Smedkroken

Oppdragsansvarlig

BRUSTAD & PARTNERE AS / Fredrick Jansen

Selger/Utbygger

Gjerdrum Boligselskap AS

Betegnelse

Gnr. 28 Bnr. 10 Snr. 4 i Gjerdrum kommune

Velkommen til Smedkroken!

Nå lanseres Smedkroken, et nytt og spennende boligprosjekt bestående av 10 moderne tomannsboliger, vakkert plassert i naturskjønne og rolige omgivelser i Gjerdrum kommune. Her bor du tett på naturen, med åpne landskap, skogholt og flotte turområder rett utenfor døren - perfekt for deg som ønsker mer luft, mer ro og mer livskvalitet i hverdagen.

Prosjektet ligger utenfor tettbebyggelsen, med en sjelden kombinasjon av landlig beliggenhet og likevel kort vei til sentrale fasiliteter. Gjerdrum sentrum nås på få minutter med bil, og tilbyr dagligvarebutikker, kaféer, skole, barnehager og idrettstilbud.

Til tross for den fredelige plasseringen, er pendlemulighetene svært gode:
- Ca. 30 minutter til Oslo
- Ca. 20 minutter til Lillestrøm
- Enkel adkomst til E6 og bussforbindelser i nærheten

Boligene vil organiseres som et sameie, uten andel fellesgjeld.

Prisene starter fra 5.990.000 kroner.

Dette gjør Smedkroken til et ideelt sted for både familier og par som ønsker en moderne bolig med god plass, i trygge og grønne omgivelser -men som samtidig har behov for å komme seg raskt inn til jobb eller byliv når dagen krever det.

Se boligvelger til høyre i annonsen under linken: Eiendommens hjemmeside.

Har du spørsmål, er du hjertelig velkommen til å ta kontakt - vi hjelper deg gjerne.

Beskrivelse av boligene

Boligene i Smedkroken er utviklet med tanke på moderne familieliv - med funksjonelle løsninger, rene linjer og lune materialvalg. BRA på ca. 110 kvm. Her får du romslige tomannsboliger over to plan, levert av anerkjente BoligPartner, med kvaliteter som skaper trivsel og gjør hverdagen både enklere og mer behagelig.

Boligene får en lys og åpen planløsning, store vindusflater som slipper lyset inn, og gjennomgående materialvalg i moderne og nøytrale toner -slik at du enkelt kan sette ditt preg på hjemmet.

Kjøkkenet leveres stilrent og komplett fra Sigdal, med integrerte hvitevarer (unntatt kjøl/frys som er frittstående) og god plass til både matlaging og sosialt samvær. Her er det åpent mot stuen, slik at måltider og samvær går sømløst sammen.

Med 3(4) romslige soverom, 2 delikate bad, egen markterrasse og hageparsell, er dette boliger som passer perfekt for små og store familier som ønsker seg god plass, privatliv og moderne komfort - i grønne og trygge omgivelser.

Boligene inneholder blant annet:

- Lys, luftig og åpen stue- og kjøkkenløsning med store vindusflater, samt moderne peisovn
- Stilrent kjøkken fra Sigdal med integrerte hvitevarer (kjøleskap leveres som frittstående)
- Klikkvinylgulv av typen iD Click Ultimate 55 i alle oppholdsrom - med fritt valg mellom flere ulike farger
- Veggflater med Huntonit Skygge 5-bord veggplater i oppholdsrom - fargevalg kan gjøres i etterkant
- Listverk leveres hvitmalt
- To delikate bad med moderne innredning
- Tre gode soverom m/mulighet for ett 4 etter ønske - alle leveres med garderobeskap
- Innvendig bod + praktisk sportsbod på ca. 5 kvm ved inngangspartiet
- 15 kvm markterrasse med impregnert treplatting + egen balkong fra hovedsoverom
- Koselig hageområde og gode solforhold
- Frostfri utekran
- Balansert ventilasjon med varmegjenvinning
- 1 stk. parkeringsplass i felles dobbelgarasje
- Felles lekeområde midt mellom boligene - perfekt for barnefamilier
- Boligene vil organiseres som et sameie

Her får du ikke bare en bolig - men et hjem det er lett å trives i. Moderne, familievennlig og landlig - men med alt du trenger innen rekkevidde.

Standard

Utdrag fra leveransebeskrivelse, datert 01.08.2025:

Kjøkken
- Kjøkkeninnredning fra Sigdal, modell Vidde Granitt
- Frontfarge: Granitt, mørk grå. Laminat benkeplate i grå betong
- Håndtak: Hekken rustfritt cc128
- Demping på skuffer
- Standard kjøkken leveres med Electrolux stekeovn stål, platetopp sort og oppvaskmaskin, samt frittstående kjøl/frys hvit
- Under overskap leveres 1 stk. dimmbart lys fra elektriker
- Mulighet for ulike valg av fronter og benkeplater som tilvalg, se vedlagt tilvalgsliste
- Kjøkkentegninger fås av boligleverandør
- NB! Følgende komponenter kan ikke flyttes fra vist posisjon: Ventilator, oppvaskbenk og oppvaskmaskin
- Ved endret plassering av kjøleskap, stekeovn etc. eller kjøp av hvitevarer som krever flere el-punkt, kommer tillegg fra elektriker for flytting og/eller nye punkter. Pris på forespørsel.
- Alle kunder får tilbud om time med kjøkkenkonsulent hos Sigdal for et individuelt tilpasset tilbud.

Bad i 1. etasje (hovedplan):
- 60 cm hvit baderomsinnredning med 2 skuffer
- Heldekkende porselenservant og speil med lys
- Dusjdører 90 x 90 cm, herdet glass med sving
- Vegghengt toalett med hvit trykknapp

Bad/vask i 2. etasje:
- 120 cm baderomsinnredning med 2 skuffer
- Heldekkende porselenservant og speil med lys
- Forberedt for vaskemaskin og tørketrommel
- Dusjdører 90 x 90 cm, herdet glass med sving
- Vegghengt toalett med utenpåliggende sisternekasse, kledd med veggplater som resten av rommet

Garderobe:
- Garderober leveres fra Sigdal. Hvit 100 cm garderobe per sengeplass.
- Tilsammen 4 stk. garderobeskap pr. boenhet.

Overflater
- Vegger i oppholdsrom, entre, bod og soverom: Huntonit Skygge 5-bord panelplater, hvite kostmalte (fargekode NCS S0505-Y). Finnes også i andre farger.
- Himlinger: 60 x 120 cm malte himlingsplater fra Huntonit
- Gulv i oppholdsrom, soverom og entré: iD Click Ultimate 55 (klikkvinyl)
- Bad: Vegger med Fibo baderomsplater (flismønster), gulv med membran og grå 20 x 20 fliser
- Bod 2. etasje: Våtromsbelegg på gulv
- Hvitmalte gulv- og taklister (synlige spikerhull etter montering)

Dører og vinduer
- Inngangsdør i fargen Peppergrå (NCS S7500-N) med godkjent sylinderlås
- Balkongdør i fargen Peppergrå (NCS S7500-N) med mulighet for å låse innvendig
- Innvendige dører: Modell Visjon 1 Urban fra Kloppen Trevare, hvite med eiketerskler og hvitmalte karmer
- Vinduer og terrassedører i Peppergrå (NCS S7500-N), med hvitmalt listverk og utforinger (synlige spikerhull etter montering)

Uteplasser
- Markterrasse på ca. 15 m² i impregnert treverk
- Støpt betongplate ved inngangsparti
- Balkong i impregnert grønt trevirke med rekkverk - ikke tett, og kan ikke benyttes som tak/overbygg

Det er gode muligheter for tilvalg i prosjektet, se vedlagt tilvalgsliste.

Hvorfor kjøpe nytt?

- Boligene er i forskriftsmessig stand med 5 års reklamasjonsfrist.
- Det er svært lite vedlikeholdskostnader i nær framtid.
- Det er god tid til å forberede flyttingen og eventuelt salg av egen bolig.
- Mulighet for å sette personlige preg på boligen ved tilvalg.
- Lav dok.avgift (kun beregnet av tomteverdien).

Beliggenhet

Smedkroken får en idyllisk og solrik beliggenhet i fredelige, landlige omgivelser i Gjerdrum kommune. Her bor du tett på naturen - med skogholt, åpne jorder og flotte turmuligheter rett utenfor døren. Området passer perfekt for deg som ønsker en rolig og naturnær hverdag, men samtidig verdsetter nærheten til sentrale fasiliteter.

Prosjektet ligger et lite stykke utenfor tettbebyggelsen, med kort kjøretur til Gjerdrum sentrum - kommunens naturlige knutepunkt. I forbindelse med utbyggingen vil det etableres gangvei fra boligområdet som tilknyttes eksisterende gangvei mot sentrum, noe som gir trygg og enkel adkomst til nærliggende tilbud - også til fots eller med sykkel.

I sentrum finner du:
- Barnehager og barneskole
- Gjerdrum ungdomsskole
- Idrettsanlegg, treningssenter og flerbrukshall
- Dagligvarebutikker, apotek, kaféer og andre servicetilbud

Med både skole og fritidstilbud samlet på ett sted, ligger alt til rette for en praktisk og barnevennlig hverdag.

Gode pendlermuligheter:
- Ca. 30 minutter med bil til Oslo
- Ca. 20 minutter til Lillestrøm
- Enkel adkomst til E6 og bussforbindelser i nærheten

Smedkroken kombinerer det beste av to verdener - stille og grønne omgivelser, med kort vei til både sentrum og byen. Et trygt og tilrettelagt bomiljø for både små og store.

Organisering av Uteområde/Parkering

Vedlagt illustrasjonsplan er retningsgivende for opparbeidelse av prosjektet Smedkroken. Gjerdrum Boligselskap AS forbeholder seg retten til å foreta endringer og terrengtilpasning ved opparbeidelse av eiendommen.

Boligene i Smedkroken vil bli organisert som et eierseksjonssameie, der hver seksjon får eksklusiv bruksrett til sitt eget uteareal på ca. 200 kvm. Utearealene leveres ferdig tilsådd for plen, noe som gir gode muligheter for lek, opphold og personlig tilpasning av hagen.

Alle boligene får en romslig markterrasse på ca. 15 m² i impregnert treverk, med utgang fra stue - perfekt for lange sommerdager, grilling og sosiale sammenkomster. I tillegg får man en ekstra terrasse med utgang fra hovedsoverommet i 2. etasje, som gir en lun og privat uteplass med fin utsikt og gode solforhold.

Midt mellom boligene anlegges det et felles lekeområde, ideelt plassert for trygg og sosial lek for barn i alle aldre. Dette området blir et naturlig samlingspunkt for beboerne og gir prosjektet en familievennlig ramme.

Adkomstveg og gårdsplass asfalteres.

Hver bolig får 1 stk. parkeringsplass i felles dobbelgarasje. Parkering vil organiseres som tilleggsdel bygning til hver seksjon iht. seksjonering. I tillegg vil det være felles gjesteparkering, samt noen p-plasser foran enkelte av garasjene. Se vedlagt illustrasjonsplan.

Hus 1, 3 og 4 leveres med sportsbod i bakkant av sin garasjeplass. (Dette gjelder ikke for hus 2 og 5). Se vedlagte garasjetegninger.

Hver bolig har egen sportsbod på ca. 5 kvm i tilknytning til inngangspartiet.

Byggemåte og utomhus

Utdrag fra leveransebeskrivelse, datert 01.08.2025:

Bygg og fasader
- Yttervegger leveres med mørk stående trekledning/panel av typen Royal impregnert, iht. tegninger
- Trekledningen har lavt vedlikeholdsbehov og trenger etterbehandling først etter 5-15 år etter montering, ifølge produsentens spesifikasjoner
- Tak tekkes med betongtakstein
- Takrenner, nedløp og blikk leveres i sølvfarget (Silver) utførelse
- Boligene leveres med støpt betongplate med isolert ringmur og isolert plate med radonsperre

Garasje og sportsbod (ikke alle enheter har bod i bakkant av garasje, dette gjelder for hus 2 og 5)
- Leveres med støpt betongplate i både garasje og bod
- Yttervegger har mørk Royal-impregnert trekledning, tilsvarende hovedbygg
- Tak tekkes med takstein
- Det leveres 1 stk. bred, elektrisk/motorisert leddport med fjernkontroll til hver garasje
- Det leveres låsbar dør til bod i garasje (ikke alle enheter har bod i garasje)

Elektrisk leveranse pr. enhet (garasje/bod):
- 1 stk. 50 mm trekkerør fra TKS-skap
- 1 stk. lampe i bod med bevegelsessensor
- 1 stk. stikkontakt i bod
- 1 stk. lampe i garasje med bevegelsessensor
- 1 stk. stikkontakt i garasje
- 1 stk. utelys og stikkontakt for portåpner (felles)

Postkasser
- Det leveres 1 stk. postkasse pr. enhet
- Postkassene monteres samlet på egnet fellesområde etter hvert som boligene ferdigstilles

Parkering
- Hver enhet har 1 stk. parkeringsplass i felles dobbelgarasje
- I tillegg vil det være felles parkeringsplasser, samt noen plasser foran garasjene.
Se situasjons-/utomhusplan som byggemeldes for detaljer.

Uteområder og fellesanlegg
- Adkomstveg og gårdsplass asfalteres.
- Gulv i garasje leveres med støpt betong.
- Grøntområder opparbeides som plenarealer med ferdiglagt matjord som tilsåes - dette utføres når sesongen tillater det.
- Det etableres delvis nedgravde avfallsdunker for felles renovasjon. Disse plasseres iht. situasjons-/utomhusplan.
- Det avsettes område til felles lekeplass, som vil være delvis opparbeidet med plenarealer som tilsåes, sandkasse og lekeapparat (for eksempel huskestativ).
- Lekeområdet inngår som fellesareal i sameiet. Se situasjons-/utomhusplan for nærmere plassering.

Teknisk

Utdrag fra leveransebeskrivelse, datert 01.08.2025:

Ventilasjon
- Balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning og forvarmet tilluft
- Aggregat plasseres i innvendig bod
- Anlegget leveres med varmegjenvinner og forvarmet tilluft som gir en energiøkonomisk gevinst og økt komfort
- Luft tilføres via takventiler i stue/kjøkken, soverom og gang
- Avtrekk via ventiler i tak på bad og bod
- Luftespalter under innerdører for god luftsirkulasjon
- Kjøkkenventilator er separat og kobles ikke til ventilasjonsanlegget

Elektrisk anlegg
- Leveres i henhold til gjeldende NEK 400.
- Det elektriske anlegget leveres generelt skjult, med unntak av lyd- og brannvegger, der installasjonene ligger synlig.
- Lysarmatur leveres under overskap på kjøkken.
- Utebelysning leveres med totalt 3 stk. lamper montert på vegg ved inngang, uteplass (platting) og balkong. Disse styres via Astro-ur for felles styring av utelys.
- Øvrige rom leveres med LED-lyspunkter i himling eller stikkontakt for tilkobling av lampe i overgang mellom tak og vegg, inkludert lysbryter.
- Det leveres varmekabler i gulv på bad og bad/vaskerom.
- Det leveres 1 stk. komfyrvakt med trådløs sensor.
- Ringeklokkeanlegg med 1 stk. ringeklokke og ringeknapp (kan være trådløs).
- Brannalarm leveres i henhold til brannprosjektering.
Lamper montert i himling:
- 3 stk. i følgende rom: Sportsbod, Bod 1. etg., Bod 2. etg.
- 9 stk. i følgende rom: Entre, Kjøkken, Stue v/trapp, Bad 1. etg., Bad 2. etg., Gang/trapp, Soverom 1, Soverom 2, Soverom 3.

VVS
- Ettgreps blandebatterier på alle vasker og på kjøkken
- Termostatstyrt dusjbatteri med dusjgarnityr
- Opplegg for vaskemaskin i bad/vask (2. etasje)
- Forberedt for oppvaskmaskin og tilkobling på kjøkken
- Varmtvannsbereder på 200 liter plasseres i bod (2. etg)
- Fordelingsskap kan plasseres i bad/vask
- Frostfri utekran monteres i nærheten av vanntilførsel innvendig

TV/Data/Fiber
- Det leveres trekkerør frem til ett punkt i stue for tilkobling av TV og data i hver enhet.
- Kunde er selv ansvarlig for å trekke fiber fra inntaksskap til dette punktet.
- Sameiet kan eventuelt inngå kollektiv avtale med leverandør før innflytting.
- Påkoblingsavgift og abonnement for TV/internett dekkes av kjøper.

Oppvarming
- Det leveres panelovner til stue/kjøkken og til soverom.
- Varmekabler i gulv på bad og i bad/vask.
- Peis/vedovn type Contura 810 monteres i stue/kjøkken med glassplate under.
- Isolert og ventilert stålpipe leveres, kles med beslag over tak.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f.eks. rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

1961/101290-1/8 Erklæring/avtale
21.04.1961
Bestemmelse om kloakkledning
Vegvesenets betingelser vedtatt
Gjelder denne registerenheten med flere
- Rett til å legge kloakkledning gjennom riksvei 75 (Nannestadveien) fra gnr 30 bnr 12. Ledningen legges minst 1,80 meter under veibanen. Servitutten følger vedlagt.

1967/101239-1/8 Erklæring/avtale
31.03.1967
Bestemmelse om kloakkledning
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
- Aktuell eiendom, samt naboeiendommer har fått tillatelse til å bortføre sin kloakk over gnr 30 bnr 1. Ved grensen til gnr 30 bnr 1 nedsettes en kum, derfra legges 9 tommer støpte rør til grunneiers tidligere 9 tommers grøft, hvor også kum nedsettes. Herfra gis tillatelse til å bortføre kloakken i eierens tidligere grøft over innmarken, og som ender i eierens havnehage. Servitutten følger vedlagt.

1967/102496-1/8 Bestemmelse om veg
27.05.1967
rettighetshaver:Knr:0234 Gnr:28 Bnr:46 Snr:1
rettighetshaver:Knr:0234 Gnr:28 Bnr:46 Snr:2
rettighetshaver:Knr:3230 Gnr:28 Bnr:46
Gjelder denne registerenheten med flere
- Naboeiendommene som nevnt ovenfor har rett til felles adkomstvei i en bredde av 5 meter over aktuell eiendom og frem til fylkesvei. Servitutten følger vedlagt.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen ligger til privat vei, Smedkroken. Selger opplyser at de eier den aktuelle veistubben fra hovedveien og frem til eiendommen (gnr 28 bnr 71) og at denne veistrekningen er tiltenkt overført til sameiet.

Boligene vil bli tilknyttet offentlig vann og avløp.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Selger er ansvarlig for at det blir utstedt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse før overtakelse. Manglende ferdigattest er ikke til hinder for overtakelse dersom de gjenstående arbeidene er av en slik karakter, for eksempel knyttet til ferdigstillelse av utomhus arbeider, at kommunen utsteder midlertidig brukstillatelse. I midlertidig brukstillatelse vil det fremgå hvilke arbeider som gjenstår og en frist for ferdigstillelse.

For overtakelse som gjennomføres i vinterhalvåret må det påregnes utstedelse av midlertidig brukstillatelse og ikke ferdigattest ettersom søknadspliktige utomhus arbeider ikke kan gjennomføres før klimatiske forhold gjør det mulig.

Dersom utomhus arbeider/fellesarealer ikke er ferdigstilt ved overtagelsen skal det holdes tilbake et beløp på kr 25.000,- per enhet som sikkerhet for uferdig arbeid. Det presiseres samtidig at det uferdige arealet formelt overtas samtidig med boligen, men at den praktiske gjennomgangen av arbeidet vil skje på et senere tidspunkt og da med styret i sameiet. Det gis i denne anledning fullmakt til styret for frigivelse av det tilbakeholdte beløpet ved ferdigstillelse.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting er p.t. ikke fastsatt. Verdien ved skattefastsetting fastsettes av Ligningskontoret etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt "primærbolig" (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller "sekundærbolig" (alle boliger man eier, men ikke bor fast i). Interessenter oppfordres til å sjekke www.skatteetaten.no eller kontakte ansvarlig megler for nærmere informasjon om verdien ved skattefastsetting.

Reguleringsforhold

Eiendommen er omfattet av Detaljregulering for Smedkroken, vedtatt 13.11.2024 til følgende:

- Delareal på 1513 kvm er regulert til Boligbebyggelse - Frittliggende småhusbebyggelse, Områdenavn: BF1.
- Delareal på 2230 kvm er regulert til Boligbebyggelse - Frittliggende småhusbebyggelse, Områdenavn: BF2.
- Delareal på 975 kvm er regulert til Felles lekeområde, Felt: F_lek.
- Delareal på 327 kvm er regulert til Parkering, Felt: f_P og Renovasjonsanlegg, Felt: f_RA.
- Resterende areal er regulert til Felles kjørevei.

(Se vedlagt detaljreguleringskart).

Utdrag fra detaljregulering:
3.1.3 Boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse BF1-2
a) Type bebyggelse
Innenfor BF1-2 tillates det oppført frittliggende småhusbebyggelse - tomannsboliger. Sekundærleilighet(er) tillates ikke for tomannsboliger. Det tillates totalt 10 boenheter innenfor BF1-2. Illustrasjonsplan utarbeidet av Arkitektene Dahl & Myrhol AS, datert 14.12.22, sist rev. 11.10.23 skal være
retningsgivende for utbyggingen med hensyn til bygningenes plassering, utforming, utearealer, interne adkomst- og parkeringsløsninger.

b) Grad av utnyttelse
Maksimal utnyttelsesgrad er %BYA = 40 % BYA.

c)
Byggehøyder
Bolig: Maks tillatt mønehøyde: 9 meter. Maks tillatt gesimshøyde: 7 meter

Garasje/carport:
Maks tillatt mønehøyde: 4 meter. Maks tillatt gesimshøyde:3 meter

Høyder beregnes fra planert terrengs gjennomsnittsnivå.

d) Estetikk og byggeskikk
Bebyggelse og anlegg skal tilpasses landskap og eksisterende bebyggelse på en måte som bidrar til en positiv stedsutvikling. Ny bebyggelse skal utformes slik at området samlet fremstår med et helhetlig preg og med god arkitektonisk utforming. Organisering og plassering av bebyggelsen, makroform, materialbruk, detaljer og farger er viktige formingskriterier som skal vektlegges.

e) Takform og møneretning
Ny boligbebyggelse skal ha saltak. Taktekkingen skal være ikke-reflekterende og ha matt farge. Garasjer/ carporter skal enten ha saltak eller pulttak.

f) MUA
Krav til minste uteoppholdsareal pr. boenhet:
-enebolig 300 kvm
-tomannsbolig 200 kvm
-sekundærleilighet 50 kvm

i) Gjerder
Gjerder mot/mellom de nye boligeiendommene tillates med høyde inntil 1,2 meter.

j) Parkering
Parkering skal beregnes etter følgende norm:
Minimum 1 og maksimum 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet, hvorav minimum under tak per boenhet (inkludert sekundærboliger). P-dekning for gjesteparkering kommer i tillegg med inntil 1 gjesteplass pr. boenhet.
Minimum 1 av parkeringsplassene på felles parkering f_P skal opparbeides som HC-plasser. HC parkering skal ha en dimensjonering på minimum 4,5 m X 6 m.
Minimumsdimensjonering på parkeringsplasser på terreng: 2,6 m X 5 m.
Minimum 2 sykkelparkeringsplasser per boenhet.

Felles parkering f_P er felles for BF1 og BF2.

k) Snøopplag
Areal for kort- og langtidslagring for snø skal avsettes på egen grunn. Langtidslagring av snø tillates ikke plassert slik at smeltevannet føres til tilgrensende eiendommer.

3.1.4 Renovasjonsanlegg RA
Innenfor område avsatt til renovasjonsanlegg (f_RA) skal det opparbeides felles renovasjonsløsning for BF1-2 med helt eller seminedgravde avfallsbrønner i tråd med enhver tids gjeldende renovasjonsnorm.

3.1.5 Lekeplass LEK
Lekeplass LEK skal opparbeides i henhold til godkjent utomhusplan og møbleringsplan. Lekeplassen skal tilrettelegges for lek og opphold for barn og unge i alle aldere. Lekeplassen skal inneholde minimum to lekeapparater og sittegruppe med bord og benker. Lekeplassen er felles for beboerne innen BF1-2, men skal være tilgjengelig for allmennheten.

3.2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (§ 12-5 nr. 2)
3.2.1 Veg o_V
Planen omfatter del av eksisterende fv. 1484.

3.2.2 Kjøreveg f_KV
f_KV er felles for eiendommene som er tilknyttet vegen.

3.2.3 Fortau o_FO1-2
o_FO er offentlig fortau. I avsatt areal inngår fortau og skulder. Fortauet skal opparbeides iht. Håndbok N100.

3.2.4 Annen veggrunn - teknisk anlegg
Annen veggrunn - tekniske anlegg omfatter veggrunn som er nødvendig for å ivareta grøft, skjæring/fylling, murer, installasjoner og anlegg langs regulert kjøreveg og fortau. Drensrør og grøfter som eventuelt blir påvirket, må (re)etableres.

3.2.5 Parkering f_P
f_P er felles parkeringsplass for BF1 og BF2.

5 Rekkefølgebestemmelser (§ 12-7 nr. 10)
5.1 Før rammetillatelse (felt BF1-2)
Før det kan gis rammetillatelse skal det foreligge:
Situasjonsplan med kotehøyder
Redegjørelse for estetikk og universell utforming
Møbleringsplan for lekeplass.
Godkjent renovasjonsplan

5.2 Før igangsettingstillatelse (felt BF1-2)
Før det kan gis igangsettelsestillatelse skal det foreligge:
- Godkjente tekniske planer for veg, vann, avløp og overvann. Planene skal godkjennes av kommunen. Det skal ikke forekomme tilknytninger til renseanlegget før det kan dokumenteres at det er tilstrekkelig kapasitet på renseanlegget, samt at renseanlegget drives i henhold til forurensningsforskrift og tillatelse.
- VAO anlegg skal være ferdigstilt. Det skal også foreligge godkjent sanitærabonnent.
- Godkjent detaljplan/byggeplan for fortau langs Frognerlinna mellom Smedkroken og Bråtasletta, samt utbedret avkjørsel fra fv. 1484 til planområdet. Byggeplan for alle tiltak på/langs fv. 1484 Frognerlinna skal utarbeides etter Statens vegvesens håndbok R110, og planen skal godkjennes av fylkeskommunen.

5.3 Før bebyggelse tas i bruk (felt BF1-2)
Før ny boligbebyggelse kan tas i bruk, skal følgende tiltak være ferdigstilt:
- Lekeplass LEK. Ved ferdigstilling av boliger i vinterhalvåret, kan det gis utsettelse for ferdigstilling til 1. juni påfølgende sommersesong. Midlertidig brukstillatelse for lekeareal må foreligge før midlertidig brukstillatelse utstedes for boenhetene.
- Felles parkering f_P og renovasjon f_RA.
- Fortau o_FO1 langs Frognerlinna mellom Smedkroken og Bråtasletta.
- Renovasjonsanlegg skal være ferdig opparbeidet og klar til bruk.

Detaljreguleringsplan for Smedkroken følger vedlagt.

Eiendommen er i Kommuneplanens arealdel for 2020-2032 sist endret 02.10.2020, avsatt til følgende:
- Boligbebyggelse Fremtidig, områdenavn: B14.

Kommuneplanen kan ses ved henvendelse til megler.

Beskrivelse av sameiet

Prosjektet vil bli seksjonert i henhold til eierseksjonsloven og vil bestå av totalt 10 boligseksjoner, og hver bolig vil bli tildelt et eget seksjonsnummer. Seksjoneringen omfatter både eksklusive arealer (som tilhører den enkelte seksjon, f.eks. bolig, garasje og tilhørende uteareal dersom dette er regulert som tilleggsdel) og fellesarealer som inngår i sameiets felleseie, slik som adkomstveier, grøntområder, lekeplass og tekniske installasjoner.

Seksjoneringen gjennomføres før overtakelse og overleveres kjøper iht. gjeldende regelverk. Endelig utforming og organisering av seksjonene vil fremgå av tinglyst seksjoneringsbegjæring og vedtekter for sameiet.

Utdrag fra utkast til vedtekter:
- Sameiets navn er Sameiet Smedkroken X (heretter Sameiet) og omfatter gnr 28 bnr 10 i Gjerdrum kommune.
- Sameiet består av 10 seksjoner og har til formål å ivareta seksjonseiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen med fellesanlegg av enhver art.
- For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk som uttrykker seksjonseierens forholdsmessige eierandel i sameiet. Dette fremkommer i seksjoneringsbegjæringen.
- Garasjeplassene tillegges seksjonene som Tilleggsareal.
- Dersom kommunen med hjemmel i TEK 17 § 8-8 har krevd parkering tilrettelagt for personer med nedsatt funksjonsevne gjelder følgende: Styret skal administrere en bytteordning som sikrer at personer med nedsatt funksjonsevne får tilgang til en tilrettelagt plass. Styret har plikt til å pålegge en seksjonseier som eier en slik plass, og ikke har behov for denne, å bytte plass med en som har nedsatt funksjonsevne. Tilsvarende gjelder for person i seksjonseierens husstand med nedsatt funksjonsevne.
- Seksjonene skal ha enerett til å bruke enkelte deler av fellesarealene som naturlig sokner til disse seksjonene.
- Hvilke deler av fellesarealene som er tillagt boligseksjonene i henhold til overstående er vist med skravering på tegning som gjelder som del av disse vedtektene. (Se vedlegg)
- Overnevnte eneretter opphører senest 30 år fra den dato dette sameiet er seksjonert. Retten kan deretter vedtas å gjelde på nytt.
- Styret ansetter regnskapsfører for sameiet.
- Årsmøtet kan med alminnelig flertall fastsette vanlige husordensregler for eiendommen. Husdyrhold er tillatt.
- Ved overdragelse av seksjon plikter overdrageren å informere erververen om de til enhver tid gjeldende vedtekter og eventuelle husordensregler. Tilsvarende gjelder ved utleie. Dersom eierseksjonssameiet har forretningsfører skal denne være orientert om eierskifter og utleie og seksjonseierne plikter å gi slik melding til forretningsfører.

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25.

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting.

Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Andre faste løpende kostnader

Felleskostnader er estimert til kr 1.459,- per mnd.

Størrelsen på fellesutgiftene er ikke endelig fastsatt, men stipulerte fellesutgifter skal dekke sameiets ordinære driftsutgifter slik som felles byggforsikring, snøbrøyting/strøing, samt avsetning til fremtidig vedlikeholdsfond. Det foreligger p.t. ikke regnskap eller budsjett for sameiet. Budsjett vil bli utarbeidet av selger i samarbeid med forretningsfører. Driftsbudsjett og fellesutgifter vedtas av styret og fremlegges til orientering på sameiets generalforsamling.

Boligene er under oppføring og selger har således ikke grunnlag for å svare på strømforbruk.

Kommunale avgifter vil faktureres direkte fra kommunen - Disse er ikke fastsatt ennå da boligene er under oppføring. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift. Hvis kommunen sender sameiet faktura for kommunale avgifter, vil kostnaden fordeles etter sameiebrøken.

Det er p.t. ikke eiendomsskatt i Gjerdrum kommune.

Eiendommen vil bli fullverdiforsikret og vil av selgeren bli holdt tilsvarende forsikret frem til overtakelsen, jfr. buofl. § 13 siste ledd. Forsikringen gjelder også materialer som er tilført eiendommen. Selgeren vil for sameiets regning besørge bygningsforsikring (skadeforsikring) fra og med første overtakelse. Kjøperen må selv sørge for forsikring av eget innbo og løsøre fra overtagelsen.

Øvrige kostnader som f.eks. internett, alarm, kabel-TV kommer i tillegg.

Sikringsordning

Sameiet har ikke avtale om sikringsordning, men har tinglyst pantekrav i andelen jmf. vedtektene.

Oppstartskapital

Det gjøres oppmerksom på at forretningsfører vil innkreve innbetaling av oppstartskapital for sameiet pålydende kr. 5.000,-.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.

Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Betaling for ev. endrings- og/eller tilleggsarbeider bestilt gjennom selger, faktureres direkte fra selger når vedkommende endrings- og/eller tilleggsarbeid er utført. Dersom forfall på faktura er forut for overtakelse, må selger stille garanti i henhold til bustadoppføringslova § 47.

Før noen del av kjøpesum blir utbetalt selger må hjemmel til leiligheten være overført kjøper, jf. bustadoppføringslova §46.

Det skal ikke innbetales noe før garantier foreligger.

Forsinkes betaling med mer enn 30 dager for avtalte innbetaling, har selger rett til å heve kjøpet og foreta dekningssalg. Selger vil holde kjøper ansvarlig for selgers eventuelle økonomiske tap som følge av kjøpers mislighold. Selger har rett til dekning av sitt tilgodehavende i kjøpers eventuelle innbetalinger, herunder også for renter og andre omkostninger som påløper på grunn av kjøpers mislighold.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Forbehold knyttet til prosjektet

Alle opplysninger i denne prosjektbeskrivelsen er gitt med forbehold om rett til, uten forutgående varsel, å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, uten å forringe den generelle standarden. Illustrasjoner i tegningsmaterialet, annonser og prospekt vil vise innhold som ikke er
med i leveransen. Eksempelvis kan dette være møblering, kjøkkenløsning, garderobeinnredning, fargevalg, blomsterkasser, beplantning, topografi, bygningsmessige detaljer: fasadedetaljer, detaljer på fellesarealet, materialvalg, farger.

Det kan forekomme avvik mellom denne prosjektbeskrivelse og godkjente søknadstegninger. I slike tilfeller er det alltid godkjente søknadstegninger som er gjeldende.

Det presiseres spesielt at kjøkken leveres i henhold til egen kjøkkentegning.

Detaljprosjektering av tekniske føringer og installasjoner kan medføre mindre endringer som utvidelse av vegger og nedforing av himlinger/innkassinger.

Den foreløpige utomhusplanen er kun ment som en illustrasjon av standard og funksjoner. Det ferdige produkt vil kunne avvike fra illustrasjonen uten at dette gir kjøper rett til å kreve prisavslag. Det kan forekomme målestokkavvik ved trykking av salgsmaterialet, og prospektet må derfor ikke brukes for nøyaktig måltaking. Det tas forbehold om at sjakter og føringsveier for VVS-installasjoner kan bli endret.

Byggherre/boligleverandør tar forbehold om eventuelle skrivefeil i beskrivelsen.

Selger tar forbehold om salg av 50% av enhetene og innvilget byggelån, samt godkjent igangsettingstillatelse fra Gjerdrum kommune innen 31.12.2025. Det tas forbehold om evt. pålegg og endringer i forbindelse med godkjenning av igangsettelsestillatelse.

Byggetid - antatt tidspunkt for overtagelse

Forventet fysisk oppstart av grunnarbeider for prosjektet er estimert til okt/nov 2025. Byggetiden er forventet å være cirka 8-10 måneder fra fysisk oppstart av grunnarbeider, men dette tidspunktet er foreløpig og ikke bindende og utløser ingen dagmulkter.

En senere igangsetting og/eller en lengre byggetid enn forventet kan medføre en senere overtakelse. Ferdigstillelse av utomhusområder tilknyttet byggene, og felles utomhusarealer for øvrig, vil kunne bli utført etter overtakelse, blant annet avhengig av årstiden.

Etter at selgers forbehold er bortfalt skal selger skriftlig meddele til kjøper dagmulktsbelagt ferdigstillelsesdato. Selger skal med minst tre måneders varsel angi overtagelsesmåneden til kjøper, innen den første måneden for tidligere varslet intervall.

Selger kan kreve overtakelse inntil fem måneder før den opprinnelige ferdigstillelsesdato. Selger skal i så fall skriftlig varsle om dette minimum to måneder før den nye overtakelsesdatoen. Ved forsinkelse beregnes det dagmulkt fra den nye overtakelsesdatoen.

Dersom det er innkalt til overtagelsesforretning, men overlevering ikke kan skje til avtalt tid (dagmulksutløsende fristoversittelse), kan selger kalle inn til overtagelsesforretning med syv dagers varsel, jf. buofl. § 15.

Endringer i fremdrift pga. kjøpers endrings- eller tilleggsbestilling skal varsles kjøperen umiddelbart.

Videresalg og endring i eierskap/navneendring

Kjøpekontrakten gjelder individuelt for kjøper. Transport av kontraktsposisjon før overtakelse krever selgers samtykke og godkjenning av ny kjøper. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn, men selger kan stille betingelser for et eventuelt samtykke. Ved selgers eventuelle skriftlige samtykke påløper et gebyr på kr 50.000,- inkl. mva. Ny kjøper trer inn i de samme rettigheter og forpliktelser som følger av denne kjøpekontrakt, og vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg og endringer.

Det forutsettes at seksjonen registreres i grunnboken i kjøpers navn i henhold til bud og kjøpekontrakten. Dersom kjøper før overtakelse ønsker å endre hjemmelsforhold internt i egen familie, herunder ektefelle/samboer, sønn/datter, mor/far, søster/bror (dvs. annen tinglysing av hjemmel enn hva som fremkommer av akseptert bud og kjøpekontrakt), vil det påløpe et gebyr til megler på kr 25.000,- inkl. mva for endring av hjemmelsforhold. Eventuell endring krever selgers samtykke.

Annen nyttig informasjon

Leveransebeskrivelsen er utarbeidet for å orientere om bygningenes viktigste bestanddeler, fellesområder og funksjoner. Prosjektet bygges og utformes etter Byggteknisk forskrift (TEK 17), samt Plan- og bygningsloven. Det kan forekomme avvik mellom plantegninger i denne beskrivelsen
og plantegninger i byggesøknaden. I slike tilfeller er det alltid de godkjente søknadstegningene som er retningsgivende. Enkelte illustrasjoner i denne beskrivelsen kan vise forhold som ikke er i samsvar med leveranse, så som møblering, fargevalg, dør- og vindusform, beplantning og
bygningsmessige detaljer.

Kjøper er oppfordret til, og forpliktet til, å sette seg inn i de drift- og vedlikeholdsoppgaver som følger med som eier av boligen og tilhørende utomhusarealer (herunder all FDV-informasjon, forvaltning, drift og vedlikehold), og de. FDV til boligkjøpere leveres på boligmappa.no - FDV for utomhus og fellesanlegg leveres til boligsameie.

Prospekt som er utarbeidet i forbindelse med salg av boligen er kun ment som en illustrasjon. Alle illustrasjoner, tegninger og foto er kun ment å gi inntrykk av ferdig bebyggelse, og er ikke bindende for utformingen av den endelige bebyggelsen. Det kan således inneholde elementer som ikke inngår i utbyggers leveranse, både når det gjelder utvendige forhold og innredning.

Det tas forbehold om trykkfeil samt myndighetenes endringer på gjeldende regler og forskrifter.

Alle arealer som er oppgitt i forbindelse med markedsføringen av prosjektet angis som BRA-i og BRA-e som tilsvarer BRA.

BRA-i (internt bruksareal) er areal innenfor boenhetens omsluttende vegger og BRA-e (eksternt bruksareal) er rom som ligger utenfor boenheten, men som tilhører denne. BRA-i og BRA-e er å betrakte som ca. areal. Kjøper har ingen krav mot selger dersom arealet skulle vise seg å være inntil 5% mindre/større enn markedsført areal.

Kjøper gjøres særlig oppmerksom på at det i nyoppførte boliger forventes i noen grad svinn og krymping av materialer. Dette kan få konsekvenser som f.eks. svinnriss i mur (inn- og utvendig), mindre riss i tapet og maling, planhet i gulv, hjørner og sammenføyninger, alt som er følge av krymping av trevirke etc. Særlig listefrie løsninger i overganger mellom ulike flater, som for eksempel mellom vegg og himling eller rundt åpninger, kan medføre synlige riss eller sprekker. Spiker i listverk vil være synlig.

All informasjon er gitt med forbehold om rett for utbygger til å foreta mindre endringer. Det må påregnes mindre justeringer i forbindelse med endelig prosjektering og opparbeidelse av eiendommen. Nedforinger, dragere, søyler og innkassinger i himling må påregnes.

Utbygger har rett til å endre valg av leverandører, uten at dette gir rett til endring av avtalt pris.

Ferdigstillelse av utearealer kan avhenge av vær og årstid.

Boligen leveres byggvasket, dvs.at kjøper selv må gå over og vaske/tørke overflater for støv etc.

Adgang til utleie

Bolig i eierseksjonssameie kan som hovedregel fritt leies ut. Det kan imidlertid følge av sameiets vedtekter at leietager skal godkjennes av styret, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd. Styret må ha "saklig grunn" for ikke å godkjenne leietager.

Konsesjon / Odel

Avhengig av endelig organisering av fellesområdene vil det kunne kreves egenerklæring for konsesjonsfrihet.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Tilvalg og endringer

Kjøpere får anledning til å sette sitt personlige preg på boligene gjennom tilvalg. Kjøper vil få anledning til å gjøre tilvalg i henhold til prosjektets tilvalgsliste mot tillegg i pris. Oversikt over tilvalg, hvilke kostnader som vil påløpe og frist for beslutning vil bli oversendt etter at arbeidene er igangsatt.

Kontaktperson for tilvalg i prosjektet er Lars Atle Nymoen, Boligkonsulent i Nystø Bygg AS, Boligpartner. Tlf. 954 88 284.

Endringer kan ikke gjennomføres dersom det gir forsinkelser i prosjektet. Kjøper kan heller ikke kreve endringer som utgjør mer enn 15 % av avtalt kjøpesum. Det vises også til bustadoppføringslova § 9.

Etter igangsetting vil det bli satt frister for tilvalg og endringer. Fristene som oppgis er endelige, og kjøper er selv ansvarlig for å iverksette bestillinger innenfor de gitte frister. Oversittes fristene vil leiligheten bli levert i henhold til prosjektets kvalitetsbeskrivelse og standard leveranse.

Tilvalg og endringer avtales mellom kjøper og prosjektets kunde - underleverandør. Fakturering av tilvalg og endringer skjer etter at tilvalgsprosessen er avsluttet, og skal være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.. Selger kan kreve at kjøper stiller sikkerhet for betaling av tilvalg og endringsarbeider.

Solgt ihht bustadoppføringsloven

Boligene selges i henhold til Bustadoppføringslova som regulerer kjøpers (forbrukers) rettigheter og plikter ved avtale om oppføring av bolig og kjøp av fast eiendom der bygningen ikke er fullført når avtalen inngås. Ved salg til aksjeselskap legges Avhendingslovens bestemmelser til grunn. For øvrig gjelder Lov om eierseksjoner for eierseksjonssameiet og driften av dette.

Garantier

Det stilles garantier i henhold til Bustadoppføringslovas bestemmelser. Garanti etter § 12 vil bli stilt i forbindelse med avtaleinngåelse.

Selger skal stille garanti straks etter at forbehold mht. antall salg og igangsettingstillatelse er oppfylt og under enhver omstendighet innen byggearbeidene starter.

Garantien skal være pålydende 3% av kjøpesummen i byggetiden og 5% i 5 år etter overlevering av boligene til kjøper. Garanti etter § 47 forutsettes stilt om selger ønsker utbetalt forskudd/delinnbetaling/sluttoppgjør før hjemmelsovergang. Eventuelle påkrevde endringer av garantier ved eventuelle videresalg/transporter utføres ikke og bekostes ikke av selger.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Etter overtagelse vil eiendommen forsikres gjennom sameiets fellesforsikring. Kjøper må selv besørge innboforsikring og forsikring av eventuelle særskilte påkostninger.

Budgiving

Boligene selges til fastpris.

Alle bud/kjøpetilbud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på Privatmeglerens hjemmeside for prosjektet, se på den enkelte bolig.
Bud/kjøpetilbud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud/kjøpetilbud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler. Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med kjøpetilbud/budskjema.

Som budgiver hos Privatmegleren kan du kreve budjournal fremlagt så snart handel er gjennomført.
Innhold i budjournal er lovregulert, og innebærer at budgivere må akseptere at opplysninger om budet kan bli fremlagt for selger, kjøper og øvrige budgivere. Budgiver som ikke blir kjøper, kan kreve kopi av anonymisert budjournal.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Meglers vederlag utgjør 1% av salgssum pr. enhet. Utlegg dekkes av selger og består bl.a. av innhenting av opplysninger fra kommune/offentlige instanser, markedsføring, tinglysingskostnader, pantattester, tinglyste servitutter/erklæringer, m.m.