Hanestad - Særegen og spesiell eiendom i markedet - Eldre jakthotell, bolig- eller fritidseiendom

Meglers vurdering

Særegen eiendom med stor, velholdt bygningsmasse. Stort potensiale i forhold til flere alternative bruksområder, med hovedvekt på servering, selskaper o.l, men også perfekt som samlingssted for større familier, bedrifter, lag og foreninger.
Eiendommen var asylmotak fra 01.05.2009 til 01.09.2010. Har vært brukt til boligformål etter det.

Wolfgang Hotell ligger på Hanestad i Rendalen kommune. Kort vei til flotte fiske-, jaktmuligheter og friluftsliv opplevelser. Eiendommen ligger mellom Rørosbanen og Rv. 3, som gjør at eiendommen har god kommunikasjon til sentrale steder både nordover og sørover.

Wolf-Gang hotell mottok i oktober 2006 "Markedsføringsprisen" fra regionrådet for Fjellregion.
Dette er en pris som deles ut til bedrifter og foreninger som på en positiv måte markedsfører distriktet.

Takstmann skriver følgende om eiendommen:
Eiendommen har gjennomgått en betydlig opprustning i løpet av de siste 14 åra, og framstår idag som en fin representant for forrige århundres byggeskikk. Som tidliger nevnt i denne takstrapport, vil det muligens kunne la seg gjøre å omdisponere eiendommen til næringsvirksomhet, og drive forretning her. Dette vil for aktuelle kjøpere være et bidrag til å holde en såpass omfattende bygningsmasse i hevd. Det er erfaringsmessig vanskelig å drive kommersiell virksomhet innen restaurantbransjen, da området har et for tynt befolkningsgrunnlag. Nedenstående salgsverdi reflekterer til hva som bør være mulig å oppnå for eiendommen i dagens marked.

Han skriver videre følgende om utleieforhold / brutto årsleieinntekt (egenleie ikke vurdert):
Som det framgår av taksten, er dette en eiendom som vil kunne generere penger på grunnlag av bevertning, selskaper, møtevirksomhet og lignende.
Disse faktorer er ikke vektlagt ved utforming av denne takstrapport, men vil kunne være av interesse for eventuelle kjøpere.
Årsaken er at eiendommen ble kjøpt som fritidseiendom, og framdeles er registrert som dette. For kjøpere med forretningsmessig interesse, bør disse forhold vurderes særskilt.
For å kunne bli næringseiendom, var forutsetningene fra Rendalen kommune at det ble tilkobling på det offentlige kloakkanlegget. Dette ble gjort i 2012.

Beliggenhet

Wolf-Gang Hotell ligger på Hanestad i Rendalen kommune. Eiendommen ligger midt i grenda mellom RV 3 og jernbanen,
Adkomst fra RV 3 sør for Hanestad Vertshus.
Hanestad ligger i Glommadalføret ca halveis mellom Oslo og Trondheim i umiddelbar nærhet til RV 3 og Rørosbanen. Dette innbærer at det er veldig god kommunikasjon til sentrale steder, både nordover og sørover. Hanestadgrenda har utover dette, bensinstasjon, vertshus, leirskole, kirke og grendehus. Utover dette er grenda omgitt av store skogområder som inviterer til aktiviteter som jakt, fiske og generellt friluftsliv. Glomma renner like forbi, og til tross for regulering, er den likevel en attraktiv fiskeelv. Rendalen kommune er forøvrig sør-Norges største kommune i areal, og har et mangfold av fauna de færreste kommuner kan vise til. Grenda har foruten service og turisme, jord og skogbruk som viktigste næringsvei. Eiendommen ligger nær jernbanen, og noe støy derfra vil kunne høres, selv om dette sjelden sjenerer. Rørosbanen har beskjeden godstrafikk.

Innhold

SUM ALLE BYGNINGER:
BTA: ca. 755 kvm
BRA: ca. 701 kvm
P-ROM: ca. 390 kvm
S-ROM: ca. 311 kvm


BOLIG/HOTELL (hovedbygning):
BTA: ca. 312 kvm
BRA: ca. 292 kvm

P-ROM: ca. 292 kvm :
1. etasje: ca. 150 kvm - Gang, spisesal, bibliotek/tv-stue, kjøkken, kontor, vinterhave, vaskerom og wc.
2. etasje: ca. 142 kvm - Gang, bad, garderobe, tv-stue og 6 soverom.


DRENGESTUE:
BTA: ca. 105 kvm
BRA: ca. 98 kvm

P-ROM: ca. 98 kvm :
1. etasje: ca. 59 kvm - Peise-stue, gang, bad og 2 soverom.
2. etasje: ca. 39 kvm - Gang og 3 soverom.


LÅVE:
BTA: ca. 211 kvm :
BRA: ca. 198 kvm.

S-ROM: ca. 198 kvm : Entre, pub, møte/festsal, ganger, toalett, dusj og 2 soverom.


STABBUR:
BTA: ca. 50 kvm
BRA: ca. 44 kvm

S-ROM: ca. 44 kvm :
1. og 2. etasje: Oppholdsrom og lagerrom.


UTHUS:
BTA: ca. 53 kvm
BRA: ca. 49 kvm

S-ROM: ca. 49 kvm : Lager, kjølerom, 1 soverom og utedo.


GARASJE:
BTA: ca. 24 kvm
BRA: ca. 20 kvm

S-ROM: ca. 20 kvm - Garasjerom.


SMIE: Ikke arealmålt.

Standard

Hovedbygning:

Bad:
Fliser m/varmekabler på golv, fliser på vegger og plater i himling. Inneholder servant, wc, bereder og dusjnisje.

Wc:
Fliser på golv, malt panel/tapet på vegger og malt panel i himling. Inneholder servant og wc.

Nytt vaskerom:
Belegg på golv og malt panel på vegger og himling. Inneholder opplegg for vaskemaskin/tørketrommel, skyllekum og wc.

Kjøkken:
Kjøkken har plassbygde innredninger og endel storhusholdningsutstyr.

Innvendige overflater:
Innvendige overflater er for det meste orginale, malte gulvbord, malt faspanel på de fleste vegger og perlestaffpanel som er malt i himlinger. Unntak fra dette som bør bemerkes er tapet på biblioteket som mest sannsynlig er orginal fra byggetiden. Videre er det flere rom som har gipsrosetter i forbindelse taklamper. Mye av benyttet listverk er orginalt, og ved utskifting er det tilstrebet å skaffe likt.
Et kontor, wc og et lagerrom i 1. etasje, bad samt et par rom i 2. etasje er bygd med et mer moderne materialvalg.

Alle innvendige overflater er malt i 2011.

Elektrisk anlegg:
Alle elektriske installasjoner, med unntak av noe kabel er nytt. Dette gjelder alle bygninger med innlagt strøm på eiendommen, samt sikringskap.
Alle frostutsatte vannledninger er utstyrt med varmekabel.
Nye kurser for eventuelt kontor i biblioteket.
2 nye kurser for eventuelt flere komfyrer på kjøkken.
Ny jordkabel til hovedbygning.

VVS-installasjoner:
2 nye brannslanger i hovedhus, 1 ny brannslange i låve og 1 ny i drengstue.
Det er 2 stk varmtvannsberedere i hovedbygning, 1 i Drengestua og 1 i låven.
Alt VVS er av nyere dato i følge eier. Ny vannmåler.

Hele eiendommen er utstyrt med oppgradert brannvarslingsanlegg med røykdetektorer. Dette gjelder for det meste bygninger med overnattingsmulighet.
I tillegg er det Masterkey-låsesystem i hovedbygningen, hvor de fleste dører har universallås.
Drengstue har nye universalnøkler.

Eiendommen består av en stor bygningsmasse, og de blir listet opp og beskrevet her:
Låven er opprinnelig laftehus, omgjort til pub og selskapslokale, samt 2 rom til overnatting. Det er i følge eier fullt mulig å arrangere selskap for opptil 80 gjester med full bevertning. På pubaftener har det vært inntil 130 gjester. Det er mulighet for servering og dans, samt møteaktiviteter. Hele Låven har etterisolert himling, og møtesalen har i tillegg nytt isolert furugolv. Golvet er bygd på gammel lest, for å ivareta både datidens skjevheter og svikt, dette for å bevare byggets særpreg. Hele himlingen i møterommet har downlights med dimmer. En ny dusj i låven.

Drengestua er i første rekke ment til overnatting, men har ei peisestue for hyggelig samvær. Det er 4 separate soverom, enkelt kjøkken, og bad i tillegg til stua. Huset er opprinnelig laftehus, som er fullrenovert med nye vinduer og tak. Den framstår i god stand.
Badet har varmtvannsbereder, servant, klosett og dusj. Soverommene er praktisk innredet med god utnyttelse av plassen. Ny utslagsvask. Delvis malt innvendig i senere tid.

Uthuset generelt har dårlig standard er for det meste med enkel bordkledning, med unntak av et innredet soverom. I tillegg er det en tradisjonell 4 seters utedo, som i seg selv er et klenodium. I uthuset er det plassert 2 stk fryse/kjølelager til oppbevaring av fersk- og frossenvare.
Disse krever oppgradering for å være funksjonable. Det er endel gammel råteskade på bordkledning, som skyldes plassering nær terrenget. Noen skjevheter.

Drengestua og låven har nye vinduer, og uthuset 2 stk. Dører er blanding av gamle og nye.

Stabburet er laftet i 2 etasjer. Det er innlagt strøm for fyring og belysning. Tradisjonell utførelse, og alminnelig godt vedlikeholdt.
Dette kan i følge eier kan benyttes i forbindelse med sosiale tilstelninger.
I tillegg til ovennevnte bygninger finnes også en garasje og ei smie av eldre dato på eiendommen. Garasjen er på ca 23 m² og er i enkel bindingsverk med blikktak.

Smia er plassert litt utenfor tunet. Pr dags dato, har den ingen vesentlig økonomisk verdi, og er utover dette ikke vektlagt i taksten.

Bak stabburet er det satt opp en gapahuk, og oppmurt grillplass for mer sommerlige arrangementer.

Garasjen er et enkelt, eldre bygg i bindinsgverk med stående kledning. Takkonstruksjon er saltak med sperrer og bølgeblikktekking. Alminnelig godt vedlikeholdt. Står generelt for nært terrenget, noe som på sikt medfører råte i nedre del av kledning.

Adkomst

Fra Tynset sentrum:
Følg RV3 mot Oslo. Fra en kommer ut på RV3 kjører en 62,2 km, og svinger av til høyre ut på Hanestadveien. Kjør ca. 400 m, og eiendommen ligger da på venstre side før togstasjonen.

Fra Elverum:
Følg RV3 mot Trondheim i ca. 126 km, og ta av Hanestadveien til venstre. Kjør ca. 400 m, og eiendommen ligger da på venstre side før togstasjonen.

Se forøvrig kartskisse.

Byggemåte

BOLIG/HOTELL:
Oppført 1878, og rehabilitert fra 1997-2002.
Grunn/fundamenter: Antatte løsmasser, natursteinsmur og betong.

Etasjeskille er trebjelkelag med ukjent type/mengde isolering. Deler av golv i 1.etg er etterisolert med 100 mm isolasjon. Tømmerkasse med utvendig og innvendig kledning. Terrasser i 1. og 2. etasje med orginale utsmykninger i Sveitserstil, samt vinterhave i bygningens sørvegg.
Det finnes endel avvik og slitasje på golvplan i hovedbygningen, noe som er naturlig for så gamle bygg.

Yttertak: Plassbygde grove trekonstruksjoner med mønsås, knedragere og hanebjelker og tekking av stålplater.
Flat himling isolert med flis og noe tilleggsisolering av Rockwool. Det er mangelfull isolering av himling mot kaldt loft, og etterisolering anbefales. Adkomst til kaldloft via luke i himlingen 2.etg. Kontrollert via luke.

DRENGSTUE:
Oppført 1878, og rehabilitert 2004.
Drengestua er av laftet tømmer.

LÅVE:
Oppført 1878, og rehabilitert ca. 2000.
Bestående av laftet tømmer.

STABBUR:
Oppført 1905, og rehabilitert ca. 2000.
Stabburet er av laftet tømmer i 2 etasjer.

UTHUS:
Ukjent byggeår.
Uthus er oppført i reisverk.

GARASJE:
Ukjent byggeår.
Eldre bygning i bindingsverk med stående kledning. Bølgeblikk på tak.

Se forøvrig standardbeskrivelse, samt takstrapport fra takstmann for mer utfyllende byggemåte.

Parkering

Parkering på egen tomt samt i garasje med 1 bilplass.

Oppvarming

Vedovn, elektrisk og varmekabler.

Tomtebeskrivelse

Stor, delvis inngjerdet tomt på ca. 8 085 kvm. Tomten er eiet, og består av plen samt noe stor skog, og er ellers naturtomt.

Vei/ vann/ kloakk

Kommunal vei helt til eiendommen.
Tilkoblet kommunalt vann og avløp.
Vanntilførsel er frostsikret med varmekabel.

Velforening

Ikke pliktig medlemskap i noen velforening.

Tinglyste dokumenter

Det er ikke registrert heftelser eller servitutter av betydning i eiendommens grunnboksblad.

Ferdigattest

Melding fra Rendalen kommune;
Bortsett fra et tilbygg/fasadeendring foreligger det ingen bygningstegninger. Det foreligger heller ingen ferdigattester.

Diverse

Drengehuset på eiendommen er leid ut med 3 mnd gjensidig oppsigelses tid. Så her har man allerede dekt inn noe av kostnaden med eiendommen.

Hovedbygningen er et såkalt Sefrak-objekt, det vil i praksis si at det ikke er fredet, men verneverdig. Dette vil ha betydning ved rehabiliteringsarbeider, hvor det stilles krav til at bygningens stilart ivaretas.

Selger opplyser at pipe over tak vil få krav om utbedring.

Eiendommen er kjøpt som fritidseiendom. Har vært næringsvirksomhet i over 5 år, men er de siste årene benyttet som bolig.

Megler gjør oppmerksom på at det foreligger forkjøpsrett på eiendommen.

Eier har leid ut Drengehuset for kr. 4 350,- pr. mnd. + strøm. Avtalen har 3 mnd. gjensidig oppsigelse.

Kjøpsomkostninger

Beregnede omkostninger ved kjøp:
- Dokumentavgift, 2,5 % av kjøpesum kr. 70 000,-
- Tinglysingsgebyr skjøte p.t. kr 525,-
- Tinglysingsgebyr pantedokument p.t. kr 525,-

Totale omkostninger p.t. ved bud på prisantydning kr. 71 050,-

Boligkjøperforsikring

Å kjøpe en bolig er for de fleste den største økonomiske investeringen i livet og ikke noe du gjør hver dag. Vet du hvilke rettigheter du har som boligkjøper og vet du når du har et rettmessig krav dersom uforutsette problemer dukker opp? Boligkjøperforsikringen bidrar til å gi deg som kjøper en økonomisk trygghet og senker risikoen ved et boligkjøp. Våre advokater er eksperter på eiendom og står klare til å hjelpe deg. Vi dekker dine og eventuelt idømte saksomkostninger.

HVA FORSIKRINGEN DEKKER:

- Utgifter til juridisk bistand og advokat forbundet med at et krav fremmes overfor selger,
og/eller selgers forsikringsselskap
- Bistand til krav som er knyttet opp mot forsinket overlevering av boligen
- Utgifter til takstmenn, sakkyndige og andre nødvendige ekspertuttalelser
- Juridisk bistand fra høyt kvalifiserte saksbehandlere, jurister og advokater
- Dekningen er begrenset oppad til 5 000 000 kr med en egenandel på 4 000 kr
- Før egenandel innbetales mottar sikrede inntil 10 timer innledende bistand

Boligkjøperforsikringen er meglet frem av Norwegian Broker. Dersom du ønsker å tegne boligkjøperforsikring, vil dette være en omkostning ved kjøpet og premien dekkes gjennom din boligfinansiering.

Ansvarlig megler

Johan Ofstad
Avdelingsleder/Megler, MNEF