RØA/BOGSTAD - Stor 4-roms selveier med balkong og kamin. Seksjonen disponerer del av dobbeltgarasje og hage. Oppussing.

Innhold

Stor og gjennomgående 4-roms eierseksjon på Røa/Bogstad. Leiligheten inneholder entré, baderom, kjøkken, spisestue, stue med utgang til balkong, hovedsoverom og soverom 2. Leiligheten er å anse som et oppussingsobjekt - her kan drømmeboligen skapes!

Dersom behov for et tredje soverom kan dette enkelt gjøres ved å sette opp en lettvegg i stuen, alternativt gjøre om spisestue til soverom 3 og flytte inngang til soverom 2.

Det medfølger bruksrett til angitt del av hage og del av dobbeltgarasje. Med leiligheten følger også 3 boder i kjeller samt et større areal på loft for lagring. Se mer under "Areal" og "Parkering".

Standard

Leiligheten er å anse som et oppussingsobjekt.

Kjøkken med eldre innredning på to rekker.

Eldre baderom med malte veggflater og malt støpt gulv. Badet inneholder badekar, klosett og servant. Takstmann anbefaler å foreta oppgraderinger/moderniseringer.

Mulig utvidelse av baderom: Sameiermøtet vedtok 26.02.2013 at eier av seksjon 1 kan søke Oslo Kommune, ved Plan- og Bygningsetaten, om tillatelse til å utvide badet til front av trappehuset. Eier av seksjon 1 opplyser megler om at tillatelse foreligger og oppstart er snarlig. Tilbygget skal oppføres på slik måte at bærende konstruksjon ivaretar mulighet for tilsvarende bygg for ny eier av seksjon 3. Dette vil kjøper kunne ta stilling til, søknadsprosess og utbygging står for kjøpers regning. En eventuell utbygging av baderom tilhørende seksjon 3 vil måtte få litt skråtak ytterst på grunn av husets takhøyde. Videre kan det bemerkes at det vil bli laget grunnmur for kjelleren for dette utbygget. Av praktiske hensyn bør det også lages dør mellom eksisterende kjellerdel, som tilhører seksjon 3, og den nye delen. Dette er en sak som ikke er diskutert og avtalt p.t. Tegninger på tilbygg for seksjon 1 kan fås ved henvendelse til megler.

Se vedlagte verditakst avholdt 28.01.2014 iht. NS3940 av Bjørn Hallmo for teknisk beskrivelse av eiendommen.

Beliggenhet

Meget attraktiv og barnevennlig beliggenhet i veletablert boområde på Røa/Bogstad. Kort avstand til marka med fantastisk løypenett, frilufts - og rekreasjonsmuligheter, Bogstad Gård, Bogstadvannet og Oslo Golfklubb/Bogstad Golfbane. For den golfinteresserte er også banene på Grini og Haga i nærområdet. Kort vei til Røa sentrum med de fleste fasiliteter som handlesenter med butikker, postkontor, bank, vinmonopol, apotek, og bibliotek m.m.

Gode bussforbindelser kun en kort gåtur unna i Linhusveien og t-baneforbindelse ved starten av Ekraveien og på Røa. Med t-banen fra Ekraveien kommer man seg til Majorstuen på ca 11 minutter.

Det er flere barnehager i nærheten. Skoler i alle trinn i nærområdet som Bogstad og Voksen barneskole, Hovseter ungdomsskole og Steinerskolen på Hovseter. Nærmeste videregående skole er Persbråten.

Bebyggelse

Veletablert og barnevennlig boligområde bestående hovedsakelig av eneboliger, tomannsboliger, firemannsboliger og rekkehus.

Adkomst

Det vil bli satt opp AKTIV visningsskilt under visning. Med bil er enkleste adkomst fra Sørkedalsveien. Sving inn Trettebakken når du/dere kommer til Røa Sykkelservice og Røa Glass og Ramme, i enden av Trettebakken er du/dere ved Ekraveien 40. Alternativt kan man ta t-bane linje 5 mot Østerås, nærmeste stasjon er Ekraveien. Turen tar ca 11 minutter fra Majorstuen t-bane stasjon.

Byggemåte

Det følgende er hentet fra verdi- og lånetakst:

Bygning, generelt: Tradisjonell 4-mannsbolig fra 1954. Leiligheten har en alder og standard hvor behovet for oppgraderinger må påregnes.

Grunn og fundamenter, generelt: Betongfundamentering. Grunnforholdene er ikke undersøkt.

Yttervegger: Bindingsverk med trepanel som utvendig kledning.

Takkonstruksjoner: Tretakskonstruksjon, tekket med taksten.

Vinduer: Isolerglassvinduer: Et stuevindu fra 1995, ellers fra 1978.

Ytterdører og porter: Entredør har brannklassifisering B-30. Verandadør fra 1995. Vedlikehold ol: Verandadør er noe treg å åpne/lukke.

Innvendige dører: Eldre finerte dører.

Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister: Malt støp i badet. Teppefliser i det ene soverommet. Parkett i stuen. Ellers trebord. Etasjeskillere i trebjelkelag. Vedlikehold ol: Det ble registrert noe knirk i gulvene, særlig i entre.

Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger: Tapet, malte flater, panel.

Overflater på innvendig himling: Malte flater, takplater, panel.

Trapper og ramper: Felles trappegang med trapp i trekonstruksjon.

Balkong: Veranda på ca. 9 m2 i mot syd. Tilgang fra stuen. Terrassemarkise.

Luftbehandling, generelt: Ventilasjon med naturlig avtrekk. Det er spalteventiler i overkant av vinduer, dog ikke i badet.

Se vedlagte verditakst avholdt 28.01.2014 iht. NS3940 av Bjørn Hallmo for teknisk beskrivelse av eiendommen.

Areal

2.etg: 90 kvm P-rom/Bra

Følgende rom inngår i primærareal:
Entré, baderom, kjøkken, spisestue, soverom 1, soverom 2, stue med utgang til balkong.

I tillegg medfølger 3 større boder i kjeller. Den ene boden kan fint anvendes som vaskekjeller, i dette rommet står varmtvannsbereder tilhørende seksjon 1 i et hjørne. Her er det blant annet to vaskekummer og plass til tørking av tøy. Den andre boden har plassbygde hyller, praktisk for oppbevaring av mindre saker, alternativt hermetikk og lignende. Den tredje boden har plassbygd binge med koks for fyring i kamin samt lagringsplass for annet praktisk. På loftet er det rikelig med lagringsplass som tilhører seksjon 3. Se tegninger vedlagt prospekt for tilhørende arealer i kjeller og på loft, samt bruksrett for hage.

Utstyr

Dørcalling
Automatsikringer
Kamin

Oppvarming

Elektrisk oppvarming med panelovner. Kamin i stuen. I en av kjellerbodene er det binge med koks til fyring av kamin.

Tomten

Sameiet eier tomten som er på ca 1560 kvm iht takst. Seksjon 3 disponerer en del av hagen, den delen som vender mot Ekraveien til venstre for eksisterende garasjebygg. Se vedlagt tegning i prospekt for oversikt over fordelingen av tomten, hvilke deler som er fellesareal og hvilke deler som hver seksjon har bruksrett til. Tomten er opparbeidet med plenarealer og noe beplantning.

Parkering

Parkering i halvpart av dobbelgarasje. Sett fra Ekraveien er det garasjen til venstre når man kjører inn. Garasjen har et innvendig mål på ca 11 kvm med skrånende tak, innvendig bredde på ca 2,13 meter. Garasjen holder eldre standard og oppgraderinger synes nødvendig på generelt grunnlag. Se vedlagte tegning over hage og garasje i prospekt. Garasje S3 tilhører denne seksjonen. På tegningen er det markert for garasje S2 og S4, disse er ikke bygget per i dag, dersom eiere av disse seksjonene på sikt ønsker å bygge garasje vil de plasseres iht. nevnte tegning og vedtekter i sameiet.

Foruten garasje er det gateparkering etter gjeldende bestemmelser.

Vei/vann/avløp

Offentlig vei. Vann og avløp med privat stikkledning fra vei.

Forretningsfører

Styreleder og forretningsfører i Sameiet Ekraveien 40 er eier av seksjon 1, Einar Mortensen.

Sameiet

Eierseksjonen hører til Sameiet Ekraveien 40. Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene vil være tilgjengelig hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i sameiets styre og/eller generalforsamling.

Reseksjonering: Sameiermøtet i 1988 vedtok å reseksjonere boligen, og var i god tro om at de papirene som ble signert, ble sendt inn og godkjent/tinglyst. Da ny prosess for å fordele noe av arealet i kjelleren mellom seksjon 2 og 4 startet i fjor, fant sameiet ut at "Begjæring om reseksjonering fra 1988" ikke var registrert/tinglyst i Kartverket. Ny prosess for tinglysning er nylig avsluttet. Dagens sameiebrøk (95/400) har vært anvendt siden 1988, men ble ikke tinglyst i grunnboken før 19.02.2014.

Vedlikeholdshistorikk (Styreleder opplyser følgende i epost til takstmann):

Boligbygget ble tilbygget i 1978 (herværende leilighet, østre del) og i 1988 i motsatt ende (vestre del).

Det ble lagt ny stigeledning inn til huset og nye sikringsskap for hver seksjon omtrent samtidig med påbygg av vestre del av huset, dvs. ca 1988.

Ny takpapp og takstein ble lagt i 1997. Omtrent samtidig ble øverste del av begge pipene reparert.

Det er blitt foretatt oppgraderinger av avløpsledning i to etapper. Første del av avløpsledningen, den utvendige delen fra gammel septiktank og til offentlig ledning ble forsterket med innvendig plastrør i forbindelse med utkopling av septiktanken. Dette skjedde rundt år 1986. Andre del av avløpsledningen, den som er innvendig under kjellergulvet fram til gammel septiktank, ble forsterket innvendig med en "strømpe" rundt år 2007.

Nye branndører til hver av seksjonene i 2006.

Østveggen ble panelt om i 2008.

Hele vest og sørvegg ble malt etter brann i seksjon 4 i mai 2012. Felles trappehus innvendig ble også malt da.

I 2012 ble det vedtatt at beboerne skal innbetale til vedlikeholdsfond hver måned, pr i dag utgjør dette kr. 600/mnd for alle seksjonene fordelt etter sameiebrøk (95/400 for S3). Kostnaden er inkludert i de månedlige fellesutgiftene.

Utskifting av vinduer og ytterdører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc. skal skje etter en samlet plan vedtatt av sameiermøtet. Skal noe slikt arbeid utføres av sameierne selv, må det kun skje etter forutgående godkjenning av styret (§9 i vedtektene). Etter samtale med styreleder Mortensen er megler gjort oppmerksom på at utskifting av vinduer i seksjonen påhviler den enkelte seksjonseier, ikke sameiet slik det fremkommer av § 3.2 i vedtektene.

Styregodkjennelse

Kjøper skal godkjennes av styret og har selv risikoen for at godkjennelse blir gitt. Styregodkjennelse kan ikke nektes uten saklig grunn. Seksjonene skal kun benyttes til beboelse og kan ikke brukes i ervervsmessig eller yrkesmessig virksomhet.

Dyrehold

Det er ikke tillatt i holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning er avhengig av at husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere. Sameiermøtet godkjente forslag om forbud mot hundehold i sameiet ved årsmøte avholdt 25.03.2014.

Forsikring

Sameiet er forsikret i IF med polisenummer SP 530185.2.1. Ny eier må selv tegne innbo- og løsøre forsikring.

Felleskostnader

1567,50 pr. mnd. Felleskostnader utgjør kr 1425,-, vedlikeholdsfond utgjør kr 142,50. Felleskostnadene inkluderer kommunale avgifter, forsikring av bygning, strøm fellesarealer og diverse småposter i sameiet.

Lånevilkår

Sameiet har ingen felles låneforpliktelser.

Kjøpers ansvar for øvrige sameieres mislighold

For felles ansvar og forpliktelser hefter den enkelte sameier i forhold til sin sameiebrøk, jf eierseksjonsloven § 24. De andre sameierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger i sameieforholdet.

Tinglyst på seksjonens grunnboksblad:

29.06.1978 14065 ERKLÆRING/AVTALE

PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 5,000
MED PRIORITET ETTER 90% AV 1. KJØPESUM
GJELDER DENNE MATRIKKELENHETEN MED FLERE

Offentlige/kommunale avgifter

Kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene.

Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse

Det foreligger arkivkort på våningshuset datert 1955. Videre foreligger det ferdigattest på tilbygg i flere trinn, henholdsvis i 1968, 1980 og 2003.

Det foreligger ferdigattest på garasjebygget datert 1977, dokument kan fås ved henvendelse til megler. Da garasjen ble bygget gjorde Oslo veisjef et midlertidig unntak fra veilovens bestemmelser om garasjebygningens avstand til senterlinje av Ekraveien ref. tinglyst servitutt: 19.08.1976 17759 Best. om Garasje/Parkering. Servitutten er innhentet av megler og fås ved henvendelse.

Dokumentene kan fås ved henvendelse til megler.

Utleie

Ved bortleie av seksjonen, må sameiestyrets skriftlige godkjennelse foreligge på forhånd. Godkjennelse kan bare nektes av saklige grunner. Videre plikter sameieren å gjøre leieren kjent med bestemmelsene i nærværende sameiekontrakt og eiendommens husordensregler.

Diverse

Sameiet Ekraveien 40 består av 4 seksjoner.

Kabel TV er ikke en del av fellesutgiftene. To av seksjonene benytter RiksTV, de to andre seksjonene er eller har vært tilknyttet Get. Sameiet har av den grunn en fordelingsboks fra Get på loftet. Seksjon 3 har tidligere vært tilknyttet Get.

Grilling på verandaer er kun tillatt med gass eller elektrisk grill. Grilling skal ikke være til sjenanse for andre naboer, ref. husordensreglene.

Renhold av oppgangen: Renholdet må ordnes av sameierne i oppgangen. Blant annet skal trappene vaskes etter vaskeliste som skrives av forretningsfører. Det samme gjelder for snømåking fra felles inngangsdør, forbi porten, og til Ekraveien i vinterhalvåret. Lyspærer for fellesarealer som utelys, loft og kjeller holdes av sameiet, og byttes av den sameier som først oppdager en utbrent lyspære.

Dugnad: Beregnet dugnadstimer pr. boenhet er ca 10 timer pr år. Det er estimert et vederlag på kr 100,- pr time for dugnadsarbeid, det vil si kr 1000,- pr enhet pr år. Dette beløpet betales inn på sameiets bankkonto innen utgangen av første kvartal hvert år. Innen utgang av oktober hvert år melder hver boenhet inn til regnskapsfører antall timer brukt til dugnadsarbeid. Boenheten får tilbake kr 100,- pr time slik at man ved å bidra med 10 dugnadstimer vil få tilbakebetalt maximum beløp kr 1000,-.

Husordensregler og vedtekter er vedlagt salgsoppgaven.

Reguleringsmessige forhold

Eiendommen ligger i et område regulert til boligformål, reguleringsbestemmelse S-4220, 15.3.06. Kart og bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommens betegnelse

Gnr. 27 Bnr. 1063 Snr. 3 i Oslo kommune

Oppgjør

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøper innbetaler 10 % av kjøpesummen ved kontraktsinngåelse og resterende ved overtagelse. Dersom det hviler forkjøpsrett på salgsobjektet, skal forskuddet betales senest tre dager etter forkjøpsretten er avklart. Forskuddsbeløpet skal være fri egenkapital og det kan ikke tas pant i kjøpt eiendom for forskuddsbeløpet. Rentene på forskudd tilfaller selger. Ovennevnte ordning innebærer et avvik fra avhendingslovens bestemmelser om ytelse mot ytelse.

Eierskifteforsikring

Selger har tegnet eierskifteforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 5.000.000,-. I den forbindelse har selger utarbeidet en egenerklæring som kjøper bør gjøre seg kjent med før budgivning.

Boligkjøperforsikring

Det gjøres oppmerksom på at kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring ved kjøp av denne boligen. Det er en rettshjelpforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Les om denne på www.help.no og ta kontakt med oss for ytterligere informasjon.

Løsøre og tilbehør

Listen over løsøre og tilbehør utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund av 1. februar 2012, legges til grunn for salget dersom ikke annet fremkommer av salgsoppgaven. Listen er tilgjengelig hos oppdragsansvarlig samt på www.nef.no. Til orientering er det full avtalefrihet om hva som skal følge med bolig og fritidsbolig ved salg.

Solgt "som den er"

Eiendommen selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse, jfr Avhendingslovens § 3-9. Dette innebærer bla. at det kun kan påberopes mangel der dette følger av § 3-7 eller 3-8: * kjøper ikke har fått opplysninger som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, eller når selger har gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut fra at det har innvirket på avtalen at slik opplysning ikke ble gitt. * det kan også foreligge mangel hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene for øvrig. Kjøper kan ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. kap 3 enn de regler som er ufravikelige i forbrukerforhold, jfr. Avhendingslovens § 3-9, jfr § 1-2 (2).

Finansiering

Aktiv Eiendomsmegling samarbeider med sparebankene i Eika-Gruppen AS og konsernets produktselskaper om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med oppdragsansvarlig for et uforpliktende tilbud vedrørende finansiering. Meglerforretningene kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.