Diakonveien 5A

Kort om eiendommen

Salg av kontraktsposisjon:
Velkommen til en boligopplevelse utenom det vanlige! Nå har du muligheten til å sikre deg en eksklusiv, prosjektert enebolig i teglstein - moderne, romslig og fullspekket med kvaliteter som overgår det meste.

Her får du det beste av to verdener en stille og skjermet beliggenhet i en fredelig blindvei, samtidig som du bor sentralt og med nærhet til alt byen har å by på.

Denne arkitekttegnede byvillaen byr på rene linjer, tidløs eleganse og gjennomført kvalitet i hver eneste detalj. Huset er designet for å gjøre hverdagen både vakker og funksjonell, med store vindusflater som slipper lyset inn og skaper en åpen og luftig atmosfære.

Høydepunkter inkluderer:
- Vannbåren gulvvarme i alle etasjer - komfort året rundt
- Balansert ventilasjonsanlegg for et sunt og behagelig inneklima
- Vestvendt, solrik hage med gode uteplasser
- To garasjeplasser i fellesanlegg med direkte adkomst til boligen
- Arkitekt- og interiørarkitekttegnede løsninger med fokus på varme, stil og kvalitet

Et hjem som oser av gjennomtenkt design og moderne luksus.
Her skal det være godt å bo - og enkelt å trives. Innredningene utformes i tett samarbeid med profesjonelle arkitekter for å skape en harmonisk helhet mellom bygg, materialer og omgivelser.

Boligen oppføres i henhold til gjeldende byggestandard (TEK17) av den anerkjente totalentreprenøren STOROSLO Entreprenør, mens Fjord Arkitekter står bak det arkitektoniske uttrykket.

Innhold

Bruksareal fordelt på etasje
Kjeller (BRA-i på 12m²) bestående av: Sluse, entré, bod, teknisk/vaskerom.
1. etasje (BRA-i: 80 m²) bestående av: Entré, wc, bod, spisestue/kjøkken, stue.
2. etasje (BRA-i: 82 m²) bestående av: Gang, 4 soverom, 2 bad.
Messanin (BRA i: 54 m²) bestående av: Loftsstuer

Beliggenhet

Enebolig med særdeles attraktiv beliggenhet i et veletablert og høyt verdsatt strøk på Volvat/Vinderen søndre, like ved Frognerparken. Her bor man i flotte grønne omgivelser, samtidig som man har svært kort vei til alle byfasiliteter.

Fra eiendommen er det gangavstand til Vinderen skole og sentrum, flere barnehager, nærbutikk (f.eks. på Ringhuset rett ved), og ikke minst Frognerparken. Nærheten til parken er for mange ensbetydende med trivsel og høy livskvalitet. I tillegg er det kort gange til flere T-banestasjoner og bussholdeplass. Gangavstand også opp til Smestad eller ned Majorstuen med alt av forretninger og servicefunksjoner.

Av nærliggende barnehager finnes bl.a. Diakonhjemmet barnehage Borgenveien, Villa Borgen barnehage og Thaulow barnehage.

Eiendommen sogner til Vinderen barneskole, og Ris ungdomsskole. Skolegrensene er veiledende og revideres jevnlig av Utdanningsetaten.
Skolegrensene er veiledende og revideres jevnlig av Utdanningsetaten. Foresatte vil få plass til sitt/sine barn ved skolen de tilhører iht. skolegrensene, eller ved den nærmeste skolen med ledig plass. Foresatte kan også søke sitt/sine barn over til en annen skole. Dersom et barn har to adresser er det den folkeregistrerte adressen som gjelder.

Tomt

Denne seksjonen vil få egen bruksrett til hagepersell, se vedlagte utomhusplan. Det er ikke endelig om denne retten blir vedtektsfestet eller tinglyst og selger forbeholder seg retten til å organisere dette etter hva som er hensiktsmessig.

Parkering

Det vil bygges et underjordisk garasjeanlegg hvor boligen vil ha to parkeringsplasser. Det er et eierseksjonssameie hvor parkeringsplassene i garasjen blir tinglyst og seksjonert til hver sin seksjon. Selger forbeholder seg retten til å organisere dette etter hva som er hensiktsmessig.

Oppvarming

Vannbåren gulvvarme og balansert ventilasjon. Se vedlagt leveransebeskrivelsen i salgsoppgaven for komplett oversikt.

Regulerings og arealplaner

Gul liste:
Eiendommen er oppført på Byantikvarens gule liste (kommunalt listeført) som enkeltminne bygning (tomannsboligen og garasje), samt enkeltminne utomhus. På Kulturminnesøk er det inntatt en detaljert beskrivelse av både hagen og opprinnelige bebyggelse, men megler har valgt å ikke gjengi dette da bygningen er nyoppusset, hagearealene er antatt endret og det skal bygges i hagen.
Oppussingen er foretatt i samarbeid med Byantikvaren, noe som ivaretar den historiske sjarmen samtidig som den fremstår tidsriktig og moderne.
Kommuneplan:
Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg, fremtidig (utviklingsområde ytre by U) i kommuneplan 2015 Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er omfattet av hensynssone H810_2 med krav om felles planlegging, jf. kommuneplanen § 17.1. En liten del av eiendommen er omfattet av hensynssone H190_2 om andre sikringssoner (restriksjoner for anlegg i grunnen), jf. kommuneplanen § 14.2.
Eiendommen befinner seg i et område med gul og rød støysone. Dette følger av kommuneplanens arealdel med tilhørende temakart T2 for støy (datert
04.03.2015). Eiendommen ligger innenfor avvikssonen.

Kommunedelplan:
Eiendommen er også underlagt KDP 17. Flate: Områder med behov for torg/møteplass. Interessenter oppfordres til å lese kommunedelplan KDP 17 som finnes digitalt ved søk på Oslo kommune sine nettsider.

Regulering:
Eiendommen er regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplan, S 4220, vedtatt 15.03.2006.

Revisjon av reguleringsplanen:
Det er p.t. en pågående plansak (detaljregulering) for revisjon av Småhusplanen. Målsettingen for småhusområdene er blant annet å ivareta de grønne verdiene i og særlig bevare store trær, bevare det naturlige landskapet og eksisterende topografi, styrke bevaringen av småhusområdenes karakter og kvaliteter, skjerme for fortetting i større grad enn i dag, legge til rette for mer klimavennlige utbygginger ved fremtidig utvikling, samt legge til rette for enklere og billigere byggesaksbehandling sammenliknet med i dag. Plan og bygningsetaten er forslagsstiller for den reviderte planen, og planforslaget ble sendt til politisk behandling i januar 2023. Merk dog at planen i skrivende stund ikke er rettskraftig vedtatt, da det skal ha kommet innsigelser i etterkant av Byrådets vedtak i september 2023. Innsigelsene gjaldt, så vidt megler har forstått, blant annet samfunnssikkerhet som f.eks. ras, flom etc., og det kan tenkes at saken må vedtas endelig i departementet. Det kan således, i ytterste konsekvens, komme nye endringer til planen.

Midlertidig forbud mot tiltak:
I forbindelse med søknaden om oppføring av enebolig og parkeringskjeller, vedtok Plan og bygningsetaten den 11.03.2022 et midlertidig forbud mot tiltak på eiendommen, i sak 202200498. Bakgrunnen for forbudet var at eiendommen er sentralt plassert i et utviklingsområde i nærheten av Frøen og Majorstuen, medkrav om felles planlegging. I tillegg er hageanlegget, våningshuset og garasjen på eiendommen nylig blitt registrert på Byantikvarens Gule liste med kulturminneinteresser. Det ble søkt om samtykke til unntak fra forbudet 11.04.2023, og 07.12.2023 ga etaten samtykke til unntak. Begrunnelsene for dette kan leses i saksdokumentene hva angår byggesakene, som ligger vedlagt salgsoppgaven.

Regulering øvrig:
En del av eiendommen er regulert til trasé for sporvei/forstadsbane og andre sikringssoner i Detaljregulering for Fornebubanen. Lysaker Majorstuen, S 4986, vedtatt 31.01.2018, og Detaljregulering med reguleringsbestemmelser for Fornebubanen, Majorstuen Madserud, S 5201, vedtatt 22.11.2023.

Fortidsminner:
Iht. Oslo kommune planinnsyn ligger eiendommen innenfor et område med sannsynlighet for å finne fortidsminner (middels funnpotensiale). Hvis det skal graves eller bygges her, må Byantikvaren som kulturminnemyndighet ofte vurdere om det er behov for ytterligere arkeologiske undersøkelser. Dette følger av kommuneplanens arealdel med tilhørende temakart T5 for kulturminnevern (datert 04.03.2015). PBE planinnsyn er kontrollert 07.10.2024, og så langt megler kan se er det ingen vedtatte saker pr. i dag som vil ha betydning for eiendommen som selges. Megler nevner likevel at det på eiendommen Diakonveien 8 i april 2024 ble avholdt forhåndskonferanse ifm. at det er planlagt etablering av nytt sykehjem på eiendommen. Sykehjemmet er planlagt for 138 beboerrom. Sykehjemmet vil inngå som en del av byutviklingsprosjektet Diakonhjemmet Hage, som omfatter blant
annet boliger, videregående skole (for Oslo kommune/ Utdanningsetaten), høgskole, omsorgstjenester og kommersielle funksjoner samt ny stasjon på
Holmenkollbanen.

Som normalt må kjøper påregne perioder med byggearbeid på områdets eiendommer, veier m.m., som vil medføre bygge og anleggsstøy, samt perioder med redusert fremkommelighet på veier. Diverse byggesaker, plansaker m.m. for området kan ses ved å benytte følgende fremgangsmåte:
1. www.oslo.kommune.no
2. Velg "plan, bygg og eiendom
3. Velg "planinnsyn"
4. Søk adresse eller gnr. og bnr. (37/153)
5. På venstre og høyre side vil det fremkomme diverse informasjon etter avkrysning (pågående saker: Pågående plansaker, plankunngjøringer, byggesaker, postlistesaker m.m.).

Oslos områder er stadig under endring/utvikling, herunder omregulering, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i kommuneplan 2015 Oslo mot 2030 og reguleringskart med bestemmelser. Videre oppfordres interessenter til selv å kontakte PBE på telefon 23491000 dersom spørsmål hva angår kommuneplan, regulering, byggesaker, plansaker mv.

Ligningsverdi / formuesverdi

Formuesverdi er p.t. ikke fastsatt. Formuesverdien fastsettes etter ferdigstillelse i forbindelse med første likningsoppgjør. Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som årlig beregnes av Statistisk Sentralbyrå.

Formuesverdien for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert bosatt) er 25 % av boligens verdi opp til 10 millioner kr, og deretter 70% av det som overstiger 10 milloner kr. Formuesverdien for sekundærboliger (alle andre boliger du måtte eie) utgjør 100 % av den dokumenterte markedsverdien. Formuesverdien finnes ved å multiplisere kvadratmetersatsen med boligens areal (P rom/BOA). Se www.skatteetaten.no.

Heftelser / servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

26.06.1925. Dokumentnummer 116.
Meglers kommentar: Dette er en erklæring fra 1925 som omhandler bestemmelse om vei og gjerde, samt regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn. Erklæringen som består av en ledeerklæring og en hovederklæring. Erklæringen omhandler i korte trekk plikt til å delta i bekostning av eventuell veiutvidelse, samt til å avgi fri grunn overensstemmede med formannskapets bestemmelser. Eventuell grunnerhvervelse må skje uten utgift for kommunen. Når gjerde anbringes må dette settes i veilovmesig avstand fra veikant.

07.10.1961. Dokumentnummer 12576.
Meglers kommentar: Dette er en erklæring fra 1961 som omhandler eksisterende garasje eiendommen. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet, men innholdet har ingen praktisk betydning i dag for seksjonen som selges, da de (eldre) eksisterende garasjene på eiendommen skal rives ifm. at det skal etableres parkeringskjeller for seksjonene.

29.05.2013. Dokumentnummer 427964.
Meglers kommentar: Dette er en erklæring fra 2013 som omhandler vedtak av visse vilkår vedrørende utskillelse/bebyggelse av denne matrikkelenhet (bestemmelse om vann /kloakkledning). Rettighetshaver er Oslo Kommune som blant annet har rett til å legge og ha liggende hovedledninger med kummer gjennom eiendommen. Eieren av eiendommen forplikter seg til ikke å utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningen vanskelig tilgjengelig.

Seksjonene overdras med de rettigheter og forpliktelser som grunnboken viser. Seksjonene vil ved overtagelse være fri for rene økonomiske heftelser med unntak av lovpålagt panterett til sameiet (legalpant) som sikkerhet for oppfyllelse av den enkelte sameiers fellesforpliktelser. Legalpanteretten har førsteprioritet i seksjonene og tinglyses ikke. Kjøper må akseptere at det på eiendommen tinglyses ytterligere servitutter/erklæringer for å sikre privatrettslige og/eller offentligrettslige interesser. Slike servitutter/erklæringer kan være erklæringer som regulerer drift og vedlikehold av fellesområder, drift og vedlikehold av energi/nettverk, vann og avløpsnett eller lignende. Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av øvrige nødvendige erklæringer/avtaler eller lignende vedrørende sameie, naboforhold eller forhold pålagt av myndighetene knyttet til gjennomføringen av prosjektet innenfor reguleringsplanen av prosjektet. For det tilfellet at nødvendige erklæringer ikke er tinglyst før overtagelse, plikter kjøper å medvirke til tinglysning av slike erklæringer.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger rammetillatelse for oppføring av enebolig og parkeringskjeller for både ny enebolig og eksisterende tomannsbolig datert 25.06.2024, dokumentene ligger vedlagt denne salgsoppgaven.
Selger er ansvarlig for at det blir utstedt ferdigattest før overtakelse. Manglende ferdigattest er allikevel ikke til hinder for overtakelse dersom de gjenstående arbeid er av en slik karakter, for eksempel knyttet til ferdigstillelse av utomhusarbeider, at kommunen finner det ubetenkelig å utstede midlertidig brukstillatelse. I midlertidig brukstillatelse skal det fremgå hvilke arbeider som gjenstår og en frist for ferdigstillelse.
For overtakelse som gjennomføres i vinterhalvåret må det påregnes utstedelse av midlertidig brukstillatelse og ikke ferdigattest ettersom søknadspliktige
utomhusarbeider ikke kan gjennomføres før klimatiske forhold gjør det mulig. Kjøper har ingen plikt til å overta før midlertidig brukstillatelse foreligger. Dersom kjøper likevel velger å overta, er det ulovlig å bebo boligen/ta boligen i bruk.

Fellesarealer vil kunne bli ferdigstilt og overtagelsesforretning avholdt etter overtagelse av boligen. Styret, interimsstyre eller valgte beboerrepresentanter, vil representere hver eierne på overtagelsesforretning av fellesarealer. Overtagelse av fellesarealer kan også gjennomføres trinnvis, eksempelvis at innvendige fellesarealer overtas før de utvendige. Det skal føres protokoll fra befaringen hvor eventuelle mangler som skal utbedres av opprinnelig selger/utbygger noteres. Eventuelle gjenstående arbeider så vel inn og utvendig skal utføres så snart arbeidet praktisk kan gjøres av hensyn til årstid og rasjonell fremdrift. Inntil utbyggingen av utearealene og prosjektet for øvrig er ferdigstilt, har opprinnelig selger og/eller andre utbyggere rett til bruk og rett til å ha stående anleggsmaskiner, materialer og utstyr på borettslagets eiendom. Eventuelle skader dette måtte
påføre eiendommen eller boligen, skal selger innen rimelig tid utbedre. Kjøper er innforstått med at det vil finne sted byggearbeider og anleggsvirksomhet i bygget, på eiendommen og i området for øvrig etter overtakelse.

Diverse

Informasjonen om boligen, inkludert opplysninger om arealer, er basert på opprinnelig salgsoppgave, eventuelle avtaler om tilvalg samt informasjon fra selger av kontraktsposisjonen.

Ved kjøp av nyoppført bolig/fritidsbolig gis normalt selger anledning til å foreta mindre endringer i leveransen, så fremt dette ikke forringer standarden på boligen. Det tas forbehold om feil i opprinnelig salgsoppgave, samt mindre endringer i leveransen og mindre arealavvik. Som hovedregel leveres alle nybygg byggerengjort, og kjøper må påregne vask før innflytting.

Overtakelse

Endelig overtagelsesmåned varsles ca. 4 måneder før overtagelse, og endelig overtagelsesdato ca. 6 uker før innflytting. Denne endelige datoen er bindende og dagmulktsutløsende. opprinnelig selger/utbygger forbeholder seg retten til å kunne overlevere tidligere dersom fremdriften tillater det og dette synes hensiktsmessig. opprinnelig selger/utbygger vil starte bygging straks denne enheten eller en av enhetene i tomannsboligen på tomten er solgt, og igangsettingstillatelse er gitt fra det offentlige. Anslått byggeperiode fra oppstart er 12-14 måneder.

Opprinnelig selger/utbygger tar forbehold om at det oppnås nødvendig offentlige godkjenninger for prosjektet slik det er presentert og salg av tilstrekkelig antall enheter (i dette tilfellet enten eneboligen eller en av seksjonene i tomannsboligen) før igangsettelse og beslutning om bygging.

Forbeholdet innebærer at opprinnelig selger/utbygger ikke er forpliktet til å bygge og levere boligen til kjøperen dersom offentlige godkjenninger ikke er gitt eller at tilstrekkelig antall boliger ikke blir solgt, samt at økonomien i prosjektet ikke er tilfredsstillende etter selgers/utbyggers vurdering. opprinnelig selger/utbygger vil skriftlig meddele kjøperne når grunnlaget for forbeholdene er bortfalt og kontrakten derved er endelig.

Avhengig av årstiden vil ferdigstillelse av utomhus arealene kunne bli utført etter overtagelse av boligene. Blir ferdigstillelsen på høst eller vinter, er det naturlig at beplantning og plen blir ferdigstilt våren året etter.

Hver kjøper vil ved overtakelse få tildelt en FDV-dokumentasjon (Forvaltning, drift og vedlikehold) som viser hvilke materialer, produkter og fargevalg som er benyttet i boligen i tillegg til adresselister med oversikt over kontaktpersoner/firma som er ansvarlig for de forskjellige arbeider og vedlikehold. FDV-dokumentasjonen kan levere som web-basert løsning eller annen databasert løsning.

Adgang til utleie

Boligen kan leies ut iht. bestemmelsene i eierseksjonsloven og evt. vedtektene. Eier har for øvrig full råderett over boligen, og kan fritt leie ut hele eller deler av denne.

Sentrale lover

Transport av opprinnelig kjøpekontrakt fra forbruker reguleres av kjøpsloven og avhendingslovens §1-1, 4. ledd., og ny kjøper trer inn i opprinnelig kjøpekontrakt som er regulert i henhold til bustadoppføringslovens bestemmelser.

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.
Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Da oppdraget gjelder salg av en kontraktsposisjon, er det kontraktsposisjonens merverdi det skal inngis bud på, og ikke den totale prisantydning som er satt på bakgrunn av merverdi og betaling for boligen i den underliggende kontrakten kjøper trer inn i. Prisantydning for merverdien fremgår av salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom du har spørsmål rundt dette.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se «Forbrukerinformasjon om budgivning», som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

Ansvarlig megler

Benjamin Ådna