ha stedstilpasset arkitektur og gli inn i landskap og terreng. Utforming og plassering av pumpehus skal godkjennes av relevant faglig kompetanse i kommunen. 3.13 Anleggsperioden Ved etablering av offentlig vann- og avløpsanlegg og utbedring av offentlig vei er det i anleggsperioden tillatt med: anleggsbrakker innenfor planområdet mellomlagring av rene masser i planområdet Plassering av anleggsbrakker for lagring av utstyr, spisebrakke o.l. skal utføres skånsomt og ikke medføre uopprettelig skade på kulturmiljø eller naturverdier. Plassering av anleggsbrakker skal omsøkes og godkjennes av kommunen. Mellomlagring av masser skal ikke medføre uopprettelig skade for kulturmiljøet eller naturverdier. Område for lagring skal omsøkes og godkjennes av kommunen. 3.14 Støy Retningslinjer T-1442/2021, eller gjeldende retningslinjer for støy i arealplanleggingen, gjelder for planområdet. 3.15 Byggegrense og frisiktsoner mot fylkesvei Byggegrense mot fylkesvei 157, Vardebakken er 25 meter fra senterlinje vei, og vist med byggegrense på plankart. Byggegrense mot fylkesvei 1413, Flaskebekkveien er 10 meter fra senterlinje vei, og vist med byggegrense på kartet. Frisiktsoner til felles avkjørsler og veier mot fylkesvei fremgår av plankartet. 4. Krav til detaljregulering og søknadsplikt: 4.1 Krav om detaljregulering For å avklare eiendommenes egnethet til helårs boligbebyggelse skal det utarbeides detaljregulering for alle eiendommer der det søkes om: bruksendring av fritidsbebyggelse til boligbebyggelse i hele felt BAA og eiendommer innenfor BFS01 som omfattes av hensynssone H570. nybygg bolig for følgende eiendommer: Adresse Gårds- og bruksnummer Flaskebekkveien 79 Gnr. 2 bnr. 1259 Flaskebekkveien 84 Gnr. 2 bnr. 1200 Uten adresse (Flaskebekkveien) Gnr. 2 bnr. 1719 Øvreveien 42 Gnr. 2 bnr. 188 Ny detaljregulering skal innholdsmessig følge opp områdeplanens formål og rammer. Krav om opparbeidelse av vei og adkomst må forventes iht. pbl. § 18-1. Mange eiendommer ligger i områder som er sårbare for endringer. En kan ikke forvente at fritidseiendommer eller de nevnte ubygde eiendommene kan bebygges eller bruksendres til helårs bruk. Fastsettelse av planavgrensning for detaljregulering gjøres i samråd med kommunen og kommunen kan kreve utarbeidelse av detaljregulering for flere eiendommer/større arealer der det er behov for å sikre forsvarlig planavklaring og gjennomføring. I arbeidet med reguleringsplan skal følgende tillegg til generelle utredningskrav utredes og illustreres: Byggets (hus, garasje og uthus) plassering i terrenget, gesims, mønehøyder, takform, takvinkel, møneretning, materialbruk og farger på fasadene. Hensynet til omkringliggende landskap og bebyggelse Redegjørelse av trafikale forhold skal bl.a. vise adkomst og parkering for bil og sykkel iht. gjeldende normer og vise tilgang for nytte- og utrykningskjøretøy Prosjektering av brannkonsept (skal utføres av godkjent fagkyndig som tilfredsstiller krav til ansvarsrett i byggesaker) Renovasjon Byggegrenser mot vei, offentlig og privat vann- og avløpsnett Eksisterende og ny vegetasjon Terrengforhold med eksisterende koter, nye koter og nødvendige punkthøyder med skjæringer og fyllinger. Terrengsnitt skal vises med bebyggelse. Håndtering av overflatevann med høybrekk og lavbrekk, høydeangivelser, sluk og sikker flomvei til resipient. Beskrivelse av planlagt utforming av uteområde VA-tilkobling til bebyggelse Det skal være førende for reguleringsarbeidet at bebyggelsesstrukturen og balanseforholdet mellom utbygget areal og store eiendommer skal bevares. Ny bebyggelse skal i størrelse og proporsjoner harmonere med den bevaringsverdige bebyggelsen i området. Maksimalt fotavtrykk for bolig, garasje/parkering og uthus skal samlet ikke overstige % BYA= 16 %. 4.2 Søknadsplikt og dokumentasjonskrav Ethvert tiltak i området som faller innenfor beskrivelsen i plan- og bygningslovens § 1-6 og § 20-1 er søknadspliktig. Utover at dokumentasjonen skal oppfylle krav i lov og forskrift skal de også inneholde: En redegjørelse med illustrasjon/fotomontasje som viser tiltaket og nabobebyggelsen. Det skal komme tydelig frem hvordan tiltaket virker på opplevelsen av området som helhet med sin grønnstruktur. Videre hvordan tiltaket påvirker stier, lys, luft og området sett fra sjøen. Dokumentasjon der det redegjøres for at uteområdet og bebyggelse gjøres med en skånsom terrengtilpasning og et materialbruk som tar hensyn til områdets kulturverdi og karakterer. En skriftlig begrunnet vurdering av tiltaket av en sakkyndig med dokumentert antikvarisk kompetanse. Tillegg for gnr. 2 bnr. 190, Flaskebekkveien 68, der følgende gjelder: For å avklare gnr. 2 bnr. 190 sin egnethet til boligbebyggelse, skal det utarbeides ROS analyse og gjennomføres geotekniske undersøkelser og vurderinger. Konsekvensene av eventuell utbygging av gnr. 2 bnr. 190 for nedenforliggende eiendommer mot sjøen må inkluderes i ROS-analysen og i de geotekniske undersøkelsene og vurderingene. Disse undersøkelsene skal besørges og bekostes av hjemmelshaver av gnr. 2 bnr. 190 før byggetillatelse kan gis. Boligen må oppføres på tomteareal som er innenfor formålet boligbebyggelse med betegnelsen BAA. Boligen skal i størrelse, proporsjoner og utseende ikke komme i visuell konflikt med det bevaringsverdige kulturmiljøet. Bolig skal tilpasses eiendommen, med minst mulig terrenginngrep.