Moderne enebolig i rekke med rivningspålegg - Prestvannet

Beliggenhet

Eneboligen ligger i nærheten av Prestvannet, et friluftsområde på toppen av Tromsøya. Det er kort avstand til skoler, barnehager, dagligvarebutikk og populære rekreasjonsområder med blant annet lysløype, tursti og lekeplasser. Området har gode lys- og solforhold.

Rivingspålegg og øvrige forhold

Boligen beskrives i takst som et ”eneboligprosjekt som ikke er ferdigstilt”. Interessenter gjøres oppmerksom på at prosjektet ikke er godkjent av kommunen og at det foreligger pålegg om retting/rivning av øverste del av bygget som følge av at høyden er 1,1 meter over lovens grense på 8,0 meter.

Det har vært prosess mellom eier av eiendommen og kommunen/staten. Vedtaket er blant annet påklaget til Fylkesmannen og Sivilombudsmannen, som begge har avvist at det foreligger feil ved vedtaket. Den 5. juni 2012 ble det tatt ut stevning mot staten og Tromsø kommune for Nord-Troms tingrett, med krav at fylkesmannens vedtak om opphevelse av rammetillatelsen og kommunens rettingsforelegg var ugyldig. Ved kjennelse datert 7. november 2012 kom Nord-Troms tingrett til at pålegget om retting/riving var rettskraftig, og at ugyldighetsspørsmålet dermed avvises. Avvisningsspørsmålet ble anket inn for Hålogaland Lagmannsrett. Anken ble forkastet av lagmannsretten ved kjennelse datert 12. mars 2013, for så vidt gjelder søksmålet mot kommunen, hovedsakelig på grunn av manglende overholdelse av søksmålsfrist.

Vedlagt salgsoppgaven følger rivingspålegg fra Tromsø Kommune v/ Byutvikling av 18.07.2011 samt dom avsagt ved Hålogaland lagmannsrett 12.03.13.

Det foreligger også en rekke øvrige dokumenter i anledning forvaltningsprosessen. Eier har blant annet søkt om dispensasjon fra høydebestemmelsene (jf. ovenfor) i forbindelse med søknad om tillatelse til riving av 2/3 av toppetasjen slik at det bare blir igjen et trapperom. Kommunen har avslått denne søknaden. For disse dokumentene og flere vises det til ”postjournalen” til Tromsø kommune for bygg-, plan- og delingsaker, hvor vedtak og øvrige korrespondanse i saken fremgår; (http://postliste.tromso.kommune.no/byggsak/). Kjøper oppfordres til å orientere seg her.

Prisantydning er basert på takstmannens vurdering av normal markedsverdi. I henhold til takst, er det i verdireduksjonen tatt hensyn til (gjort fratrekk) for pålagt riving og ferdigstilling.

Det orienteres om at tvangssalgskjøper overtar eiendommen ”som den er”, herunder med de kommunale pålegg som ligger på eiendommen.

Bygningsinformasjon

Byggeår 2011. Det gjenstår en del arbeider før boligen kan ferdigstilles. Ventilasjonen er ikke tilkoblet, og sentralen for ventilasjonssystemet er ikke observert i bygget. Deler av innredninger og utstyr i våtrom og kjøkken mangler. En del elektriske arbeider gjenstår, blant annet oppkoblinger og sluttføring. På badet i 2. etasje er det tegn til vannlekkasje i himling. Deler av himlingen er demontert. Det vises til vedlagte verdi- og lånetakst for ytterligere opplysninger.

Innhold

Vertikaldelt bolig med garasje. Sameiet består av 2 seksjoner.
Boligen er spesiell og påkostet. Boligen har tidsaktuelle materialvalg, overflater, innredning og utstyr.
Hovedinngang i 1. etasje. Etasjen inneholder oppholdsrom med kjøkken, bad/vask, vindfang, entré, soverom, trappegang, kontor, vaskerom/dusj med egen utgang og toalett. Soverom har utgang til terasse i sør. Utleiedel i 1. etasje med egen inngang samt innvendig adkomst. Bod. Garasjen i 1. etasje har bakdør til terasse. Det er branndør mellom garasje og bolig.
2. etasje innholder stue, kjøkken, bad, soverom og trappegang. Stuen har utgang til balkong mot sør. Trapp med utgang til takterasse over garasje.
3. etasje inneholder loftstue med utgang til takterasse i sør og vest. Bad/toalett og bod.

Standard

Fundamentering, grunnmur og kjellergulv:
Betongfundament. Gulv i 1. etasje av betong.

Kontruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader:
Yttervegger av 6" bindingsverk. Utlektret. Isolasjon i yttervegger antatt 15 + 5 cm. Utvendig kledning av liggende trepanel. Etasjeskiller av Rantibjelker. Takoverbygd inngang med betongplate.

Dører og vinduer:
Vinduer, terassedører og balkongdører med 2-lags energiglass. Fabrikkmalte ytterdører med rundt vindu. Fabrikkmalte, glatte innerdører. Innvendig trapp av eik.

Takkonstruksjon med yttertak:
Flat takkonstruksjon. Himling isolert med 30-35 cm. Taktekke av takmembran.

Piper, ildsteder og oppvarming:
Vannbåren gulvvarme.

Bad og vaskerom:
Bad/vask utleiedel i 1. etasje har fliser på gulv med gulvvarme. Fliser på vegger. Innredingen har lyse, glatte fronter og heldekkende servantplate. Speil med overbelysning og veggmontert WC. Dusjarmatur på vegg. Opplegg for vaskemaskin og avtrekk.
Toalett 1. etasje har fliser på gulv med gulvvarme. Flislagte og malte veggflater. Innredningen har lyse og glatte fronter. Stein benkeplate med ovenpå montert servantkum. Veggmontert WC og avtrekk. Vaskerom/dusj i 1. etasje har fliser på gulv med gulvvarme, fliser og malt glassfiberstrie på vegger. Innredningen har også her glatte og lyse fronter. Laminat benkeplate med nedfelt skyllekar av stål. Dusjnisje og avtrekk.
Badet i 2. etasje har fliser på gulv med gulvvarme. Elvestein på gulvet i dusjen. Fliser på veggene, veggmontert WC, avtrekk.

Kjøkken:
Kjøkkenet i utleiedelen i 1. etasje har innredning med lyse, glatte fronter. Laminat benkeplate med nedfelt oppvaskkum. Komfyr.
Kjøkken i 2. etasje har innredning med lyse, glatte fronter og benkeplater i stål. Ventilator i stålhette. Integrert 90 cm. bred koketopp med "power boost", kjøl/frys, oppvaskmaskin.

Innvendige overflater:
Himlinger: Malte flater.
Vegger: Malte flater, malt glassfiberstrie, fliser, kryssfinér.
Gulv: Parkett, fliser.

Elektrisk anlegg:
Boligen har påkostet skjult elektrisk anlegg. El. skap med automatsikringer, jordfeilbryter og overspenningsvern. Downlights i flere himlinger.

VVS-installasjoner:
Vannrør av plast i rør-i-røropplegg. Avløp av plast. Vannbåren gulvvarme med styresentral i gang i 1. etasje.

Oppvarming

Vannbåren gulvvarme. Varmesentral for vannbåren varme lokalisert på vaskerom/dusj i 1. etasje. Det foreligger per dags dato ikke tilstrekklig informasjon for å kunne oppgi korrekt energi- og oppvarmingskarakter. Energi- og oppvarmingskarakter er derfor satt til "G/RØD".

Felleskostnader og utleie

Sameiet består av to seksjoner. Det foreligger ingen opplysninger om eventuelle felleskostnader.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er fremlagt dokumentasjon på brukstillatelse for utleiedel.

Ligningsverdi

Det foreligger per dags dato ikke tilstrekkelig informasjon for å kunne oppgi korrekt ligningsverdi. Ligningsverdi er derfor satt til "0".

Omkostninger

2,5 % dokumentavgift til staten.
Tinglysningsgebyr skjøte kr. 1.060,-.
Tinglysingsgebyr ved evt panteobligasjon kr 1.060,- pr stk.

I dette tilfellet beregnes det kun dokumentavgift av tomteverdien, da salget gjelder bygg under oppføring. I verdi- og lånetakst er tomtens markedsverdi vurdert til kr. 2 114 340,-.

Det tas forbehold mot endringer i de offentlige avgiftssatsene.

Eiet tomt. Tomtearealet er på 807,2 m2. Sørvendt tomt i hellende og kupert terreng. Tomten er planert og opparbeidet med plen. Biloppstillingsplass på tomt samt parkering i garasje. Grei adkomst fra offentlig veg. Eiendommen er tilknyttet offenltig vann- og avløpsnett.